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摘 要：在我国国民经济当中，房地产行业具有重要的地位。经过20余年的快速发展，房地产行业竞争压力变得愈来愈大，且发展空间逐渐缩小，整个行业进入了深度调整期。在这种形势下，房地产企业要保持良好的竞争力，必然要寻求转型。部分房地产企业逐渐拓宽业务范围，向其他领域延伸，以多元化经营策略突破行业发展空间，从而打开一条新的经济效益路径。基于此，本文对房地产企业多元化经营行为进行了综合性分析，并提出了相关建议，以供参考。
关键词：房地产 多元化经营 业务
一、房地产企业多元化经营的必要性
近年来，房地产行业上行空间愈来愈小，这让很多房地产企业面临着巨大的发展压力。在过去的十年当中，我国房地产发展迅猛，并成为了我国国民经济当中的支柱性产业。同时，房地产行业带动了其他相关行业发展，为我国国民经济发展提供了巨大的推动力。然而，也正是因为前一阶段投资增速过快，导致房地产泡沫逐渐出现。库存问题成为了限制房地产市场发展的主要问题。在房地产行业并不景气的情况下，房地产企业若要保持良好的经营能力及竞争力，必然要转向其他领域发展。换句话说，正是迫于市场环境使得房地产企业不得不向具有充足要素供给的新行业拓展，在市场推动下使得房地产企业多元化经营成为必然。当然，多元化经营对于房地产企业而言也是一把“双刃剑”。若房地产企业进入新领域能够把握合适的实际，且管理得当，便能够将多元化经营的效能充分发挥出来。利用多元化经营带来的协同效应、范围经济及市场势力等，可有效提升企业绩效水准。但如果房地产企业自身實力或条件不足，且对其他行业环境分析不透彻而盲目实施多元化经营，多元化经营业务不仅无法产出可靠的经济效益，甚至会变相成为企业的负担，拖累企业健康发展。同时，内部资源转移成本的增加，会让企业绩效水平不断下降。因此，房地产企业在涉足多元化经营时需要做足准备，把控全局。
二、房地产企业多元化经营的可行性
房地产企业之所以能够实现多元化经营，并通过多元化经营获得可观经济效益，主要是由于房地产企业本身具有了先天性的优势：（1）行业关联度相对较高。在国民经济当中，房地产行业占据了重要地位。相关研究表明，房地产直接或间接带动的其他相关行业超过60个，包括家电、建材、建筑、金融等，与其他行业具有极强的关联性。这种关联性也为房地产企业实施多元化经营奠定了良好基础。也正是因为如此，房地产企业在业务筛选方面具备了较大的空间，即可向下游行业发展，也可向上游行业蔓延。基于此行业关联度较高的特征，一定程度上降低了房地产企业涉足其他行业的门槛及相关经营风险。（2）资本实力较强。我国房地产行业经过多年发展，已经形成了一个较为成熟的体系。不少房地产企业具备了较大的规模以及较强的资本实力，这为其向其他行业拓展奠定了良好基础。近年来，国家金融政策正朝着完善金融市场结构及体系方向发展，多次强调加快多层次资本市场构建，进一步深化股票发行改革，通过实施注册制改革、完善各级市场，以满足企业区域多元化的融资需求。这实际上也为房地产企业多元化经营融资提供了可靠的资金来源，潜在性地推动了房地产企业朝着多元化经营方向发展。（3）新兴产业的快速发展。近年来，新兴产业的快速发展为房地产企业多元化经营实施创造了良好契机。例如新能源产业、信息产业、新材料制造等行业均具备了广阔的发展前景。要涉入新兴产业，必然需要一定量的资金投入并具备的管理体系。部分房地产企业具有强大的资本实力，在管理、规划、品牌支持等方面均较为成熟，能够为新兴产业发展提供有力支持。再加上地方政府的政策倾斜，为新兴产业发展注入了活力与动力，在一定程度上为房地产企业介入铺平了道路。
三、房地产企业多元化经营的主要业务类型
