分拆上市是指集团母公司将子公司单独上市,在不丧失控制权的同时实现资产剥离,有帮助母公司融资、子公司发展、市值管理、增强管理层激励、实现业务集中等等作用。2020年受宏观经济政策和房市融资政策进一步收紧的影响,房企分拆物业企业上市数量达到历史新高。恒大集团于2020年底分拆恒大物业上市,集团符合分拆物业上市的房企的两点特征:一是属于大型综合性房企,二是所受到的融资约束增强。恒大集团分拆后所获得的融资效益也符合2020年分拆后房企的普遍情况。恒大集团2020年经历典型且丰富,故而本文以恒大集团分拆物业分拆上市为案例,探究房企分拆物业上市的融资动机并评价融资效益。本文根据房产开发和物业管理的行业现状,和案例公司的融资、盈利、营运、发展等财务指标,从政策监管、行业动态、集团信息等等方面依次检验分拆上市的五个假说,包含:融资需求、市值管理、战略安排、管理层激励、去多元化。然后本文将综合应用财务分析和事件研究法,首先评价分拆对房企集团的融资效益,随后从营运、盈利、市场反应等角度评价分拆的战略安排和市值管理等其他效益。最后,本文总结归纳房企分拆物业上市的动机和效益,得出房企在目前经济和政策环境下短期生存和持续发展的启示。本文有以下结论:（1）房企分拆物业上市的主要动机是融资需求,还带有集团战略转型需求和市值管理需求等次要动机;（2）房企在采用战略安排和市值管理等手段时,也有着放大融资效果的动机;（3）房企分拆物业对缓解房企集团面临的来自政策的融资约束有短期缓解作用,但没有长期缓解作用,另外分拆物业可以帮助集团战略转型,有着短期的正向市值管理效果。本文有如下研究启示:（1）在目前经济和政策形式下,房企需要综合使用稳健的企业战略等各类长效机制化解经营问题;（2）分拆上市是目前房企较为理想的短期融资手段。本文在理论意义上就在2020年特殊经济和政策宏观环境下的房企分拆物业进行了具体分析,目前有关企业分拆上市的动机和效益等话题仍未形成共识,本文可以从微观层面增添分拆相关的事实证据,进而丰富理论和案例的研究成果。现实意义上,房企在当前宏观经济和政策环境下,积极寻求新的发展空间已成必然,本文研究成果对房地产企业将具有借鉴意义。