论文部分内容阅读
天津财经大学在职研究生
摘要：本文对临港经济区土地开发模式的发展及遇到的融资等问题浅显概述，以及对后续基础设施建设提出建议，以供探讨。
关键词 临港经济区；围海吹填造陆；土地开发模式；融资
天津临港经济区为天津滨海新区九大功能区之一，规划200平方公里，其中北区80平方公里，南区120平方公里。规划建成中国北方以装备制造为主导的生态型临港经济区，滨海新区的重要功能区和国家循环经济示范区，港口与工业一体化的产业集聚区。
一、土地开发模式
21世纪初，为加快天津滨海新区建设，大力发展区域经济。决定对天津港南侧区域，围绕大沽沙航道，在海中开发建设临港经济区。建成后将增加73公里岸线，200平方公里土地，将巩固天津北方航运中心及打造新型高端制造业基地。于2002年由政府主导建立了开发公司，特许开发此区域。
1、土地一级开发的流程与分工
土地一级开发，即由政府委托开发公司按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对临港经济区区域范围内的城市国有土地（毛地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”的建设条件，再由政府主导土地有偿出让或转让的过程。
政府和开发公司各自发挥自己优势——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而开发公司负责围填海造陆的建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施。
2、土地收益模式
区域共计划分三期开发，其中一期收益分配模式为固定价格模式，政府将熟地出让给企业，得到土地出让金，然后再以协议固定价格支付开发公司的造地费用。开发公司按照每年计划安排投融资及组织施工，完成年度任务。
二期中改为造地成本+8%固定利润收益模式，即土地一级开发成本全部由政府支付，然后再按每年投入的成本8%利润率支付开发公司，确保开发公司的最低收益。
三期收益模式为土地开发净收益提成。“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。协议为土地一级开发成本全部由政府支付，然后开发公司再对土地开发净收益进行50%提成。
二、土地开发中的遇到的问题
1、融资方式单一
随着今年劳务及材料成本增加，围填海造陆土地一级开发需要大量资金投入，投入密集度高、投资规模大。虽然采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。
区域初期主要采用的融资模式为“土地融资”，平台公司建设土地后，部分地块由政府出让引进的企业，其余闲置地块由平台公司摘牌抵押给银行进行融资滚动开发。经统计，截止2011年抵押融资额占全部投资额83.3%。
2、国家土地及海洋政策风险
因临港经济区属于围海造陆，土地出让前必须办理海域使用权证。用海方面，随着国家海洋政策调整，管理越发严格，必须有实体招商引资的项目才可以办理海域证。用地方面，2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，强化国有土地公开招拍挂出让管理，这使得闲置无项目土地很难办理土地使用权证。这样大大影响了以政府投资的公司作为融资主体，以储备土地的使用权或收益权做为抵押获得贷款的融资模式的效率。
3、土地出让金回流缓慢
今年国家对政府出让土地所得收益的资金密切监管，必须设立专用账户，且审批手续严格。使得出让资金流转支付造地费用至开发公司需要很长周期，从土地出让到资金回流，一般在1年多时间，影响了资金使用效率。据统计，截止2010年底，土地出让总面积为12.14平方公里，土地使用权出让金协议总额应为59.2亿元，实际到账为32.1亿，实际到账率仅为54.2%。
4、价格倒挂及税收瓶颈
由于产业链需要，且为形成产业集群效应，往往会对特大型企业招商进行优惠，部分出让的工业地块会出现价格倒挂现象，即土地出让收益低于造地成本。资金缺口只能由政府税收财政进行补贴。因临港经济区为工业新区，税收以实体工业为主，开发初期政府财政薄弱。且招商引资企业购地-建设-投产等周期长，在不受经济环境影响前提下，达到预期税收一般要5年时间，政府初期税收乏力。
综合以上原因，使得原本单一的土地融资模式获得银行贷款越发困难，而加之其他途径的资金回流缓慢，造成围海造陆的资金缺口逐步加大，开发陷入瓶颈时期。
三、对在土地一级开发中遇到问题建议及看法
1、增强平台开发公司的融资能力，创新融资方式。
首先、借助国内外政策性银行贷款。从实践经验看，基础设施建设可以运用国内政策性银行贷款和国外政府贷款以及国际金融机构贷款。通过向世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款以及外国政府如德国、日本等国家的贷款对特定项目进行建设。其次，进行债券融资。对于土地一级开发，具有固定利率的长期债券是最适合的融资模式。一般多以经营性基础设施项目来打包发行债券。最后，开展资产证券化，是将能够产生可预见的、稳定的现金净流量的非流动性资产，通过一定的法律和融资结构安排，对资产中的风险和收益要素进行分离和重组，进而转换成在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。这种融资方式是由原始权益人将其特定资产产生的、未来一定时期内稳定的可预期收入转让给专业公司（SPC），由专业公司将这部分可预期的收入证券化后，在国际或国内资本市场上进行融资。
