论文部分内容阅读
摘 要：建设保障性住房是党中央、国务院做出的一项高瞻远瞩的重要部署，是最基本的民生保障之一，对社会最底层群众的住房需求具有托底的作用。文章试图通过分析泰安市城区保障性住房运行情况，找出存在的问题，并提出一些建议，以期对保障性住房制度完善和工作开展有所帮助。
关键词：保障性；住房；泰安
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）24-0128-02
建设保障性住房是党中央、国务院面对社会中低收入群体日益增长的住房需求做出的重要的政治承诺，是缩小贫富差距、减少贫富矛盾的重要举措，具有当下扩大投资、长期提升中低收入群体消費活力的重要作用，势必会在很大程度上满足社会底层群众刚性的住房需求，能够起到社会减压阀和稳压器的作用。“十一五”以来，保障性住房的成绩非常显著，老百姓对这项制度实施的满意度非常高。但同时，政策的实施过程中，也发现了一些问题和难点。正视这些困难，努力寻求解决办法，对加快保障性住房工作具有积极的作用。
泰安市位于山东省中部，城区主要包括泰山区和岱岳区，市委、市政府一直高度重视住房保障工作。本文通过分析泰安市保障性住房政策实施过程中的问题，探讨一些解决办法，试图对全国其他类似的城市开展这项工作提供一点借鉴。
1 泰安市保障性住房基本情况
保障性住房建设工作连续8年被列为泰安市委、市政府为民要办的实事项目。截至2012年底，市区累计建设各类保障性住房22 353套，其中廉租住房2 970套、公共租赁住房2 307套、经济适用住房7 875套、棚户区改造住房9 201套，基本实现了应保尽保，主要特点有以下六点。
1.1 社会各界高度重视，各部门齐心协力
保障性住房建设涉及千家万户，社会各界高度重视，各部门通力合作，发改、财政、规划、国土、建设、环保等政府各有关部门更是本着对党的事业负责、对泰城人民负责的态度密切配合，通力合作，确保了各项工程按时、保质地完成，赢得了百姓的赞誉。
1.2 片区规划合理
泰安市城区东西长、南北短，因此，建设保障性住房，就必须考虑百姓的长期居住习惯和主要人际关系群体居住区域。目前，在泰城东部、中部、西南部等片区均合理建设了保障性安居工程，这些保障房均位于城区成熟地段，交通便利、公共设施配套完善，受益人群满意度较高，最大程度地地体现了这项工作为民务实的工作原则。
1.3 多层次的保障房体系基本建立
面对中低收入群体的不同住房需求，通过细致的排查摸底，分批、分量地建设了适应不同群体的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房，一个多层次、全覆盖的保障性住房供应体系基本形成。
1.4 住房保障覆盖面不断扩大，惠及更多住房困难家庭
根据经济社会发展情况，不断调整保障性住房申请标准。目前，市区廉租住房、经济适用住房申请家庭人均收入标准为城市居民上年度人均可支配收入的70%，公共租赁住房申请家庭人均收入标准为城市居民上年度人均可支配收入的85%（详细规定见泰政发[2013]17号）。对符合条件的家庭，通过货币补贴和实物保障两种方式实现对中低收入家的住房保障。截至2012年底，城区共发放廉租住房租金补贴3 257户，通过公开摇号配租配售实物保障廉租住房1 812户、经济适用住房1 604户、公共租赁住房137户，基本满足了住房困难家庭的住房需求。
1.5 分配方式不断优化，最大程度满足群众选房意愿
通过先向社会公布工作流程，再组织实施的办法，确保选房过程的公平公正。采用人房对应、集中一次摇号的办法，先后组织了6批保障房公开摇号分配工作。前四批保障房公开摇号分配工作，采用申请家庭集中现场摇号方式进行，第五、六批采用电视和网络同步直播的方式进行，最大限度地实现了公平公开公正。
1.6 实施动态普查，努力实现保障房资源公平、高效利用
