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近年商品住宅价格（以下简称“房价”）的不断上涨之后在调控政策下趋于平稳，而部分地区特别是二三线城市出现供应过剩的情况。2016年国内楼市火爆，去库存取得阶段性成果。文章以南昌为视角，通过相关数据进行分析，从房价成本构成和供求关系角度分析了南昌市房价波动成因，阐述了政策调控对南昌房价的影响。
政策 南昌 住宅 价格 构成
引言
2016年，国内楼市火爆，去库存取得阶段性成果。不过，城市间房地产市场的分化也明显加剧，一二线热点城市房价快速上涨，三四线城市仍面临库存压力。随着沪深于3月出台“3·25”新政，拉开2016年楼市调控的序幕。2016年10月8日南昌市出台了相关调控措施，包括调高个人住房贷款最低首付款比例，暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民发放商业性个人住房贷款等。11月南昌市再次升级调控政策，在加大土地供应力度的同时，还将扩大限贷政策实施范围。
南昌，江西省省会，江西省的政治、经济、文化、科技中心，国家航空、光电产业基地，是长江中游城市群中心城市之一。南昌市紧跟国家相关房地产调控方向，出台了适用于本地的房地产调控政策，在二线城市中具有一定等代表性，因此对其房价构成和上涨原因的分析将有利于消费者对二线城市房价形成更加清醒的认识。
南昌市房价现状
2014年取消限购以来，南昌房价波动较小，新建商品住宅和存量住宅市场进入了一个相对平稳的时期。随着2015年3月30日，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；将个人住房转让免征营业税的期限由5年降到2年（以下简称“330房产新政”）。这些政策为房地产业注入活力带来动力。
2016年10月8日，南昌出台了楼市限购令。10月南昌住宅销售价格继续保持上涨势头，新建住宅均价10184元/平方米。11月18日，南昌市又将限贷政策实施范围扩大到全市，新建住宅均价10240元/平方米。在此之前，南昌新建住宅均价9823元/平方米，环比上涨2.55%，涨幅在100个城市中排名第26位，南昌房价连续上11个月了。
（1）近5年的调控政策
近5年，南昌一直紧跟国家房地产市场政策导向和步伐，在2016年10.8限购限贷政策出台之前，南昌曾三次出台地方性“限购令”，分别是：
2011年1月，南昌市出台楼市限购令，南昌市房地产市场较活跃的5个区范围内，只能新购一套商品住房。2011年2月，南昌市宣布扩大了限购范围：除四县外南昌市区全限购。2013年11月，南昌在继续执行原有限购的基础上，对外地户籍人员和二套房的贷款比例又有了更多限制。2014年8月起，南昌市区全面取消限购。
（2）城市建设进程加快
而随着长江中游城市群发展的推进，南昌作为核心城市的发展也将提速，新建县撤县划区，让南昌的市区规模得到极大扩容，楼市发展也将迎来新的契机。城市建设方面，1号地铁线投入运行、朝阳大桥通车、九洲高架部分通车、象湖隧道通车等城市基建的推进，为南昌楼市未来的稳定向好发展筑底。今后南昌楼市有望进一步平稳向好发展。
（3）环比价格连续上涨
据统计数据，南昌市新建房价2016年连续11个月环比上涨，主要原因是2016年南昌市积极响应国家关于做好商品房“去库存”工作的指导意见，以多种形式鼓励消费。经济发展与消费因素为南昌楼市酝酿了大量的刚性需求市场。另外，南昌市积极落实江西鼓励农民进城买房，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度，支持刚性需求和改善型需求。
政策调控下的南昌住宅价格构成
随着市场经济的发展，居民住宅已经不仅仅作为满足老百姓居住的场所。市场经济中，住宅逐渐成为了抵御通胀风险、资产保值增值的重要途径。由于住宅包含居住属性和投资属性，下面分别从成本构成和供求关系角度分析南昌市房价的构成，进而分析相关调控政策对南昌市房价的影响。
（1）成本构成角度
房价，从成本构成角度，是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内住宅的市场价值。房产与地是不可分割的统一体，这决定了房价是房产价格和地产价格的统一，地价隐含在房价中，是房价的重要组成部分。
1.土地成交价格
土地成交价格是影响房价的重要因素。2015年南昌市土地成交总金额达305.94亿元，成交面积2.15万亩，住宅用地全年供应面积仅占比31.5%，住宅用地供应量为近五年最低。2016年南昌市共成交非工业用地82宗，成交面积约0.7万亩，住宅供应量保持紧缩。
