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城中村、棚户区、废弃工业区……中国官员听到这些词，一定眉头紧锁。舊区改造，在中国是一个敏感而复杂的难题，与旧区改造联系在一起的，往往是纠纷、矛盾和利益纠葛。
欧洲城市德国汉堡，也同样面临旧城区改造难题。
由于土地所有权和经济体制的差异，汉堡遇到的问题与中国不尽相同，不过，汉堡旧区改造中有不少理念与经验值得借鉴。在这里，旧区改造从启动之初，就精细设计和规划，改造的目标侧重于提升旧区作为新生活区的吸引力，而不是眼前的商业价值。为了实现这样的目标，政府在其中扮演了极其重要的主导作用，政府向开发商提出种种限制和条件，要求它们齐心打造一个让居民热爱的新社区，而不是简单的商业社区或者住宅“鬼城”。
对于那些原本居住密度较高的旧城区，汉堡市正在实验一种多元的改造计划，这些计划努力让原住民无需搬家而改善居住条件，同时，通过改善基础设施和营造新的社区空间，政府希望提升整个社区的品质，从而改善居民的人群结构，让这些原本沉闷的社区变得更有活力。
回到城市
汉堡旧区改造，一个最大的动力是当地人对市区居住空间需求的上升。
过去，欧洲都市人喜欢住在乡下。“特别是有了孩子的家庭，过去他们喜欢住在郊区，房子带院子，孩子可以自由活动。但现在，很多人的想法改变了，从郊区到市区上班，交通拥堵，路上累，又不环保。如果市区有一个地方可以住得比较舒服，我们更愿意住在市区。”汉堡人维娜说。
拥有180万市中心人口的汉堡，是德国第二大城市，也是欧洲最具商业活力的都市之一。虽然是一座繁华的现代城市，但汉堡在城市规划方面却保持着欧洲传统，禁止破坏城市天际线和原有风貌。
汉堡市依傍易北河和阿尔斯特湖，水域周围就是热闹的市中心和别墅区。为了维护完美的天际线，汉堡市不允许市中心建设过高的建筑，一般新建建筑都不超过5层楼，至今市中心最高的建筑，依旧是147米的圣尼古拉大教堂。
城市不能向上“生长”，而外来人口又在不断增加，郊区居民也向往着向市区回迁，汉堡市区需要开拓更多的居住空间来解决供需之间的矛盾。
幸运的是，汉堡市中心就有一片黄金处女地，如今，它被叫做港口新城。汉堡因港口而兴盛，汉堡港是欧洲最为繁忙的港口之一，集装箱出现之前，距离市政厅仅800米的港口码头，曾是来往商船上下货的热闹场地，商家也为了运输方便建了大量仓库，建成欧洲规模最大的仓库城。这些19世纪晚期建成的红砖建筑，绵延1.5公里，仓库之间夹着河道，构成独特的仓库风景。仓库城幸运地逃过二战轰炸，完整保存至今，明年，汉堡将为仓库城申请列入世界物质文化遗产。
因为集装箱运输代替了传统货运，老港口作为运输码头的功能被新港口替代，仓库城中一部分仍为地毯仓库，但大部分都已改作他用。很多年以来，仓库城和老码头仅仅被视为观光地，与人们的日常生活越来越远。
直到2000年左右，被废弃的码头和仓库城一带共155公顷面积的区域，被汉堡市政府重新规划，目标是建设一座适宜人们工作、居住和休闲的活力社区。建设将持续到2025年，如今已经有2000多居民搬进已完成的建筑中，完全建成后，港口城将使得汉堡市中心面积增加40%，容纳12000居民。
活着的社区
