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摘 要:随着现阶段“小产权”房的热销,很多问题随之产生。如果这些问题不能得到很快、很好的解决,将带来更多的问题,可能会影响我国房地产市场健康有序的发展,也会影响人们安居乐业,更会影响到城市和农村的协调发展。本文即通过对以上问题的分析和思考,主要对小产权房的概念、产生的原因进行阐述,为解决这一现象做出探讨。
关键词:“小产权”房;集体土地;土地制度
近十几年来,我国房地产业发展迅速。但由于城市商品房的价格不断攀高,导致城市居民的购买力不足,对其住房需求很难得到满足。此时,很多城市居民便把目光投向了农村开发的小产权房上。但是从我国现行的房地产法律规定来看,小产权房的开发和销售游离于我国现行的法律体系之外,游离于统一的房地产市场之外,这样必然会造成多方面的问题,产生很多法律风险。据悉在2010年1月29日召开的全国国土资源工作会上,今年国土资源工作将面临五大硬仗,其中与住建部联手全面清理小产权房将成为重中之重。
一、小产权房的界定
“小产权”房这一概念在规范性的文件里找不到,它只是时下一种不正规的俗称而已。2007年6月20日,中央电视台《经济半小时》对北京的小产权房进行了专题报道,指出:
所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅,本是满足本集体成员的居住需要,而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民,由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明,没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”),因而被称之为小产权房。[1]
二、小产权房产生的原因
小产权房的产生绝非偶然,它的出现是多种因素综合作用的结果。表面上看是农民大量违规建房,而相关土地与房产管理部门又没有尽到相应的职责造成的。但深入考虑,其原因并没有这样简单,笔者认为,有以下几个主要原因造就了这一现象的“遍地开花”。
一 是我国改革开放以来实行的二元结构土地法律制度,这是小产权房规模发展的潜在制度原因,因为这样一种土地法律制度通过将土地利用划分为城市用地和农村用地,政府凭借公共利益代表的招牌和权力行使的合法性与威势,垄断了土地使用权买卖一级市场,和大地产商分享着城市化背景下土地大幅增值的收益。而农民集体作为农地的所有权主体,在土地的市场化运作中,其利益却被极大地忽视了。
二是房价居高不下,城市居民的住房需求得不到满足。目前经济适用房、廉租房的供应相对于中低收入者的住房需求来说简直是杯水车薪,而商品房房价居高不下的背景下,小产权房简直是“雪中送炭”,因为其价格往往只有商品房房价的1/4或1/3。尽管小产权房并“完美”,但至少能够解决居住问题、生存问题。所以很多城市居民不顾购买小产权房存在的法律风险,依然将目光投向了它。
除此之外,小产权房已经存在十几年了,在这些年中,面对小产权房堂而皇之的开发、销售,却无相关部门有力地制止,以致发展到今天的规模。在一定程度上,这与相关部门监管不力是脱不了干系的。
三、针对小产權房问题的解决对策
针对小产权房存在长达十几年之久的现状,解决这一现象需要遵循法律法规,注重合法与合理的兼顾。笔者认为应该遵循以下三个原则即⑴耕地18亿亩的底线不能突破;⑵农村集体经济组织、村民利益不能忽视;⑶购买者的合法权益要给予保护。
(一)对当前的小产权房进行全面调查、核实、分类。在此基础之上,首先,叫停正在建设或准备建设或准备销售或正在销售的小产权房,以避免更大的损失;其次,当前应尽快调查、摸清“小产权房”的区域、数量、性质、居住对象、开发对象等,以减轻在新的处理政策出台后,国家对小产权房调查处理的难度。