2、严谨制定开发计划，做到有的放矢，适度超前开发。
因围海造陆开发性质，其形成可建设用地周期较传统土地开发要长很多。为确保招商项目能够签约后及时建设投产，就应提前造陆并预留空地。为此应在逐年统计分析近5年招商项目及土地需求情况的基础上，确定详细年度造陆规模。并结合招商项目跟踪情况，有目的的选位置开发造陆，保证逐年所预留空地规模一定。这样既节省了开发所需资金，也减少了融资的财务成本，大幅提高资金使用效率。政府还可结合每年经济形势研究，适度调整下年度预留空地规模，确保适度超前开发。
3、引进多种项目融资开发模式
在大力打造平台开发公司的同时，也可以引进其他民营资本及海外资金等第三方资金进入基础建设开发。随着BOT等项目融资开发模式的出现，填充了基础设施建设资金需求。
BOT模式即为建设-经营-转让。是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，这个私人企业向设施使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资，建造和经营维护成本并获取合理回报。
TOT模式。即移交-----经营------移交。近些年来，tot是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门将已建设完成的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在此时间内通过经营收回全部投资和回报，并在期满之后，再交还给政府部门的一种融资方式。
四、结语
针对新兴经济区开发，尤其围海造陆而成的新区，因投资风险巨大，初期必须由政府主导投资。适度运用“土地财政+融资平台贷款”模式，小规模逐步滚动开发，控制地方平台债务风险。区域开发至初具规模，并起到集聚效应后，可由政府主导改为“财政诱导+金融跟进”模式。包括土地一级开发及城市基础设施，均应积极引进城市公用基金、BOT、PFI等多种融资方式，以及民营资本、外商、私人和机构投资等多元化投资主体参与建设。政府应探索新的财税体制，改变主要以土地出让金模式的“土地财政”，培育具有良好长期稳定的财政收入来源，完善市场经济机制，推动经济资源优化配置，诱导区域经济建设繁荣发展。
参考文献：
[1] 黄如宝，王挺的.我国城市基础设施建设投融资模式现状及创新研究[J].建筑经济，2006，（10）.
[2] 杨国荣，张军.城市基础设施建设的融资渠道选择研究[J].重庆大学学报（哲学社会科学版），2005，（4）.
作者简介：
任燚（1982-），男，天津临港工业区建设开发有限责任公司工程部部长，中级工程师，从事土地开发建设，天津财经大学在职研究生在读。
摘要：本文对临港经济区土地开发模式的发展及遇到的融资等问题浅显概述，以及对后续基础设施建设提出建议，以供探讨。
关键词 临港经济区；围海吹填造陆；土地开发模式；融资
天津临港经济区为天津滨海新区九大功能区之一，规划200平方公里，其中北区80平方公里，南区120平方公里。规划建成中国北方以装备制造为主导的生态型临港经济区，滨海新区的重要功能区和国家循环经济示范区，港口与工业一体化的产业集聚区。
一、土地开发模式
21世纪初，为加快天津滨海新区建设，大力发展区域经济。决定对天津港南侧区域，围绕大沽沙航道，在海中开发建设临港经济区。建成后将增加73公里岸线，200平方公里土地，将巩固天津北方航运中心及打造新型高端制造业基地。于2002年由政府主导建立了开发公司，特许开发此区域。
1、土地一级开发的流程与分工
土地一级开发，即由政府委托开发公司按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对临港经济区区域范围内的城市国有土地（毛地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”的建设条件，再由政府主导土地有偿出让或转让的过程。
政府和开发公司各自发挥自己优势——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而开发公司负责围填海造陆的建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施。
2、土地收益模式
区域共计划分三期开发，其中一期收益分配模式为固定价格模式，政府将熟地出让给企业，得到土地出让金，然后再以协议固定价格支付开发公司的造地费用。开发公司按照每年计划安排投融资及组织施工，完成年度任务。
二期中改为造地成本+8%固定利润收益模式，即土地一级开发成本全部由政府支付，然后再按每年投入的成本8%利润率支付开发公司，确保开发公司的最低收益。
三期收益模式为土地开发净收益提成。“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。协议为土地一级开发成本全部由政府支付，然后开发公司再对土地开发净收益进行50%提成。
二、土地开发中的遇到的问题
1、融资方式单一
随着今年劳务及材料成本增加，围填海造陆土地一级开发需要大量资金投入，投入密集度高、投资规模大。虽然采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。
区域初期主要采用的融资模式为“土地融资”，平台公司建设土地后，部分地块由政府出让引进的企业，其余闲置地块由平台公司摘牌抵押给银行进行融资滚动开发。经统计，截止2011年抵押融资额占全部投资额83.3%。
