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2016年5月1日起，我国全面实现“营改增”税制改革，本文从“营改增”的背景入手，分析了营改增”政策对房地产企业的影响，并提出了相应的税务筹划措施，促进房地产企业降低经营成本，提升经济效益。
一、“营改增”政策对房地产企业的影响
（一）营改增”对房地产企业组织结构产生影响
房地产企业大多规模较大，分公司、项目部众多，因此其管理上也呈现出多层次的特征，“营改增”之后，这样较为复杂的管理模式使得房地产企业具有多重征收增值税的特点，这在一定程度上加大了房地产企业的税务管理难度。另外，房地产企业分公司及项目部采购大多由其总部执行，这将产生一定的进项税，而其相应的房产建设与销售机构，却单独缴纳销项税，因此其进销不匹配的问题时有发生，这将促使房地产企业对其组织架构进行改革，降低经营风险。
（二）土地成本抵扣受到影响
对于房地产企业而言，其土地成本在总成本中占有重大比例，如果房地产企业从政府取得土地，则按其销售取得的全部价款及价外费用扣除相应的土地价款后计算销售额，并缴纳增值税；如果其获得其他企业转让的土地，转让企业需缴纳增值税，其开具的销项发票可以供房地产企业抵扣进项成本，这将对房地产企业的土地成本产生较大影响。另外，房地产企业取得的拆迁补偿费、市政配套费及一些报规报建费等均无法取得增值税专用发票，因此无法抵扣进项税，从某种意义上来说房地产企业的税负将会增加。
（三）资金成本抵扣受到影响
对于房地产企业来说，其开发项目往往需求较大的资金成本，但是根据“营改增”规定，企业取得的贷款服务金额无法从销项税中抵扣，同时规定，其接受贷款过程中向放贷机构支付的相应的手续费、咨询费等均不得从销项税中进行抵扣，这意味着，企业向放贷机构支付的利息在“营改增”之后无法进行抵扣，而对于资本密集型的房地产行业来说，其支付给放贷机构的利息费用数额较为庞大，如果不能进行抵扣，势必将增加房地产企业的资金成本。
（四）建筑安装成本抵扣难度增强，房地产企业税负增高
房地产企业与建筑业有着密不可分的联系，“营改增”对建筑行业的影响也將对房地产企业产生相应的影响。为房地产企业服务的大多数建筑企业使用的建筑材料多由小型个体户提供，其很难提供增值税专用发票，因此，房地产企业的建筑成本将有一大部分很难抵扣进项税；建筑企业的工人大多由小微型企业提供的农民工，很难向其提供增值税发票，因此，这也使得房地产企业建筑安装成本抵扣难度增强，房地产企业税负增高。
（五）房地产企业的现金流受到极大影响
房地产企业大多采取预售制，“营改增”之后，房地产企业分为简易征收及一般计税两种方式，在预售阶段，增值税按3%预征率，预缴增值税。其中简易征收方式适用于2016年5月1日以前开发的老项目，其余的适用于一般计税。计算公式如下 。
1、简易征收方式下。预缴增值税=预收账款/（1+5%）x3%
2、一般计税方式下。预缴增值税=预收账款/（1+11%）x3%。
一般计税方式下，房地产企业在未转为现房销售以前，其进项税发票经过抵扣后，可挂账处理，待转为现房销售后即可以抵扣进项税额。这其中存在的现金流问题在于，先期入账的进项税金无法正常抵扣，且还要预缴一部分增值税，使得先期的资金流支付要大一些。另外，房地产企业筹资产生的利息费用无法抵扣，这使得其大多选择进项税可以抵扣的融资租赁的方式进行筹资，因此其银行借贷金额会相应减少，账面上的现金流量金额会减少。
二、“营改增”背景及对房地产的影响下房地产企业的税收筹划
（一）规范企业经营流程，优化企业组织结构