针对群众反映的个别申请家庭收入超标、保障性住房转租等问题，明确专门力量对保障房住户进行入户调查、邻里调查、公告栏公示征求意见调查，实现了对申请家庭的全方位动态普查。对发现的进行严肃批评教育，立即整改，先后为30多户家庭办理了退房手续，规范了秩序，严明了制度。
2 存在的问题
经过全市各部门通力合作，尤其是住房主管部门的不懈努力，泰安的保障性住房取得了巨大成绩。但同时我们也发现仍然在总量供给、资格审核、分配办法、后期监管等方面仍然存在一些问题和不足。
2.1 总量供给仍然偏低
随着申请住房保障的群众数量同比大幅增加，保障性住房的供应量还显不足，一次申请成功中签率还有待进一步提高。如何实现扩大供给，尽最大努力满足群众需求，成为对保障房供给和分配工作的新要求。
2.2 资格审核不够严密
资格审核存在着明显的信息不对称。主要问题有：①个人填写的收入状况不真实。鉴于居民就业的多样化和居民收入的多元化，居民的隐形收入无法统计。②申报材料审核难度很大，机制需要完善。第一步依靠社区审核、在社区公示，容易流于形式。由于社区、居委会是熟人社会，容易出现碍于熟人面子，存在放松审核把关的风险。另外，房管部门人手少，工作量大，很难全面客观地对资料进行审核。民政、工商、公安等部门的工作难度也较大，有时不能及时高效地完成对申请家庭有关情况的全面审查。
2.3 分配办法需要优化
对房屋的分配，泰安目前实行的是申请人和待选房屋一次摇号确定的方式。存在着个人意愿不能充分满足的缺陷，比如想要高层的选到了多层。实践中出现了部分中号家庭放弃了所选住房，既造成了工作资源浪费，又造成了房屋资源在一定时期的闲置。
2.4 后期监管不够有力
保障性住房申请资料是家庭当下财产积累和家庭收入情况，不可能对家庭未来收入的做出判断。造成的问题是：如果申请到保障性住房的家庭以后经济状况好转，甚至是成为高收入家庭，保障性住房的目的就是失去了意义。 2.5 区域选址稍显偏远
虽然保障性住房的选址做到了城市东中西布局基本合理，所处区域交通均非常便利，但是，基本上处于城乡结合部，学校、医院、城市绿地等公共设施较少，适宜居住程度没有城市核心区域、成熟片区高。原因主要有两个：①核心城区可出让的土地较少。即使有部分可以出让的土地，土地出让金价格会更高，房屋成本也比较高，失去了其经济性。②在新建区域的幼儿园、小学和社区医院的建设没有跟上，造成生活便利度降低。
2.6 制度還需要完善
目前出台的住房保障管理制度，对闲置、出借、出租等违规行为的处置没有非常详细的规定；对于出现上述行为、甚至私自转让的，处罚力度不够，仅仅笼统地做出视情给予“警告、取消登记、退还住房、情节严重的可处以1 000元以下罚款”的规定，违规成本较低。
3 几点建议
笔者认为，解决上述问题，应该从以下几个方面入手。
3.1 加大投入力度
保障性住房工程是民心工程，更是花钱工程，需要公共财政的不断加大投入。目前资金主要来源是国家规定的至少10%的土地出让金。下一步在财力允许的条件下，尤其是地方新增财力方面，应该进一步倾斜到保障房建设上来。与此同时，制定政策吸引社会资本进入保障性住房建设，引导房地产企业通过BT或BOT的方式进行保障性住房建设，鼓励工矿企业为职工建设廉租住房。引导社会资金投入保障性住房建设，应该是未来的主要努力方向。
3.2 建立网上公示制度
阳光是最好的防腐剂，在目前工作基础上，进一步加大信息公开力度，将申请资料在社会网站或局域网上公示。可能有人会质疑这样做是不是泄露个人隐私，笔者认为，任何公民都有权利知晓本城市公共财政的去向，既然保障性住房建设资金来自于公共财政，那么人民群众就有权知道是谁在使用这份钱、是谁受了益。与其想方设法加强部门间协作程度、审核力度，不如动员群众的相互监督。
3.3 完善选房工作流程
