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摘要:随着建筑业的发展，项目施工管理和质量问题变的更为突出，本文针对房地产项目工程管理的重要性，对管理工作过程中应注意的要点进行分析、探讨。
关键词: 项目管理；施工质量；控制；新技术
中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产企业的项目施工管理有其特殊性，既要对施工方负责又要对业主负责。由于项目施工周期相对较长，因此，项目施工管理的控制点和有效性就成为衡量企业的重要标准，并成为企业可持续发展的重要保障。较为规范的施工管理程序，在推进施工管理工作向规范化、程序化方向发展的同时，还能使企业对房地产项目的管理水平、产品质量、服务意识和专业技能等综合实力明显加强，有助于房地产企业在竞争日趋激烈的今天，大大增强市场竞争力。通过多年来的亲身体会并结合项目施工管理经验，个人认为,房地产企业对建设工程项目施工管理与控制主要体现在以下几个方面。
一．落实项目管理目标责任制
建设工程的项目管理不能以包代管，必须实行项目目标管理责任制。项目管理的核心任务是项目的目标控制，如果一个建设项目没有明确的投资目标、进度目标、质量目标，就无法进行定量的目标控制。在项目策划阶段，将各项费用详细算出作为投资目标，项目在投资目标的指导下完成质量目标和工期目标，尽量避免经营风险。明确项目监理单位、承包单位的责任，从体制上保证工程质量。房地产企业的工程部作为项目的直接管理部门，在投资目标的控制下，负责对项目各项目标进行考核，从而对项目管理人员起到了检查督促的作用。同时，工程部还要负责工程施工质量的检查验收工作，从体制上保证施工质量的稳定性。
二． 进度控制
进度控制是一个动态管理过程，必须在保证工程质量的前提下进行控制。为了实现进度目标，进度控制的过程是随着项目的进展，进度计划不断调整的过程。施工进度的控制并不仅仅关系到施工进度目标能否实现，它还直接关系到工程的质量和投资。
在工程项目建设前期，通过周密分析确定合理的进度目标，在工程具体实施期间，通过网络计划技术等科学手段分析和论证工期目标是否合理，并在工期计划实施中紧密跟踪，做好协调与监督，使工期目标逐步实现, 并且最终保证工程项目建设总工期的实现。但是，由于各个项目工程可能存在风格不同，工艺复杂深度也不一样，加上诸多专业工种交叉施工，所以进度计划的控制要抓住重点，理顺组织关系，实行科学、严谨、动态的管理监督，以实现每个控制節点的进度目标。对工期滞后及时发现、分析原因，并要求施工单位采取有效纠偏措施。在工程施工实践中，必须树立和坚持一个最基本的工程管理原则，即在确保工程质量的前提下控制工程进度。
三． 投资控制
建设工程项目合理的投资，是在满足开发建设单位所需功能、艺术效果的条件下,投入最少的建设资金。投资控制的工作主要注意以下几点：
1、工程的投资控制，主要在项目建设的前期可行性研究阶段,正确地进行投资决策,按照建设规模、目标、计划、使用要求等作出初步规划，控制好估算投资总额，
2、在设计阶段对设计方案、设计标准、总概算进行审查控制。设计应在满足建设工程质量目标及使用功能的前提下，不超过计划投资并尽可能地节约投资费用。
3、1、在施工过程中，对材料、设备的采购进行严格的管理和监督，保证材料、设备费在投资额控制范围内；
3、2、遇到较大的设计变更时，要认真分析，慎重对待，充分研究设计变更对投资、质量和进度带来的影响；
3、3、严格执行合同，避免因工程延期、未及时支付工程款、外部障碍、监理工程师工作不当等因素造成施工单位提出索赔，而增加建设工程项目投资额。
四．质量控制
房地产企业依据国家和政府有关部门颁布的与质量管理和技术有关的法律、法规性文件，贯彻全面、全过程质量管理的思想，运用动态控制原理，进行工程质量的事前主动控制、事中动态控制、事后把关控制。
1、事前主动控制
通过对施工质量计划的审批，对一些技术要求高、施工难度大，对工程质量影响大或对发生质量问题时危害大的对象作为质量控制点进行预控；并对施工生产要素中施工人员、材料设备、工艺方案、施工机械、施工环境、施工技术、施工现场等准备工作的审查进行质量预控，制定有效的预防措施，防患于未然。
2、事中动态控制
对施工工序、施工作业过程严格监控，确保质量合格，杜绝质量事故发生，通过控制设计变更、重要技术复核、工序操作检查，以保证施工质量符合预定的质量目标。
3、事后把关控制
对质量活动结果的评价认定、对工序质量偏差的纠正、对不合格产品进行整改和处理，以使不合格的工序和产品不流入下道工序、不进入市场，保持质量处于受控状态，通过阶段验收和竣工验收，把好事后控制质量关。
五．组织与协调
