中国房地产行业的发展轨迹十分特殊,从“计划分房制”正式进入“住房商品化”仅25年左右的时间。自2007年开始,房地产行业加速发展目前已经成为关系民生的热议行业。沈阳的房地产市场逐步进入规范化、成熟化阶段,经历三个波峰期及两个波谷期的市场波动,房地产开发企业在市场不断变化的考验和磨砺下,目前逐渐呈现垄断之势。政府、金融机构、地方政府不断出台房地产调控政策,稳定房价、降低价格预期,使得现如今的房地产市场进入新一轮调整期。YYDH三期项目的开发周期恰处于市场不断变化之时,项目的营销策略制定对于项目投资的成功与否十分关键。本文通过大量的市场调研、专家访谈、查询房地产数据平台及对YY地产内部数据的整理总结形成本文研究的数据基础。通过对项目外部环境分析、内部环境分析,制定了项目的STP战略,通过消费者需求、年龄特征、收入特征对市场进行细分并结合项目情况进行目标市场选择,以35-45岁、收入在60-120万的改善型消费者为主要目标市场,将项目定位为公园里学府低密大宅。根据STP战略的制定,对项目的营销策略组合进行制定,在产品上施行产品组合策略、服务策略和品牌策略;在价格策略方面以高开高走的策略为主;在渠道策略上采用自销渠道、代理渠道和外展点销售渠道相结合;在促销策略上,主要在人员推销、广告宣传、活动促销及关系营销方面开展。最后,从营销管理制度的施行、营销费用的保障及团队激励计划方面,提出了项目营销策略的实施保障措施。通过本文的研究和系统化总结,能够为沈阳高端房地产项目的营销起到借鉴作用,对行业的发展起到推动作用。