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【70％是低限】
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
在中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文）后，在一场被媒体形容为“央行房贷新政风暴”的旋涡中，在说明房地产业对于银行信贷依赖程度时，一个数字成为耀眼的明星：“70％”——房地产企业70％的资金来自银行——一夜之间，这个数字出现在大大小小的媒体上，公众以此发现房地产业对于银行信贷的依赖程度竟如此之高，而房地产业“一本万利”的说法，于是得到证明。
在此轮央行房贷新政所掀起的风暴中，是谁首先提及这一比例，并用以论证什么观点，现在已渺不可考。记者查诸有关报道，提及这一数字的人士中颇多业内权威。比如说，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在6月21日接受中新社记者采访时，即称“中国金融风险在房地产方面确实不可忽视，现在中国房地产企业70％的资金来自银行……”
全国工商联住宅产业商会成立于2001年3月，由中国住宅产业集团联盟发起，会员以房地产开发商及上游供应商为主，几乎均为民营企业。本届轮值主席是北京市华远地产股份有限公司总裁任志强。任志强是中国房地产业界的重量级人物，也是此番率先强烈质疑央行房贷新政的明星级批评者。
聂梅生提及房地产企业70％资金来自银行，是泄露本行业不可告人的天机了吗？
如果看到媒体及房地产中人对于70％这一数字关注得如此煞有介事，央行的政策决策者们可能只有摇头苦笑而已：假如房地产企业真能做到只有70％的资金来自银行，无论按旧规还是按新政，都属合规。业界称之为十年来最严苛的并将导致房地产业“冬天来临”的这一央行121号文，作如此规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％”，而这亦不过是对既有规定的重申而已。
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
【显规则】
地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排，这是明面上的规则
1998年以来，央行出台居民个人按揭贷款相关政策，连续数次降低利息，商业银行调整信贷资产结构，几方面因素共同推动了我国城市居民的住房消费需求迅速释放。房地产市场也摆脱了1993年泡沫以来的连续低迷，开始进入新一轮上升周期。
据统计，1998年以来，房地产销售额以每年超过20％的速度增长，房地产投资额平均增长幅度达到17.4％。与此同时，商业银行的居民个人住房贷款余额从1997年底的190亿元上升到2002年底的8253亿元，年均增长一倍以上,占商业银行信贷资产的比例超过8％。
在此次央行发布房贷新政策之前，房地产信贷的指标性文件是央行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），如果房地产商依此通知及相关文件合规操作，一个项目（以住宅项目为例）开发及相应信贷支持的过程大体如下：
——取得国有土地使用权。在此阶段需支付的是土地出让金以及拆迁补偿费等前期费用，并获得土地使用证。
——在“四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）”齐全后，工地即开工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款，前提条件是自有资金不低于总投资的30％。
——在主体结构封顶（如果项目是多层住宅）或是完成总投资的2/3（如果项目是高层住宅）后，商业银行可向个人购房者发放按揭贷款，而贷款额不得超过房价的80％。如果销售顺利，购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。
按照这一模式，银行资金进入房地产开发主要是两途：在开发商“四证齐全”时给予开发贷款；在项目开发至封顶或2/3后进入销售阶段时，对个人售房者的个人按揭贷款。此外，商业银行还可向企业发放流动资金贷款，但这不应当占重要地位。
在这样一个地产开发资金链条中，地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排。
然而，央行195号文并未得到有效施行。房地产业的信贷操作实践，在许多时候，遵循的不是这一套明面上的程序，而是一套潜规则。
【潜规则】
以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。能说得清多少来自银行资金吗？
中国人民银行副行长吴晓灵在5月底6月初曾先后两次接受本刊书面采访。她告诉记者，许多银行并未严格执行195号文，因此“主要的任务是落实这些规定”（参见《财经》2003年6月20日号《专访吴晓灵》一文）。
吴晓灵的依据，来自于去年底央行检查全国商业银行房地产信贷情况的结果。在2003年2月20日公布的《2002年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，“本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％”。
《报告》还称：“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”
《报告》未给出具体的案例。但记者遍访业界中人及银行界人士，可以作如下简单的勾勒。
世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆告诉记者，开发贷款数额一般比较大，但条件比较严格，要求“四证”齐全。但开发商往往实力有限，达不到“四证”齐全的地步——SOHO中国董事长潘石屹称，以他的经验，拿到“四证”开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50％。而流动资金贷款的要求则较松，有抵押物或担保即可。所以，以流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款——这就钻了195号文的空子。
