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北京，夜，零下15℃，滴水成冰的日子。一大群人穿着厚厚的衣服，为了同一个目的聚集在这里。漫长队伍里的哈气缓缓蒸腾，宛若刚刚出锅的馒头。若不是森严的铁艺大门旁高高竖起的牌子提醒你，你一定会觉得像小说里描写的施粥场。不是某品牌数码产品首发，也不是高息国债发行，而是某小学学前班报名的场面。
学区房，这个颇具中国特色的房地产概念，让多少初为父母的人们为之纠结，为之债台高筑、生活质量急剧下降，沦为纯房奴。真是爱也学区房，恨也学区房。爱的是有了学区房，孩子上学不用愁，直接划归片区就近入学；恨的是价格太贵，难以承受。说“少年强则中国强”多少有些冠冕堂皇，通俗地讲，谁不希望自己的孩子赢在起跑线上？
学区房的始作俑者是谁？学区房价格高企的背后，政府和学龄儿童的父母，又各自扮演了什么样的角色？笔者试图一探究竟，为读者道出其中的奥秘。谨以此文，献给那些为学区房纠结过和即将为学区房纠结的人们。
就近免试入学，惠民政策却变味
从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房。这里有厚重的人文气息，方便家长接送或学生单独上下学。但业内通常界定，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产。这类房产是房地产市场上最为稀缺的。学区房并非取决于物理距离的远近，学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的。每年都会有一些变化，学区房和非学区房价格相差巨大。
学区房，是“高价”“抗跌”的代名词。对于多数购房者来说，这是关乎孩子人生起点的稀缺载体。一部分人因此轻松入学，而关于学区房的纠纷又时有发生。开发商的口头承诺、没有约束的购房合同、学校的自主规定、教育资源的不断再分配、已经用过的教育名额……各种不确定因素纠缠在一起，学区房越来越让人看不明白。
学区房的产生，与当初的就近免试入学政策息息相关。但简单地将学区房的产生原因归结于单纯的政策是不科学的，也是不负责任的。就近免试入学是义务教育的一项重要政策，也是保证每个儿童享有平等受教育权利的重要举措。早在1986年，国家在通过的《中华人民共和国义务教育法》第9条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”《义务教育法实施细则》第26条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”
北京市教委也在多年前提出北京市小学、初中入学实行免试就近入学原则，严禁任何学校通过文化课考试和以各种考级证书录取新生。“就近”原则是指户籍所在地或住房所在地的学生都可以登记入学；“免试”原则是指不允许义务教育阶段的学校组织任何形式的书面考试，但艺术、体育、科技项目传统学校可以组织专项测试，外语实验学校（班）和体制改革试点学校录取学生可以参考综合素质评价结果，具体办法由区县制定。
就近免试入学本来是个意图良好的惠民政策，孩子可以在所属片区就近入学，免去了很多不必要的麻烦。可是现在，对不少家长来说，却意外地结出了学区房这朵无法释怀的畸形之花，甚至成为一场永无停止的金钱比拼游戏。
在教育部门三令五申取消择校费、赞助费、入学考试之后，学区房成为众多家长取得知名学校入学名额的唯一途径，一时间学区房便成了保值增值的硬通货。尽管交通可能不便利、朝向偏北、楼下有大型菜市场扰民、空间面积较小、户型格局也不合理、停车位不足，甚至还不足原来住房面积的一半大，只是凭借市重点名校招生片区的紧俏因素，便可以比仅有一墙之隔但不是学区房的二手房单价贵出30%以上。当然，与缴纳赞助费择校相比，购买学区房择校是一种进步，有一定的合理性。有条件的人通过市场化手段享受更多的权利，避免了缴纳赞助费而带来的权钱交易和暗箱操作，简单透明地解决了择校规则。