目前来看，房地产企业多元化经营业务主要集中在以下几个领域：（1）金融领域。房地产行业自身对资本具有较高的依赖性，它与金融相结合是行业发展的必然趋势。在宏观政策不断调整的情况下，房地产市场发展空间被持续压缩，房地产企业成本也变得愈来愈高。这使得很多房地产企业不得不进入金融领域，通过发展融合业务来降低自身运营成本。房地产企业进入金融领域主要包括三种方式，即合资、互联网金融以及发行金融产品。（2）教育领域。一直以来，教育行业都是我国热点行业之一，并且具备广阔的发展前景。房地产企业涉及教育行业具有一定优势。一些实力较强的房地产企业已经建立了自身教育品牌，不再是单纯性地引入教育资源。以互联网教育服务为基础开展相关业务，从而构建出新型教育地产行业。（3）体育领域。一些房地产企业在房地产业业务基础上，加大了体育产品开发，将房地产与体育充分融合起来。房地产企业借助自身资源，为体育产品业务渠道拓展提供了潜在的消费者。以万达为例，万达与恒大体育合作，进一步拓展了融合商业项目覆盖范围，获得了较大成功。
四、房地产企业多元化经营过程中存在的问题
部分房地产企业在多元化经营过程中，尽管已经取得了一定成果，打开了新的效益通道，但在实际经营过程中，还是暴露了一定问题，主要表现为以下几个方面：（1）目标不明确。一些房地产企业在多元化经营过程中，目标不够明确，缺乏合理的规划，存在盲目跟风的情况。部分房地产企业过于看重市场机遇，但却忽视了自身核心竞争力。在进入新领域后，由于缺乏行业资源积累，需要耗费较多的资金与时间在新行业当中重新经历成长周期，无法快速转型。还有一些房地产企业明明具备了一定先天性的竞争优势，但却无法充分利用，导致多元化经营受到一定程度阻碍。（2）进入新领域方式不够灵活。房地产企业要实现多元化经营，必须具备充足的人力、物力及财力资源。只有实现各方资源优化配合，才能将这些资源的价值充分发挥出来，为房地产企业多元化经营铺平道路。但从大多数房地产企业实际情况来看，并不具备增加一项业务所必需的各项要素，并且在选择多元化经营进入方式时存在一定的盲目性，无法结合市场环境及内部环境筛选合适的进入方式，也就难以实现资源配置最优化，使得多元化业务发展受阻。（3）多元化业务类型筛选不合理。部分房地产企业在拓展多元化业务时，会选择一些与房地产行业或自身业务关联度较低的领域进行扩张。这些领域多为短期热点领域，短期内能够为房地产企业创造较为可观的经济效益。一旦过了“风头”，这些领域的利润空间会持续压缩，并不见得能够为房地产企业带来持续性的盈利，甚至还会拖累房地产企业未来发展。 五、完善房地产企业多元化经营的相关建议
1.加强核心优势培养。房地产企业要实现持续健康发展，必然离不开核心优势支撑。即便是拓展多元化业务，依然需要核心优势作为基础。只有当房地产企业满足一定内外部条件时，实施多元化经营才能够为企业创造可观的经济效益。倘若没有强大的资本实力或核心竞争力作为支持，而盲目进行多元化业务拓展，反而会造成资源分散化，让房地产企业已有的优势消磨殆尽，得不偿失。因此，房地产企业在多元化业务开展之前，要对市场环境及自身优势进行合理分析，判断多元化业务是否会与自身优势发生冲突、矛盾。在多元化经营实施过程中，依然要保持核心优势培养。甚至可以说，多元化经营实质上是为企业核心竞争优势所服务的。核心竞争力才能决定房地产企业所能达到的行业高度。有了核心优势后，房地产企业再慢慢涉足其他领域，逐渐拓展业务范围。也就是说，房地产企业多元化经营是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。只有立足于实际，潜心打造核心竞争优势，才能为企业多元化全面发展打下坚实基础，真正意义上扩大企业盈利空间。