据黄玺庆说，在北京，地产商缴纳15％的土地出让金，就可以拿下临时土地证，即可启动开发程序，办理其它几个许可证。如果一个地产商实力非常弱，连土地出让金的15％的自有资金都没有，就可能从银行作流动资金贷款，以支付这笔款项。这种公司的自有资金与其项目总投资之比，当然低得惊人。银行信贷风险之大亦不言而喻。而且，流动资金贷款很多是担保贷款，如果是关联企业间的担保，风险更大。
银行对此并非全然不知情。某大商业银行房贷部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，账上有一两千万的一年期流动资金贷款的地产商比比皆是。地产商对他们亦不讳言，流动资金贷款的最主要功能是交纳土地出让金，“把有关手续办下来”，一方面启动项目开发程序，另一方面去争取开发贷款。但是，一旦后续手续无法按预期办下来，银行发放的流动资金贷款就处于风险之中。
如此这般，地产项目开发的实际资金链便初现轮廓。用华高莱斯国际地产顾问公司的王建忠的话来讲：先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款——这已经迹近欺诈了。
而为了尽可能多地贷得开发贷款，地产商高估地产项目价值是普遍的现象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地产评估人士告诉记者。高估值对于地产商的直接好处便是抵消掉银行对于抵押比例的限制。而常用的手法，则是按照项目所在地区曾出现的最高水平来估价。
取得了开发贷款，只是地产商资金链的一半，其使用也是随工程进度分段发放，受银行的监控。土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本——一般占整个开发成本的1/5以上，市中心甚至达到成本的一半。很多开发商的资金（包括借贷资金），在支付哪怕是部分出让金后，余下的部分可能也只够建几层楼。此时，必须得到新的贷款。得到销售许可证后通过预售回笼资金，继续开发建设，个人按揭贷款无疑成了一个绝好的替代。
尽快实现销售，启动银行按揭贷款程序，成为地产商当务之急。195号文件虽有规定，银行只能对购买已封顶的多层住宅或完成2/3的高层住宅者发放按揭贷款。但此规定即便在北京亦未被执行——北京房地产业界几乎只知正负零（打好地基，基础建筑与地面取齐）即可启动银行个人购房贷款按揭程序。银行向购房者发放的按揭贷款一到位，即以购房者的购房款形式打入地产商账上，地产商此前的开发贷款亦就此解决。据潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50％。
正是因为按揭贷款如此关键，自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，这已经成了相当普遍的现象。国家审计署审计长李金华在6月25日向全国人大常委会报告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露，中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
假按揭有多种做法。媒体曾作报道，南方某省一楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展商于是通过自己的员工、亲戚、熟人等七人充当购房者“购买”自己的物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元。直到后来出现“断供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里，如果这些房屋有真正的买家时，发展商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。但后来，发展商销售情况欠佳，无力供楼，于是真相水落石出。
另一种做假形式是虚增房价。如买家以45万元的价格在购置了一套实际价值为35万元的房屋，以80％贷款额计可获得36万元的贷款，而余下的9万元首付，则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期“支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是，买家几乎不用自有资金便购买了该房屋，地产商则取得了高额贷款，而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。
除从银行套取贷款，地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入。垫资指开发商在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。现在，垫资已成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风险的重要手段，实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。
据国家统计局数据：2002年，建设单位（不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4％，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9％。北京一著名建筑公司总经理告诉记者，建设施工公司在产业链上位于底层，根本没有选择的余地。由于建筑公司的资金亦多来自银行，地产商要求其垫资修建，其实亦是间接使用银行资金。
至此，地产商的银行信贷潜规则大体成形：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。你说得清整个资金链中多少来自银行资金吗？
商业银行为何接受这样高风险的贷款安排？记者了解到，商业银行由于调整信贷资产配置的需要，对个人按揭贷款的竞争非常激烈。在商业银行眼中，个人按揭贷款属于优质资产，对个人贷款的安全性要远远高于对工商企业的贷款。而房地产商往往要求那些提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。所以，谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长。
一家商业银行北京分行房贷部工作人员告诉记者，由于该行2002年下半年来政策执行比较严格，导致该行在北京的市场份额下降很快，“压力很大”。
归根结底，商业银行的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期。在房地产行业高速发展的背景下，只要项目不太差，销售的问题并不大，商业银行发放的贷款，即使违规，也不会表现为坏账。