港口新城改造是目前欧洲最大的城市改造项目，但“大”并不是港口城引以为傲的地方，港口城的独特之处在于，在市政府的主导下，港口新城从规划开始，就极力避免新城变成功能单一的社区，而是一座充满人气、人情味儿的都市新区。
在中国，功能单一的城市社区日益显现出弊端。那些白天人流如织的商务区，晚上却悄无声息，而建设在城市周边的住宅区，则沦为“睡城”。北京天通苑社区就是常被人诟病的典型，这个号称亚洲最大的社区，占地8平方公里，常住人口40万人。天通苑恐怕也是亚洲最大的“睡城”，人们住在城外而工作在城内，早晚的流动使得连接商务区和“睡城”的道路每天都要承受巨大的交通压力，给城市交通拥堵雪上加霜。
汉堡港口新城则要求，每一幢建筑都必须具备办公、住宅和公共开放空间三个功能，所谓公共开放空间，就是对外营业的餐厅、商店、休闲娱乐场所等等。从已经投入使用的一些建筑，能够看到社区将来的样子。联合利华公司入驻港口城一幢大楼作为办公用地，大楼底层并不像传统的办公楼那样戒备森严，居民和游客可以随便进入、穿行，大堂内有便利店等商业设施。与这幢大楼相连的楼房为住宅区，建筑周边还有公园。港口城未来还将建设学校等配套设施，一所属于港口新城的大学也正在筹备之中。
正在建设中的汉堡新地标——易北音乐厅，将为港口城嵌入炫目的标志，汉堡市希望，当人们来到汉堡时，第一个想到的不再是圣保利区的红灯区、娱乐街，而是港口城和它的易北音乐厅。
还有3年，易北音乐厅将完工投入使用，这座别致的建筑利用一所古老的仓库作为底座，仓库建立于1870年代。红砖外墙的古朴仓库之上，是银色基调的现代钢结构建筑，通透的外观让人很容易联想起帆船或者波浪。
易北音乐厅的建设过程几经波折，工期也大大延长，汉堡人似乎并不抱怨，反而更加期待音乐厅的建成。音乐厅导游介绍，在出现资金缺口的问题后，一些市民为音乐厅捐款。如今10亿欧元的造价中，除了近8亿政府投资、1.4亿商业投资之外，还有6500万欧元来自民间的捐款，另有500多万民间捐款将用于补贴音乐会票价，让欣赏音乐会变得更加容易。
音乐厅作为港口新城的一部分，也必须像港口城其他80多幢建筑一样，符合港口城对建筑功能的要求，因此，易北音乐厅中除了音乐厅外，还有餐饮、停车场和住宅——当然，规划中的47套住宅将会是汉堡的“豪宅”。
一座精心规划的新城，怎样避免变成“富人区”？汉堡的做法是，强制要求公寓总数的三分之一为政府福利房，这些公寓的租金或者售价远远低于市场价格。
另一种“浦东” 如果了解汉堡的历史，就很容易理解汉堡人对港口和码头的情有独钟。
汉堡全名为“自由汉萨城汉堡”，是西欧通向北欧、东欧的桥梁，汉堡不仅聚集商品，还聚集商人、海员。因为海员、商人的到来，汉堡的夜生活在欧洲享有盛名，圣保利区的夜店、酒吧、红灯区，从来游客如织。后来风靡全球的英国披头士乐队，早年就在汉堡的酒吧混迹，与其他欧洲城市相比，汉堡会有更多的机会。披头士的汉堡时代，一度因为水平太差而寂寂无名，甚至连生活都很难维持，后期才有所成就，吸引了一批年轻听众。
贸易、商业、娱乐、造船业成就了汉堡，可以说，没有港口就没有汉堡。到今天，乘船近距离参观现代化码头、看起重机搬运集装箱、看硕大的集装箱货船、看码头上的运输机械都还是汉堡人喜爱的观光项目。
因为这种特殊的情结，汉堡市一点也不担心港口新城对市民的吸引力，尽管尚未完全完成，但记者看到，旧城新生活已经初现雏形。楼房之间的绿地上，有家长带小孩玩耍。滨水的餐厅坐满食客，食客们眼前是昔日喧闹而此刻安静惬意的码头，红砖古旧的仓库化为背景，人像是穿梭在时空之间。
