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摘要：2020年7月10日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区改造是重大民生工程和發展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2020年两会，老旧小区改造被首次写入政府工作报告，并提出改造3.9万个的明确目标。基于此，本文根据庐江县2019年老旧小区改造为例探讨。
关键词：老旧小区、住宅改造
1 老旧小区改造背景及概况
随着我国居民对居住条件要求的变化，老旧小区在舒适度、便捷性、安全性等方面，已经不能满足社会的需要。2017年12月，住建部确定广州、厦门、沈阳等15个城市为全国老旧小区改造试点，在两年多的试探摸索中，形成了一批可复制可推广的经验，但同时在各地老旧小区改造的实施过程中也发现各种各样的问题。虽然不同城市、不同小区表现出来的建筑老旧、道路堵塞、环境衰败、设施不全等问题大同小异，但在实际操作过程中各个小区的现状特点和改造需求千差万别。目前，全国各地建成20年以上的老旧小区约17万个，如何“因地制宜、精准施策”是当前老旧小区改造的关键问题。
2 推进老旧小区改造的意义
（1）有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感;
（2）有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展;
（3）有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局
庐江县2019年老旧小区改造为例
2.1 老旧小区的标准
老旧小区的改造力度和改造标准是需要依据当地城市经济发展水平，以及根据不同小区的特点和需求，有针对性的进行改造。此次选择庐江县两个具有代表性的两个小区，一个是安置小区马园安置房，一个是开发小区磙塘新村进行探讨。被选中参加改造的老旧小区需要满足几个要求：1、小区需是2000年之前建成投入使用;2、小区须有一定的规模，具有相对独立的院落;3、小区的建设标准不高，设施缺损、功能不全、环境脏乱差;4、本小区的居民对小区的改造愿望特别强烈，超过75%的居民希望对小区的现状进行改造。
2.2 老旧小区改造的目标
为改善城镇人居环境，提升居住品质，满足人民对美好生活的向往，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导，居民参与，分批逐年推进老旧小区的综合治理，为广大居民营造优美、整洁、有序的生活环境。
3 老旧小区现状存在的问题
3.1 在建筑方面
两个小区的建筑外立面的管线存放比较乱，居民普遍使用的太阳能上水也是直接挂落的，在小区的一楼有违规搭建，老旧小区商住混合，外立面胡乱搭建的雨棚也比较多，门卫也比较简陋，小区的楼栋号，单元号的标识不够清晰明确，会给小区居民、来访人员造成困扰，带来不便，屋顶的防水层普遍有渗漏的问题，急需修复。在小区的一层楼栋的一层墙体被污染，影响小区的整体美观度。
3.2 给排水方面
两个小区楼栋室外的管线雨水和污水未进行分流处理，供水的管道网络比较破旧，以及水表未进行出户安排，在水压高峰期的时候上水量比较小，整个小区的绿化草坪没有绿化灌溉的设置取水点。在小区楼栋阳台方面，建筑阳台没有进行雨水和污水分流的配水管道，也没有空调冷凝水的散排，没有安排管道，并且管道年代已久，没有进行维护修复，堵塞问题非常严重。
3.3 强弱电方面
两个小区的配电是架空电缆配置，线路复杂交错，电线杆较多，在小区的主干路上设置的道路灯架，影响灯架的照明效果，给小区的居民晚间出行造成一定阻碍。由于小区的整体建设较为落后，小区的监控系统并不完善，存在很多方面的问题，例如监控清晰度不够高，一些监控死角拍摄不到，往往忽略了这些小细节的问题，就会导致比较严重的问题出现。
3.4 功能环境方面
由于两个小区建设的年代相对较久，物业比较落后，小区整体居民素质并不是很高，物业方面存在问题较多。在建设的时候小区的入口没有设置智能化门禁，这在现在看来是非常危险的，如今大多数中新建小区智能化门禁是必备的系统，因此在改善的时候需要对门禁系统进行改善提升。小区内绿化品质低，停车位少，儿童活动场地及健身场地缺乏，部分设施损毁严重，存在很大的安全隐患。
4 解决对策及具体改造思路
通过前期详细的调研和走访的基础上，在与属地部门、社区、物业以及业主代表的充分沟通下，根据两个小区的具体情况制定了相应的改造措施。
4.1 修缮改造房屋