此次“营改增”的涉及范围较广，不仅仅局限于财务范畴，房地产企业也要规范其经营流程，优化组织结构，可以通过迁移、并购、注销经营业务较差的子公司等方式调整房地产企业的税务架构，由房地产企业总部或者指定某个公司进行汇总结算，协调销项税与进项税之间的匹配关系，从而有效降低房地产企业的税务管理难度，降低其经营风险。
（二）做好取地环节税收筹划
房地产企业要做好取地环节的税收筹划，合理规划拿地措施，可以选择能够开具增值税专用发票的二级市场，取得其他企业转让的土地，从而抵扣房地产企业一定的销项税，另外，根据财税[2016]140号文规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。通过股权收购方式取得土地的，主管税务机关不征收增值税、土地增值税、契税。其获得相应的政府补偿款之后，可以利用该笔款项购买企业所需的固定资产，“营改增”之后企业购入固定资产可以抵扣一定的销项税，利用这种方式可以为房地产企业减少一定的税收负担。
（三）规范集团统借统贷
目前为止，我国许多大型企业都采取统借统还的资金管理方式，这需要房地产企业把握好相关政策，为企业享受税收优惠。房地产企业可以利用发行债券的方式募集资金或直接从金融机构取得资金，再将这些资金借与需要资金的下属单位并与其签订统借统还合同，向其下属单位收取利息的利率不高于金融机构水平，即可享受统借统还业务免征增值税优惠政策，为房地产企业减少税收负担，降低经营风险。这里的关键问题在于，统借统贷的界定问题。财税【2016】36号文规定了四种条件。
1、资金来源必须是外部，且仅限于金融机构借款或对外发行债券两种筹资方式。
2、资金使用方为集团下属企业。
3、集团下属企业所承担的利率不得高于统借方支付给金融机构或是债券票面利率。 4、资金本息必须由统借方统一收取并统一归还。
（四）加强建筑承包合同管理，谨慎选择施工方
1、房地产企业要加强建筑承包合同管理，谨慎选择施工方。可以通过招标的方式，选取一般纳税人资格的建筑商进行合作，以便于在房地产施工过程中支付合同款项时能够收取相应金额的进项税发票，为企业降低税收负担。同时，在选择施工方时，也要注意挑选财务核算职能健全的单位，确保其供应的材料及相应的劳动（劳务）委托都能够收取到相应的增值税发票，以便于工程结算时，能够与施工方有效核对往来资金明细，并取得可抵扣的增值税发票。
2、甲供材料问题。营改增政策实施后，甲供材这个在营业税项目下较为敏感的问题得以有效的解决。开发商可以与材料供应商签订施工用材料的采购合同，如钢材、商砼、门窗、电梯等合同。由于上述商品的税率大多为17%，而房地產业的税率为11%，这样可以多抵扣几个百分点的增值税。同时，签订购销合同时，建议在合同中标明货款及增值税金额，这样在缴纳印花税时，可以只按采购款即去税金额计算，可以少缴纳一部分印花税。
（五）加大对增值税发票的管理力度，并取得可抵扣发票
房地产企业要加大对增值税发票的管理力度，设置专门人员负责开具增值税发票，对增值税发票的进、销、存情况做好记录，并对每月开具的增值税发票金额进行汇总登记，实时核对出房地产企业的应交税金款项。同时，对房地产企业收到的增值税专用发票也要做好相应的登记工作，将销项税金额与可抵扣的进项税金额进行比对，如果本月所需缴纳的税金较多，则及时寻找合同款项已付，但是未收到其发票的供应商索取发票，做好房地产企业的税务筹划工作，尽可能的获取可抵扣的增值税发票。
（六）规范企业会计审核工作及相关经济活动
财会人员是房地产企业税收筹划工作的主体，是各项财务管理活动的实施者。针对“营改增”的细节，房地产企业要加强对会计人员的培训工作，确保其能够全面了解“营改增”的具体政策内容，确保其能够根据“营改增”的政策特点。建立、健全原有的财务审核工作流程，加强对相关经济业务的监督与监控，确保其在制定税务筹划过程中，能够考虑到企业方方面面的细节，提升房地产企业税务筹划的合理性与可行性，从而有效降低房地产企业的税收负担，降低其经营成本。（作者单位为中铁二局房地产集团有限公司）