据说中国不少城市也想效仿汉堡港口新城，建造港口社区，上海的临港新城也曾到此取经。不过，恐怕很少有城市具备汉堡港口新城这样的地理优势。港口新城紧邻市中心，位置类似上海的外滩，因此，汉堡港口新城不缺人气，而国内众多港口城，往往距离市区太远，难以形成人气。
虽然身处旧区，但港口新城毕竟是一座新城，相比之下，旧区改造要比建新城要困难得多，汉堡在旧区改造上也正在探索自己的做法。
上海人应该很容易理解威廉堡区在汉堡人心目中的形象，40年前，上海浦东也曾像威廉姆斯堡区一样缺少吸引力。汉堡市中心位于易北河的北岸，威堡位于南岸，威廉姆斯堡区经济落后，经济收入很低甚至靠国家救济生活的底层居民、移民聚居在威廉姆斯堡区。威堡地势较低，房屋陈旧，1962年汉堡遭遇洪水灾害，威廉姆斯堡区死亡200多人。
“去威堡先要打预防针”——当地曾有这样的说法，其中的意思，就像多年前上海人说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。为了改善威廉姆斯堡区的形象，同时也为了解决威廉姆斯堡区长期存在的社会问题，汉堡市从2005年开始启动对威堡的改造，其口号为“跨越易北河”。
当地改造项目的负责人带记者参观威廉堡居民区，当地人大多居住在建设于1930年代的联排公寓楼中，这些公寓楼看上去很像上海1950年代大量建设的“工人新村”。从窗口的尺寸看，每套公寓面积都比较狭小，一栋公寓中容纳居民人数很多。
负责人介绍，威廉姆斯堡区的55000多居民，来自100多个国家，这里的失业率是汉堡市平均失业率的2倍，受教育水平大大低于平均水平，很多人拿社会救助金。由于贫困和文化差异，居民中间的社会矛盾也很多。
汉堡政府希望改善社区环境，但方法不是通过拆迁重建，而是在不影响居民生活的情况下对旧房进行改造。第一批改造项目的改造方法是，在原有建筑外墙外加一层玻璃钢架，这样，原本采光不佳的公寓，有了阳台。记者看到，很多人家在阳台上种植花草，有人坐在阳台上晒太阳。
但通过居民走访，设计者发现这个方案并没能使大多数人满意，居民们反映，他们的苦恼在于居住面积太小或者居住空间不合理，加一个阳台并不能解决这些问题。负责人介绍，根据居民的要求，他们为公寓的内部做了调整，比如让卧室变得大一点，或者让厨房大一点。
过去，威廉姆斯堡社区几乎没有公共活动的场所，经过改造，社区中增加了养老院、运动场、幼儿园、游泳池、诊所。除了旧房改造，威廉姆斯堡区也建造了一些独栋的新建筑，这些建筑各有特色，采用了不同的节能或者环保技術。改造项目负责人说，通过这些具有特色的新建筑，希望吸引那些原本选择远郊居住的居民到威廉姆斯堡区来。近期，威廉姆斯堡区这些别具一格的新建筑正在对外开放展示，另有一个园艺博览会正在举行，原本被忽视多年的威廉堡区迎来了德国各地的游客。
与中国大拆大建的思路不同，威廉姆斯堡区的改造没有让原住民搬家，政府希望通过“温和”的措施，一步一步提升社区品质。
在港口新城还是码头的年代，铁丝网隔绝了易北河南岸与北岸市区的交流，后来，经济水平的差异又让威廉姆斯堡区被长期冷落。现在，通过“跨越易北河”的改造计划，威廉堡正在重新获得生机。威堡的成长不可能赶上“浦东速度”，但这是异于浦东开发的另一种城市改造方式，浦东模式得到的是新城新生活，威廉姆斯堡获得的，是旧城新生活。