建立“选人”和“选房”分步进行的分配机制，第一步是在候选范围内随机选出中选家庭顺序号，第二步是让中选家庭按照序号依次选择自己中意的房子，最大程度地满足群众的选房意愿。
3.4 建立动态监管机制
研究建立“申请资料通过公示让群众监督、分配过程主动邀请媒体和司法机构监督、入住后主管部门主动加强监督”三位一体的动态监管机制。尤其是对已申请到保障性住房的家庭，要纳入统一的监管网络，严防在5年内私下出售经济适用房的行为。同时，对家庭经济状况有明显改善、有改善住房需求的家庭，研究制定房屋转让办法，既保护群众改善住房需求，又保证保障性住房合理流转。同时，组织财政、国土资源、住房保障等部门，尽快研究制定经济适用住房上市流转实施办法，提高经济适用房利用率。
3.5 优化区域选址
加大财政投入力度，尽最大努力在核心城区建设保障性住房，努力满足不同层面的低收家庭住房需求。建立商品房开发企业配套建设保障性住房办法，制定优惠政策，保证开发企业建设一片商品房，配套建设一批保障性住房。
3.6 完善顶层制度设计
出台规范性文件，增强针对性和可操作性，明确保障性住房申请、使用、转让、回购等详细规定，对闲置、租借、买卖等行为细化处罚办法，提高违约违规成本。完善保障性住房联席会议制度工作机制，定期组织市政府法制办、法院、民政局、住房保障等部门召开联席会议。对情节恶劣的违规行为，可以通过法院进行强制执行。制定相关规定，对保障性住房申请、使用、转让全过程进行征信，线管信息全部纳入人行征信系统。
参考文献：
[1] 陈鹏.我国经济适用住房制度运行分析[D].太原：山西财经大学，2008.
[2] 高洁.浙江省公共租赁住房问题的调查与思考[J].浙江社会科学，2012，（2）.
[3] 赵四海.中国城镇住房问题研究[D].武汉：华中师范大学，2003.
[4] 王怡.宏观调控视野下低收入群体住房问题研究[D].北京：首都师范大学，2011.
[5] 邵燕.外来人口住房问题研究—以江苏省江阴市为例[J].区域经济，2012，（5）.
[6] 李琼.中国保障房建设资金来源探讨[J].经济师，2012，（11）.
关键词：保障性；住房；泰安
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）24-0128-02
建设保障性住房是党中央、国务院面对社会中低收入群体日益增长的住房需求做出的重要的政治承诺，是缩小贫富差距、减少贫富矛盾的重要举措，具有当下扩大投资、长期提升中低收入群体消費活力的重要作用，势必会在很大程度上满足社会底层群众刚性的住房需求，能够起到社会减压阀和稳压器的作用。“十一五”以来，保障性住房的成绩非常显著，老百姓对这项制度实施的满意度非常高。但同时，政策的实施过程中，也发现了一些问题和难点。正视这些困难，努力寻求解决办法，对加快保障性住房工作具有积极的作用。
泰安市位于山东省中部，城区主要包括泰山区和岱岳区，市委、市政府一直高度重视住房保障工作。本文通过分析泰安市保障性住房政策实施过程中的问题，探讨一些解决办法，试图对全国其他类似的城市开展这项工作提供一点借鉴。
1 泰安市保障性住房基本情况
保障性住房建设工作连续8年被列为泰安市委、市政府为民要办的实事项目。截至2012年底，市区累计建设各类保障性住房22 353套，其中廉租住房2 970套、公共租赁住房2 307套、经济适用住房7 875套、棚户区改造住房9 201套，基本实现了应保尽保，主要特点有以下六点。
1.1 社会各界高度重视，各部门齐心协力
保障性住房建设涉及千家万户，社会各界高度重视，各部门通力合作，发改、财政、规划、国土、建设、环保等政府各有关部门更是本着对党的事业负责、对泰城人民负责的态度密切配合，通力合作，确保了各项工程按时、保质地完成，赢得了百姓的赞誉。
1.2 片区规划合理
