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摘 要：中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为"都市里的村庄"。全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大。2006年至2010年5年间，北京市对171个"城中村"进行了综合整治，根据推算，北京还有100余个城中村。温州建成区有138个城中村，近十多年来政府和村庄都在酝酿改造方案，但还没有一个城中村被彻底改造，从而完全融入城市。上海、武汉、成都、重庆、合肥、郑州、宝鸡、银川、呼和浩特、贵阳等全国多数城市也同样出现了城中村现象。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。"城中村"是城市的一块"夹缝地"，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题。
关键词：城中村；房屋市场；存在的问题
一、城中村"房屋权属状态
《中华人民共和国土地管理法》第2条规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。"即所谓的"土地的二元所有制结构"。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为"城市市区的土地属于国家所有"，"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有"。由于"城中村"在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，混合体。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条"农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。"集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。在办理土地确权登记手续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。
二、城中村房屋买卖
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，城中村住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。“城中村住房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。“城中村住房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即城中村住房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城中村住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
三、城中村房屋市场状况
购买人群城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生城中村住房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。城中村中城中村住房存在着大量现实的购买群。
擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地城中村房建设的泛滥，在合法与非法之间给城中村房留下了一个擦边球的空间。
农地制度不合理：城中村住房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售城中村住房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。在武汉这个大都市，从来不缺有钱人，但是一个社会的正常发展是需要许许多多的劳动者、建设者的，当然存在非常多的普通人群，比如上班的白领、事业刚起步人、众多来深建设者等，在一个地方生存，首要的是解决“住”和“吃”的问题，现在我国在整体上达到小康水平，“吃”不再是问题，因此横在众多群众面前的问题是“住”。从政府方面来讲，城中村的存在严重影响了武汉的社会稳定和经济进一步发展。由于土地价格较低，城中村住房的成本比一般商品房的成本低很多，其价格一般只有商品房价格的40%～60%，这就严重影响了房地产市场的正常运转。未经过相关部门的批准、未按照城市规划而开发建设的私房、大量违法建筑领不到法律承认的房产证，却在私下进行租售并有很多人群入住，造成地区人口管理的混乱，同时其产权不明，也会在城市经济持续发展中容易引起拆迁补偿的纠纷。
四、城中村住房存在的问题
（一）从政府层面看
为了全面清理、甄别处理农村城市化历史遗留违法建筑，强化土地资源管理，推进城市化进程，深圳早在2001年陆续出台了“两规”、决定等政策规定。但是这些政策的效力没能比过利益给人带来的驱使作用，所以没有得到理想的结果，深圳城中村住房占全市住房的比例过高，给治理来了很大的困扰，涉及到很多人群，违法主体分布过于普遍，而主体也是强烈的反对，想要拆除的话非常难；想要部分治理进行拆迁补偿也因为补偿款项过高而难以实施；对其承认也显然不可能，这种进退两难的境地却导致城中村住房数量持续增加，其发展势头更难以遏制。政府的规定虽多，却难以实施，以2009年底的岗厦村改造为例，村民们抢建的超过480平米建设上限的违法建筑，在后来的对抗中还是拿到了产权，在旧村改造中也获取了不菲的补偿收益。类似的事情曾经发生在蔡屋围旧村。由此可见，政策和法规虽然有了，但是在实施这个环节却没有把握好，政府應该坚持有法必依、执法必严、违法必究，而不能有所妥协，导致有案例可寻，这对以后的违建治理带来很恶劣的影响，容易引发民众的不满。
（二）从社会层面看