欧洲城市德国汉堡，也同样面临旧城区改造难题。
由于土地所有权和经济体制的差异，汉堡遇到的问题与中国不尽相同，不过，汉堡旧区改造中有不少理念与经验值得借鉴。在这里，旧区改造从启动之初，就精细设计和规划，改造的目标侧重于提升旧区作为新生活区的吸引力，而不是眼前的商业价值。为了实现这样的目标，政府在其中扮演了极其重要的主导作用，政府向开发商提出种种限制和条件，要求它们齐心打造一个让居民热爱的新社区，而不是简单的商业社区或者住宅“鬼城”。
对于那些原本居住密度较高的旧城区，汉堡市正在实验一种多元的改造计划，这些计划努力让原住民无需搬家而改善居住条件，同时，通过改善基础设施和营造新的社区空间，政府希望提升整个社区的品质，从而改善居民的人群结构，让这些原本沉闷的社区变得更有活力。
回到城市
汉堡旧区改造，一个最大的动力是当地人对市区居住空间需求的上升。
过去，欧洲都市人喜欢住在乡下。“特别是有了孩子的家庭，过去他们喜欢住在郊区，房子带院子，孩子可以自由活动。但现在，很多人的想法改变了，从郊区到市区上班，交通拥堵，路上累，又不环保。如果市区有一个地方可以住得比较舒服，我们更愿意住在市区。”汉堡人维娜说。
拥有180万市中心人口的汉堡，是德国第二大城市，也是欧洲最具商业活力的都市之一。虽然是一座繁华的现代城市，但汉堡在城市规划方面却保持着欧洲传统，禁止破坏城市天际线和原有风貌。
汉堡市依傍易北河和阿尔斯特湖，水域周围就是热闹的市中心和别墅区。为了维护完美的天际线，汉堡市不允许市中心建设过高的建筑，一般新建建筑都不超过5层楼，至今市中心最高的建筑，依旧是147米的圣尼古拉大教堂。
城市不能向上“生长”，而外来人口又在不断增加，郊区居民也向往着向市区回迁，汉堡市区需要开拓更多的居住空间来解决供需之间的矛盾。
幸运的是，汉堡市中心就有一片黄金处女地，如今，它被叫做港口新城。汉堡因港口而兴盛，汉堡港是欧洲最为繁忙的港口之一，集装箱出现之前，距离市政厅仅800米的港口码头，曾是来往商船上下货的热闹场地，商家也为了运输方便建了大量仓库，建成欧洲规模最大的仓库城。这些19世纪晚期建成的红砖建筑，绵延1.5公里，仓库之间夹着河道，构成独特的仓库风景。仓库城幸运地逃过二战轰炸，完整保存至今，明年，汉堡将为仓库城申请列入世界物质文化遗产。
因为集装箱运输代替了传统货运，老港口作为运输码头的功能被新港口替代，仓库城中一部分仍为地毯仓库，但大部分都已改作他用。很多年以来，仓库城和老码头仅仅被视为观光地，与人们的日常生活越来越远。
直到2000年左右，被废弃的码头和仓库城一带共155公顷面积的区域，被汉堡市政府重新规划，目标是建设一座适宜人们工作、居住和休闲的活力社区。建设将持续到2025年，如今已经有2000多居民搬进已完成的建筑中，完全建成后，港口城将使得汉堡市中心面积增加40%，容纳12000居民。
活着的社区
港口新城改造是目前欧洲最大的城市改造项目，但“大”并不是港口城引以为傲的地方，港口城的独特之处在于，在市政府的主导下，港口新城从规划开始，就极力避免新城变成功能单一的社区，而是一座充满人气、人情味儿的都市新区。