整修屋面，不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面进行改造。整治外观，对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，对阳台等排水进行雨污分流改造，整修、更换破损的排水管道。
4.2 完善基础设施
老旧小区内的道路由于建设较早，均为水泥混凝土道路，舒适性较差，通过修整、翻建，使其达到现在的居住区道路建设标准，做到道路通畅，平整舒适，完善无障碍设施。重建地下管网，达到雨污分流，保证小区的排水通畅。对水、电、气进行改造，有条件的小区要做到杆管线下地，杜绝乱拉乱接。整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求;整顿机动车使用秩序，改建、补建机动车停车位。增设交通标志。更新、规范环卫设施。
4.3 提升环境质量
整治绿化，优化绿化布局，拆除占用绿化的违章建筑物、构筑物，恢复绿化功能配套休闲设施，维修改造原有休闲场地，配建健身器材等文体设施，规范文化宣传栏，公示牌等设施。
4.4 完善公建配套
整治配套用房，对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能，对小区实行封闭式管理，合理确定大门的位置和数量，完善小区安防管理。
5 结语
党的十九大报告指出，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，而不同城市不同老旧小区面临的问题和矛盾各有不同，应切实考量城市经济发展水平、地域地理环境特点、城市不同地段特征、居民生活环境改善需求、居民精神文化追求等，识别老旧小区特点与改造需求，“因地制宜、精准施策、对症下药”，科学确定改造目标和实施路径，保证老旧小区改造的稳步推进，维护居民利益，激发各方改造积极性。
参考文献：
[1]推进老旧小区改造提升群众获得感幸福感[N].各界导报，2020-07-31（003）.
[2]王亚宏.老旧小区改造要以“新”换“心”[N].张家界日报，2020-07-28（002）.
[3]中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇.老旧小区改造需要政府和社会力量的共同参与[N].21世纪经济报道，2020-07-27（004）.
[4]蒋萌.推进老旧小区改造惠民更多赢[N].韶关日报，2020-07-27（F02）.
[5]每经评论员吴若凡.老旧小区改造应做到因地制宜[N].每日经济新闻，2020-07-23（010）.
关键词：老旧小区、住宅改造
1 老旧小区改造背景及概况
随着我国居民对居住条件要求的变化，老旧小区在舒适度、便捷性、安全性等方面，已经不能满足社会的需要。2017年12月，住建部确定广州、厦门、沈阳等15个城市为全国老旧小区改造试点，在两年多的试探摸索中，形成了一批可复制可推广的经验，但同时在各地老旧小区改造的实施过程中也发现各种各样的问题。虽然不同城市、不同小区表现出来的建筑老旧、道路堵塞、环境衰败、设施不全等问题大同小异，但在实际操作过程中各个小区的现状特点和改造需求千差万别。目前，全国各地建成20年以上的老旧小区约17万个，如何“因地制宜、精准施策”是当前老旧小区改造的关键问题。
2 推进老旧小区改造的意义
（1）有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感;
（2）有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展;
（3）有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局
庐江县2019年老旧小区改造为例
2.1 老旧小区的标准
老旧小区的改造力度和改造标准是需要依据当地城市经济发展水平，以及根据不同小区的特点和需求，有针对性的进行改造。此次选择庐江县两个具有代表性的两个小区，一个是安置小区马园安置房，一个是开发小区磙塘新村进行探讨。被选中参加改造的老旧小区需要满足几个要求：1、小区需是2000年之前建成投入使用;2、小区须有一定的规模，具有相对独立的院落;3、小区的建设标准不高，设施缺损、功能不全、环境脏乱差;4、本小区的居民对小区的改造愿望特别强烈，超过75%的居民希望对小区的现状进行改造。
2.2 老旧小区改造的目标
为改善城镇人居环境，提升居住品质，满足人民对美好生活的向往，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导，居民参与，分批逐年推进老旧小区的综合治理，为广大居民营造优美、整洁、有序的生活环境。