但是，如果房地产市场的风向变了呢？几乎全用银行信贷支撑起来的房地产业一旦发生逆转，银行走向何方？
【规则变了吗？】
规则没变，只是过去的规则未得施行而已
央行121号文发布后，SOHO中国董事长潘石屹在公司网站上发表文章讲述他的感受：“规则变了。”
他说，6月13日看到央行通知后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛───球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。
作为一家曾寻求海外上市机会的知名地产公司，SOHO公司的迅即反应可称负责。然而，真的是规则变了吗？
细审央行于2001年度发布的195号文与6月13日发布的121号文，两者的精神都是强化房地产信贷管理，具体的条款颇具连续性，即有差别亦并不大(参见前表《央行房贷政策变化及开发商的反应》)。
其实，回过头来看，央行副行长吴晓灵在接受本刊书面采访时的回答亦指明了两个通知的一致性。“要保持政策的连续性，不做大的调整，但已经出台的政策如中国人民银行2001年195号文件应该认真落实。”吴晓灵说。“对一些高档房地产，我们会通过适当提高贷款利率、项目资本金比例和商品房预售条件等加以控制。”
即使是抱怨“规则变了”的潘石屹，也告诉记者，121号文共七条，其中大多数都是对既有规定的重申，“真正新的变化是第四、六两条。”这两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。
其实，央行于2001年发布的195号文即已规定，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。此次121号文，只不过规定不论是多层还是高层住宅，都统一到只有主体结构封顶才能办理个人住房按揭贷款而已。
记者提及此事，潘石屹方才省得。他告诉记者，195号文虽有此说，但在全国几乎从未执行。据他所知，可能只有上海一地的银行按此办理。至于北京，“正负零就可以办理按揭了。”所谓“正负零”，指房地产项目挖完坑，打好地基，基础建筑建至与地面相齐。这与央行规定相差了整整一个地上建筑。
如果潘所述确实，那么，不是规则变了，而是过去的规则未被执行。细读121号文，是对两年前195号文的精确化表述和进一步延伸。七个条款用语精准，招招到位。
——对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。
——不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
——承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等），禁止向房地产开发企业垫资。
——只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
——个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
——购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
据记者采访获知，央行在起草通知前曾作较为周密的调研。参与者“非常勤奋”，潘石屹对记者说。起草者努力的成果是，这次央行的措施，“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了。”一位业界资深人士作此评价。
【从泡沫之争到房贷大检查】
央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出
此次所谓“房贷新政”，既是央行2001年195号文的延伸，更体现了央行近年来对房地产市场形势的长期调查和基本判断。
自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。
认为存在房地产泡沫者包括一些学者、官员和消费者。他们认为，近年来部分地区房地产投资增长过快，地价和房价上涨过快；房地产市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，适合中低收入居民居住的房子过少；房价占居民家庭收入的比例过高等。反对存在泡沫者主要是房地产商和一些地方政府官员。他们的基本立论是，这一轮房地产热与1992年至1993年的房地产泡沫不同，当时主要的购买方是集团消费，而目前的购买方主要是居民住宅；国内外的房价收入比不能简单比较；一些人还用北京和上海的房价和香港、美国纽约来做比较，认为房价还有上升空间。关于是否存在房地产泡沫的讨论时起时伏，历时一年有余，至今年仍然未决。
但是，比讨论本身重要得多的是，货币政策主管部门中国人民银行在此期间逐步形成了自己的看法。值得注意的第一个迹象出现在中国人民银行2002年第二季度《货币政策执行报告》中。在提及房地产业时，央行表示“货币政策既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这是近来有据可查的央行第一次在公开文件中提及房地产泡沫。
在央行的2002年第三季度报告中，再度出现了房地产泡沫的说法，更进一步确切地指明央行担心所在，“房地产业发展中也存在一些结构性问题，尤其是部分中心城市房价高涨，部分地区商品房空置率上升较快，高级写字楼出现过热现象。”
关键性的指标出现在2002年11月5日，时任总理的朱基在会见驻港中资机构负责人时首次表态，“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”
建设部和中国人民银行的全国调查随即展开。人民银行于2002年11月开始对各商业银行房地产信贷业务进行大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。大检查于2002年12月中旬结束，其结果在2003年2月20日发布的《2002年货币政策执行报告》中首次披露：共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。
《报告》强调：“部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险：一是商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。一旦房地产市场出现泡沫，将直接导致房地产贷款的金融风险的显现。二是商业银行房地产贷款不良率不容忽视。三是政府的短期政绩、形象工程；开发商的暴利；房改政策的需要等，都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。”