在中国，功能单一的城市社区日益显现出弊端。那些白天人流如织的商务区，晚上却悄无声息，而建设在城市周边的住宅区，则沦为“睡城”。北京天通苑社区就是常被人诟病的典型，这个号称亚洲最大的社区，占地8平方公里，常住人口40万人。天通苑恐怕也是亚洲最大的“睡城”，人们住在城外而工作在城内，早晚的流动使得连接商务区和“睡城”的道路每天都要承受巨大的交通压力，给城市交通拥堵雪上加霜。
汉堡港口新城则要求，每一幢建筑都必须具备办公、住宅和公共开放空间三个功能，所谓公共开放空间，就是对外营业的餐厅、商店、休闲娱乐场所等等。从已经投入使用的一些建筑，能够看到社区将来的样子。联合利华公司入驻港口城一幢大楼作为办公用地，大楼底层并不像传统的办公楼那样戒备森严，居民和游客可以随便进入、穿行，大堂内有便利店等商业设施。与这幢大楼相连的楼房为住宅区，建筑周边还有公园。港口城未来还将建设学校等配套设施，一所属于港口新城的大学也正在筹备之中。
正在建设中的汉堡新地标——易北音乐厅，将为港口城嵌入炫目的标志，汉堡市希望，当人们来到汉堡时，第一个想到的不再是圣保利区的红灯区、娱乐街，而是港口城和它的易北音乐厅。
还有3年，易北音乐厅将完工投入使用，这座别致的建筑利用一所古老的仓库作为底座，仓库建立于1870年代。红砖外墙的古朴仓库之上，是银色基调的现代钢结构建筑，通透的外观让人很容易联想起帆船或者波浪。
易北音乐厅的建设过程几经波折，工期也大大延长，汉堡人似乎并不抱怨，反而更加期待音乐厅的建成。音乐厅导游介绍，在出现资金缺口的问题后，一些市民为音乐厅捐款。如今10亿欧元的造价中，除了近8亿政府投资、1.4亿商业投资之外，还有6500万欧元来自民间的捐款，另有500多万民间捐款将用于补贴音乐会票价，让欣赏音乐会变得更加容易。
音乐厅作为港口新城的一部分，也必须像港口城其他80多幢建筑一样，符合港口城对建筑功能的要求，因此，易北音乐厅中除了音乐厅外，还有餐饮、停车场和住宅——当然，规划中的47套住宅将会是汉堡的“豪宅”。
一座精心规划的新城，怎样避免变成“富人区”？汉堡的做法是，强制要求公寓总数的三分之一为政府福利房，这些公寓的租金或者售价远远低于市场价格。
另一种“浦东” 如果了解汉堡的历史，就很容易理解汉堡人对港口和码头的情有独钟。
汉堡全名为“自由汉萨城汉堡”，是西欧通向北欧、东欧的桥梁，汉堡不仅聚集商品，还聚集商人、海员。因为海员、商人的到来，汉堡的夜生活在欧洲享有盛名，圣保利区的夜店、酒吧、红灯区，从来游客如织。后来风靡全球的英国披头士乐队，早年就在汉堡的酒吧混迹，与其他欧洲城市相比，汉堡会有更多的机会。披头士的汉堡时代，一度因为水平太差而寂寂无名，甚至连生活都很难维持，后期才有所成就，吸引了一批年轻听众。
贸易、商业、娱乐、造船业成就了汉堡，可以说，没有港口就没有汉堡。到今天，乘船近距离参观现代化码头、看起重机搬运集装箱、看硕大的集装箱货船、看码头上的运输机械都还是汉堡人喜爱的观光项目。
因为这种特殊的情结，汉堡市一点也不担心港口新城对市民的吸引力，尽管尚未完全完成，但记者看到，旧城新生活已经初现雏形。楼房之间的绿地上，有家长带小孩玩耍。滨水的餐厅坐满食客，食客们眼前是昔日喧闹而此刻安静惬意的码头，红砖古旧的仓库化为背景，人像是穿梭在时空之间。
