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摘 要：截至2015年末，诸多因素导致我国三四线城市商品房库存量较大。各地响应中央决策部署积极去库存，2016年去库存成效显著，但同时遭遇房价大涨的局面，继而不得不出台相应的限购限价措施。一方面去库存，一方面限购限价，看似互相冲突的政策会导致怎样的结果？本文通过观察双重背景对苏北城市淮安房地产市场的影响，从而研判近期三四线城市房地产发展趋势。
关键词：三四线城市 去库存 限购限价
基金项目：2016年度淮安市法学会法学研究项目（HFH2016B02）
一、引言
长期以来我国房地产业的高额投资回报，近年来中国股市的持续低迷以及经济新常态下实体经济转型升级、利润率不高等多重压力，导致许多企业纷纷投资房地产业，社会大量闲散资金也涌向楼市。一二线城市的刚性需求旺盛导致的高地价、高房价使得部分房地产商和投资者将视线转移到三四线城市。而三四线城市地方政府也乐于在实体经济不景气的情况下，将土地出让作为获取地方财政收入，以房地产业拉高GDP的重要手段，从而造成三四线城市商品房高库存。2015年12月举行的中央经济工作会议上，将化解房地产库存作为2016年经济社会发展五大任务之一。2016年初各地政府结合本地实际情况以供给侧结构性改革推动房地产去库存，促进房地产业健康发展。时至今日，三四线城市出台了系列房地产去库存措施，极大促进了各地商品房的销售，然而又出现不少三四项城市房价上涨过快的情况，地方政府不得不陆续出台了相应限购限价措施。那么，一方面去库存，一方面限购限价，原本看似矛盾的两项政策并施的效果如何呢？本文以苏北城市淮安市为样本加以观察分析。
二、淮安市房地产去库存的背景、举措及成效
（一）淮安市房地产去库存的背景
自2010年以来，淮安商品房库存量始终保持高位，据统计，截至2015年12月28日，淮安商品住宅库存量高达68221套（不含抵押房源），按照2015年各个区的销售速度，出清周期最长为26.62个月，出清周期最短为9.05个月，以2015年淮安全市平均销售速度4641.33套/月计算，出清周期为14.70个月。可见，随着2016年初新房源的不断上市，淮安楼市去库存压力较大。 [1]出现以上局面的原因如下：
1.新建商品房供大于求。市场经济下，任何商品的销售都受供求关系的影响。三四线城市商品房高库存的根本原因就在于近年来商品房销售速度远不及新房上市的速度。
2.城镇化推进速度慢。我国长期的城乡二元结构导致城市居民和农村居民收入较为悬殊，如淮安市淮安城镇居民2015年人均结余12238元，而农村居民仅结余4513元。城镇化推进相对缓慢，住房公积金、商业贷款等金融支持政策惠及不到农村居民的情况下，农村居民进城购买商品房的经济能力不足，欲望不强。
3.新建商品房配套服务跟不上。近年来淮安许多新开发小区的周边配套服务跟不上，居民出行、购物、就医、上学等日常生活不便利，虽房地产开发商大力宣扬后续配套服务将跟进，但购房者的观望态度影响了楼盘的销售。
4.新楼盘所处区域的产业发展不充分。淮安許多新楼盘地处城市边缘区域，周边产业发展不充分。居住小区周边无就业机会或居所远离工作岗位，必然对青壮年群体的吸引力不足。虽有小区走生态宜居养老的模式，但因医疗不方便、离子女居所远等原因，对老年群体的吸引力也不大。
5.开发商捂盘惜售行为。部分资金实力雄厚的房地产企业因对房地产市场预期判断涨价，因此囤积房源，捂盘惜售。该部分库存，是企业人为导致的库存，造成了房地产市场高库存的假象。
（二）淮安市房地产去库存的举措
2016年4月，江苏省发布《江苏省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，提出多措并举化解房地产库存。淮安市积极响应国家及省政府的决策部署，采取多种切实有效的措施化解库存。主要举措如下：
1.商品房增量被严格控制。淮安市通过控制土地出让节奏，抬高房地产市场准入门槛等渠道，控制商品房增量，促进现有商品房去库存。如2017年1月16日，淮安市国土资源局将五宗生态新城板块土地终止挂牌出让。
2.拆迁安置货币化。淮安市正在进行的棚户区改造、高铁站及沿线高铁建设、高架桥建设等，需拆迁的住户量达上万户。在拆迁补偿方面，淮安市改变了以往以异地住房安置为主的方法，采取货币补偿的方式鼓励拆迁户自主购买商品房。
3.多项利好政策促进购房能力提高。通过改革户籍制度，推进城镇化进程，综合改革税费、公积金等制度，加大金融政策支持，以多种渠道降低外来务工人员、农民工、新市民的购房门槛，帮助刚性需求者提高购房能力。
4.以优化教育资源带动房地产去库存。打破过去优质教育资源集中于市中心的格局，以集团化办学、分校办学为抓手，带动优秀师资流动，促进教育均衡发展。如淮安市优秀教育资源入驻生态新城西片区，极大带动该区域商品房去库存。