3 老旧小区现状存在的问题
3.1 在建筑方面
两个小区的建筑外立面的管线存放比较乱，居民普遍使用的太阳能上水也是直接挂落的，在小区的一楼有违规搭建，老旧小区商住混合，外立面胡乱搭建的雨棚也比较多，门卫也比较简陋，小区的楼栋号，单元号的标识不够清晰明确，会给小区居民、来访人员造成困扰，带来不便，屋顶的防水层普遍有渗漏的问题，急需修复。在小区的一层楼栋的一层墙体被污染，影响小区的整体美观度。
3.2 给排水方面
两个小区楼栋室外的管线雨水和污水未进行分流处理，供水的管道网络比较破旧，以及水表未进行出户安排，在水压高峰期的时候上水量比较小，整个小区的绿化草坪没有绿化灌溉的设置取水点。在小区楼栋阳台方面，建筑阳台没有进行雨水和污水分流的配水管道，也没有空调冷凝水的散排，没有安排管道，并且管道年代已久，没有进行维护修复，堵塞问题非常严重。
3.3 强弱电方面
两个小区的配电是架空电缆配置，线路复杂交错，电线杆较多，在小区的主干路上设置的道路灯架，影响灯架的照明效果，给小区的居民晚间出行造成一定阻碍。由于小区的整体建设较为落后，小区的监控系统并不完善，存在很多方面的问题，例如监控清晰度不够高，一些监控死角拍摄不到，往往忽略了这些小细节的问题，就会导致比较严重的问题出现。
3.4 功能环境方面
由于两个小区建设的年代相对较久，物业比较落后，小区整体居民素质并不是很高，物业方面存在问题较多。在建设的时候小区的入口没有设置智能化门禁，这在现在看来是非常危险的，如今大多数中新建小区智能化门禁是必备的系统，因此在改善的时候需要对门禁系统进行改善提升。小区内绿化品质低，停车位少，儿童活动场地及健身场地缺乏，部分设施损毁严重，存在很大的安全隐患。
4 解决对策及具体改造思路
通过前期详细的调研和走访的基础上，在与属地部门、社区、物业以及业主代表的充分沟通下，根据两个小区的具体情况制定了相应的改造措施。
4.1 修缮改造房屋
整修屋面，不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面进行改造。整治外观，对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，对阳台等排水进行雨污分流改造，整修、更换破损的排水管道。
4.2 完善基础设施
老旧小区内的道路由于建设较早，均为水泥混凝土道路，舒适性较差，通过修整、翻建，使其达到现在的居住区道路建设标准，做到道路通畅，平整舒适，完善无障碍设施。重建地下管网，达到雨污分流，保证小区的排水通畅。对水、电、气进行改造，有条件的小区要做到杆管线下地，杜绝乱拉乱接。整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求;整顿机动车使用秩序，改建、补建机动车停车位。增设交通标志。更新、规范环卫设施。
4.3 提升环境质量
整治绿化，优化绿化布局，拆除占用绿化的违章建筑物、构筑物，恢复绿化功能配套休闲设施，维修改造原有休闲场地，配建健身器材等文体设施，规范文化宣传栏，公示牌等设施。
4.4 完善公建配套
整治配套用房，对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能，对小区实行封闭式管理，合理确定大门的位置和数量，完善小区安防管理。
5 结语
党的十九大报告指出，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，而不同城市不同老旧小区面临的问题和矛盾各有不同，应切实考量城市经济发展水平、地域地理环境特点、城市不同地段特征、居民生活环境改善需求、居民精神文化追求等，识别老旧小区特点与改造需求，“因地制宜、精准施策、对症下药”，科学确定改造目标和实施路径，保证老旧小区改造的稳步推进，维护居民利益，激发各方改造积极性。
参考文献：
[1]推进老旧小区改造提升群众获得感幸福感[N].各界导报，2020-07-31（003）.
[2]王亚宏.老旧小区改造要以“新”换“心”[N].张家界日报，2020-07-28（002）.
[3]中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇.老旧小区改造需要政府和社会力量的共同参与[N].21世纪经济报道，2020-07-27（004）.
[4]蒋萌.推进老旧小区改造惠民更多赢[N].韶关日报，2020-07-27（F02）.
[5]每经评论员吴若凡.老旧小区改造应做到因地制宜[N].每日经济新闻，2020-07-23（010）.