事后看来，央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出。
【“上海生病，全国吃药”？】
此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。决策者亦酝酿良久
央行121号文发布于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所开发的上海市中心静安区“东八块”项目，涉嫌多处违规，周正毅以该项目所作的银行贷款，更多至以10亿元为单位计。多位人士于是将周正毅案发与央行出台房贷新政相挂钩，乃有“上海生病，全国吃药”之讥。
细审央行121号文出台前后，可知这一说法失之偏颇。周正毅案细节未明，确实暴露出房地产信贷违规给银行体系带来的巨大风险，但央行去年底的房地产信贷大检查，已经清楚地显示出，此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。
更有说服力的是，决策层对此问题的关注，早于一年多前即已启动。
在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱镕基和副总理的温家宝均多次提出要防止房地产过热。在其后举行的中国人民银行全国分行长会议上，新任行长周小川明确指出：“局部地区出现了房地产市场过热的苗头，要密切关注由此带来可能的信贷风险。要抓紧研究对开发商贷款个人多套住房贷款首付款的要求和高档住房贷款，进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，严禁发放零首付，保持个人住房抵押贷款的适度增长。”事后观之，6月房贷新政的主要内容多在其中。
土地部门的行动亦颇为迅速。2003年2月18日，国土资源部发出《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，“防止楼市动荡带来风险”。
数日之后，中国人民银行就在杭州召开房贷工作会议，与各大商业银行房贷部门共论规范房地产信贷。据记者了解，限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，提高高档住宅的首付比例等已在会上提出。并有论者称可能参照境外的做法实行现房贷款。在2002年底大检查摸底的基础上，央行规范房地产信贷已走上快车道。
2003年3月，央行正式就规范住房信贷征求各商业银行的意见。记者采访获悉，征求意见稿透露了新住房信贷政策在四个方面的变化：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30％～50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。事实上，这是一个比121号文更为激进的方案。
工商银行总行房贷部一位看过这份征求意见稿的人士告诉记者，这份征求意见稿上，央行表达了解决低收入阶层住房难问题、限制高档房空置、制止房地产商投机和房地产泡沫的政策意图。
在度过SARS恐慌时期后，一些商业银行已经开始采取相应措施。5月下旬，中国建设银行出台了控制房地产贷款的措施，要求从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。
2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，11天后，国土资源部发出《协议出让国有土地使用权规定通知》，对问题丛生的协议出让国有土地使用权进行规范。
恰如华远地产总裁任志强所说：“有人认为上海发生的事件推动了央行政策的出台。我认为，央行新房贷政策更多的是去年11月酝酿的泡沫论的延续。央行的政策水到渠成。现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”
【悬疑】
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”
2003年6月24日，全国工商联住宅产业商会召开座谈会。会议虽名为“有关当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”，但是，央行121号文是惟一的讨论热点。在第一轮反应过去之后，房地产业界正试图集结起来，用同一个声音说话。
轮值主席任志强在会上宣读了征求意见稿，他希望以此为基础，在业内征求各方意见，最终向中央政府提出书面建议。任志强意见主要针对不许建筑施工企业垫资、重点扶持中低收入家庭购买住房的政策，以及提高第二套住房贷款利率等政策而发。任志强的不满在场内得到了广泛的共鸣，但各家公司有各自的主要诉求。比如说，SOHO中国董事长潘石屹最为在意的则是个人住房必须封顶及商业用房必须竣工验收后方可向购房者发放贷款——潘石屹的“SOHO现代城”项目，创造过一跃而起的销售“奇迹”，至今商住两用项目仍是其看家功夫。
房地产业界整合意见展开游说的努力肯定将继续。但面对此番有备而来、出手狠准的央行121号文，更现实主义的态度是寻求其他可能的资金来源。那些项目已开发而未进入销售的地产商们面临着最为急迫的处境。这回文件的要求非常清楚，他们现在必须将“主体结构”建至封顶，购房者才能得到按揭贷款。过去玩过的把配套建筑封顶即可启动按揭贷款程序的手法现在行不通了——“央行此次的语言非常严格，没有空子可钻。”一位地产商对记者说。
一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者，他所在的银行正在根据人民银行新政策，对已经发放的房地产开发贷款项目摸底，“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。
与过去建至“正负零”相比，建至封顶方可作按揭贷款，意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说，压力变得非常沉重，可能是无法承受之重。
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”潘石屹说。
截至6月27日，仍然没有一家商业银行或者地方人民银行出台相关实施细则，包括最有可能出台细则的上海和广东。据了解，国务院将于7月初开会讨论央行房地产政策可能产生的影响。
