近年来,作为资本密集型的房地产企业杠杆率居高不下,随着我国社会经济发展逐渐步入“新常态”,为落实“房住不炒”的定位,政府出台一系列监管政策加大了对房地产行业的宏观调控。因此,在融资环境日益紧张的大背景下,更多房地产企业积极转向寻找隐性资金渡过寒冬,短暂渡过难关的同时也给企业未来的经营发展埋下了较大的风险隐患。其中“明股实债”便是一种典型方式,具体指投资方以股权形式注入资金但同时与融资方约定固定收益以及投资额远期有效退出的融资方式。在会计处理上,企业会将其作为股权融资款处理,然而究其本质该融资行为属于债权融资,需要企业到期后完成本息兑付,若债务集中到期将极易引发流动性风险,该情形下,资本市场内投资者将不可避免地承受房地产企业的表外负债风险。因此,“明股实债”融资行为的识别及相关风险的研究具备一定价值。本文整理了“明股实债”的相关界定,分析该融资行为的交易特征,梳理相关交易要素,进一步挖掘该融资行为的根本动因。紧接着本文以蓝光发展为例,首先,分析蓝光发展存在“明股实债”融资行为的迹象,研究发现蓝光发展出现了少数股东权益异常增长、少数股东损益与少数股东权益不匹配、回购少数股东权益行为异常以及少数股东资金方多为金融机构的现象,并结合相关非财务公开信息,认为蓝光发展符合“明股实债”融资行为的特征。其次,本文进一步挖掘蓝光发展采取该融资模式的动因,发现蓝光发展主要基于拿地成本攀升、获取自有资本,融资需求迫切、拓宽融资渠道,改善资本结构、提升融资空间三方面动因采取了“明股实债”的融资方式。随后,本文分析了该融资模式下所带来财务、经营等多方面的相关风险。最后,文章从房地产企业、审计机构、监管部门和个人投资者四个角度入手提出相关建议,以期房地产行业能够营造出更为稳健的投融资环境。