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2014年开年，楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，可谓是冰火两重天。一边是房市量价齐跌，一边是地市热火朝天。
毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。
虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。
楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情——2014年1月“一手”住宅成交量跌入历史低谷，中国指数研究院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降；易居研究院的30个典型城市总体环比下降17%，同比减少14%，其中4个一线城市同比大降47%；中原研究部的54个城市成交量同比降15.6%，且春节期间出现集体“休眠”现象。
不过与此同时，土地市场却呈现亢奋状态，高烧不退。北京、上海、杭州、深圳、广州5个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。除了疯狂的出让金总额外，这5座城市共诞生8个“地王”。房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的火爆，同时房企却频频海外发债，此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。
房地产市场上出现这种怪现象，但凡对房地产调控进行观察与研究的人都会发现，“房冷”是短暂的，而“地热”会进一步推高房价。由于“房冷地热”产生的原因，主要是住房需求季节性断层与房贷收紧及调控持续，与此同时地方政府卖地热情延续，房企重回一二线，处于补空库阶段，特别是乐观看好后市。预计元宵节后，随着返乡置业人群回城与市场供应增加，楼市量价逐渐进入平稳趋势，“房冷地热”现象会消失。
不过，城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。眼下“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。不妨透过开发商抢着逆市“储食”做一个判断：开发商正在利用土地市场主导权对可能到来的房价上涨做一个预调。换言之，就是选准市场突破口来操作房地产市场。不少开发商从三四线城市抽身，通过抛售的方法收拢资金，尽快从这些城市中撤出，向一二线城市等重要区域挺进。当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。
房市的清冷和地市的升温，给市场一种雾里看花的感觉。从成交量看，房价真的很难再涨；从房企拿地的热情看，房价又有很大可能上涨，毕竟这些资本大亨们的市场敏感度是一般人无法企及的。既然从楼市看房价上涨预期不明显，房企拿地热情缘何高涨呢？不外乎两种可能，要么房企自己有房价上涨预期，要么想通过地市升温制造民众对房价的上涨预期。显然，卖方想把产品卖一个高价格，必须让买方先认可这个价格。但是，面对部分城市如此高的房价，购房者的收入基本与高房价脱节，意味着市场需求脱离高房价。
此外，银行房贷的成本不断上涨。对于大多数二三线城市而言，2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面。一些二线城市的成交速度明显放缓，部分三线城市出现供应过剩风险，未来1～2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收的趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端案例。就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，预示着房价上涨周期很快到来。
当前房地产市场处于阶段性的淡季。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，其间可能触发监管调控，市场需要注意这一现象释放的信号。土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用，特别是一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象。目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。无疑，春节前土地市场异常火爆的行情使市场对2014年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。譬如北京市土地整理储备中心在2014年1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。特别是房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，调控长效机制的政策可能在2014年出台或落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，笔者预计2014年一线城市楼市仍将延续2013年前热后稳的全年走势。
（摘自《南方都市报》 本文作者：谢逸枫）
毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。
虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。
楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情——2014年1月“一手”住宅成交量跌入历史低谷，中国指数研究院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降；易居研究院的30个典型城市总体环比下降17%，同比减少14%，其中4个一线城市同比大降47%；中原研究部的54个城市成交量同比降15.6%，且春节期间出现集体“休眠”现象。
不过与此同时，土地市场却呈现亢奋状态，高烧不退。北京、上海、杭州、深圳、广州5个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。除了疯狂的出让金总额外，这5座城市共诞生8个“地王”。房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的火爆，同时房企却频频海外发债，此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。
房地产市场上出现这种怪现象，但凡对房地产调控进行观察与研究的人都会发现，“房冷”是短暂的，而“地热”会进一步推高房价。由于“房冷地热”产生的原因，主要是住房需求季节性断层与房贷收紧及调控持续，与此同时地方政府卖地热情延续，房企重回一二线，处于补空库阶段，特别是乐观看好后市。预计元宵节后，随着返乡置业人群回城与市场供应增加，楼市量价逐渐进入平稳趋势，“房冷地热”现象会消失。
不过，城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。眼下“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。不妨透过开发商抢着逆市“储食”做一个判断：开发商正在利用土地市场主导权对可能到来的房价上涨做一个预调。换言之，就是选准市场突破口来操作房地产市场。不少开发商从三四线城市抽身，通过抛售的方法收拢资金，尽快从这些城市中撤出，向一二线城市等重要区域挺进。当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。
房市的清冷和地市的升温，给市场一种雾里看花的感觉。从成交量看，房价真的很难再涨；从房企拿地的热情看，房价又有很大可能上涨，毕竟这些资本大亨们的市场敏感度是一般人无法企及的。既然从楼市看房价上涨预期不明显，房企拿地热情缘何高涨呢？不外乎两种可能，要么房企自己有房价上涨预期，要么想通过地市升温制造民众对房价的上涨预期。显然，卖方想把产品卖一个高价格，必须让买方先认可这个价格。但是，面对部分城市如此高的房价，购房者的收入基本与高房价脱节，意味着市场需求脱离高房价。
此外，银行房贷的成本不断上涨。对于大多数二三线城市而言，2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面。一些二线城市的成交速度明显放缓，部分三线城市出现供应过剩风险，未来1～2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收的趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端案例。就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，预示着房价上涨周期很快到来。
当前房地产市场处于阶段性的淡季。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，其间可能触发监管调控，市场需要注意这一现象释放的信号。土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用，特别是一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象。目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。无疑，春节前土地市场异常火爆的行情使市场对2014年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。譬如北京市土地整理储备中心在2014年1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。特别是房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，调控长效机制的政策可能在2014年出台或落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，笔者预计2014年一线城市楼市仍将延续2013年前热后稳的全年走势。
（摘自《南方都市报》 本文作者：谢逸枫）