本刊见习记者刘安田对此文亦有贡献
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
在中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文）后，在一场被媒体形容为“央行房贷新政风暴”的旋涡中，在说明房地产业对于银行信贷依赖程度时，一个数字成为耀眼的明星：“70％”——房地产企业70％的资金来自银行——一夜之间，这个数字出现在大大小小的媒体上，公众以此发现房地产业对于银行信贷的依赖程度竟如此之高，而房地产业“一本万利”的说法，于是得到证明。
在此轮央行房贷新政所掀起的风暴中，是谁首先提及这一比例，并用以论证什么观点，现在已渺不可考。记者查诸有关报道，提及这一数字的人士中颇多业内权威。比如说，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在6月21日接受中新社记者采访时，即称“中国金融风险在房地产方面确实不可忽视，现在中国房地产企业70％的资金来自银行……”
全国工商联住宅产业商会成立于2001年3月，由中国住宅产业集团联盟发起，会员以房地产开发商及上游供应商为主，几乎均为民营企业。本届轮值主席是北京市华远地产股份有限公司总裁任志强。任志强是中国房地产业界的重量级人物，也是此番率先强烈质疑央行房贷新政的明星级批评者。
聂梅生提及房地产企业70％资金来自银行，是泄露本行业不可告人的天机了吗？
如果看到媒体及房地产中人对于70％这一数字关注得如此煞有介事，央行的政策决策者们可能只有摇头苦笑而已：假如房地产企业真能做到只有70％的资金来自银行，无论按旧规还是按新政，都属合规。业界称之为十年来最严苛的并将导致房地产业“冬天来临”的这一央行121号文，作如此规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％”，而这亦不过是对既有规定的重申而已。
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
【显规则】
地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排，这是明面上的规则
1998年以来，央行出台居民个人按揭贷款相关政策，连续数次降低利息，商业银行调整信贷资产结构，几方面因素共同推动了我国城市居民的住房消费需求迅速释放。房地产市场也摆脱了1993年泡沫以来的连续低迷，开始进入新一轮上升周期。
据统计，1998年以来，房地产销售额以每年超过20％的速度增长，房地产投资额平均增长幅度达到17.4％。与此同时，商业银行的居民个人住房贷款余额从1997年底的190亿元上升到2002年底的8253亿元，年均增长一倍以上,占商业银行信贷资产的比例超过8％。
在此次央行发布房贷新政策之前，房地产信贷的指标性文件是央行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），如果房地产商依此通知及相关文件合规操作，一个项目（以住宅项目为例）开发及相应信贷支持的过程大体如下：
——取得国有土地使用权。在此阶段需支付的是土地出让金以及拆迁补偿费等前期费用，并获得土地使用证。
——在“四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）”齐全后，工地即开工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款，前提条件是自有资金不低于总投资的30％。
——在主体结构封顶（如果项目是多层住宅）或是完成总投资的2/3（如果项目是高层住宅）后，商业银行可向个人购房者发放按揭贷款，而贷款额不得超过房价的80％。如果销售顺利，购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。
按照这一模式，银行资金进入房地产开发主要是两途：在开发商“四证齐全”时给予开发贷款；在项目开发至封顶或2/3后进入销售阶段时，对个人售房者的个人按揭贷款。此外，商业银行还可向企业发放流动资金贷款，但这不应当占重要地位。
在这样一个地产开发资金链条中，地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排。
然而，央行195号文并未得到有效施行。房地产业的信贷操作实践，在许多时候，遵循的不是这一套明面上的程序，而是一套潜规则。
【潜规则】
以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。能说得清多少来自银行资金吗？
中国人民银行副行长吴晓灵在5月底6月初曾先后两次接受本刊书面采访。她告诉记者，许多银行并未严格执行195号文，因此“主要的任务是落实这些规定”（参见《财经》2003年6月20日号《专访吴晓灵》一文）。
吴晓灵的依据，来自于去年底央行检查全国商业银行房地产信贷情况的结果。在2003年2月20日公布的《2002年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，“本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％”。
《报告》还称：“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”
《报告》未给出具体的案例。但记者遍访业界中人及银行界人士，可以作如下简单的勾勒。
世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆告诉记者，开发贷款数额一般比较大，但条件比较严格，要求“四证”齐全。但开发商往往实力有限，达不到“四证”齐全的地步——SOHO中国董事长潘石屹称，以他的经验，拿到“四证”开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50％。而流动资金贷款的要求则较松，有抵押物或担保即可。所以，以流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款——这就钻了195号文的空子。
据黄玺庆说，在北京，地产商缴纳15％的土地出让金，就可以拿下临时土地证，即可启动开发程序，办理其它几个许可证。如果一个地产商实力非常弱，连土地出让金的15％的自有资金都没有，就可能从银行作流动资金贷款，以支付这笔款项。这种公司的自有资金与其项目总投资之比，当然低得惊人。银行信贷风险之大亦不言而喻。而且，流动资金贷款很多是担保贷款，如果是关联企业间的担保，风险更大。