土地成本也反应在住宅用地市场楼面价上。根据搜房网数据，南昌市住宅用地市场楼面价2011年为1658元/平方米；2012年为1702元/平方米；2013年为2253元/平方米；2014年为2458元/平方米；2015年为2856元/平方米；到2016年已经增长为3428元/平方米。土地成本近两年较大幅度上升，是南昌市房价上涨的重要原因之一。
2.建筑安装成本
建筑安装成本大体上包括材料设备成本和人工成本两部分。据调查，二线城市的建筑安装成本占房价的比重略低于地价占比。根据南昌市统计局统计调查数据，一方面，主要建筑材料所需的工业产品如水泥、粗钢、商品混凝土从2011年开始逐年增长，涨幅高時如2014年商品混凝土达到32.8%；另一方面，建筑业劳动生产率水平从2011年开始每年增长10%～30%，从而反映出建筑业工资水平的增长。因此，建安成本的增加，也是南昌市商品住宅价格上涨的不可忽略的原因。
3.相关税费
从房企的角度来看，房地产税种繁复冗杂、征收环节多，税费转嫁，最终也会拉高房地产交易价格。2016年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到房地产业，将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，长期来看将会一定程度上降低企业成本，对房价的上涨有一定的抑制作用。 4.销售成本
近几年在政策调控下，需求下降使得房企不得不在营销方面下更多功夫，进而导致销售费用相应增加。由于销售、融资、人力等成本的不断上升，以及南昌市随着行业巨头的持续进入，市场必将更加细化，中小开发商企业在销售成本上可能还有一定的上升空间。
5.开发商利润
《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，在利润下滑的同时，企业拿地的竞争趋于白热化，“再贵也要抢”的“赌命心态”造成企业负债率持续上升，更推高了部分区域房价上涨的溢价预期。房地产开发商的高利润时代已一去不复返。随着南昌市房地产行业竞争日益激烈，市场集中度将持续提高，资源会进一步流向大房企。
（2）供求关系角度
1.人口结构变化
根据南昌市统计局统计数据，南昌市人口逐年小幅增加，户籍人口由2011年末的504.95万人增加至2015年末的520.38万人，常住人口2015年末为530.29万人，每年增加幅度不超过8万人。从人口数量来看，南昌市增加不明显，人口流入增长幅度不大；但是从人口结构来看，随着城镇化水平的不断提高，南昌市农村居民不断涌入城市，截至2015年末南昌市常住人口城镇化率达到了71.56%，显著改变了市区常住人口结构。不断涌入的农村居民生存与发展的需求，引起了南昌市商品住宅市场的需求曲线上移，进而提高了商品住宅的均衡价格。
2.人均可支配收入
根据统计数据，南昌市城乡居民人均可支配收入从2011年开始逐年攀升。城镇居民人均可支配收入由2011年的20741元增至2015年的31942元，增幅达到54%；农村居民人均可支配收入又2011年的8484元增至2015年的13693元，增幅达到61.3%。人均可支配收入的增加，促进了居民改善生活的意愿，进而提升了对商品住宅的需求。
3.库存变化
随着“330房产新政”，南昌房地产市场明显复苏，商品住宅库存量逐步下降。南昌2016年全年新建商品住宅成交达到82023套。目前南昌新建商品房住宅库存仅为2.3万套，库存面积为270万㎡。按照月度5000套的成交量测算，去化周期只需4.6个月。库存的下降，导致南昌商品住宅市场的下降，均衡价格升高。
4.新增土地供应
统计数据表明，南昌市自2015年来，住宅用地全年供应面积较前几年大幅减少。2015年至2016年底，南昌土地市场创频现单价地王、总价地王。2016年楼市呈上涨态势，特别是最能反映市场热度的土地市场，前后出现了13宗“地王”，多宗土地楼面价破万。新增土地供应的收紧，导致南昌商品住宅市场的供应相对紧张，均衡价格提高。
结语
2016年对于二线城市商品住宅市场来说是价量齐升的一年。笔者认为，南昌市房价下降的可能性不大，但是在2016年的“南昌市限购限贷”政策下可能出現增速放缓，并保持整体稳定、高位振荡，分析原因大体可以概括为成本升高、供应收紧和需求攀升。
作者简介：肖安帝（1990-），女，汉族，江西南昌人，助理工程师，本科，单位：中国人民大学经济学院、江西广播电视台，研究方向：西方经济学金融理论与投资管理。
[1] 文樟梅、曾维柯、覃雅舒.二线城市房价的构成及其未来走势——以南宁市为例[J].市场论坛，2011（09）：28～30.
[2] 国家统计局江西调查总队_“330房产新政”给江西房地产业带来的变化[EB/OL].[2016-01-04].http：//www. jxsurvey.cn/News.shtml？p5=9067.html.
