近年来,我国房地产行业也从“坐销”的营销模式走上了“行销”之路。经过二十多年的商品化和市场化发展,很多城市的商品房供给已经开始大于需求,买方市场的局面开始形成,此时的房地产开发企业除了想方设法去提升产品的品质和物业服务外,营销就成了产品（房子）销售最关键的一环,一旦营销系统的管理、决策和执行出现了问题,就会给企业带来巨大或毁灭性的影响。本案例研究聚焦AN地产公司大连SJ项目的营销过程中出现的滞销问题,进行深入地剖析。该项目产品从2019年5月开始认筹,到销售任务完成整整用了15个月的时间,在前12个月里,销售缓慢且有近1.6亿元货值产品一直处于滞销状态,根据当时的营销策划方案,原本可以用3至6个月时间完成的营销任务,一直到2020年8月底,SJ项目才得以基本售罄。在资金回笼和新冠疫情的双重压力下,当时公司的营销管理、决策和执行都暴露出诸多问题,这些问题给AN地产公司及项目都造成了一定的负面影响,也是SJ项目长时间处于滞销状态的原因所在。本文结合了市场环境和实际工作情况,运用了4Ps营销策略、钻石定位模型理论、新价格理论、渠道管理理论等相关理论,从营销管理、决策和执行的角度,通过对产品卖点定位和价格厘定的匆忙决策、促销活动执行中的渠道冲突事件、关系留房和营销返现的双重打击等营销事件的整理和回顾,对SJ项目的滞销原因进行分析诊断,最终推导出项目产品卖点定位和定价不准、自销代理和带客渠道管理混乱、营销策略不能得到贯彻性执行等是导致SJ项目产品滞销的三大原因。进而提出找准产品卖点定位并重新厘定价格、重塑自销代理和带客渠道管控体系、优化营销管理并完善激励制度等解决方案。优化营销管理、组建专业营销团队、提高营销管理决策水平、增强营销执行力已经成为AN地产公司需要重点解决的营销管理问题之一。通过本案例的研究,可以总结An地产公司在以往营销工作中的不足,推动企业营销能力提升,同时也可为同行业的地产项目营销实施提供借鉴。