选聘物业服务企业是业主享有的重要自治权之一,但当前很多小区,尤其是老旧小区的业主难以顺利选聘物业服务企业,业主的自治权利不能充分实现。因此,如何推进老旧小区实现业主自主选聘物业服务企业,成为研究者关注的热点和社会治理的重点。广州市作为全国最早引入物业管理的城市之一,其业主自治发展具有较强的代表性。本文选取广州市2000—2010年建成的小区作为研究对象,利用问卷调查、半结构性访谈和案例分析等方法,以小区选聘物业服务企业过程为切入口对业主自治行为进行研究。研究发现老旧小区业主普遍存在有限参与公共事务管理、选聘物业服务企业过程交易费用过高、前期物业服务企业形成事实垄断且缺乏退出机制、包干制的物业管理合作模式弊端多等问题,反映出业主自治基础不牢固,业主组织不能有效运作。通过考察Y小区物业服务企业选聘过程发现,业主选聘物业服务过程根据事态的发展,从“非合作博弈”向“合作博弈”转变,博弈过程中的三个不同时期存在明显的博弈主体力量强弱变化特征及其相应的行动策略改变。在委托代理理论的基础上对业主自治实践困境进行成因分析:一方面空间距离使得很多物业议题对业主的影响是不平衡的,这种情况下业主采取的行为相对独立并导致了非制度化参与;另一方面各方主体的博弈趋向非合作,陷入“囚徒困境”制约了业主自治的发展;再者,委托代理关系下信息的不对称不可避免地出现逆向选择和道德风险问题,降低了自治效率;此外,单一委托人的交易费用过高阻碍了业主自治的实现。最后,在观察研究的基础上提出践行业主自治的建议:内部须完善业主委员会的选举机制、内部管理制度、监督渠道等日常运作机制;在物业服务企业选聘问题上需借各方力量改善老旧小区设施、坚持市场导向及采用酬金制模式倒逼业主参与;外部条件要降低业主交易费用,推行业主决策电子投票、推进物业管理减负增效并搭建信息有效共享平台。从内到外探索推动业主自治发展的措施,为完善我国基层群众自治制度提供一些理论和实践素材。