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一、基本理论梳理
所谓房产税，是指"以房屋为征税对象，并由对房屋拥有所有权或使用权的主体缴纳的一种财产税。"房产税是地方税种，由地方税务局进行征收。根据《房产税暂行条例》，房产税纳税人应为在我国境内拥有房屋产权的所有人，但并不是对所有的房产皆需缴纳房产税，我国的房产税仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，这就意味着农村住房不包含在内，并且，有五类房产免于缴纳房产税，包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产和经财政部批准免税的其他房产。其中，个人所有的非营业用的房产是现行房产税改革试点的对象，上海和重庆在2011年初出台的房产税试点方案都是对满足一定条件的非营业性住房进行了征税，是很大的变化。
二、房产税相关论争之分析
关于房产税的讨论一直没有中断过，特别是随着我国房地产市场的迅速发展，居高不下的房价让人们把目光转到相关税种的征收上，一时间房产税、物业税、房地产税等概念充斥了媒体界，学者的讨论也从未间断过。
（一）论争一：房产税与物业税之抉择
2003年10月份，十六届三中全会把开征物业税写进全会公报，其要求"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"自此，物业税连续7年成为每年中国楼市必谈的议题。所谓物业税，是以物业为征税对象，由国家对拥有房地产的法人或自然人，根据房地产评估价值征收的一种财产税。那么物业税和房产税这两个概念究竟是否相同或者说有何区别呢？
房产税和物业税都属于财产税，都是对纳税人一定的财产进行征税，从理论上而言物业税的范围更为广泛，因为其不仅仅包括房产这种不动产，在世界上很多国家其还可以包括土地等多种物业。就中国的房产税和物业税，它们是有存在很大的区别的。首先，二者的征收对象不同，根据《房产税暂行条例》，房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，当然，根据上海和重庆的房产税改革方案，这一范围被扩大了，非经营性的居民住房在现在一定条件下也需要缴纳房产税；而物业税则不区分经营性住房或非经营性住房，它是针对所有房屋进行，是更为典型地对保有环节的房屋进行征税。其次，二者的计税依据不同。根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，其纳税依据为房产余值，若房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。而物业税的计税依据的不动产估值额，这就意味着实行物业税的前提条件之一是必须具备健全的估值体系。最后，二者的改革思路不同，这也是在我国征收物业税难以成行的根本原因所在。如果说房产税只是在现有征税基础上进行了改变，没有动摇房产税的根本，并且便于操作实行；而若征收物业税，则会对现有的税收体系及房地产产业产生重大的改变，因为我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，这就不再是简单的税费改革，牵涉到方方面面的制度变化，正如有关人士所评论，由于我国房地产市场特殊的现行机制决定了物业税开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等方方面面，真正实施起来面临着诸多难以解决的困难，而现如今拟征收的是与房地产相关的税收，是更加符合中国国情的房产税，是某种程度上"中国化的"物业税。所以，房产税和物业税是有本质区别的，而现实情况要求我们也只能采取现有的房产税试点方案，慢慢推进中国房地产业的税收改革。
（二）论争二：房产税的立法依据
当房产税的改革方案尚未出台甚至在上海、重庆的相关试点方案出台之后，关于房产税的立法依据问题一直处于激烈的讨论中。根据《立法法》第8条的规定，"基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度"属于只能制定法律的事项，这就意味着有关税收立法，属于全国人大及其常委会的职权范围；同时，《立法法》第9条又规定，"第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。"所以，在具有授权的情况下，国务院也可制定税收法规。就我国目前的19个不同的税种而言，只有个人所得税和企业所得税是通过法律进行规定的，而其他的税种都是由国务院通过行政法规进行规定。这些规定也反映了我国税收法定原则的内涵。那么，对于公众高度关注的房产税立法程序或立法依据问题，究竟该如何定论？
