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[摘要]经适房应以建设成本“裸价”销售，建立以政府回购为核心的退出机制，通过BT为主流模式进行建设，有效推进经适房制度的完善和建设。
[关键词]经适房；制度
保障性住房是政府为了解决市场失灵而提供的一种公共产品，在欧美发达国家，经济发展水平较高，已经形成了完善的保障性住房体系，包括进入、退出、融资、建设等全方面。中国经济起步晚，整体经济发展水平尚不能与发达国家同日而语，随着商品房市场的高速、蓬勃发展，保障性住房的矛盾与日俱增。中国经济发展水平，注定了在今后相当长的一段时间里，保障性住房体系不得不以经济适用房为主体。
一、停止经适房上市迫在眉睫
中低收入群体是中国商品住宅最大的刚性需求群体，这些弱势群体的大部分，除了购买商品房，基本上没有其它途径能改善居住环境。面对日益上涨的房价，中低收入群体将毕生的积蓄投入购房，不足部分通过按揭来解决。如2008年房价下跌时，大家在观望，观望的结果是2009年的报复性上涨，2009年无论是价格还是成交量都创了新高，经过2008年压抑的市场需求爆发了。如果一天不解决经适房供应机制问题，目光就会聚焦在房价上，受最大伤害的是国家经济和低收入群体。增加经适房的存量，最快的办法就是停止上市，只有停止上市，才能使经适房存量越来越大，经适房的建设才会变得有意义。各级政府都在建设经适房，如果经适房能够和商品房一样可以正常上市流通，它已经丧失了公共产品的实际属性。如果政府对经适房流通增收各类溢价税费，政府实际上已经蜕变为开发商。在有些地方，甚至能够发现开发商为“经济适用房发展中心”。停止上市，不等于禁止流通。经适房的流通，应由地方政府主导完成，不应是简单的市场行为。经适房的流通，应建立一套完整的制度。
二、经适房应为“裸价”销售
经适房销售价格，各地会出现差异，地方政府以经济发展水平为理由制定销售价格，比如杭州的价格四千多，常州的将近三千。作为公共产品的经适房，不应该出现明显的地方差异：一方面经适房不应考虑地价因素，除掉地价之后，每一个城市的建设成本都大同小异。如果除掉地价，任何一个城市的高层普通住宅建设成本都不会高于每平方2000元，多层住宅更是会低于每平方米1000元；另一方面经适房的购买群不应该承担任何的其他负担，比如税费、保障性住房建设基金提留。经适房应该按照建设成本“裸价”销售，不应考虑地价因素，应进行最大化的税费减免，更不应考虑地方经济发展水平。只有用更低的价格去销售，才能让更多的低收入者改善居住条件，才能最大限度地降低廉租房的建设量。另外，经适房可以通过银行按揭的方式购房，适当提高首付比例，给予利率优惠，让经适房购买人每月还贷就像缴纳较低房租一样。
三、尽快建立以政府回购为核心的退出机制
经适房的退出机制，应以政府回购为核心，经适房不应进入市场流通，保证公共产品非盈利的基本属性，保证社会公平。对于已经不符合经适房申请条件的，应强制回购。比如在同一城市拥有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市拥有其他住房的、在现居住城市之外拥有两套及以上住房的、购买经适房之后在任何城市购房的、拥有中高档私家汽车的、共同居住的成年子女担任公务员公职的、有较大家庭存款及股票等有价证券的、以不实信息骗取申购资格的等等。政府回购，按照什么计价标准回购，是值得商榷的。笔者认为，可以按照当时购买价格回购；对于原始购买资金所产生的时间成本或是机会收益，应该理解为房屋的使用费，而且再分配的经适房可以按照最新的价格销售，不需考虑折旧；对于因家庭原因向政府要求赎回的，应保留再次购买经适房的资格。政府对收回的保障性住房，应及时进行再分配，这样就解决了流通问题。
四、BT模式应成为经适房建设的主流模式
在发达国家，建设资金主要有政府财政拨款、地方政府发行债券、房地产信托基金(REITS)、政府担保专项基金等渠道。经适房的建设资金，一直以来是困扰地方政府的难题。更多的地方政府苦于经适房建设资金的短缺，因此，BT模式流行起来。BT模式由政府招标选定总承包商，由总承包商自行融资，建设项目，项目建成后政府出资买回，属于一种垫资建设模式；BT模式适用于政府资金较为紧张的情况和可以快速回收资金的项目；BT模式在有些地方已经有较为成熟的经验，比如在蚌埠。归根结底，政府需要将建设的经适房销售出去，才能获得资金回笼。如果能够按照裸价销售，资金回笼的速度将会是惊人的快，毕竟经适房属于供不应求的产品。
简而言之，经适房的问题，应建立公平的申购价格、合理的进入退出机制、有效的建设模式，这样才能切实解决社会公平问题、增加经适房存量、保证合理流通。
参考文献
[1]冯念一，对保障性住房建设模式的思考[J].建筑经济，2007(8):27～30。