(二) 区分情况对小产权房作不同处理。一是对违法建设在耕地上的明显违反城乡规划的“小产权房”,应当依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等有关法规,坚决予以拆除;二是对在农村建设用地上建造且具有一定规模的“小产权房”,可以予以保留,但必须补办相关手续并缴纳税金;三是对已在宅基地、集体土地和农村建设用地上已建成并已出售给城市居民的,考虑到购买人的利益和社会稳定,应暂时予以保留,但应对房屋质量进行检查验收,如果房屋质量存在大的问题,应抓紧整改并及时补办有关土地、规划相关手续。[2]
(三)完善城市住房保障体系。对于目前的廉租房和经济适用房等保障性住房,应制定相应的政策、法律、完善相关的程序、规则,解决实践中出现的问题,使城市低收入且无房可住的人能享受到廉租房的廉租、经济适用房的经济。只有不断完善我国城市住房保障体系,使城市无房居住的中低收入者有房住,这样才可能堵绝购买小产权房的客源。
(四)完善相关法律法规。解决“小产权”房的问题,必须从土地所有制入手,应当“着眼于新农村建设和城乡统筹发展,全面审视现行土地制度,研究集体土地相关政策,包括土地入股、集体土地使用权转让等相关问题”,通过改革尤其是从法律上完善土地制度,从根本上解决城乡二元化体制给现实发展所带来的弊端和存在的问题。
结语
俗话说“安居才能乐业”,住房自古以来就是人们日常生活中必备生活资料。“小产权”房是中国的国情和现实背景下的产物。这一现象的出现引发了一系列的纠纷与矛盾,无疑已经成为一个较大的社会问题。也因此受到很多人的关注,我们期待国家能针对小产权房问题尽快制定和完善相关法律,更期待能改革我国目前的土地制度,从根本上解决小产权房问题,进而为我国经济建设、小康社会的实现和祖国的繁荣发展奠定基础。
注释:
①《“小产权房”的是是非非》,《检察风云》2007年第20期
②李娜韩学平浅谈小产权的法律问题法商2009(7)
参考文献:
[1]楼建波主编:《房地产法前沿》,中国法制出版社,2009年3月第1版
[2]张德友、翟印礼著:《法与农村社会变迁》,人民出版社,2007年4月第1版
[3] 刘俊著:《中国土地法理论研究》,法律出版社,2006年6月第1版
[4] “小产权房”的是是非非,检察风云,2007,(20)
[5] 谭启文.“‘小产权房’及其法律规制”[J].检察风云,2007,(20)
[6] 李娜、韩学平浅谈小产权的法律问题法商,2009,(7)
关键词:“小产权”房;集体土地;土地制度
近十几年来,我国房地产业发展迅速。但由于城市商品房的价格不断攀高,导致城市居民的购买力不足,对其住房需求很难得到满足。此时,很多城市居民便把目光投向了农村开发的小产权房上。但是从我国现行的房地产法律规定来看,小产权房的开发和销售游离于我国现行的法律体系之外,游离于统一的房地产市场之外,这样必然会造成多方面的问题,产生很多法律风险。据悉在2010年1月29日召开的全国国土资源工作会上,今年国土资源工作将面临五大硬仗,其中与住建部联手全面清理小产权房将成为重中之重。
一、小产权房的界定
“小产权”房这一概念在规范性的文件里找不到,它只是时下一种不正规的俗称而已。2007年6月20日,中央电视台《经济半小时》对北京的小产权房进行了专题报道,指出:
所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅,本是满足本集体成员的居住需要,而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民,由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明,没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”),因而被称之为小产权房。[1]
二、小产权房产生的原因
小产权房的产生绝非偶然,它的出现是多种因素综合作用的结果。表面上看是农民大量违规建房,而相关土地与房产管理部门又没有尽到相应的职责造成的。但深入考虑,其原因并没有这样简单,笔者认为,有以下几个主要原因造就了这一现象的“遍地开花”。