组织协调包括项目各分包单位、机构与机构之间协调。组织协调施工单位与外部组织之间，其中主要是与项目业主、设计单位、监理单位、材料和设备供应单位以及与政府有关部门、工程毗邻单位之间的协调。为了做好组织协调工作，需要对经常性的协调加以程序化，包括具体协调内容、协调方式等；设置专门机构或专人协调；召开各种类型的会议进行协调。例如每周一次的工程例会、临时协调会等。只有做好了协调工作，各专业、各工种、各项资源以及时间、空间等方面才能实现有机的配合，使工程项目成为运行一体化的整体。此外，安全管理是工程管理工作中的一项重要内容，通过一系列建设工程安全生产管理制度的建立和检查，对施工企业和相关人员的工程安全生产和管理行为进行全面的规范。
六．材料应慎重选择，严格控制质量
1、应严格遵守有关产品、配件的生产许可制度和市场准入制度，严防以次充好、以低充高，甚至将假冒伪劣产品混杂其中。要把好材料、配件的选择、采购这些环节，现场各方人员应分别对所需材料、配件的合格证、规格、批号、数量等进行核对、验收，合格后方可使用。
2、进行现场加工的应设置专用场地集中加工制作。工件加工制作完毕，须经检验合格方可使用。
七．新材料、新技术
现代建筑提高质量已不仅仅依靠精工细作的方式。积极采用新材料、新技术，依靠科技进步和技术创新来提高工程质量和产品品位。有些新技术的应用，能够简化施工、减轻劳动强度，更有利于质量控制。当然，使用新材料、新技术的前提是充分熟悉和了解材料的特性与适用条件和技术的稳定性。大胆而又谨慎才是正确的工作态度。
结语
未来的房地产行业的要求越来越高，企业的施工管理也要随着时代而发展，不断改进和完善管理方式和内容。广大业主对产品品位的需求，已不可同日而语，不同的材料、工艺、设备，必定带来施工技术的变革和更新，也对施工管理与控制会提出更高的要求。施工技术更新与改造的周期越来越短，发展的速度越来越快，房地产开发企业只有通过规范化的施工管理，使技术人员和管理人员的意识、价值观以及工作方法得到升华，才能使企业取得技术进步和发展。因此工程建设过程中，企业要认真落实工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证项目质量具有重要作用。
【参考文献:】
[1] GB 50210-2001,建筑工程质量验收规范[S]。
[2] 王雪青.建设工程投资控制[M].北京:知识产权出版社,2003:5。
[3] 魏永宽, 朱家凤, 尹建江. 建筑工程施工管理过程质量控制[J]. 山西建筑,2008,34(24):209-210。
[4] 尹军,夏瀛.建筑施工组织与进度管理[M].重庆:化学工业出版社,2005:220-221。
[5] 建设工程项目管理 全国一级建造师执业资格考试用书。
关键词: 项目管理；施工质量；控制；新技术
中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产企业的项目施工管理有其特殊性，既要对施工方负责又要对业主负责。由于项目施工周期相对较长，因此，项目施工管理的控制点和有效性就成为衡量企业的重要标准，并成为企业可持续发展的重要保障。较为规范的施工管理程序，在推进施工管理工作向规范化、程序化方向发展的同时，还能使企业对房地产项目的管理水平、产品质量、服务意识和专业技能等综合实力明显加强，有助于房地产企业在竞争日趋激烈的今天，大大增强市场竞争力。通过多年来的亲身体会并结合项目施工管理经验，个人认为,房地产企业对建设工程项目施工管理与控制主要体现在以下几个方面。
一．落实项目管理目标责任制
建设工程的项目管理不能以包代管，必须实行项目目标管理责任制。项目管理的核心任务是项目的目标控制，如果一个建设项目没有明确的投资目标、进度目标、质量目标，就无法进行定量的目标控制。在项目策划阶段，将各项费用详细算出作为投资目标，项目在投资目标的指导下完成质量目标和工期目标，尽量避免经营风险。明确项目监理单位、承包单位的责任，从体制上保证工程质量。房地产企业的工程部作为项目的直接管理部门，在投资目标的控制下，负责对项目各项目标进行考核，从而对项目管理人员起到了检查督促的作用。同时，工程部还要负责工程施工质量的检查验收工作，从体制上保证施工质量的稳定性。
二． 进度控制
进度控制是一个动态管理过程，必须在保证工程质量的前提下进行控制。为了实现进度目标，进度控制的过程是随着项目的进展，进度计划不断调整的过程。施工进度的控制并不仅仅关系到施工进度目标能否实现，它还直接关系到工程的质量和投资。
在工程项目建设前期，通过周密分析确定合理的进度目标，在工程具体实施期间，通过网络计划技术等科学手段分析和论证工期目标是否合理，并在工期计划实施中紧密跟踪，做好协调与监督，使工期目标逐步实现, 并且最终保证工程项目建设总工期的实现。但是，由于各个项目工程可能存在风格不同，工艺复杂深度也不一样，加上诸多专业工种交叉施工，所以进度计划的控制要抓住重点，理顺组织关系，实行科学、严谨、动态的管理监督，以实现每个控制節点的进度目标。对工期滞后及时发现、分析原因，并要求施工单位采取有效纠偏措施。在工程施工实践中，必须树立和坚持一个最基本的工程管理原则，即在确保工程质量的前提下控制工程进度。