[3] 2015年南昌楼市白皮书之土地篇_房产资讯-南昌搜房网[EB/OL]. [2016-01-01].http：//news.nc.fang.com/ 2016-01-01/18873701_all.html.
政策 南昌 住宅 价格 构成
引言
2016年，国内楼市火爆，去库存取得阶段性成果。不过，城市间房地产市场的分化也明显加剧，一二线热点城市房价快速上涨，三四线城市仍面临库存压力。随着沪深于3月出台“3·25”新政，拉开2016年楼市调控的序幕。2016年10月8日南昌市出台了相关调控措施，包括调高个人住房贷款最低首付款比例，暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民发放商业性个人住房贷款等。11月南昌市再次升级调控政策，在加大土地供应力度的同时，还将扩大限贷政策实施范围。
南昌，江西省省会，江西省的政治、经济、文化、科技中心，国家航空、光电产业基地，是长江中游城市群中心城市之一。南昌市紧跟国家相关房地产调控方向，出台了适用于本地的房地产调控政策，在二线城市中具有一定等代表性，因此对其房价构成和上涨原因的分析将有利于消费者对二线城市房价形成更加清醒的认识。
南昌市房价现状
2014年取消限购以来，南昌房价波动较小，新建商品住宅和存量住宅市场进入了一个相对平稳的时期。随着2015年3月30日，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；将个人住房转让免征营业税的期限由5年降到2年（以下简称“330房产新政”）。这些政策为房地产业注入活力带来动力。
2016年10月8日，南昌出台了楼市限购令。10月南昌住宅销售价格继续保持上涨势头，新建住宅均价10184元/平方米。11月18日，南昌市又将限贷政策实施范围扩大到全市，新建住宅均价10240元/平方米。在此之前，南昌新建住宅均价9823元/平方米，环比上涨2.55%，涨幅在100个城市中排名第26位，南昌房价连续上11个月了。
（1）近5年的调控政策
近5年，南昌一直紧跟国家房地产市场政策导向和步伐，在2016年10.8限购限贷政策出台之前，南昌曾三次出台地方性“限购令”，分别是：
2011年1月，南昌市出台楼市限购令，南昌市房地产市场较活跃的5个区范围内，只能新购一套商品住房。2011年2月，南昌市宣布扩大了限购范围：除四县外南昌市区全限购。2013年11月，南昌在继续执行原有限购的基础上，对外地户籍人员和二套房的贷款比例又有了更多限制。2014年8月起，南昌市区全面取消限购。
（2）城市建设进程加快
而随着长江中游城市群发展的推进，南昌作为核心城市的发展也将提速，新建县撤县划区，让南昌的市区规模得到极大扩容，楼市发展也将迎来新的契机。城市建设方面，1号地铁线投入运行、朝阳大桥通车、九洲高架部分通车、象湖隧道通车等城市基建的推进，为南昌楼市未来的稳定向好发展筑底。今后南昌楼市有望进一步平稳向好发展。
（3）环比价格连续上涨
据统计数据，南昌市新建房价2016年连续11个月环比上涨，主要原因是2016年南昌市积极响应国家关于做好商品房“去库存”工作的指导意见，以多种形式鼓励消费。经济发展与消费因素为南昌楼市酝酿了大量的刚性需求市场。另外，南昌市积极落实江西鼓励农民进城买房，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度，支持刚性需求和改善型需求。
政策调控下的南昌住宅价格构成
随着市场经济的发展，居民住宅已经不仅仅作为满足老百姓居住的场所。市场经济中，住宅逐渐成为了抵御通胀风险、资产保值增值的重要途径。由于住宅包含居住属性和投资属性，下面分别从成本构成和供求关系角度分析南昌市房价的构成，进而分析相关调控政策对南昌市房价的影响。
（1）成本构成角度
房价，从成本构成角度，是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内住宅的市场价值。房产与地是不可分割的统一体，这决定了房价是房产价格和地产价格的统一，地价隐含在房价中，是房价的重要组成部分。
1.土地成交价格
土地成交价格是影响房价的重要因素。2015年南昌市土地成交总金额达305.94亿元，成交面积2.15万亩，住宅用地全年供应面积仅占比31.5%，住宅用地供应量为近五年最低。2016年南昌市共成交非工业用地82宗，成交面积约0.7万亩，住宅供应量保持紧缩。
土地成本也反应在住宅用地市场楼面价上。根据搜房网数据，南昌市住宅用地市场楼面价2011年为1658元/平方米；2012年为1702元/平方米；2013年为2253元/平方米；2014年为2458元/平方米；2015年为2856元/平方米；到2016年已经增长为3428元/平方米。土地成本近两年较大幅度上升，是南昌市房价上涨的重要原因之一。