一 是我国改革开放以来实行的二元结构土地法律制度,这是小产权房规模发展的潜在制度原因,因为这样一种土地法律制度通过将土地利用划分为城市用地和农村用地,政府凭借公共利益代表的招牌和权力行使的合法性与威势,垄断了土地使用权买卖一级市场,和大地产商分享着城市化背景下土地大幅增值的收益。而农民集体作为农地的所有权主体,在土地的市场化运作中,其利益却被极大地忽视了。
二是房价居高不下,城市居民的住房需求得不到满足。目前经济适用房、廉租房的供应相对于中低收入者的住房需求来说简直是杯水车薪,而商品房房价居高不下的背景下,小产权房简直是“雪中送炭”,因为其价格往往只有商品房房价的1/4或1/3。尽管小产权房并“完美”,但至少能够解决居住问题、生存问题。所以很多城市居民不顾购买小产权房存在的法律风险,依然将目光投向了它。
除此之外,小产权房已经存在十几年了,在这些年中,面对小产权房堂而皇之的开发、销售,却无相关部门有力地制止,以致发展到今天的规模。在一定程度上,这与相关部门监管不力是脱不了干系的。
三、针对小产權房问题的解决对策
针对小产权房存在长达十几年之久的现状,解决这一现象需要遵循法律法规,注重合法与合理的兼顾。笔者认为应该遵循以下三个原则即⑴耕地18亿亩的底线不能突破;⑵农村集体经济组织、村民利益不能忽视;⑶购买者的合法权益要给予保护。
(一)对当前的小产权房进行全面调查、核实、分类。在此基础之上,首先,叫停正在建设或准备建设或准备销售或正在销售的小产权房,以避免更大的损失;其次,当前应尽快调查、摸清“小产权房”的区域、数量、性质、居住对象、开发对象等,以减轻在新的处理政策出台后,国家对小产权房调查处理的难度。
(二) 区分情况对小产权房作不同处理。一是对违法建设在耕地上的明显违反城乡规划的“小产权房”,应当依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等有关法规,坚决予以拆除;二是对在农村建设用地上建造且具有一定规模的“小产权房”,可以予以保留,但必须补办相关手续并缴纳税金;三是对已在宅基地、集体土地和农村建设用地上已建成并已出售给城市居民的,考虑到购买人的利益和社会稳定,应暂时予以保留,但应对房屋质量进行检查验收,如果房屋质量存在大的问题,应抓紧整改并及时补办有关土地、规划相关手续。[2]
(三)完善城市住房保障体系。对于目前的廉租房和经济适用房等保障性住房,应制定相应的政策、法律、完善相关的程序、规则,解决实践中出现的问题,使城市低收入且无房可住的人能享受到廉租房的廉租、经济适用房的经济。只有不断完善我国城市住房保障体系,使城市无房居住的中低收入者有房住,这样才可能堵绝购买小产权房的客源。
(四)完善相关法律法规。解决“小产权”房的问题,必须从土地所有制入手,应当“着眼于新农村建设和城乡统筹发展,全面审视现行土地制度,研究集体土地相关政策,包括土地入股、集体土地使用权转让等相关问题”,通过改革尤其是从法律上完善土地制度,从根本上解决城乡二元化体制给现实发展所带来的弊端和存在的问题。
结语
俗话说“安居才能乐业”,住房自古以来就是人们日常生活中必备生活资料。“小产权”房是中国的国情和现实背景下的产物。这一现象的出现引发了一系列的纠纷与矛盾,无疑已经成为一个较大的社会问题。也因此受到很多人的关注,我们期待国家能针对小产权房问题尽快制定和完善相关法律,更期待能改革我国目前的土地制度,从根本上解决小产权房问题,进而为我国经济建设、小康社会的实现和祖国的繁荣发展奠定基础。
注释:
①《“小产权房”的是是非非》,《检察风云》2007年第20期
②李娜韩学平浅谈小产权的法律问题法商2009(7)
参考文献:
[1]楼建波主编:《房地产法前沿》,中国法制出版社,2009年3月第1版
[2]张德友、翟印礼著:《法与农村社会变迁》,人民出版社,2007年4月第1版
[3] 刘俊著:《中国土地法理论研究》,法律出版社,2006年6月第1版
[4] “小产权房”的是是非非,检察风云,2007,(20)
[5] 谭启文.“‘小产权房’及其法律规制”[J].检察风云,2007,(20)
[6] 李娜、韩学平浅谈小产权的法律问题法商,2009,(7)