三． 投资控制
建设工程项目合理的投资，是在满足开发建设单位所需功能、艺术效果的条件下,投入最少的建设资金。投资控制的工作主要注意以下几点：
1、工程的投资控制，主要在项目建设的前期可行性研究阶段,正确地进行投资决策,按照建设规模、目标、计划、使用要求等作出初步规划，控制好估算投资总额，
2、在设计阶段对设计方案、设计标准、总概算进行审查控制。设计应在满足建设工程质量目标及使用功能的前提下，不超过计划投资并尽可能地节约投资费用。
3、1、在施工过程中，对材料、设备的采购进行严格的管理和监督，保证材料、设备费在投资额控制范围内；
3、2、遇到较大的设计变更时，要认真分析，慎重对待，充分研究设计变更对投资、质量和进度带来的影响；
3、3、严格执行合同，避免因工程延期、未及时支付工程款、外部障碍、监理工程师工作不当等因素造成施工单位提出索赔，而增加建设工程项目投资额。
四．质量控制
房地产企业依据国家和政府有关部门颁布的与质量管理和技术有关的法律、法规性文件，贯彻全面、全过程质量管理的思想，运用动态控制原理，进行工程质量的事前主动控制、事中动态控制、事后把关控制。
1、事前主动控制
通过对施工质量计划的审批，对一些技术要求高、施工难度大，对工程质量影响大或对发生质量问题时危害大的对象作为质量控制点进行预控；并对施工生产要素中施工人员、材料设备、工艺方案、施工机械、施工环境、施工技术、施工现场等准备工作的审查进行质量预控，制定有效的预防措施，防患于未然。
2、事中动态控制
对施工工序、施工作业过程严格监控，确保质量合格，杜绝质量事故发生，通过控制设计变更、重要技术复核、工序操作检查，以保证施工质量符合预定的质量目标。
3、事后把关控制
对质量活动结果的评价认定、对工序质量偏差的纠正、对不合格产品进行整改和处理，以使不合格的工序和产品不流入下道工序、不进入市场，保持质量处于受控状态，通过阶段验收和竣工验收，把好事后控制质量关。
五．组织与协调
组织协调包括项目各分包单位、机构与机构之间协调。组织协调施工单位与外部组织之间，其中主要是与项目业主、设计单位、监理单位、材料和设备供应单位以及与政府有关部门、工程毗邻单位之间的协调。为了做好组织协调工作，需要对经常性的协调加以程序化，包括具体协调内容、协调方式等；设置专门机构或专人协调；召开各种类型的会议进行协调。例如每周一次的工程例会、临时协调会等。只有做好了协调工作，各专业、各工种、各项资源以及时间、空间等方面才能实现有机的配合，使工程项目成为运行一体化的整体。此外，安全管理是工程管理工作中的一项重要内容，通过一系列建设工程安全生产管理制度的建立和检查，对施工企业和相关人员的工程安全生产和管理行为进行全面的规范。
六．材料应慎重选择，严格控制质量
1、应严格遵守有关产品、配件的生产许可制度和市场准入制度，严防以次充好、以低充高，甚至将假冒伪劣产品混杂其中。要把好材料、配件的选择、采购这些环节，现场各方人员应分别对所需材料、配件的合格证、规格、批号、数量等进行核对、验收，合格后方可使用。
2、进行现场加工的应设置专用场地集中加工制作。工件加工制作完毕，须经检验合格方可使用。
七．新材料、新技术
现代建筑提高质量已不仅仅依靠精工细作的方式。积极采用新材料、新技术，依靠科技进步和技术创新来提高工程质量和产品品位。有些新技术的应用，能够简化施工、减轻劳动强度，更有利于质量控制。当然，使用新材料、新技术的前提是充分熟悉和了解材料的特性与适用条件和技术的稳定性。大胆而又谨慎才是正确的工作态度。
结语
未来的房地产行业的要求越来越高，企业的施工管理也要随着时代而发展，不断改进和完善管理方式和内容。广大业主对产品品位的需求，已不可同日而语，不同的材料、工艺、设备，必定带来施工技术的变革和更新，也对施工管理与控制会提出更高的要求。施工技术更新与改造的周期越来越短，发展的速度越来越快，房地产开发企业只有通过规范化的施工管理，使技术人员和管理人员的意识、价值观以及工作方法得到升华，才能使企业取得技术进步和发展。因此工程建设过程中，企业要认真落实工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证项目质量具有重要作用。
【参考文献:】
[1] GB 50210-2001,建筑工程质量验收规范[S]。
[2] 王雪青.建设工程投资控制[M].北京:知识产权出版社,2003:5。
[3] 魏永宽, 朱家凤, 尹建江. 建筑工程施工管理过程质量控制[J]. 山西建筑,2008,34(24):209-210。
[4] 尹军,夏瀛.建筑施工组织与进度管理[M].重庆:化学工业出版社,2005:220-221。
[5] 建设工程项目管理 全国一级建造师执业资格考试用书。