5.查处捂盘惜售行为。对捂盘惜售的房地产企业进行约谈，严厉打击房地产企业囤积房源、捂盘惜售等行为，打造透明公开的住房消费市场。
（三）淮安市房地产去库存的成效
淮安市去库存政策颇有成效，根据搜狐焦点淮安站的成交数据统计，截止2016年12月31日24时，2016年全年淮安楼市新房成交量已经达到86769套，同比2015年全年上涨53.9%。2016年淮安住宅类商品房月均成交7230套，平均每6分钟就卖出一套房，如此强劲的走势在以往从未出现过。[2]随着淮安商品房库存的持续减少，加之预计淮安三年之内不批地因素的叠加，截止2017年1月20日，淮安楼市库存商品住宅去化周期已缩至7.5个月，淮安已基本实现了去库存的目的。
三、淮安市房地产限购限价的背景、举措及成效
（一）淮安市房地产限购限价的背景 在2016年房地产去库存诸多利好消息的刺激下，淮安的楼市异常火爆，实现了量价齐增。其中，投资性和投机性购房是房价上涨的推波助澜者。2016年以来，淮安房价不断攀高，从2016年12月住宅类商品房均价为4051.35元/ m2， 2017年4月份均价上升至5158.42元/ m2。以上统计数据的均价是包括市区和县城的综合均价，仅就淮安市区的价格而言，涨幅更高，许多小区房价已经过万，这与淮安市2016年全体常住居民人均可支配收入22762元是不相匹配的，使真正刚性需求者的购房压力倍增。
（二）淮安市房地产限购限价的举措
为合理调节房地产市场供需关系，稳定商品住房价格，引导居民合理住房消费，抑制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳发展，淮安市政府分别于2017年1月24日和5月27日出臺了限购和限价的规范文件，主要举措如下：
1. 限购主要是通过对购房主体的限制。暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房；非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停向拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房。
2. 限价主要是通过实施普通商品住房销售价格备案制度。房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，到所在地价格主管部门进行销售价格备案。首次销售的项目，备案均价不得高于上次均价。实行价格备案前已取得预售许可的，成交均价原则上不得高于2017年1月份的成交均价。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，住建部门暂不核发销售许可证或暂停销售。
（三）淮安市房地产限购限价的成效
2017年上半年，受房地产调控政策以及商品房限购等因素影响，淮安房地产投资及商品房销售受到一定抑制。2017年上半年全市房地产投资159.73亿元，同比下降6.6%。“5·27限购”新政以来的一个月里，市区成交住宅（新建商品房，下同）面积34.1万平米，环比上期（4月28日至5月27日）的44.8万平米，直降23.9%。总之，限购限价政策出台后，淮安楼市热度已较明显降温，总体呈现出量缩价稳的态势。
四、去库存与限购限价双重背景下三四线城市房地产市场发展研判
未来三是城市是否会出现“高库存——去库存——高房价——限购限价——高库存”的循环？笔者认为不会出现，理由如下：
1.国家持续加强对房地产市场的宏观调控。住房关系到国计民生，“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家会继续加强房地产宏观调控，既不允许出现大量新建楼盘上市出现高库存，也不会允许投资者、投机者任意炒房。
2.地方政府已积累充分的房地产调控经验。2000年以来，各三四线城市经过几轮房地产市场调控后，已积累了丰富的调控经验，擅于打组合拳使房地产市场有序发展。
3. 人们对房产税出台的预期。随着网络上、新闻媒体中关于房产税的相关报道，三四线城市也逐渐形成共识，房产税只是时间问题，未来将增加投资性持有房产的成本，这一预期促使人们更加理性投资房地产。
4.实体经济的复苏。我国供给侧结构性改革的逐步深入，以及“一带一路”的持续推进，促使中国实体经济走出低谷，互联网等新兴产业快速发展，中国经济的复苏将吸引资金流向实体经济。
5.三四线城市储备用地充足。三四线城市的商品房开发储备用地相对充足，政府会以土地的出让审批权和市场价格的监管权为手段，控制房地产库存和价格，不会任由房价持续过快上涨。