有评论质疑，重庆和上海市政府制定的房产税改革试点办法，在现行法律框架中找不到依据，只是根据国务院常务会议的决定，"同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定"。而根据《立法法》和《房产税暂行条例》，地方政府根本无权自行征收房产税。地方政府向非营业性用房进行征税，相当于增加了一个税种，除非有全国人大或者其常委会的授权决定或者国务院根据授权制定行政法规才可进行操作，现在地方政府的做法于法无据，甚至可谓架空了税收法定原则。在这一片质疑声中，也有学者独辟蹊径，为地方政府的房产税试点找到了依据，提出根据《房产税暂行条例》第10条规定，"施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。"这一条规定实际上给地方留出了试点房产税的空间。在其看来，上海和重庆并不是开征一个新税种，而是将《房产税暂行条例》第5条所规定的"个人所有非营业用的房产"的免税政策予以修改而已，地方政府既然有权制定"实施细则"，也有权对相关条款进行"解释"，上海和重庆试点对"个人所有非营业用的房产"开征房产税可以认为是对《房产税暂行条例》的扩大解释。同时，也有专家指出，改革试点不需要立法，上海和重庆仅仅是作为房产税的试点，之后可再以法律形式完善。
其实，无论是"解释论"或者"试点论"，都为现行房产税的征收提供了一定的依据，但是立法性上的不足被没有得到很好的解决，这为房产税的试点留下了法理上的缺陷。最好的方式或许应该是由国务院修改《房产税暂行条例》，在其中加上对房产税试点的规定，使房产税师出有名。2011年1月17日，国务院发布了《关于废止和修改部分行政法规的决定》，将房产税征收管理依据从《税收征收管理暂行条例》修改为《税收征收管理法》，这或许也是政府在为房产税的改革铺垫法理依据。
三、结语
房产税作为财产税的一种，对房产的所有者或使用者进行征税，现行全国试点的房产税只是在为改变现有税制基础之上对税费进行的变化，其不能解决中国房地产市场的高房价问题。同时，从税收立法的角度进行考量，目前出台的地方试点方案缺乏法理上的合理性，地方政府自行征收房产税的权力是值得质疑的，故政府应该尽快出台或修改相关法规，以为房产税的顺利征收提供法理基础。
参考文献：
[1]陈少英主编：《税法学》，格致出版社、上海人民出版社2008年版。
[2]韩晓东：《银行房贷认定标准需统一》，载《上海证券报》2010年4月27日。
[3]《上海房管局回应保有税 称有关部门正在操作》，载《第一财经日报》2010年5月13日。
[4]贾卧龙：《征收房产税与物业税有本质区别》，资料来源：和讯网，浏览时间2011年2月10日。
所谓房产税，是指"以房屋为征税对象，并由对房屋拥有所有权或使用权的主体缴纳的一种财产税。"房产税是地方税种，由地方税务局进行征收。根据《房产税暂行条例》，房产税纳税人应为在我国境内拥有房屋产权的所有人，但并不是对所有的房产皆需缴纳房产税，我国的房产税仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，这就意味着农村住房不包含在内，并且，有五类房产免于缴纳房产税，包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产和经财政部批准免税的其他房产。其中，个人所有的非营业用的房产是现行房产税改革试点的对象，上海和重庆在2011年初出台的房产税试点方案都是对满足一定条件的非营业性住房进行了征税，是很大的变化。
二、房产税相关论争之分析
关于房产税的讨论一直没有中断过，特别是随着我国房地产市场的迅速发展，居高不下的房价让人们把目光转到相关税种的征收上，一时间房产税、物业税、房地产税等概念充斥了媒体界，学者的讨论也从未间断过。
（一）论争一：房产税与物业税之抉择
2003年10月份，十六届三中全会把开征物业税写进全会公报，其要求"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"自此，物业税连续7年成为每年中国楼市必谈的议题。所谓物业税，是以物业为征税对象，由国家对拥有房地产的法人或自然人，根据房地产评估价值征收的一种财产税。那么物业税和房产税这两个概念究竟是否相同或者说有何区别呢？
房产税和物业税都属于财产税，都是对纳税人一定的财产进行征税，从理论上而言物业税的范围更为广泛，因为其不仅仅包括房产这种不动产，在世界上很多国家其还可以包括土地等多种物业。就中国的房产税和物业税，它们是有存在很大的区别的。首先，二者的征收对象不同，根据《房产税暂行条例》，房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，当然，根据上海和重庆的房产税改革方案，这一范围被扩大了，非经营性的居民住房在现在一定条件下也需要缴纳房产税；而物业税则不区分经营性住房或非经营性住房，它是针对所有房屋进行，是更为典型地对保有环节的房屋进行征税。其次，二者的计税依据不同。