一、“营改增”政策对房地产企业的影响
（一）营改增”对房地产企业组织结构产生影响
房地产企业大多规模较大，分公司、项目部众多，因此其管理上也呈现出多层次的特征，“营改增”之后，这样较为复杂的管理模式使得房地产企业具有多重征收增值税的特点，这在一定程度上加大了房地产企业的税务管理难度。另外，房地产企业分公司及项目部采购大多由其总部执行，这将产生一定的进项税，而其相应的房产建设与销售机构，却单独缴纳销项税，因此其进销不匹配的问题时有发生，这将促使房地产企业对其组织架构进行改革，降低经营风险。
（二）土地成本抵扣受到影响
对于房地产企业而言，其土地成本在总成本中占有重大比例，如果房地产企业从政府取得土地，则按其销售取得的全部价款及价外费用扣除相应的土地价款后计算销售额，并缴纳增值税；如果其获得其他企业转让的土地，转让企业需缴纳增值税，其开具的销项发票可以供房地产企业抵扣进项成本，这将对房地产企业的土地成本产生较大影响。另外，房地产企业取得的拆迁补偿费、市政配套费及一些报规报建费等均无法取得增值税专用发票，因此无法抵扣进项税，从某种意义上来说房地产企业的税负将会增加。
（三）资金成本抵扣受到影响
对于房地产企业来说，其开发项目往往需求较大的资金成本，但是根据“营改增”规定，企业取得的贷款服务金额无法从销项税中抵扣，同时规定，其接受贷款过程中向放贷机构支付的相应的手续费、咨询费等均不得从销项税中进行抵扣，这意味着，企业向放贷机构支付的利息在“营改增”之后无法进行抵扣，而对于资本密集型的房地产行业来说，其支付给放贷机构的利息费用数额较为庞大，如果不能进行抵扣，势必将增加房地产企业的资金成本。
（四）建筑安装成本抵扣难度增强，房地产企业税负增高
房地产企业与建筑业有着密不可分的联系，“营改增”对建筑行业的影响也將对房地产企业产生相应的影响。为房地产企业服务的大多数建筑企业使用的建筑材料多由小型个体户提供，其很难提供增值税专用发票，因此，房地产企业的建筑成本将有一大部分很难抵扣进项税；建筑企业的工人大多由小微型企业提供的农民工，很难向其提供增值税发票，因此，这也使得房地产企业建筑安装成本抵扣难度增强，房地产企业税负增高。
（五）房地产企业的现金流受到极大影响
房地产企业大多采取预售制，“营改增”之后，房地产企业分为简易征收及一般计税两种方式，在预售阶段，增值税按3%预征率，预缴增值税。其中简易征收方式适用于2016年5月1日以前开发的老项目，其余的适用于一般计税。计算公式如下 。
1、简易征收方式下。预缴增值税=预收账款/（1+5%）x3%
2、一般计税方式下。预缴增值税=预收账款/（1+11%）x3%。
一般计税方式下，房地产企业在未转为现房销售以前，其进项税发票经过抵扣后，可挂账处理，待转为现房销售后即可以抵扣进项税额。这其中存在的现金流问题在于，先期入账的进项税金无法正常抵扣，且还要预缴一部分增值税，使得先期的资金流支付要大一些。另外，房地产企业筹资产生的利息费用无法抵扣，这使得其大多选择进项税可以抵扣的融资租赁的方式进行筹资，因此其银行借贷金额会相应减少，账面上的现金流量金额会减少。
二、“营改增”背景及对房地产的影响下房地产企业的税收筹划
（一）规范企业经营流程，优化企业组织结构
此次“营改增”的涉及范围较广，不仅仅局限于财务范畴，房地产企业也要规范其经营流程，优化组织结构，可以通过迁移、并购、注销经营业务较差的子公司等方式调整房地产企业的税务架构，由房地产企业总部或者指定某个公司进行汇总结算，协调销项税与进项税之间的匹配关系，从而有效降低房地产企业的税务管理难度，降低其经营风险。
