住房反向抵押养老保险在老年人保有房屋所有权的情况下,将房屋转化为养老资源,充分利用不动产资源,为老年人提供稳定的养老金来源。我国人口老龄化规模大、程度深、速度快,政府基本社会养老保险负担加重。为缓解养老压力,我国推行“以房养老”政策。《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》指出,支持老年人住房反向抵押养老保险业务发展。2022年《政府工作报告》提出,规范发展第三支柱养老保险。推动住房反向抵押养老保险的发展,有利于拓宽养老资金渠道,健全我国三支柱养老保障体系。不法分子假借“以房养老”名义实施诈骗大行其道,而正统的“以房养老”保险却推行遇冷。究其原因,住房反向抵押养老保险在我国现行法律制度下受到限制,且实践中缺乏对保险双方的权益保障,致使“以房养老”政策收效甚微。本文立足于积极应对人口老龄化、健全多层次社会保障体系的背景,通过文献研究法、规范分析法,首先,理清住房反向抵押养老保险的概念;梳理其主体、客体、所有权移转、无追索权的法律特征;比较让与担保学说、特殊新型抵押权学说与最高额抵押权学说,将其定性为最高额抵押权。其次,从幸福人寿与人保寿险两种住房反向抵押养老保险的运行流程与合同入手,剖析其实践模式的运行状况。再次,通过分析发现住房反向抵押养老保险在现行法律制度下受到金融业分业经营原则、宅基地流转规则、住宅建设用地使用权续期制度的限制,在实践中缺失对抵押人处分权、收益权,抵押权人受偿权、再保险的保障。最后,为解决其面临的法律限制,通过金融业混业经营拓宽抵押权人主体资格;解除宅基地流转限制拓宽抵押客体范围;完善法律、行政法规的规定明确建设用地使用权续期问题。为保障保险双方的权益,通过细化抵押人房屋处分规则的方式保障抵押人房屋处分权;允许抵押人长期出租房屋以保障抵押人收益权;制定抵押权人受偿权保护规则保障抵押权人受偿权实现;构建再保险机制降低抵押权人的经营风险。