泰安市城区东西长、南北短，因此，建设保障性住房，就必须考虑百姓的长期居住习惯和主要人际关系群体居住区域。目前，在泰城东部、中部、西南部等片区均合理建设了保障性安居工程，这些保障房均位于城区成熟地段，交通便利、公共设施配套完善，受益人群满意度较高，最大程度地地体现了这项工作为民务实的工作原则。
1.3 多层次的保障房体系基本建立
面对中低收入群体的不同住房需求，通过细致的排查摸底，分批、分量地建设了适应不同群体的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房，一个多层次、全覆盖的保障性住房供应体系基本形成。
1.4 住房保障覆盖面不断扩大，惠及更多住房困难家庭
根据经济社会发展情况，不断调整保障性住房申请标准。目前，市区廉租住房、经济适用住房申请家庭人均收入标准为城市居民上年度人均可支配收入的70%，公共租赁住房申请家庭人均收入标准为城市居民上年度人均可支配收入的85%（详细规定见泰政发[2013]17号）。对符合条件的家庭，通过货币补贴和实物保障两种方式实现对中低收入家的住房保障。截至2012年底，城区共发放廉租住房租金补贴3 257户，通过公开摇号配租配售实物保障廉租住房1 812户、经济适用住房1 604户、公共租赁住房137户，基本满足了住房困难家庭的住房需求。
1.5 分配方式不断优化，最大程度满足群众选房意愿
通过先向社会公布工作流程，再组织实施的办法，确保选房过程的公平公正。采用人房对应、集中一次摇号的办法，先后组织了6批保障房公开摇号分配工作。前四批保障房公开摇号分配工作，采用申请家庭集中现场摇号方式进行，第五、六批采用电视和网络同步直播的方式进行，最大限度地实现了公平公开公正。
1.6 实施动态普查，努力实现保障房资源公平、高效利用
针对群众反映的个别申请家庭收入超标、保障性住房转租等问题，明确专门力量对保障房住户进行入户调查、邻里调查、公告栏公示征求意见调查，实现了对申请家庭的全方位动态普查。对发现的进行严肃批评教育，立即整改，先后为30多户家庭办理了退房手续，规范了秩序，严明了制度。
2 存在的问题
经过全市各部门通力合作，尤其是住房主管部门的不懈努力，泰安的保障性住房取得了巨大成绩。但同时我们也发现仍然在总量供给、资格审核、分配办法、后期监管等方面仍然存在一些问题和不足。
2.1 总量供给仍然偏低
随着申请住房保障的群众数量同比大幅增加，保障性住房的供应量还显不足，一次申请成功中签率还有待进一步提高。如何实现扩大供给，尽最大努力满足群众需求，成为对保障房供给和分配工作的新要求。
2.2 资格审核不够严密
资格审核存在着明显的信息不对称。主要问题有：①个人填写的收入状况不真实。鉴于居民就业的多样化和居民收入的多元化，居民的隐形收入无法统计。②申报材料审核难度很大，机制需要完善。第一步依靠社区审核、在社区公示，容易流于形式。由于社区、居委会是熟人社会，容易出现碍于熟人面子，存在放松审核把关的风险。另外，房管部门人手少，工作量大，很难全面客观地对资料进行审核。民政、工商、公安等部门的工作难度也较大，有时不能及时高效地完成对申请家庭有关情况的全面审查。
2.3 分配办法需要优化
对房屋的分配，泰安目前实行的是申请人和待选房屋一次摇号确定的方式。存在着个人意愿不能充分满足的缺陷，比如想要高层的选到了多层。实践中出现了部分中号家庭放弃了所选住房，既造成了工作资源浪费，又造成了房屋资源在一定时期的闲置。
2.4 后期监管不够有力
保障性住房申请资料是家庭当下财产积累和家庭收入情况，不可能对家庭未来收入的做出判断。造成的问题是：如果申请到保障性住房的家庭以后经济状况好转，甚至是成为高收入家庭，保障性住房的目的就是失去了意义。 2.5 区域选址稍显偏远