2、国家土地及海洋政策风险
因临港经济区属于围海造陆，土地出让前必须办理海域使用权证。用海方面，随着国家海洋政策调整，管理越发严格，必须有实体招商引资的项目才可以办理海域证。用地方面，2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，强化国有土地公开招拍挂出让管理，这使得闲置无项目土地很难办理土地使用权证。这样大大影响了以政府投资的公司作为融资主体，以储备土地的使用权或收益权做为抵押获得贷款的融资模式的效率。
3、土地出让金回流缓慢
今年国家对政府出让土地所得收益的资金密切监管，必须设立专用账户，且审批手续严格。使得出让资金流转支付造地费用至开发公司需要很长周期，从土地出让到资金回流，一般在1年多时间，影响了资金使用效率。据统计，截止2010年底，土地出让总面积为12.14平方公里，土地使用权出让金协议总额应为59.2亿元，实际到账为32.1亿，实际到账率仅为54.2%。
4、价格倒挂及税收瓶颈
由于产业链需要，且为形成产业集群效应，往往会对特大型企业招商进行优惠，部分出让的工业地块会出现价格倒挂现象，即土地出让收益低于造地成本。资金缺口只能由政府税收财政进行补贴。因临港经济区为工业新区，税收以实体工业为主，开发初期政府财政薄弱。且招商引资企业购地-建设-投产等周期长，在不受经济环境影响前提下，达到预期税收一般要5年时间，政府初期税收乏力。
综合以上原因，使得原本单一的土地融资模式获得银行贷款越发困难，而加之其他途径的资金回流缓慢，造成围海造陆的资金缺口逐步加大，开发陷入瓶颈时期。
三、对在土地一级开发中遇到问题建议及看法
1、增强平台开发公司的融资能力，创新融资方式。
首先、借助国内外政策性银行贷款。从实践经验看，基础设施建设可以运用国内政策性银行贷款和国外政府贷款以及国际金融机构贷款。通过向世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款以及外国政府如德国、日本等国家的贷款对特定项目进行建设。其次，进行债券融资。对于土地一级开发，具有固定利率的长期债券是最适合的融资模式。一般多以经营性基础设施项目来打包发行债券。最后，开展资产证券化，是将能够产生可预见的、稳定的现金净流量的非流动性资产，通过一定的法律和融资结构安排，对资产中的风险和收益要素进行分离和重组，进而转换成在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。这种融资方式是由原始权益人将其特定资产产生的、未来一定时期内稳定的可预期收入转让给专业公司（SPC），由专业公司将这部分可预期的收入证券化后，在国际或国内资本市场上进行融资。
2、严谨制定开发计划，做到有的放矢，适度超前开发。
因围海造陆开发性质，其形成可建设用地周期较传统土地开发要长很多。为确保招商项目能够签约后及时建设投产，就应提前造陆并预留空地。为此应在逐年统计分析近5年招商项目及土地需求情况的基础上，确定详细年度造陆规模。并结合招商项目跟踪情况，有目的的选位置开发造陆，保证逐年所预留空地规模一定。这样既节省了开发所需资金，也减少了融资的财务成本，大幅提高资金使用效率。政府还可结合每年经济形势研究，适度调整下年度预留空地规模，确保适度超前开发。
3、引进多种项目融资开发模式
在大力打造平台开发公司的同时，也可以引进其他民营资本及海外资金等第三方资金进入基础建设开发。随着BOT等项目融资开发模式的出现，填充了基础设施建设资金需求。
BOT模式即为建设-经营-转让。是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，这个私人企业向设施使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资，建造和经营维护成本并获取合理回报。
TOT模式。即移交-----经营------移交。近些年来，tot是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门将已建设完成的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在此时间内通过经营收回全部投资和回报，并在期满之后，再交还给政府部门的一种融资方式。
四、结语
针对新兴经济区开发，尤其围海造陆而成的新区，因投资风险巨大，初期必须由政府主导投资。适度运用“土地财政+融资平台贷款”模式，小规模逐步滚动开发，控制地方平台债务风险。区域开发至初具规模，并起到集聚效应后，可由政府主导改为“财政诱导+金融跟进”模式。包括土地一级开发及城市基础设施，均应积极引进城市公用基金、BOT、PFI等多种融资方式，以及民营资本、外商、私人和机构投资等多元化投资主体参与建设。政府应探索新的财税体制，改变主要以土地出让金模式的“土地财政”，培育具有良好长期稳定的财政收入来源，完善市场经济机制，推动经济资源优化配置，诱导区域经济建设繁荣发展。
参考文献：
[1] 黄如宝，王挺的.我国城市基础设施建设投融资模式现状及创新研究[J].建筑经济，2006，（10）.
[2] 杨国荣，张军.城市基础设施建设的融资渠道选择研究[J].重庆大学学报（哲学社会科学版），2005，（4）.
作者简介：
任燚（1982-），男，天津临港工业区建设开发有限责任公司工程部部长，中级工程师，从事土地开发建设，天津财经大学在职研究生在读。