根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，其纳税依据为房产余值，若房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。而物业税的计税依据的不动产估值额，这就意味着实行物业税的前提条件之一是必须具备健全的估值体系。最后，二者的改革思路不同，这也是在我国征收物业税难以成行的根本原因所在。如果说房产税只是在现有征税基础上进行了改变，没有动摇房产税的根本，并且便于操作实行；而若征收物业税，则会对现有的税收体系及房地产产业产生重大的改变，因为我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，这就不再是简单的税费改革，牵涉到方方面面的制度变化，正如有关人士所评论，由于我国房地产市场特殊的现行机制决定了物业税开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等方方面面，真正实施起来面临着诸多难以解决的困难，而现如今拟征收的是与房地产相关的税收，是更加符合中国国情的房产税，是某种程度上"中国化的"物业税。所以，房产税和物业税是有本质区别的，而现实情况要求我们也只能采取现有的房产税试点方案，慢慢推进中国房地产业的税收改革。
（二）论争二：房产税的立法依据
当房产税的改革方案尚未出台甚至在上海、重庆的相关试点方案出台之后，关于房产税的立法依据问题一直处于激烈的讨论中。根据《立法法》第8条的规定，"基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度"属于只能制定法律的事项，这就意味着有关税收立法，属于全国人大及其常委会的职权范围；同时，《立法法》第9条又规定，"第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。"所以，在具有授权的情况下，国务院也可制定税收法规。就我国目前的19个不同的税种而言，只有个人所得税和企业所得税是通过法律进行规定的，而其他的税种都是由国务院通过行政法规进行规定。这些规定也反映了我国税收法定原则的内涵。那么，对于公众高度关注的房产税立法程序或立法依据问题，究竟该如何定论？
有评论质疑，重庆和上海市政府制定的房产税改革试点办法，在现行法律框架中找不到依据，只是根据国务院常务会议的决定，"同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定"。而根据《立法法》和《房产税暂行条例》，地方政府根本无权自行征收房产税。地方政府向非营业性用房进行征税，相当于增加了一个税种，除非有全国人大或者其常委会的授权决定或者国务院根据授权制定行政法规才可进行操作，现在地方政府的做法于法无据，甚至可谓架空了税收法定原则。在这一片质疑声中，也有学者独辟蹊径，为地方政府的房产税试点找到了依据，提出根据《房产税暂行条例》第10条规定，"施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。"这一条规定实际上给地方留出了试点房产税的空间。在其看来，上海和重庆并不是开征一个新税种，而是将《房产税暂行条例》第5条所规定的"个人所有非营业用的房产"的免税政策予以修改而已，地方政府既然有权制定"实施细则"，也有权对相关条款进行"解释"，上海和重庆试点对"个人所有非营业用的房产"开征房产税可以认为是对《房产税暂行条例》的扩大解释。同时，也有专家指出，改革试点不需要立法，上海和重庆仅仅是作为房产税的试点，之后可再以法律形式完善。
其实，无论是"解释论"或者"试点论"，都为现行房产税的征收提供了一定的依据，但是立法性上的不足被没有得到很好的解决，这为房产税的试点留下了法理上的缺陷。最好的方式或许应该是由国务院修改《房产税暂行条例》，在其中加上对房产税试点的规定，使房产税师出有名。2011年1月17日，国务院发布了《关于废止和修改部分行政法规的决定》，将房产税征收管理依据从《税收征收管理暂行条例》修改为《税收征收管理法》，这或许也是政府在为房产税的改革铺垫法理依据。
三、结语
房产税作为财产税的一种，对房产的所有者或使用者进行征税，现行全国试点的房产税只是在为改变现有税制基础之上对税费进行的变化，其不能解决中国房地产市场的高房价问题。同时，从税收立法的角度进行考量，目前出台的地方试点方案缺乏法理上的合理性，地方政府自行征收房产税的权力是值得质疑的，故政府应该尽快出台或修改相关法规，以为房产税的顺利征收提供法理基础。
参考文献：
[1]陈少英主编：《税法学》，格致出版社、上海人民出版社2008年版。
[2]韩晓东：《银行房贷认定标准需统一》，载《上海证券报》2010年4月27日。
[3]《上海房管局回应保有税 称有关部门正在操作》，载《第一财经日报》2010年5月13日。
[4]贾卧龙：《征收房产税与物业税有本质区别》，资料来源：和讯网，浏览时间2011年2月10日。