但是，当择校变成了择房，就显得更为不公平，动辄数百万的学区房无论如何也比赞助费要高得多。入学变成了单纯经济条件的比拼，这与政府当初推行就近入学政策的目的背道而驰。
学区房，家长必争之地
在北京，任何一个风吹草动，都有可能引发二手房价的蝴蝶效应。最为普遍的情况是地铁的开通、公交线路的增加、小学分校的开学，甚至知名幼儿园的开园等。而最能影响房价的，则为“是否在学区内”。笔者有个即将到入学年龄的女儿，也曾为此事多次走访于各大中介公司，但苦于囊中羞涩，将现有住房卖掉买学区房也需贷款百万，巨大的压力让笔者望房兴叹。
海淀的教育资源最好，几乎囊括了全北京甚至全国最好的中学、高中和大学，但高企的房价也不是我等工薪阶层能够承受的。所以家里人一起制定了两个原则：一是交通便利，最好在二环附近，是知名小学学籍片区，哪怕是个区重点也行；二是总价不超过200万，房主能接受贷款，且没有孩子在这个户籍上过户口。带着这两个基本条件，辗转于各大经纪公司历时半年，笔者都成了东城片区的活地图，看过的房子多达几十套。
以东直门区域为例，胡家园小区均价3.6万/平方米左右，上世纪90年代建成。而位于幸福二村的太平庄南里小区均价超过4.1万元/平方米，且为上世纪80年代建成。两者的户型、面积、朝向基本一致的情况下，总价差出近30万元。唯一的区别是，胡家园小区归属艺美小学片区，而太平庄南里则归属朝阳区重点朝阳实验小学片区，正是这学校师资力量及口碑的差别，让学区房价格不断飙升。
笔者之所以最终放弃进攻学区房，虽然望女成凤心切，但学区二手房房主几乎都有着一种特殊的傲慢，认为自己的房子很抢手，不仅一分钱不便宜，而且不怎么接受贷款。手握全款等房源的家长大有人在，人家房主没必要跟我耗费功夫。几受打击之后，我便放弃了购买学区房。
另外，重点学区房的房源很少，一旦在某中介公司内部网上挂出，不出半天就已经签了三方协议。无论业务员怎么第一时间给我打电话，甚至提出要自己垫付定金先把房子定下，都没法阻止人家全款客户的雄心壮志与财大气粗。业务员告诉我：“这个区域的‘重点校’学区房一个月也就能出两三套，而有好几百个拿全款等着进重点学校的家长，光我们一个店一个月全权委托预收的房款就几千万。这些客户毫不犹豫地把钱转到我们账户上，就为第一时间抢一套房源，什么朝向、户型、楼层、格局通通不管，只要能转户口，有学籍名额，直接让我们签下。打个电话就过来签合同，像您这样的贷款客户更多，根本接待不过来。” 那重点校到底有什么好呢？能让这么多家长趋之若鹜。
“重点校”对家长来说，意味着更优秀的师资队伍，意味着更优质的教学质量，意味着更安全的教学管理，甚至是升入重点中学、大学的摇篮。家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，年代老点没关系，环境差点也能接受。一来，为了孩子，家长什么都能忍；二来一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。买学区房的家长大多都是这种想法。
北京的教育资源主要集中于北京东城、西城和海淀区。1939年成立的史家小学，全国闻名，位于北京市东城区。根据链家在线上显示，仓南胡同、史家小学附近的学区房，即使房龄在20年以上的老房子，其单价也在60000元/平方米左右。朝阳门附近不带学区名额的二手房，均价大多在45000元/平方米左右。
不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源不均衡，优质教育资源稀缺和过分集中，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。
不成熟的教育观，家长自酿的苦酒