参考文献
[1] http：//huaian.jiwu.com/news/2420178.html
[2] http：//news.focus.cn/huaian/2017-01-01/11334779.html
关键词：三四线城市 去库存 限购限价
基金项目：2016年度淮安市法学会法学研究项目（HFH2016B02）
一、引言
长期以来我国房地产业的高额投资回报，近年来中国股市的持续低迷以及经济新常态下实体经济转型升级、利润率不高等多重压力，导致许多企业纷纷投资房地产业，社会大量闲散资金也涌向楼市。一二线城市的刚性需求旺盛导致的高地价、高房价使得部分房地产商和投资者将视线转移到三四线城市。而三四线城市地方政府也乐于在实体经济不景气的情况下，将土地出让作为获取地方财政收入，以房地产业拉高GDP的重要手段，从而造成三四线城市商品房高库存。2015年12月举行的中央经济工作会议上，将化解房地产库存作为2016年经济社会发展五大任务之一。2016年初各地政府结合本地实际情况以供给侧结构性改革推动房地产去库存，促进房地产业健康发展。时至今日，三四线城市出台了系列房地产去库存措施，极大促进了各地商品房的销售，然而又出现不少三四项城市房价上涨过快的情况，地方政府不得不陆续出台了相应限购限价措施。那么，一方面去库存，一方面限购限价，原本看似矛盾的两项政策并施的效果如何呢？本文以苏北城市淮安市为样本加以观察分析。
二、淮安市房地产去库存的背景、举措及成效
（一）淮安市房地产去库存的背景
自2010年以来，淮安商品房库存量始终保持高位，据统计，截至2015年12月28日，淮安商品住宅库存量高达68221套（不含抵押房源），按照2015年各个区的销售速度，出清周期最长为26.62个月，出清周期最短为9.05个月，以2015年淮安全市平均销售速度4641.33套/月计算，出清周期为14.70个月。可见，随着2016年初新房源的不断上市，淮安楼市去库存压力较大。 [1]出现以上局面的原因如下：
1.新建商品房供大于求。市场经济下，任何商品的销售都受供求关系的影响。三四线城市商品房高库存的根本原因就在于近年来商品房销售速度远不及新房上市的速度。
2.城镇化推进速度慢。我国长期的城乡二元结构导致城市居民和农村居民收入较为悬殊，如淮安市淮安城镇居民2015年人均结余12238元，而农村居民仅结余4513元。城镇化推进相对缓慢，住房公积金、商业贷款等金融支持政策惠及不到农村居民的情况下，农村居民进城购买商品房的经济能力不足，欲望不强。
3.新建商品房配套服务跟不上。近年来淮安许多新开发小区的周边配套服务跟不上，居民出行、购物、就医、上学等日常生活不便利，虽房地产开发商大力宣扬后续配套服务将跟进，但购房者的观望态度影响了楼盘的销售。
4.新楼盘所处区域的产业发展不充分。淮安許多新楼盘地处城市边缘区域，周边产业发展不充分。居住小区周边无就业机会或居所远离工作岗位，必然对青壮年群体的吸引力不足。虽有小区走生态宜居养老的模式，但因医疗不方便、离子女居所远等原因，对老年群体的吸引力也不大。
5.开发商捂盘惜售行为。部分资金实力雄厚的房地产企业因对房地产市场预期判断涨价，因此囤积房源，捂盘惜售。该部分库存，是企业人为导致的库存，造成了房地产市场高库存的假象。
（二）淮安市房地产去库存的举措
2016年4月，江苏省发布《江苏省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，提出多措并举化解房地产库存。淮安市积极响应国家及省政府的决策部署，采取多种切实有效的措施化解库存。主要举措如下：
1.商品房增量被严格控制。淮安市通过控制土地出让节奏，抬高房地产市场准入门槛等渠道，控制商品房增量，促进现有商品房去库存。如2017年1月16日，淮安市国土资源局将五宗生态新城板块土地终止挂牌出让。
2.拆迁安置货币化。淮安市正在进行的棚户区改造、高铁站及沿线高铁建设、高架桥建设等，需拆迁的住户量达上万户。在拆迁补偿方面，淮安市改变了以往以异地住房安置为主的方法，采取货币补偿的方式鼓励拆迁户自主购买商品房。
3.多项利好政策促进购房能力提高。通过改革户籍制度，推进城镇化进程，综合改革税费、公积金等制度，加大金融政策支持，以多种渠道降低外来务工人员、农民工、新市民的购房门槛，帮助刚性需求者提高购房能力。
4.以优化教育资源带动房地产去库存。打破过去优质教育资源集中于市中心的格局，以集团化办学、分校办学为抓手，带动优秀师资流动，促进教育均衡发展。如淮安市优秀教育资源入驻生态新城西片区，极大带动该区域商品房去库存。
5.查处捂盘惜售行为。对捂盘惜售的房地产企业进行约谈，严厉打击房地产企业囤积房源、捂盘惜售等行为，打造透明公开的住房消费市场。