据说中国不少城市也想效仿汉堡港口新城，建造港口社区，上海的临港新城也曾到此取经。不过，恐怕很少有城市具备汉堡港口新城这样的地理优势。港口新城紧邻市中心，位置类似上海的外滩，因此，汉堡港口新城不缺人气，而国内众多港口城，往往距离市区太远，难以形成人气。
虽然身处旧区，但港口新城毕竟是一座新城，相比之下，旧区改造要比建新城要困难得多，汉堡在旧区改造上也正在探索自己的做法。
上海人应该很容易理解威廉堡区在汉堡人心目中的形象，40年前，上海浦东也曾像威廉姆斯堡区一样缺少吸引力。汉堡市中心位于易北河的北岸，威堡位于南岸，威廉姆斯堡区经济落后，经济收入很低甚至靠国家救济生活的底层居民、移民聚居在威廉姆斯堡区。威堡地势较低，房屋陈旧，1962年汉堡遭遇洪水灾害，威廉姆斯堡区死亡200多人。
“去威堡先要打预防针”——当地曾有这样的说法，其中的意思，就像多年前上海人说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。为了改善威廉姆斯堡区的形象，同时也为了解决威廉姆斯堡区长期存在的社会问题，汉堡市从2005年开始启动对威堡的改造，其口号为“跨越易北河”。
当地改造项目的负责人带记者参观威廉堡居民区，当地人大多居住在建设于1930年代的联排公寓楼中，这些公寓楼看上去很像上海1950年代大量建设的“工人新村”。从窗口的尺寸看，每套公寓面积都比较狭小，一栋公寓中容纳居民人数很多。
负责人介绍，威廉姆斯堡区的55000多居民，来自100多个国家，这里的失业率是汉堡市平均失业率的2倍，受教育水平大大低于平均水平，很多人拿社会救助金。由于贫困和文化差异，居民中间的社会矛盾也很多。
汉堡政府希望改善社区环境，但方法不是通过拆迁重建，而是在不影响居民生活的情况下对旧房进行改造。第一批改造项目的改造方法是，在原有建筑外墙外加一层玻璃钢架，这样，原本采光不佳的公寓，有了阳台。记者看到，很多人家在阳台上种植花草，有人坐在阳台上晒太阳。
但通过居民走访，设计者发现这个方案并没能使大多数人满意，居民们反映，他们的苦恼在于居住面积太小或者居住空间不合理，加一个阳台并不能解决这些问题。负责人介绍，根据居民的要求，他们为公寓的内部做了调整，比如让卧室变得大一点，或者让厨房大一点。
过去，威廉姆斯堡社区几乎没有公共活动的场所，经过改造，社区中增加了养老院、运动场、幼儿园、游泳池、诊所。除了旧房改造，威廉姆斯堡区也建造了一些独栋的新建筑，这些建筑各有特色，采用了不同的节能或者环保技術。改造项目负责人说，通过这些具有特色的新建筑，希望吸引那些原本选择远郊居住的居民到威廉姆斯堡区来。近期，威廉姆斯堡区这些别具一格的新建筑正在对外开放展示，另有一个园艺博览会正在举行，原本被忽视多年的威廉堡区迎来了德国各地的游客。
与中国大拆大建的思路不同，威廉姆斯堡区的改造没有让原住民搬家，政府希望通过“温和”的措施，一步一步提升社区品质。
在港口新城还是码头的年代，铁丝网隔绝了易北河南岸与北岸市区的交流，后来，经济水平的差异又让威廉姆斯堡区被长期冷落。现在，通过“跨越易北河”的改造计划，威廉堡正在重新获得生机。威堡的成长不可能赶上“浦东速度”，但这是异于浦东开发的另一种城市改造方式，浦东模式得到的是新城新生活，威廉姆斯堡获得的，是旧城新生活。