女儿幼儿园同学的家长们也经常在接送孩子的时候聚在一起聊这个话题，哪儿的学校好，哪个小学是区重点，需要什么条件……个个都成了入学专家。赵先生表示：“小太阳比丈母娘厉害啊，我们准备去海淀买房了，前段时间去看了，中关村一小据说是北京数得上的好学校，学生都拿Ipad上课写作业了。不过那边也贵，6万多一平方米，60平方米的两居室已经快400万了，还得户口在当地满3年以上。3年以后孩子都7岁了，哎，就晚了这么一步。”
而与笔者同样属于工薪阶层的王女士表示：“自己并不在乎小学的好坏，特级教师和重点学校固然有他独特的地方，但小学还是以知识和兴趣为主。我宁肯就在附近上学，就图个近，管它什么教学质量、校风、知名校友名录啥的。哪个家长是在北京重点小学里上过学的？”像王女士这种能够冷静地思考问题，置学区房于不顾的家长毕竟是少数中的少数。
在学区房大行其道，且被家长们哄抢的时候，不得不认识到的一个问题是，很多与重点学校一墙之隔的小区，并不在该学校的招生范围之内，也并非所谓的学区房，在购买时需要跟预期进入的小区招生部门咨询详细信息。也可参考前两年的招生简章，一般学校每年都会对片区进行微调，但两次以上都名列其中的小区和楼号一般不会突然撤出，可以考虑。
房地产业内专家表示，学区房之所以炙手可热，与当代国家所施行的计划生育政策有一定关系。大部分夫妻一生只能有一个孩子，对这个孩子的教育投资不可谓不尽全力，谁都想给孩子提供最好的生活环境和教育条件，这在一定程度上推进了学区房市场的增长。同时，学龄儿童的家庭经济能力比适婚家庭要好，一般来说，购房者的经济条件会随着年龄的增长而增长。当孩子到了上小学的年龄时，其家庭消费力更高，且更有指向性。因孩子年龄增长导致的隐私冲突等问题进一步凸显，空间扩张需求亟待满足，倘若能够有一套房子，既能够解决重点学校入学问题，又能解决空间扩张需求，那何乐而不为？有的只是需要进行对自己的财务状况和风险承受能力进行一个相对客观的评估。
笔者认为，学区房现象说明社会越来越重视教育，归根结底是源于家长对传统教育体制和普通学校的不信任，盲目崇拜名校。家长不顾学校的教学风格与孩子是否契合，挖空心思买学区房，反而有可能害了孩子。
时至今日，教育资源分配与人们实际需求之间存在着巨大的难以逾越的鸿沟。一方面来自于对重点校的盲目崇拜与跟风，另一方面则是教育资源规划的力度不足。倘若每个超过2000户的新建社区组团均配套建设9年一贯制学校，配建幼儿园等教育设施，加大知名学校分校的建设与品牌输出管理，不仅对于知名学校具有极大的品牌推动作用，更能够服务于当地百姓，契合就近入学的基本教育政策。只有这样，家长们才能从根本上摆脱学区房这个伪概念。然而实现这一天，却需要多个政府部门紧密地配合。
对于学区房，我们必须擦亮眼睛，在市场需求、名校崇拜、儿童性格之间找到最完美的平衡，不要被名校的光环牵着鼻子走。那句话怎么说的？只有适合的，才是最好的。家长应当深入地了解学校，结合自己孩子的性格特点以及学校的教学特色，争取最大程度地激发孩子的潜能，让孩子能够爱上学校。
还是那句话，重点学校固然教学质量好，升学率高，但您和您的孩子也必然承受着巨大的压力。倘若您作好了充分的准备，又有雄厚的资产作后盾，那么还是选学区房吧。如果您像笔者一样是个兜里比脸干净，挣一个子儿能花俩的主儿，也别打肿脸充胖子了，咱不是那块料。有兴趣的读者有条件可以做个实验，统计一下国内一流大学连续10年的新生来自重点学校的录取比例，以此来证明“重点”是否真的有用。
当不成熟的教育观念与不均衡的教育资源交织在一起的时候，就近入学的政策所引发的学区房大热成了家长们自酿的一杯苦酒。解决学区房问题，就必须从根本上改变教育资源过分集中的现状，这给我们的教育部门提出了很高的要求，在“十二五”“十三五”期间，笔者希望“均衡教育资源，保障学龄儿童就近有好书读、有名校上”的课题能够被列入规划并逐步实施，哪怕到我们的孙辈上学时能够享受到这样的待遇，我们一样很知足。出门就是“北京四中第182分校”“中关村二小第245分校”“北京小学第300分部”的校牌时，谁还稀罕学区房？学区房的罪与罚已经很清楚，等待我们的，只是时间。