虽然保障性住房的选址做到了城市东中西布局基本合理，所处区域交通均非常便利，但是，基本上处于城乡结合部，学校、医院、城市绿地等公共设施较少，适宜居住程度没有城市核心区域、成熟片区高。原因主要有两个：①核心城区可出让的土地较少。即使有部分可以出让的土地，土地出让金价格会更高，房屋成本也比较高，失去了其经济性。②在新建区域的幼儿园、小学和社区医院的建设没有跟上，造成生活便利度降低。
2.6 制度還需要完善
目前出台的住房保障管理制度，对闲置、出借、出租等违规行为的处置没有非常详细的规定；对于出现上述行为、甚至私自转让的，处罚力度不够，仅仅笼统地做出视情给予“警告、取消登记、退还住房、情节严重的可处以1 000元以下罚款”的规定，违规成本较低。
3 几点建议
笔者认为，解决上述问题，应该从以下几个方面入手。
3.1 加大投入力度
保障性住房工程是民心工程，更是花钱工程，需要公共财政的不断加大投入。目前资金主要来源是国家规定的至少10%的土地出让金。下一步在财力允许的条件下，尤其是地方新增财力方面，应该进一步倾斜到保障房建设上来。与此同时，制定政策吸引社会资本进入保障性住房建设，引导房地产企业通过BT或BOT的方式进行保障性住房建设，鼓励工矿企业为职工建设廉租住房。引导社会资金投入保障性住房建设，应该是未来的主要努力方向。
3.2 建立网上公示制度
阳光是最好的防腐剂，在目前工作基础上，进一步加大信息公开力度，将申请资料在社会网站或局域网上公示。可能有人会质疑这样做是不是泄露个人隐私，笔者认为，任何公民都有权利知晓本城市公共财政的去向，既然保障性住房建设资金来自于公共财政，那么人民群众就有权知道是谁在使用这份钱、是谁受了益。与其想方设法加强部门间协作程度、审核力度，不如动员群众的相互监督。
3.3 完善选房工作流程
建立“选人”和“选房”分步进行的分配机制，第一步是在候选范围内随机选出中选家庭顺序号，第二步是让中选家庭按照序号依次选择自己中意的房子，最大程度地满足群众的选房意愿。
3.4 建立动态监管机制
研究建立“申请资料通过公示让群众监督、分配过程主动邀请媒体和司法机构监督、入住后主管部门主动加强监督”三位一体的动态监管机制。尤其是对已申请到保障性住房的家庭，要纳入统一的监管网络，严防在5年内私下出售经济适用房的行为。同时，对家庭经济状况有明显改善、有改善住房需求的家庭，研究制定房屋转让办法，既保护群众改善住房需求，又保证保障性住房合理流转。同时，组织财政、国土资源、住房保障等部门，尽快研究制定经济适用住房上市流转实施办法，提高经济适用房利用率。
3.5 优化区域选址
加大财政投入力度，尽最大努力在核心城区建设保障性住房，努力满足不同层面的低收家庭住房需求。建立商品房开发企业配套建设保障性住房办法，制定优惠政策，保证开发企业建设一片商品房，配套建设一批保障性住房。
3.6 完善顶层制度设计
出台规范性文件，增强针对性和可操作性，明确保障性住房申请、使用、转让、回购等详细规定，对闲置、租借、买卖等行为细化处罚办法，提高违约违规成本。完善保障性住房联席会议制度工作机制，定期组织市政府法制办、法院、民政局、住房保障等部门召开联席会议。对情节恶劣的违规行为，可以通过法院进行强制执行。制定相关规定，对保障性住房申请、使用、转让全过程进行征信，线管信息全部纳入人行征信系统。
参考文献：
[1] 陈鹏.我国经济适用住房制度运行分析[D].太原：山西财经大学，2008.
[2] 高洁.浙江省公共租赁住房问题的调查与思考[J].浙江社会科学，2012，（2）.
[3] 赵四海.中国城镇住房问题研究[D].武汉：华中师范大学，2003.
[4] 王怡.宏观调控视野下低收入群体住房问题研究[D].北京：首都师范大学，2011.
[5] 邵燕.外来人口住房问题研究—以江苏省江阴市为例[J].区域经济，2012，（5）.
[6] 李琼.中国保障房建设资金来源探讨[J].经济师，2012，（11）.