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如果70年土地使用权的制度不变，那么70年期满后，最坏的可能就是 “房随地走、国家补偿”（补偿地上建筑的残余价值），毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过，这种做法带来的社会成本和经济成本都过于巨大，不太可能成为一种普遍的方式。
然而，不论怎么设计，无非两种结果：要么房主保留占有和适用的现状，即“续租”，要么另找地方安顿，将土地“还”给出让人，即出让人“收回”土地。问题是，这两种选择分别需要怎样的程序和代价？哪种选择更合法、合理、合算？
续租：我们还要掏多少钱？
根据《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定和《城市房地产管理法》“土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期”的规定，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。如《城市房地产管理法》中提到：“续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”那么这个规定会是什么内容？新的“土地使用权出让金”又如何给付？怎么定价？这无疑给人们留下了想象的空间。
我们先看看我国土地批租制的师承——香港。香港土地批租制自英国殖民开始，平稳延续到香港回归之后，经历了170余年。发展至今，香港大多数租约是50年期，起租时支付地价后逐年支付一个象征性的地租（按照经评估的土地年租金的3%计算）。除非遇到特殊公共利益，土地将会得到续租。续租并不需补交地价差价，只需继续支付上述象征性的地租。
与香港的土地批租制相比，大陆的这种土地批租制是一种不完善的批租制，漏掉了虽然遥远但十分重要的一环，没有规定“租约到期怎么办”。而现有法规中“自动续期”、“申请续期”的原则之下，续租的条款、租金等重要细节问题也未得到解决。如果是有偿的，业主需要付出多大的代价？续期是多少年？一系列的不确定因素最终都会使住宅的“产权”缺乏稳定的预期，影响住宅市场的发展和城市扩张，更让房主不免忐忑。其中最担心的是：若续租面临漫天要价，政府可以实质性的收回土地，或者狠狠敲一笔租户的竹杠。但是根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。
那么在70年土地使用权到期的临界点上，一块土地若要续期，是否需要所有业主协商同意？续期所需要的费用如何在业主之间分担？续期费用是一次性的“土地出让金”，还是学习香港逐年支付“象征性的地租”的模式？如果是前者，“土地出让金”如果不是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价，那么有什么更合理的替代方案？
不可否认，政府有“根据当时的市场价格补缴巨额土地差价”的激励，毕竟这种方式对于政府来讲是“利益最大化”的。现在的问题是，通过什么制度和博弈过程，让双方的“利益最大化”有一个更中肯、合理的双赢结果？这些问题依然待解。
收回：我们能得到多少补偿？
如果70年租约恰好届满时因公共利益需要收回土地，房屋及其他不动产自然无法以“空中楼阁”的方式存在，所以必然需要“房随地走”。而现在的物业都是盖的高层建筑，容积率高，拆迁成本非常高，未来这些“老小区”重新拆迁重新开发、通过继续增加容积率来增加住宅供应不太可能。在这种情况下，就涉及到拆迁补偿或者异地安置的问题，那么补偿什么？补偿多少？
这里不妨看看国务院《城市房屋拆迁管理条例》就城市房屋拆迁补偿问题明确规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿；拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
我们知道住房价格包含两部分：地价和房价。前者即土地使用权价值，形成“区位价格”，后者即房屋建筑实体价值，形成“房屋重置价格”。 土地使用权的权益和房屋建筑物实体形态构成了城市房屋拆迁补偿价格的基础，它们的不同组合成为影响城市房屋拆迁补偿价格的比较因素。一般而言，拆迁补偿价格=（区位价格+房屋重置价格）×建筑面积。
其中土地使用权价值是城市房屋拆迁补偿价格构成中不可或缺的重要组成部分，在特定的区位环境条件下，甚至对城市房屋拆迁补偿的金额起决定性的作用，因此量化土地使用权价值是城市房屋拆迁估价操作框架的中心环节。
这其中，土地使用权所体现的“区位价格”在住房价值中占据主导地位，并且因时因地有巨大差异。比如北京五环外住宅1990年代和2010年代的区位价值差异，撇开通胀等因素不谈，在交通、商业等公共服务和生活配套上的变迁带来了不同时期的地价差异。或者说，现在北京海淀区的学区房与大兴房山发展新区的房价之别，也主要是区位差异，而不是房屋实体的优劣之别。
于是，最大的忧虑就来了：区位价格随着时间而高涨，房屋实体随着时间而贬值。70年期满后的补偿，会不会因为土地使用权的耗尽而不包含区位价格？如果这样的话，就等于房产的升值部分因为没有在70年内兑现而于期满时归零，补偿的钱也远不够同区位置业所需了。
