在中国当前的基础设施建设步入存量时代、短期宏观经济承压、全国各地政府财政债务居高不下的大背景下,2021年6月,沪深交所首批共计9只基础设施公募REITs正式上市。首批基础设施类的公募REITs项目,涵盖了收费高速、产业园、仓储运输、城市污水管理、废弃物发电等几大主要的基建类型。其中,将有三单基建项目为产业园区。这无异于可以吸纳社会各界资金,投资产业园区内基础配套的建设、更新和提升,从而扩大了产业园区内投资渠道。为了确保产业园区公募REITs的健康快速发展,我们更需要关注其可能存在的财务风险。本文选择以蛇口产园REIT为个案研究,在说明了资产支持证券的基本状况、交易架构、各参与者及其基本资产状况后,主要对蛇口产园REIT交易架构下的财务风险进行了详尽的分析,以及厘清每项财务风险的根本成因,最后得出相关风险应对措施。在风险识别方面,对五大类风险进行了细致的分析:与基础资产相关的风险较大取决于底层资产的优质与否,也就是说项目公司是否可以抵挡运营收益波动风险;此外还存在基金成立时SPV并购贷款本息偿还风险和基金存续期间对外借款偿债风险,这两项风险水平的高低主要取决于项目公司的偿债能力。值得注意的是,公募REITs特殊复杂的交易架构下,无可避免的将会产生关联交易风险。最后,利息增加也将造成经营费用的上升和投资收益的减少。本文在最后提出了我国产业园区公募REITs的财务风险管理建议:在产业园区公募REITs产品设计时,选择合适的股债结构搭建模式,丰富REITs投资资产组合,结合金融衍生产品对冲风险;在产业园区公募REIT存续期间,完善对项目负责人的管理制度,园区需要着重培养专业的管理人员;制定相关方案保证基础资产收益,以此保证当底层资产受到不可抗因素影响时,基础设施的收益来源也能较为稳定。此外,对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等方面进行全流程管理。而伴随着财务风险的降低,我国产业园区公募REITs必将迎来更为广阔的发展前景。