《民法典》的颁布使得关于居住权的争议从“存废之争”过渡到“属性之争”,有关居住权的争议开始集中至其性质、构造及功能定位之上。《民法典》对于居住权采取“半闭合性”立法模式,“有偿设立”和“允许出租”等能供给商业化运作的内容都属于例外规定,绝对禁止居住权的转让则限制了居住权商事利用的可能性。《民法典》以物债两分为基本方式、以物权编为主要表达的核心财产规定对股权、经营权等商法的财产权概念涵摄不足,在体现民商合一的立法背景与吸纳商法理念与精神方面难孚众望。诚然,居住权的初始性质为人役权,功能为弱者保护,但居住权制度进化与迭变致其愈渐靠近商业法则与市场化运行准则的现象,也是不可否认的。对此,必须未雨绸缪。否则就可能会产生混淆法律效果和行为动机的危险。居住权的商事利用短期内难以依靠独立的商法典实现,唯能继续在《民法典》范围内寻求突破。居住权制度应用于商业领域是法学与经济学的一种逆向结合,如果运用得当,将可能会成为法律制度促进经济发展的典范,也将成为营商环境改善之助。在商法视域下对居住权制度展开文本检视,可知,《民法典》之居住权规定存在三个体系上的悖论:即规定在用益物权编然而用益物权之权能表现较少,人役权属性下部分商事功能（如允许出租）拓展的正当性基础缺位以及我国并无二分的役权体系,本身无人役权规定。在具体法律条文中,“原则无偿”、“目的限缩”、“原则禁租”、“主客体范围限定”以及“绝对禁转”等内容构成了居住权制度延及商事领域的巨大障碍。居住权制度本身的突围需要、我国商事用益权之缺失以及出于更深层次地满足居住需要之目的,居住权的商事利用必须为之。商法价值理念可为居住权商事利用提供指引,居住权自源流起就蕴含的商业化可能性,现代人役权开始转向商业运作以及居住权与人役权的必然联系被打破,这些又可以证成居住权商事利用的可能性。在司法裁判上,居住权纠纷由原先的“家庭与社会保障”情形扩展到商事领域,公司类居住权纠纷日增。商事实践对居住权商事利用的需求渐强,但现有居住权规定在促进商业发展上力有不逮。学界提出的“投资性居住权”概念,是以功能定义为视角切入的,其法律定义实为具有商业投资性的物权性居住权。现规定下的居住权运用于商事经营、商事监管以及商事投资问题较大。对居住权的主体限定以及目的限缩使得居住权无法作为公司出资形式,难以成为《企业会计准则第21号——租赁》背景下商事使用权资产之取得方式,亦无法助力商事住所登记制度改革,更无法为以房养老的风险防御和商业监管加力提供支持。本可以从居住权内容自然阐发出来的房屋商业化利用以及空虚所有权投资等功能也受限甚多。自比较法上考察,法德等国早已以“私人自治”或“权利分类”为路径实现了居住权的商事利用。我国居住权制度也应回应时代需求,以居住权分类为首要前提,在居住权类型化的路径遵循之下,确立以私人自治为物权性居住权的核心价值,以商事思维为物权性居住权的理念指引,让保障性居住权回归保障,让物权性居住权尽其效用。物权法是民法体系中与商事法律最相契合的一部分。“物尽其用”与“提高财产利用效率”之物权立法目标本身就与现代商法精神高度契合,譬如公司法改革进程中降低对注册资本要求的一个根本动因就是“提高资本利用率”。《民法典》已经开放了居住权出租,不再似《德国民法典》那样对唯保障性立场之严守。我国居住权的商事利用在现行法律框架下必须依托物权性居住权,不必也难以如德国法那样另外创立长期居住权,但权利分类的可行性却是厥类惟彰的。产生于简单商品经济的民法和发轫于市场经济的商法这两个齿轮在物权法律制度上出现了和合。商法视域下居住权的优化及完善应注重解释论和立法论的配合协同,并依照“权利分类理念”和“处理与所有权之关系”合理确定商业化边界。在解释论上,宜在科学界分民商事法律关系中不同性质居住权之前提下对“对物权性居住权作商事利用”的目的和内容进行再解释,并从个别化到类型化,形成裁判标准。在立法论上,应以权利分类为前提,采用多编协同方式加以规定。以居住权的可转性为例,宜以“强行性规范模式+意思自治模式”或是“双重意思自治模式”加以规定。