银行对此并非全然不知情。某大商业银行房贷部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，账上有一两千万的一年期流动资金贷款的地产商比比皆是。地产商对他们亦不讳言，流动资金贷款的最主要功能是交纳土地出让金，“把有关手续办下来”，一方面启动项目开发程序，另一方面去争取开发贷款。但是，一旦后续手续无法按预期办下来，银行发放的流动资金贷款就处于风险之中。
如此这般，地产项目开发的实际资金链便初现轮廓。用华高莱斯国际地产顾问公司的王建忠的话来讲：先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款——这已经迹近欺诈了。
而为了尽可能多地贷得开发贷款，地产商高估地产项目价值是普遍的现象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地产评估人士告诉记者。高估值对于地产商的直接好处便是抵消掉银行对于抵押比例的限制。而常用的手法，则是按照项目所在地区曾出现的最高水平来估价。
取得了开发贷款，只是地产商资金链的一半，其使用也是随工程进度分段发放，受银行的监控。土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本——一般占整个开发成本的1/5以上，市中心甚至达到成本的一半。很多开发商的资金（包括借贷资金），在支付哪怕是部分出让金后，余下的部分可能也只够建几层楼。此时，必须得到新的贷款。得到销售许可证后通过预售回笼资金，继续开发建设，个人按揭贷款无疑成了一个绝好的替代。
尽快实现销售，启动银行按揭贷款程序，成为地产商当务之急。195号文件虽有规定，银行只能对购买已封顶的多层住宅或完成2/3的高层住宅者发放按揭贷款。但此规定即便在北京亦未被执行——北京房地产业界几乎只知正负零（打好地基，基础建筑与地面取齐）即可启动银行个人购房贷款按揭程序。银行向购房者发放的按揭贷款一到位，即以购房者的购房款形式打入地产商账上，地产商此前的开发贷款亦就此解决。据潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50％。
正是因为按揭贷款如此关键，自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，这已经成了相当普遍的现象。国家审计署审计长李金华在6月25日向全国人大常委会报告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露，中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
假按揭有多种做法。媒体曾作报道，南方某省一楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展商于是通过自己的员工、亲戚、熟人等七人充当购房者“购买”自己的物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元。直到后来出现“断供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里，如果这些房屋有真正的买家时，发展商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。但后来，发展商销售情况欠佳，无力供楼，于是真相水落石出。
另一种做假形式是虚增房价。如买家以45万元的价格在购置了一套实际价值为35万元的房屋，以80％贷款额计可获得36万元的贷款，而余下的9万元首付，则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期“支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是，买家几乎不用自有资金便购买了该房屋，地产商则取得了高额贷款，而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。
除从银行套取贷款，地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入。垫资指开发商在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。现在，垫资已成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风险的重要手段，实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。
据国家统计局数据：2002年，建设单位（不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4％，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9％。北京一著名建筑公司总经理告诉记者，建设施工公司在产业链上位于底层，根本没有选择的余地。由于建筑公司的资金亦多来自银行，地产商要求其垫资修建，其实亦是间接使用银行资金。
至此，地产商的银行信贷潜规则大体成形：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。你说得清整个资金链中多少来自银行资金吗？
商业银行为何接受这样高风险的贷款安排？记者了解到，商业银行由于调整信贷资产配置的需要，对个人按揭贷款的竞争非常激烈。在商业银行眼中，个人按揭贷款属于优质资产，对个人贷款的安全性要远远高于对工商企业的贷款。而房地产商往往要求那些提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。所以，谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长。
一家商业银行北京分行房贷部工作人员告诉记者，由于该行2002年下半年来政策执行比较严格，导致该行在北京的市场份额下降很快，“压力很大”。
归根结底，商业银行的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期。在房地产行业高速发展的背景下，只要项目不太差，销售的问题并不大，商业银行发放的贷款，即使违规，也不会表现为坏账。