2.建筑安装成本
建筑安装成本大体上包括材料设备成本和人工成本两部分。据调查，二线城市的建筑安装成本占房价的比重略低于地价占比。根据南昌市统计局统计调查数据，一方面，主要建筑材料所需的工业产品如水泥、粗钢、商品混凝土从2011年开始逐年增长，涨幅高時如2014年商品混凝土达到32.8%；另一方面，建筑业劳动生产率水平从2011年开始每年增长10%～30%，从而反映出建筑业工资水平的增长。因此，建安成本的增加，也是南昌市商品住宅价格上涨的不可忽略的原因。
3.相关税费
从房企的角度来看，房地产税种繁复冗杂、征收环节多，税费转嫁，最终也会拉高房地产交易价格。2016年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到房地产业，将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，长期来看将会一定程度上降低企业成本，对房价的上涨有一定的抑制作用。 4.销售成本
近几年在政策调控下，需求下降使得房企不得不在营销方面下更多功夫，进而导致销售费用相应增加。由于销售、融资、人力等成本的不断上升，以及南昌市随着行业巨头的持续进入，市场必将更加细化，中小开发商企业在销售成本上可能还有一定的上升空间。
5.开发商利润
《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，在利润下滑的同时，企业拿地的竞争趋于白热化，“再贵也要抢”的“赌命心态”造成企业负债率持续上升，更推高了部分区域房价上涨的溢价预期。房地产开发商的高利润时代已一去不复返。随着南昌市房地产行业竞争日益激烈，市场集中度将持续提高，资源会进一步流向大房企。
（2）供求关系角度
1.人口结构变化
根据南昌市统计局统计数据，南昌市人口逐年小幅增加，户籍人口由2011年末的504.95万人增加至2015年末的520.38万人，常住人口2015年末为530.29万人，每年增加幅度不超过8万人。从人口数量来看，南昌市增加不明显，人口流入增长幅度不大；但是从人口结构来看，随着城镇化水平的不断提高，南昌市农村居民不断涌入城市，截至2015年末南昌市常住人口城镇化率达到了71.56%，显著改变了市区常住人口结构。不断涌入的农村居民生存与发展的需求，引起了南昌市商品住宅市场的需求曲线上移，进而提高了商品住宅的均衡价格。
2.人均可支配收入
根据统计数据，南昌市城乡居民人均可支配收入从2011年开始逐年攀升。城镇居民人均可支配收入由2011年的20741元增至2015年的31942元，增幅达到54%；农村居民人均可支配收入又2011年的8484元增至2015年的13693元，增幅达到61.3%。人均可支配收入的增加，促进了居民改善生活的意愿，进而提升了对商品住宅的需求。
3.库存变化
随着“330房产新政”，南昌房地产市场明显复苏，商品住宅库存量逐步下降。南昌2016年全年新建商品住宅成交达到82023套。目前南昌新建商品房住宅库存仅为2.3万套，库存面积为270万㎡。按照月度5000套的成交量测算，去化周期只需4.6个月。库存的下降，导致南昌商品住宅市场的下降，均衡价格升高。
4.新增土地供应
统计数据表明，南昌市自2015年来，住宅用地全年供应面积较前几年大幅减少。2015年至2016年底，南昌土地市场创频现单价地王、总价地王。2016年楼市呈上涨态势，特别是最能反映市场热度的土地市场，前后出现了13宗“地王”，多宗土地楼面价破万。新增土地供应的收紧，导致南昌商品住宅市场的供应相对紧张，均衡价格提高。
结语
2016年对于二线城市商品住宅市场来说是价量齐升的一年。笔者认为，南昌市房价下降的可能性不大，但是在2016年的“南昌市限购限贷”政策下可能出現增速放缓，并保持整体稳定、高位振荡，分析原因大体可以概括为成本升高、供应收紧和需求攀升。
作者简介：肖安帝（1990-），女，汉族，江西南昌人，助理工程师，本科，单位：中国人民大学经济学院、江西广播电视台，研究方向：西方经济学金融理论与投资管理。
[1] 文樟梅、曾维柯、覃雅舒.二线城市房价的构成及其未来走势——以南宁市为例[J].市场论坛，2011（09）：28～30.
[2] 国家统计局江西调查总队_“330房产新政”给江西房地产业带来的变化[EB/OL].[2016-01-04].http：//www. jxsurvey.cn/News.shtml？p5=9067.html.
[3] 2015年南昌楼市白皮书之土地篇_房产资讯-南昌搜房网[EB/OL]. [2016-01-01].http：//news.nc.fang.com/ 2016-01-01/18873701_all.html.