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【摘 要】由于我国物业管理起步相对较晚，还存在较多问题，人们对物业管理的内涵了解不深，法律关系的主体不够明确，主体间权利与义务关系不清，以至物业纠纷不断。因此，探讨物业管理各要素间的衔接及其法律关系问题是非常有必要的。
【关键词】物业管理；主体；法律关系
所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点：一是一般是在一定土地范围内的；二是具有不可移动性；三是具有一定的价值和价格。物业的具体形式是多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，其它物业形式还包括工厂的厂房，学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。可以说，人类自从拥有了建筑物起，也就拥有了物业，而物业管理则是近代社会文明进一步发展和社会分工进一步完善的产物。
所谓物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。物业管理的目标是通过对物业实行企业化、经营化管理而克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。物业管理能促进人居环晚或工作环境的改善，良好的物业管理与服务，有助于工作效率的提高，有助于人际关系的调适，有助于营造和谐氛围，促进社会和谐稳定。明确了物业管理的内涵，让我们来探讨一下物业管理法律关系的各要素以及各要素间的衔接问题。
物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说就是物业管理者，物业所有者或使用者，以及开发商、政府业务主管部门及相关单位、个人等。鉴于他们的法律地位不同，他们之间的权利义务也就不同。
一、业主
购房人购买了房屋，成了新建房屋的产权所有人，也就是业主，业主对房产拥有所有权，业主就是物业的主人。业主享有对物业的受益权、选择物业管理服务单位的权利和住宅区内重大事务决策权。但一般情况下，由于开发商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同开发商的安排。当新建物业业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。開发商应会同物业公司、业主代表和政府等相关部门组建业主大会筹备组，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。在业主大会上订立业主公约并选举产生业主委员会，由业主委员会作为业主大会的权力执行机构决定住宅区的重大事务，其中当然包括选聘、解聘物业服务企业、基础设施维修等事务。这就涉及到业主法人团体的问题，一个完整的业主法人团体由业主大会、业主委员会和物业管理机构组成。
二、物业管理服务公司
物业管理服务司是受业主委托，专门从事对物业进行科学管理、为业主或用户提供良好的工作和居住环境、具有独立法人资格的经济实体。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。物业管理服务公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，前期物业委托管理合同首先是由开发商与物业管理公司签订。待召开业主大会，业主委员会成立后，再由业主委员会代表全体业主正式与物业管理公司签订委托管理合同。
三、开发商
开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给业主。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的业主。对于一处新的住宅区，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的前期管理工作，为新的业主或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，开发商由原先对物业的拥有，变为对部分物业的拥有或完全不拥有。开发商先期委托物业管理公司管理新建物业行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的业主或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。开发商只是临时代理已有的新的业主委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对新建物业的作用逐渐退居二线。开发商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同期限不易太长，因为业主管理委员会成立后，需重新选聘物业管理公司。
四、其它相关如供水、供电、供气、通信、有线电视等单位
它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业管理公司之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业管理企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业管理企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业管理公司代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业管理公司可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用，物业管理公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理公司与上述单位签订委托合同，由他们为这些单位提供服务，这里产生的直接法律关系是物业管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同，管理公司应请业主委员会审议。
五、结语
从以上论述可以看出，业主、物业公司、开发商以及其他相关单位有着明确的权利和义务，他们之间是靠一系列的合同或约定紧紧的联系在一起，相关各方都投入了一定的要素，或是财力资源，或是人力资源，或是物力资源等，任何一个环节衔接不好，或者没有履行合同约定的权利和义务，就会出现矛盾和纠纷，因此，人们了解各主体间的衔接与法律关系是非常有必要的。
【关键词】物业管理；主体；法律关系
所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点：一是一般是在一定土地范围内的；二是具有不可移动性；三是具有一定的价值和价格。物业的具体形式是多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，其它物业形式还包括工厂的厂房，学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。可以说，人类自从拥有了建筑物起，也就拥有了物业，而物业管理则是近代社会文明进一步发展和社会分工进一步完善的产物。
所谓物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。物业管理的目标是通过对物业实行企业化、经营化管理而克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。物业管理能促进人居环晚或工作环境的改善，良好的物业管理与服务，有助于工作效率的提高，有助于人际关系的调适，有助于营造和谐氛围，促进社会和谐稳定。明确了物业管理的内涵，让我们来探讨一下物业管理法律关系的各要素以及各要素间的衔接问题。
物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说就是物业管理者，物业所有者或使用者，以及开发商、政府业务主管部门及相关单位、个人等。鉴于他们的法律地位不同，他们之间的权利义务也就不同。
一、业主
购房人购买了房屋，成了新建房屋的产权所有人，也就是业主，业主对房产拥有所有权，业主就是物业的主人。业主享有对物业的受益权、选择物业管理服务单位的权利和住宅区内重大事务决策权。但一般情况下，由于开发商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同开发商的安排。当新建物业业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。開发商应会同物业公司、业主代表和政府等相关部门组建业主大会筹备组，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。在业主大会上订立业主公约并选举产生业主委员会，由业主委员会作为业主大会的权力执行机构决定住宅区的重大事务，其中当然包括选聘、解聘物业服务企业、基础设施维修等事务。这就涉及到业主法人团体的问题，一个完整的业主法人团体由业主大会、业主委员会和物业管理机构组成。
二、物业管理服务公司
物业管理服务司是受业主委托，专门从事对物业进行科学管理、为业主或用户提供良好的工作和居住环境、具有独立法人资格的经济实体。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。物业管理服务公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，前期物业委托管理合同首先是由开发商与物业管理公司签订。待召开业主大会，业主委员会成立后，再由业主委员会代表全体业主正式与物业管理公司签订委托管理合同。
三、开发商
开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给业主。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的业主。对于一处新的住宅区，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的前期管理工作，为新的业主或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，开发商由原先对物业的拥有，变为对部分物业的拥有或完全不拥有。开发商先期委托物业管理公司管理新建物业行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的业主或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。开发商只是临时代理已有的新的业主委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对新建物业的作用逐渐退居二线。开发商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同期限不易太长，因为业主管理委员会成立后，需重新选聘物业管理公司。
四、其它相关如供水、供电、供气、通信、有线电视等单位
它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业管理公司之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业管理企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业管理企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业管理公司代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业管理公司可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用，物业管理公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理公司与上述单位签订委托合同，由他们为这些单位提供服务，这里产生的直接法律关系是物业管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同，管理公司应请业主委员会审议。
五、结语
从以上论述可以看出，业主、物业公司、开发商以及其他相关单位有着明确的权利和义务，他们之间是靠一系列的合同或约定紧紧的联系在一起，相关各方都投入了一定的要素，或是财力资源，或是人力资源，或是物力资源等，任何一个环节衔接不好，或者没有履行合同约定的权利和义务，就会出现矛盾和纠纷，因此，人们了解各主体间的衔接与法律关系是非常有必要的。