[2]魏国平，关于经济适用房政策的理论与实践反思[J].特区經济，2008(2)。
[关键词]经适房；制度
保障性住房是政府为了解决市场失灵而提供的一种公共产品，在欧美发达国家，经济发展水平较高，已经形成了完善的保障性住房体系，包括进入、退出、融资、建设等全方面。中国经济起步晚，整体经济发展水平尚不能与发达国家同日而语，随着商品房市场的高速、蓬勃发展，保障性住房的矛盾与日俱增。中国经济发展水平，注定了在今后相当长的一段时间里，保障性住房体系不得不以经济适用房为主体。
一、停止经适房上市迫在眉睫
中低收入群体是中国商品住宅最大的刚性需求群体，这些弱势群体的大部分，除了购买商品房，基本上没有其它途径能改善居住环境。面对日益上涨的房价，中低收入群体将毕生的积蓄投入购房，不足部分通过按揭来解决。如2008年房价下跌时，大家在观望，观望的结果是2009年的报复性上涨，2009年无论是价格还是成交量都创了新高，经过2008年压抑的市场需求爆发了。如果一天不解决经适房供应机制问题，目光就会聚焦在房价上，受最大伤害的是国家经济和低收入群体。增加经适房的存量，最快的办法就是停止上市，只有停止上市，才能使经适房存量越来越大，经适房的建设才会变得有意义。各级政府都在建设经适房，如果经适房能够和商品房一样可以正常上市流通，它已经丧失了公共产品的实际属性。如果政府对经适房流通增收各类溢价税费，政府实际上已经蜕变为开发商。在有些地方，甚至能够发现开发商为“经济适用房发展中心”。停止上市，不等于禁止流通。经适房的流通，应由地方政府主导完成，不应是简单的市场行为。经适房的流通，应建立一套完整的制度。
二、经适房应为“裸价”销售
经适房销售价格，各地会出现差异，地方政府以经济发展水平为理由制定销售价格，比如杭州的价格四千多，常州的将近三千。作为公共产品的经适房，不应该出现明显的地方差异：一方面经适房不应考虑地价因素，除掉地价之后，每一个城市的建设成本都大同小异。如果除掉地价，任何一个城市的高层普通住宅建设成本都不会高于每平方2000元，多层住宅更是会低于每平方米1000元；另一方面经适房的购买群不应该承担任何的其他负担，比如税费、保障性住房建设基金提留。经适房应该按照建设成本“裸价”销售，不应考虑地价因素，应进行最大化的税费减免，更不应考虑地方经济发展水平。只有用更低的价格去销售，才能让更多的低收入者改善居住条件，才能最大限度地降低廉租房的建设量。另外，经适房可以通过银行按揭的方式购房，适当提高首付比例，给予利率优惠，让经适房购买人每月还贷就像缴纳较低房租一样。
三、尽快建立以政府回购为核心的退出机制
经适房的退出机制，应以政府回购为核心，经适房不应进入市场流通，保证公共产品非盈利的基本属性，保证社会公平。对于已经不符合经适房申请条件的，应强制回购。比如在同一城市拥有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市拥有其他住房的、在现居住城市之外拥有两套及以上住房的、购买经适房之后在任何城市购房的、拥有中高档私家汽车的、共同居住的成年子女担任公务员公职的、有较大家庭存款及股票等有价证券的、以不实信息骗取申购资格的等等。政府回购，按照什么计价标准回购，是值得商榷的。笔者认为，可以按照当时购买价格回购；对于原始购买资金所产生的时间成本或是机会收益，应该理解为房屋的使用费，而且再分配的经适房可以按照最新的价格销售，不需考虑折旧；对于因家庭原因向政府要求赎回的，应保留再次购买经适房的资格。政府对收回的保障性住房，应及时进行再分配，这样就解决了流通问题。
四、BT模式应成为经适房建设的主流模式
在发达国家，建设资金主要有政府财政拨款、地方政府发行债券、房地产信托基金(REITS)、政府担保专项基金等渠道。经适房的建设资金，一直以来是困扰地方政府的难题。更多的地方政府苦于经适房建设资金的短缺，因此，BT模式流行起来。BT模式由政府招标选定总承包商，由总承包商自行融资，建设项目，项目建成后政府出资买回，属于一种垫资建设模式；BT模式适用于政府资金较为紧张的情况和可以快速回收资金的项目；BT模式在有些地方已经有较为成熟的经验，比如在蚌埠。归根结底，政府需要将建设的经适房销售出去，才能获得资金回笼。如果能够按照裸价销售，资金回笼的速度将会是惊人的快，毕竟经适房属于供不应求的产品。
简而言之，经适房的问题，应建立公平的申购价格、合理的进入退出机制、有效的建设模式，这样才能切实解决社会公平问题、增加经适房存量、保证合理流通。
参考文献
[1]冯念一，对保障性住房建设模式的思考[J].建筑经济，2007(8):27～30。
[2]魏国平，关于经济适用房政策的理论与实践反思[J].特区經济，2008(2)。