编辑/麻 雯
学区房，这个颇具中国特色的房地产概念，让多少初为父母的人们为之纠结，为之债台高筑、生活质量急剧下降，沦为纯房奴。真是爱也学区房，恨也学区房。爱的是有了学区房，孩子上学不用愁，直接划归片区就近入学；恨的是价格太贵，难以承受。说“少年强则中国强”多少有些冠冕堂皇，通俗地讲，谁不希望自己的孩子赢在起跑线上？
学区房的始作俑者是谁？学区房价格高企的背后，政府和学龄儿童的父母，又各自扮演了什么样的角色？笔者试图一探究竟，为读者道出其中的奥秘。谨以此文，献给那些为学区房纠结过和即将为学区房纠结的人们。
就近免试入学，惠民政策却变味
从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房。这里有厚重的人文气息，方便家长接送或学生单独上下学。但业内通常界定，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产。这类房产是房地产市场上最为稀缺的。学区房并非取决于物理距离的远近，学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的。每年都会有一些变化，学区房和非学区房价格相差巨大。
学区房，是“高价”“抗跌”的代名词。对于多数购房者来说，这是关乎孩子人生起点的稀缺载体。一部分人因此轻松入学，而关于学区房的纠纷又时有发生。开发商的口头承诺、没有约束的购房合同、学校的自主规定、教育资源的不断再分配、已经用过的教育名额……各种不确定因素纠缠在一起，学区房越来越让人看不明白。
学区房的产生，与当初的就近免试入学政策息息相关。但简单地将学区房的产生原因归结于单纯的政策是不科学的，也是不负责任的。就近免试入学是义务教育的一项重要政策，也是保证每个儿童享有平等受教育权利的重要举措。早在1986年，国家在通过的《中华人民共和国义务教育法》第9条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”《义务教育法实施细则》第26条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”
北京市教委也在多年前提出北京市小学、初中入学实行免试就近入学原则，严禁任何学校通过文化课考试和以各种考级证书录取新生。“就近”原则是指户籍所在地或住房所在地的学生都可以登记入学；“免试”原则是指不允许义务教育阶段的学校组织任何形式的书面考试，但艺术、体育、科技项目传统学校可以组织专项测试，外语实验学校（班）和体制改革试点学校录取学生可以参考综合素质评价结果，具体办法由区县制定。
就近免试入学本来是个意图良好的惠民政策，孩子可以在所属片区就近入学，免去了很多不必要的麻烦。可是现在，对不少家长来说，却意外地结出了学区房这朵无法释怀的畸形之花，甚至成为一场永无停止的金钱比拼游戏。
在教育部门三令五申取消择校费、赞助费、入学考试之后，学区房成为众多家长取得知名学校入学名额的唯一途径，一时间学区房便成了保值增值的硬通货。尽管交通可能不便利、朝向偏北、楼下有大型菜市场扰民、空间面积较小、户型格局也不合理、停车位不足，甚至还不足原来住房面积的一半大，只是凭借市重点名校招生片区的紧俏因素，便可以比仅有一墙之隔但不是学区房的二手房单价贵出30%以上。当然，与缴纳赞助费择校相比，购买学区房择校是一种进步，有一定的合理性。有条件的人通过市场化手段享受更多的权利，避免了缴纳赞助费而带来的权钱交易和暗箱操作，简单透明地解决了择校规则。
但是，当择校变成了择房，就显得更为不公平，动辄数百万的学区房无论如何也比赞助费要高得多。入学变成了单纯经济条件的比拼，这与政府当初推行就近入学政策的目的背道而驰。