（三）淮安市房地产去库存的成效
淮安市去库存政策颇有成效，根据搜狐焦点淮安站的成交数据统计，截止2016年12月31日24时，2016年全年淮安楼市新房成交量已经达到86769套，同比2015年全年上涨53.9%。2016年淮安住宅类商品房月均成交7230套，平均每6分钟就卖出一套房，如此强劲的走势在以往从未出现过。[2]随着淮安商品房库存的持续减少，加之预计淮安三年之内不批地因素的叠加，截止2017年1月20日，淮安楼市库存商品住宅去化周期已缩至7.5个月，淮安已基本实现了去库存的目的。
三、淮安市房地产限购限价的背景、举措及成效
（一）淮安市房地产限购限价的背景 在2016年房地产去库存诸多利好消息的刺激下，淮安的楼市异常火爆，实现了量价齐增。其中，投资性和投机性购房是房价上涨的推波助澜者。2016年以来，淮安房价不断攀高，从2016年12月住宅类商品房均价为4051.35元/ m2， 2017年4月份均价上升至5158.42元/ m2。以上统计数据的均价是包括市区和县城的综合均价，仅就淮安市区的价格而言，涨幅更高，许多小区房价已经过万，这与淮安市2016年全体常住居民人均可支配收入22762元是不相匹配的，使真正刚性需求者的购房压力倍增。
（二）淮安市房地产限购限价的举措
为合理调节房地产市场供需关系，稳定商品住房价格，引导居民合理住房消费，抑制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳发展，淮安市政府分别于2017年1月24日和5月27日出臺了限购和限价的规范文件，主要举措如下：
1. 限购主要是通过对购房主体的限制。暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房；非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停向拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房。
2. 限价主要是通过实施普通商品住房销售价格备案制度。房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，到所在地价格主管部门进行销售价格备案。首次销售的项目，备案均价不得高于上次均价。实行价格备案前已取得预售许可的，成交均价原则上不得高于2017年1月份的成交均价。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，住建部门暂不核发销售许可证或暂停销售。
（三）淮安市房地产限购限价的成效
2017年上半年，受房地产调控政策以及商品房限购等因素影响，淮安房地产投资及商品房销售受到一定抑制。2017年上半年全市房地产投资159.73亿元，同比下降6.6%。“5·27限购”新政以来的一个月里，市区成交住宅（新建商品房，下同）面积34.1万平米，环比上期（4月28日至5月27日）的44.8万平米，直降23.9%。总之，限购限价政策出台后，淮安楼市热度已较明显降温，总体呈现出量缩价稳的态势。
四、去库存与限购限价双重背景下三四线城市房地产市场发展研判
未来三是城市是否会出现“高库存——去库存——高房价——限购限价——高库存”的循环？笔者认为不会出现，理由如下：
1.国家持续加强对房地产市场的宏观调控。住房关系到国计民生，“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家会继续加强房地产宏观调控，既不允许出现大量新建楼盘上市出现高库存，也不会允许投资者、投机者任意炒房。
2.地方政府已积累充分的房地产调控经验。2000年以来，各三四线城市经过几轮房地产市场调控后，已积累了丰富的调控经验，擅于打组合拳使房地产市场有序发展。
3. 人们对房产税出台的预期。随着网络上、新闻媒体中关于房产税的相关报道，三四线城市也逐渐形成共识，房产税只是时间问题，未来将增加投资性持有房产的成本，这一预期促使人们更加理性投资房地产。
4.实体经济的复苏。我国供给侧结构性改革的逐步深入，以及“一带一路”的持续推进，促使中国实体经济走出低谷，互联网等新兴产业快速发展，中国经济的复苏将吸引资金流向实体经济。
5.三四线城市储备用地充足。三四线城市的商品房开发储备用地相对充足，政府会以土地的出让审批权和市场价格的监管权为手段，控制房地产库存和价格，不会任由房价持续过快上涨。
参考文献
[1] http：//huaian.jiwu.com/news/2420178.html
[2] http：//news.focus.cn/huaian/2017-01-01/11334779.html