但是，如果房地产市场的风向变了呢？几乎全用银行信贷支撑起来的房地产业一旦发生逆转，银行走向何方？
【规则变了吗？】
规则没变，只是过去的规则未得施行而已
央行121号文发布后，SOHO中国董事长潘石屹在公司网站上发表文章讲述他的感受：“规则变了。”
他说，6月13日看到央行通知后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛───球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。
作为一家曾寻求海外上市机会的知名地产公司，SOHO公司的迅即反应可称负责。然而，真的是规则变了吗？
细审央行于2001年度发布的195号文与6月13日发布的121号文，两者的精神都是强化房地产信贷管理，具体的条款颇具连续性，即有差别亦并不大(参见前表《央行房贷政策变化及开发商的反应》)。
其实，回过头来看，央行副行长吴晓灵在接受本刊书面采访时的回答亦指明了两个通知的一致性。“要保持政策的连续性，不做大的调整，但已经出台的政策如中国人民银行2001年195号文件应该认真落实。”吴晓灵说。“对一些高档房地产，我们会通过适当提高贷款利率、项目资本金比例和商品房预售条件等加以控制。”
即使是抱怨“规则变了”的潘石屹，也告诉记者，121号文共七条，其中大多数都是对既有规定的重申，“真正新的变化是第四、六两条。”这两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。
其实，央行于2001年发布的195号文即已规定，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。此次121号文，只不过规定不论是多层还是高层住宅，都统一到只有主体结构封顶才能办理个人住房按揭贷款而已。
记者提及此事，潘石屹方才省得。他告诉记者，195号文虽有此说，但在全国几乎从未执行。据他所知，可能只有上海一地的银行按此办理。至于北京，“正负零就可以办理按揭了。”所谓“正负零”，指房地产项目挖完坑，打好地基，基础建筑建至与地面相齐。这与央行规定相差了整整一个地上建筑。
如果潘所述确实，那么，不是规则变了，而是过去的规则未被执行。细读121号文，是对两年前195号文的精确化表述和进一步延伸。七个条款用语精准，招招到位。
——对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。
——不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
——承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等），禁止向房地产开发企业垫资。
——只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
——个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
——购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
据记者采访获知，央行在起草通知前曾作较为周密的调研。参与者“非常勤奋”，潘石屹对记者说。起草者努力的成果是，这次央行的措施，“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了。”一位业界资深人士作此评价。
【从泡沫之争到房贷大检查】
央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出
此次所谓“房贷新政”，既是央行2001年195号文的延伸，更体现了央行近年来对房地产市场形势的长期调查和基本判断。
自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。
认为存在房地产泡沫者包括一些学者、官员和消费者。他们认为，近年来部分地区房地产投资增长过快，地价和房价上涨过快；房地产市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，适合中低收入居民居住的房子过少；房价占居民家庭收入的比例过高等。反对存在泡沫者主要是房地产商和一些地方政府官员。他们的基本立论是，这一轮房地产热与1992年至1993年的房地产泡沫不同，当时主要的购买方是集团消费，而目前的购买方主要是居民住宅；国内外的房价收入比不能简单比较；一些人还用北京和上海的房价和香港、美国纽约来做比较，认为房价还有上升空间。关于是否存在房地产泡沫的讨论时起时伏，历时一年有余，至今年仍然未决。
但是，比讨论本身重要得多的是，货币政策主管部门中国人民银行在此期间逐步形成了自己的看法。值得注意的第一个迹象出现在中国人民银行2002年第二季度《货币政策执行报告》中。在提及房地产业时，央行表示“货币政策既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这是近来有据可查的央行第一次在公开文件中提及房地产泡沫。
在央行的2002年第三季度报告中，再度出现了房地产泡沫的说法，更进一步确切地指明央行担心所在，“房地产业发展中也存在一些结构性问题，尤其是部分中心城市房价高涨，部分地区商品房空置率上升较快，高级写字楼出现过热现象。”
关键性的指标出现在2002年11月5日，时任总理的朱基在会见驻港中资机构负责人时首次表态，“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”
建设部和中国人民银行的全国调查随即展开。人民银行于2002年11月开始对各商业银行房地产信贷业务进行大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。大检查于2002年12月中旬结束，其结果在2003年2月20日发布的《2002年货币政策执行报告》中首次披露：共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。
《报告》强调：“部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险：一是商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。一旦房地产市场出现泡沫，将直接导致房地产贷款的金融风险的显现。二是商业银行房地产贷款不良率不容忽视。三是政府的短期政绩、形象工程；开发商的暴利；房改政策的需要等，都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。”