一方面，城中村住房很大程度上解决了外来人员的住房问题，也有利于原住村民；另一方面，城中村住房的质量、消防安全存在很大隐患，影响了的社会稳定，阻碍了经济的进一步发展。如何稳妥有序地对城中村住房进行清理，同时处理好各方的利益，维护社会稳定和经济发展，需要政府及时调整措施，分门别类的予以治理。考虑到的土地所有权特殊性，根据相关规定对房地产开发商的资质具有要求，利用国有土地开放商品房也要求开发商具备“五证”，但是城中村住房的开发建设在暗处进行，当然不会有诸多规定，建设的主体一般是个人、村委或房地产资质不完备的公司，而且没有经过政府相关部门的审批，房屋的质量、配套设施、消防安全等方面都存在很多的问题。在法律层面来说，私自占用国有土地进行建设违反中华人民共和国城乡规划法、土地管理法，扰乱和破坏了正常的房地产市场秩序。
（作者单位：湖北经济学院法商学院）
关键词：城中村；房屋市场；存在的问题
一、城中村"房屋权属状态
《中华人民共和国土地管理法》第2条规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。"即所谓的"土地的二元所有制结构"。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为"城市市区的土地属于国家所有"，"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有"。由于"城中村"在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，混合体。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条"农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。"集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。在办理土地确权登记手续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。
二、城中村房屋买卖
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，城中村住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。“城中村住房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。“城中村住房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即城中村住房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城中村住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
三、城中村房屋市场状况
购买人群城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生城中村住房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。城中村中城中村住房存在着大量现实的购买群。
擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地城中村房建设的泛滥，在合法与非法之间给城中村房留下了一个擦边球的空间。
农地制度不合理：城中村住房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售城中村住房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。在武汉这个大都市，从来不缺有钱人，但是一个社会的正常发展是需要许许多多的劳动者、建设者的，当然存在非常多的普通人群，比如上班的白领、事业刚起步人、众多来深建设者等，在一个地方生存，首要的是解决“住”和“吃”的问题，现在我国在整体上达到小康水平，“吃”不再是问题，因此横在众多群众面前的问题是“住”。从政府方面来讲，城中村的存在严重影响了武汉的社会稳定和经济进一步发展。由于土地价格较低，城中村住房的成本比一般商品房的成本低很多，其价格一般只有商品房价格的40%～60%，这就严重影响了房地产市场的正常运转。未经过相关部门的批准、未按照城市规划而开发建设的私房、大量违法建筑领不到法律承认的房产证，却在私下进行租售并有很多人群入住，造成地区人口管理的混乱，同时其产权不明，也会在城市经济持续发展中容易引起拆迁补偿的纠纷。
四、城中村住房存在的问题
（一）从政府层面看
为了全面清理、甄别处理农村城市化历史遗留违法建筑，强化土地资源管理，推进城市化进程，深圳早在2001年陆续出台了“两规”、决定等政策规定。但是这些政策的效力没能比过利益给人带来的驱使作用，所以没有得到理想的结果，深圳城中村住房占全市住房的比例过高，给治理来了很大的困扰，涉及到很多人群，违法主体分布过于普遍，而主体也是强烈的反对，想要拆除的话非常难；想要部分治理进行拆迁补偿也因为补偿款项过高而难以实施；对其承认也显然不可能，这种进退两难的境地却导致城中村住房数量持续增加，其发展势头更难以遏制。政府的规定虽多，却难以实施，以2009年底的岗厦村改造为例，村民们抢建的超过480平米建设上限的违法建筑，在后来的对抗中还是拿到了产权，在旧村改造中也获取了不菲的补偿收益。类似的事情曾经发生在蔡屋围旧村。由此可见，政策和法规虽然有了，但是在实施这个环节却没有把握好，政府應该坚持有法必依、执法必严、违法必究，而不能有所妥协，导致有案例可寻，这对以后的违建治理带来很恶劣的影响，容易引发民众的不满。
（二）从社会层面看
一方面，城中村住房很大程度上解决了外来人员的住房问题，也有利于原住村民；另一方面，城中村住房的质量、消防安全存在很大隐患，影响了的社会稳定，阻碍了经济的进一步发展。如何稳妥有序地对城中村住房进行清理，同时处理好各方的利益，维护社会稳定和经济发展，需要政府及时调整措施，分门别类的予以治理。考虑到的土地所有权特殊性，根据相关规定对房地产开发商的资质具有要求，利用国有土地开放商品房也要求开发商具备“五证”，但是城中村住房的开发建设在暗处进行，当然不会有诸多规定，建设的主体一般是个人、村委或房地产资质不完备的公司，而且没有经过政府相关部门的审批，房屋的质量、配套设施、消防安全等方面都存在很多的问题。在法律层面来说，私自占用国有土地进行建设违反中华人民共和国城乡规划法、土地管理法，扰乱和破坏了正常的房地产市场秩序。
（作者单位：湖北经济学院法商学院）