学区房，家长必争之地
在北京，任何一个风吹草动，都有可能引发二手房价的蝴蝶效应。最为普遍的情况是地铁的开通、公交线路的增加、小学分校的开学，甚至知名幼儿园的开园等。而最能影响房价的，则为“是否在学区内”。笔者有个即将到入学年龄的女儿，也曾为此事多次走访于各大中介公司，但苦于囊中羞涩，将现有住房卖掉买学区房也需贷款百万，巨大的压力让笔者望房兴叹。
海淀的教育资源最好，几乎囊括了全北京甚至全国最好的中学、高中和大学，但高企的房价也不是我等工薪阶层能够承受的。所以家里人一起制定了两个原则：一是交通便利，最好在二环附近，是知名小学学籍片区，哪怕是个区重点也行；二是总价不超过200万，房主能接受贷款，且没有孩子在这个户籍上过户口。带着这两个基本条件，辗转于各大经纪公司历时半年，笔者都成了东城片区的活地图，看过的房子多达几十套。
以东直门区域为例，胡家园小区均价3.6万/平方米左右，上世纪90年代建成。而位于幸福二村的太平庄南里小区均价超过4.1万元/平方米，且为上世纪80年代建成。两者的户型、面积、朝向基本一致的情况下，总价差出近30万元。唯一的区别是，胡家园小区归属艺美小学片区，而太平庄南里则归属朝阳区重点朝阳实验小学片区，正是这学校师资力量及口碑的差别，让学区房价格不断飙升。
笔者之所以最终放弃进攻学区房，虽然望女成凤心切，但学区二手房房主几乎都有着一种特殊的傲慢，认为自己的房子很抢手，不仅一分钱不便宜，而且不怎么接受贷款。手握全款等房源的家长大有人在，人家房主没必要跟我耗费功夫。几受打击之后，我便放弃了购买学区房。
另外，重点学区房的房源很少，一旦在某中介公司内部网上挂出，不出半天就已经签了三方协议。无论业务员怎么第一时间给我打电话，甚至提出要自己垫付定金先把房子定下，都没法阻止人家全款客户的雄心壮志与财大气粗。业务员告诉我：“这个区域的‘重点校’学区房一个月也就能出两三套，而有好几百个拿全款等着进重点学校的家长，光我们一个店一个月全权委托预收的房款就几千万。这些客户毫不犹豫地把钱转到我们账户上，就为第一时间抢一套房源，什么朝向、户型、楼层、格局通通不管，只要能转户口，有学籍名额，直接让我们签下。打个电话就过来签合同，像您这样的贷款客户更多，根本接待不过来。” 那重点校到底有什么好呢？能让这么多家长趋之若鹜。
“重点校”对家长来说，意味着更优秀的师资队伍，意味着更优质的教学质量，意味着更安全的教学管理，甚至是升入重点中学、大学的摇篮。家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，年代老点没关系，环境差点也能接受。一来，为了孩子，家长什么都能忍；二来一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。买学区房的家长大多都是这种想法。
北京的教育资源主要集中于北京东城、西城和海淀区。1939年成立的史家小学，全国闻名，位于北京市东城区。根据链家在线上显示，仓南胡同、史家小学附近的学区房，即使房龄在20年以上的老房子，其单价也在60000元/平方米左右。朝阳门附近不带学区名额的二手房，均价大多在45000元/平方米左右。
不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源不均衡，优质教育资源稀缺和过分集中，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。
不成熟的教育观，家长自酿的苦酒
女儿幼儿园同学的家长们也经常在接送孩子的时候聚在一起聊这个话题，哪儿的学校好，哪个小学是区重点，需要什么条件……个个都成了入学专家。赵先生表示：“小太阳比丈母娘厉害啊，我们准备去海淀买房了，前段时间去看了，中关村一小据说是北京数得上的好学校，学生都拿Ipad上课写作业了。不过那边也贵，6万多一平方米，60平方米的两居室已经快400万了，还得户口在当地满3年以上。3年以后孩子都7岁了，哎，就晚了这么一步。”