所以，70年期满后，在土地使用权收回，“房随地走”并予以补偿的情况下，理想的结果就是按照“拆迁补偿价格=（区位价格+房屋重置价格）×建筑面积”的公式给与业主拆迁补偿。
然而，不论怎么设计，无非两种结果：要么房主保留占有和适用的现状，即“续租”，要么另找地方安顿，将土地“还”给出让人，即出让人“收回”土地。问题是，这两种选择分别需要怎样的程序和代价？哪种选择更合法、合理、合算？
续租：我们还要掏多少钱？
根据《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定和《城市房地产管理法》“土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期”的规定，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。如《城市房地产管理法》中提到：“续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”那么这个规定会是什么内容？新的“土地使用权出让金”又如何给付？怎么定价？这无疑给人们留下了想象的空间。
我们先看看我国土地批租制的师承——香港。香港土地批租制自英国殖民开始，平稳延续到香港回归之后，经历了170余年。发展至今，香港大多数租约是50年期，起租时支付地价后逐年支付一个象征性的地租（按照经评估的土地年租金的3%计算）。除非遇到特殊公共利益，土地将会得到续租。续租并不需补交地价差价，只需继续支付上述象征性的地租。
与香港的土地批租制相比，大陆的这种土地批租制是一种不完善的批租制，漏掉了虽然遥远但十分重要的一环，没有规定“租约到期怎么办”。而现有法规中“自动续期”、“申请续期”的原则之下，续租的条款、租金等重要细节问题也未得到解决。如果是有偿的，业主需要付出多大的代价？续期是多少年？一系列的不确定因素最终都会使住宅的“产权”缺乏稳定的预期，影响住宅市场的发展和城市扩张，更让房主不免忐忑。其中最担心的是：若续租面临漫天要价，政府可以实质性的收回土地，或者狠狠敲一笔租户的竹杠。但是根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。
那么在70年土地使用权到期的临界点上，一块土地若要续期，是否需要所有业主协商同意？续期所需要的费用如何在业主之间分担？续期费用是一次性的“土地出让金”，还是学习香港逐年支付“象征性的地租”的模式？如果是前者，“土地出让金”如果不是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价，那么有什么更合理的替代方案？
不可否认，政府有“根据当时的市场价格补缴巨额土地差价”的激励，毕竟这种方式对于政府来讲是“利益最大化”的。现在的问题是，通过什么制度和博弈过程，让双方的“利益最大化”有一个更中肯、合理的双赢结果？这些问题依然待解。
收回：我们能得到多少补偿？
如果70年租约恰好届满时因公共利益需要收回土地，房屋及其他不动产自然无法以“空中楼阁”的方式存在，所以必然需要“房随地走”。而现在的物业都是盖的高层建筑，容积率高，拆迁成本非常高，未来这些“老小区”重新拆迁重新开发、通过继续增加容积率来增加住宅供应不太可能。在这种情况下，就涉及到拆迁补偿或者异地安置的问题，那么补偿什么？补偿多少？
这里不妨看看国务院《城市房屋拆迁管理条例》就城市房屋拆迁补偿问题明确规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿；拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
我们知道住房价格包含两部分：地价和房价。前者即土地使用权价值，形成“区位价格”，后者即房屋建筑实体价值，形成“房屋重置价格”。 土地使用权的权益和房屋建筑物实体形态构成了城市房屋拆迁补偿价格的基础，它们的不同组合成为影响城市房屋拆迁补偿价格的比较因素。一般而言，拆迁补偿价格=（区位价格+房屋重置价格）×建筑面积。
其中土地使用权价值是城市房屋拆迁补偿价格构成中不可或缺的重要组成部分，在特定的区位环境条件下，甚至对城市房屋拆迁补偿的金额起决定性的作用，因此量化土地使用权价值是城市房屋拆迁估价操作框架的中心环节。
这其中，土地使用权所体现的“区位价格”在住房价值中占据主导地位，并且因时因地有巨大差异。比如北京五环外住宅1990年代和2010年代的区位价值差异，撇开通胀等因素不谈，在交通、商业等公共服务和生活配套上的变迁带来了不同时期的地价差异。或者说，现在北京海淀区的学区房与大兴房山发展新区的房价之别，也主要是区位差异，而不是房屋实体的优劣之别。
于是，最大的忧虑就来了：区位价格随着时间而高涨，房屋实体随着时间而贬值。70年期满后的补偿，会不会因为土地使用权的耗尽而不包含区位价格？如果这样的话，就等于房产的升值部分因为没有在70年内兑现而于期满时归零，补偿的钱也远不够同区位置业所需了。
所以，70年期满后，在土地使用权收回，“房随地走”并予以补偿的情况下，理想的结果就是按照“拆迁补偿价格=（区位价格+房屋重置价格）×建筑面积”的公式给与业主拆迁补偿。