（二）做好取地环节税收筹划
房地产企业要做好取地环节的税收筹划，合理规划拿地措施，可以选择能够开具增值税专用发票的二级市场，取得其他企业转让的土地，从而抵扣房地产企业一定的销项税，另外，根据财税[2016]140号文规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。通过股权收购方式取得土地的，主管税务机关不征收增值税、土地增值税、契税。其获得相应的政府补偿款之后，可以利用该笔款项购买企业所需的固定资产，“营改增”之后企业购入固定资产可以抵扣一定的销项税，利用这种方式可以为房地产企业减少一定的税收负担。
（三）规范集团统借统贷
目前为止，我国许多大型企业都采取统借统还的资金管理方式，这需要房地产企业把握好相关政策，为企业享受税收优惠。房地产企业可以利用发行债券的方式募集资金或直接从金融机构取得资金，再将这些资金借与需要资金的下属单位并与其签订统借统还合同，向其下属单位收取利息的利率不高于金融机构水平，即可享受统借统还业务免征增值税优惠政策，为房地产企业减少税收负担，降低经营风险。这里的关键问题在于，统借统贷的界定问题。财税【2016】36号文规定了四种条件。
1、资金来源必须是外部，且仅限于金融机构借款或对外发行债券两种筹资方式。
2、资金使用方为集团下属企业。
3、集团下属企业所承担的利率不得高于统借方支付给金融机构或是债券票面利率。 4、资金本息必须由统借方统一收取并统一归还。
（四）加强建筑承包合同管理，谨慎选择施工方
1、房地产企业要加强建筑承包合同管理，谨慎选择施工方。可以通过招标的方式，选取一般纳税人资格的建筑商进行合作，以便于在房地产施工过程中支付合同款项时能够收取相应金额的进项税发票，为企业降低税收负担。同时，在选择施工方时，也要注意挑选财务核算职能健全的单位，确保其供应的材料及相应的劳动（劳务）委托都能够收取到相应的增值税发票，以便于工程结算时，能够与施工方有效核对往来资金明细，并取得可抵扣的增值税发票。
2、甲供材料问题。营改增政策实施后，甲供材这个在营业税项目下较为敏感的问题得以有效的解决。开发商可以与材料供应商签订施工用材料的采购合同，如钢材、商砼、门窗、电梯等合同。由于上述商品的税率大多为17%，而房地產业的税率为11%，这样可以多抵扣几个百分点的增值税。同时，签订购销合同时，建议在合同中标明货款及增值税金额，这样在缴纳印花税时，可以只按采购款即去税金额计算，可以少缴纳一部分印花税。
（五）加大对增值税发票的管理力度，并取得可抵扣发票
房地产企业要加大对增值税发票的管理力度，设置专门人员负责开具增值税发票，对增值税发票的进、销、存情况做好记录，并对每月开具的增值税发票金额进行汇总登记，实时核对出房地产企业的应交税金款项。同时，对房地产企业收到的增值税专用发票也要做好相应的登记工作，将销项税金额与可抵扣的进项税金额进行比对，如果本月所需缴纳的税金较多，则及时寻找合同款项已付，但是未收到其发票的供应商索取发票，做好房地产企业的税务筹划工作，尽可能的获取可抵扣的增值税发票。
（六）规范企业会计审核工作及相关经济活动
财会人员是房地产企业税收筹划工作的主体，是各项财务管理活动的实施者。针对“营改增”的细节，房地产企业要加强对会计人员的培训工作，确保其能够全面了解“营改增”的具体政策内容，确保其能够根据“营改增”的政策特点。建立、健全原有的财务审核工作流程，加强对相关经济业务的监督与监控，确保其在制定税务筹划过程中，能够考虑到企业方方面面的细节，提升房地产企业税务筹划的合理性与可行性，从而有效降低房地产企业的税收负担，降低其经营成本。（作者单位为中铁二局房地产集团有限公司）