而与笔者同样属于工薪阶层的王女士表示：“自己并不在乎小学的好坏，特级教师和重点学校固然有他独特的地方，但小学还是以知识和兴趣为主。我宁肯就在附近上学，就图个近，管它什么教学质量、校风、知名校友名录啥的。哪个家长是在北京重点小学里上过学的？”像王女士这种能够冷静地思考问题，置学区房于不顾的家长毕竟是少数中的少数。
在学区房大行其道，且被家长们哄抢的时候，不得不认识到的一个问题是，很多与重点学校一墙之隔的小区，并不在该学校的招生范围之内，也并非所谓的学区房，在购买时需要跟预期进入的小区招生部门咨询详细信息。也可参考前两年的招生简章，一般学校每年都会对片区进行微调，但两次以上都名列其中的小区和楼号一般不会突然撤出，可以考虑。
房地产业内专家表示，学区房之所以炙手可热，与当代国家所施行的计划生育政策有一定关系。大部分夫妻一生只能有一个孩子，对这个孩子的教育投资不可谓不尽全力，谁都想给孩子提供最好的生活环境和教育条件，这在一定程度上推进了学区房市场的增长。同时，学龄儿童的家庭经济能力比适婚家庭要好，一般来说，购房者的经济条件会随着年龄的增长而增长。当孩子到了上小学的年龄时，其家庭消费力更高，且更有指向性。因孩子年龄增长导致的隐私冲突等问题进一步凸显，空间扩张需求亟待满足，倘若能够有一套房子，既能够解决重点学校入学问题，又能解决空间扩张需求，那何乐而不为？有的只是需要进行对自己的财务状况和风险承受能力进行一个相对客观的评估。
笔者认为，学区房现象说明社会越来越重视教育，归根结底是源于家长对传统教育体制和普通学校的不信任，盲目崇拜名校。家长不顾学校的教学风格与孩子是否契合，挖空心思买学区房，反而有可能害了孩子。
时至今日，教育资源分配与人们实际需求之间存在着巨大的难以逾越的鸿沟。一方面来自于对重点校的盲目崇拜与跟风，另一方面则是教育资源规划的力度不足。倘若每个超过2000户的新建社区组团均配套建设9年一贯制学校，配建幼儿园等教育设施，加大知名学校分校的建设与品牌输出管理，不仅对于知名学校具有极大的品牌推动作用，更能够服务于当地百姓，契合就近入学的基本教育政策。只有这样，家长们才能从根本上摆脱学区房这个伪概念。然而实现这一天，却需要多个政府部门紧密地配合。
对于学区房，我们必须擦亮眼睛，在市场需求、名校崇拜、儿童性格之间找到最完美的平衡，不要被名校的光环牵着鼻子走。那句话怎么说的？只有适合的，才是最好的。家长应当深入地了解学校，结合自己孩子的性格特点以及学校的教学特色，争取最大程度地激发孩子的潜能，让孩子能够爱上学校。
还是那句话，重点学校固然教学质量好，升学率高，但您和您的孩子也必然承受着巨大的压力。倘若您作好了充分的准备，又有雄厚的资产作后盾，那么还是选学区房吧。如果您像笔者一样是个兜里比脸干净，挣一个子儿能花俩的主儿，也别打肿脸充胖子了，咱不是那块料。有兴趣的读者有条件可以做个实验，统计一下国内一流大学连续10年的新生来自重点学校的录取比例，以此来证明“重点”是否真的有用。
当不成熟的教育观念与不均衡的教育资源交织在一起的时候，就近入学的政策所引发的学区房大热成了家长们自酿的一杯苦酒。解决学区房问题，就必须从根本上改变教育资源过分集中的现状，这给我们的教育部门提出了很高的要求，在“十二五”“十三五”期间，笔者希望“均衡教育资源，保障学龄儿童就近有好书读、有名校上”的课题能够被列入规划并逐步实施，哪怕到我们的孙辈上学时能够享受到这样的待遇，我们一样很知足。出门就是“北京四中第182分校”“中关村二小第245分校”“北京小学第300分部”的校牌时，谁还稀罕学区房？学区房的罪与罚已经很清楚，等待我们的，只是时间。
编辑/麻 雯