事后看来，央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出。
【“上海生病，全国吃药”？】
此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。决策者亦酝酿良久
央行121号文发布于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所开发的上海市中心静安区“东八块”项目，涉嫌多处违规，周正毅以该项目所作的银行贷款，更多至以10亿元为单位计。多位人士于是将周正毅案发与央行出台房贷新政相挂钩，乃有“上海生病，全国吃药”之讥。
细审央行121号文出台前后，可知这一说法失之偏颇。周正毅案细节未明，确实暴露出房地产信贷违规给银行体系带来的巨大风险，但央行去年底的房地产信贷大检查，已经清楚地显示出，此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。
更有说服力的是，决策层对此问题的关注，早于一年多前即已启动。
在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱镕基和副总理的温家宝均多次提出要防止房地产过热。在其后举行的中国人民银行全国分行长会议上，新任行长周小川明确指出：“局部地区出现了房地产市场过热的苗头，要密切关注由此带来可能的信贷风险。要抓紧研究对开发商贷款个人多套住房贷款首付款的要求和高档住房贷款，进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，严禁发放零首付，保持个人住房抵押贷款的适度增长。”事后观之，6月房贷新政的主要内容多在其中。
土地部门的行动亦颇为迅速。2003年2月18日，国土资源部发出《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，“防止楼市动荡带来风险”。
数日之后，中国人民银行就在杭州召开房贷工作会议，与各大商业银行房贷部门共论规范房地产信贷。据记者了解，限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，提高高档住宅的首付比例等已在会上提出。并有论者称可能参照境外的做法实行现房贷款。在2002年底大检查摸底的基础上，央行规范房地产信贷已走上快车道。
2003年3月，央行正式就规范住房信贷征求各商业银行的意见。记者采访获悉，征求意见稿透露了新住房信贷政策在四个方面的变化：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30％～50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。事实上，这是一个比121号文更为激进的方案。
工商银行总行房贷部一位看过这份征求意见稿的人士告诉记者，这份征求意见稿上，央行表达了解决低收入阶层住房难问题、限制高档房空置、制止房地产商投机和房地产泡沫的政策意图。
在度过SARS恐慌时期后，一些商业银行已经开始采取相应措施。5月下旬，中国建设银行出台了控制房地产贷款的措施，要求从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。
2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，11天后，国土资源部发出《协议出让国有土地使用权规定通知》，对问题丛生的协议出让国有土地使用权进行规范。
恰如华远地产总裁任志强所说：“有人认为上海发生的事件推动了央行政策的出台。我认为，央行新房贷政策更多的是去年11月酝酿的泡沫论的延续。央行的政策水到渠成。现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”
【悬疑】
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”
2003年6月24日，全国工商联住宅产业商会召开座谈会。会议虽名为“有关当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”，但是，央行121号文是惟一的讨论热点。在第一轮反应过去之后，房地产业界正试图集结起来，用同一个声音说话。
轮值主席任志强在会上宣读了征求意见稿，他希望以此为基础，在业内征求各方意见，最终向中央政府提出书面建议。任志强意见主要针对不许建筑施工企业垫资、重点扶持中低收入家庭购买住房的政策，以及提高第二套住房贷款利率等政策而发。任志强的不满在场内得到了广泛的共鸣，但各家公司有各自的主要诉求。比如说，SOHO中国董事长潘石屹最为在意的则是个人住房必须封顶及商业用房必须竣工验收后方可向购房者发放贷款——潘石屹的“SOHO现代城”项目，创造过一跃而起的销售“奇迹”，至今商住两用项目仍是其看家功夫。
房地产业界整合意见展开游说的努力肯定将继续。但面对此番有备而来、出手狠准的央行121号文，更现实主义的态度是寻求其他可能的资金来源。那些项目已开发而未进入销售的地产商们面临着最为急迫的处境。这回文件的要求非常清楚，他们现在必须将“主体结构”建至封顶，购房者才能得到按揭贷款。过去玩过的把配套建筑封顶即可启动按揭贷款程序的手法现在行不通了——“央行此次的语言非常严格，没有空子可钻。”一位地产商对记者说。
一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者，他所在的银行正在根据人民银行新政策，对已经发放的房地产开发贷款项目摸底，“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。
与过去建至“正负零”相比，建至封顶方可作按揭贷款，意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说，压力变得非常沉重，可能是无法承受之重。
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”潘石屹说。
截至6月27日，仍然没有一家商业银行或者地方人民银行出台相关实施细则，包括最有可能出台细则的上海和广东。据了解，国务院将于7月初开会讨论央行房地产政策可能产生的影响。
本刊见习记者刘安田对此文亦有贡献