2.合理筛选业务类型。从客观角度来看，任何（下转第230页）（上接第119页）一个领域或行业其自身发展都具有一定的周期性。房地产企业要踏入其他领域发展业务势必也会经历一个成长周期。因此，房地产企业不应该贪图短期利益，而是应该稳扎稳打，逐渐渗透到新的領域当中，逐步实现持续盈利。如果房地产企业选择尚处于起步期的行业，竞争、成本压力会相对较小，并且能够逐步在行业扎根，但前期投资回报率并不高；如果选择进入成长期行业，房地产企业将会面临较大的竞争压力，需要具备一定的资源实力；如果选择进入成熟期行业，则需要投入大量成本，并且提早做好充分的战略准备，才能立稳于市场。对于房地产企业而言，应该尽量选择与房地产行业相关的上、下游行业进行业务拓展，如建材、住宿、餐饮、物业管理等。一般的房地产企业对上述行业更具把握性，业务发展也更加稳定，风险相对较小。
3.注重业务节奏把控。房地产企业刚涉足其他领域时，由于缺乏经验，需要部门之间加强协作，发挥协同效应。在业务拓展初期不宜“急功近利”，而是应该完善内外部资源整合，逐步提升管理水平，为业务未来健康发展奠定良好基础。当房地产企业能够把握新领域市场规律时，再加快业务发展速度，并逐渐扩大业务规模。同时，房地产企业需结合自身实际情况选择介入其他行业的时机。如果过早进入，可能会造成资源分流，制约核心业务发展；过晚进入则会面临较大的竞争压力，会产生较高的进入壁垒。通常情况下，当房地产企业在新领域已获取一定发展基础，并占据一定的市场份额后，专业化经营进入成熟期且能够稳定创造效益时，同时拥有剩余资源及资本的情况下，才会向另一个领域发展。
4.坚持专业化与精细化。企业产品能否获得消费者的认可，与企业的核心品质存在密切关联。对于房地产企业而言，即便要涉及多元化业务发展，依然要坚持专业化与精细化，包括专业保障、质量保障以及精细服务等。产品从设计到生产，再到销售、后期服务等都应该体现出专业技术。同时，房地产企业通过实施精细化管理构建出高效的管理团队。即便在某一周期内，房地产企业资本受限或资金流动不够通畅，房地产企业依然能够借助专业化与精细化结合的优势，专注于某一产品及服务，保证核心品质及核心竞争力，让企业渡过难关，并获取消费者与市场的认可。从本质上来看，房地产企业的根基还是在房地产产品上。无论房地产企业如何发展，势必还是会回归到房地产行业上。因此，在开展多元化业务的过程中，房地产企业依然要坚持核心业务，通过专业化及精细化的管理来吸引市场资本。专业化与精细化也体现了房地产企业本身的态度，对于树立良好的企业形象具有重要的意义。换句话说，专业化与精细化将是房地产企业市场竞争过程中一决胜负的关键。
六、结语
目前，我国房地产行业已经从“增量时代”进入了“存量时代”，实施多元化经营是目前房地产企业发展的必然趋势。在多元化经营过程中，房地产企业依然要充分把握核心优势，巩固核心业务发展，在资源及资本具有保障的情况下，再向其他领域延伸。通过稳扎稳打的方式，不断扩大市场份额，实现持续经济效益产出。同时，房地产企业要坚持精细化与专业化，借助专业化的产品、精细化的管理来吸引市场资本，进一步增强自身核心竞争力，牢牢把握市场先机，在多元化经营当中占据高地。
参考文献：
[1]唐黎标.新常态下房地产业多元化发展策略[J].上海房地，2015 （08）：15-16.
[2]张红，陈嘉伟，李林峻.房地产上市公司多元化战略与资本成本关系研究[J].经济问题，2015（10）：1-6.
[3]张璋，潘志文.房地产企业多元化经营战略研究[J].城市开发，2009（20）：59-61.
[4]陈林杰.房地产企业实施多元化发展战略之探索[J].上海房地，2010（09）：43-45.
[5]霍立新浅析房地产企业的多元化经营[J].中国外资，2012（22）：154-155.
[6]杨东进，邓吉.房地产业的政治关联、多元化与企业绩效关系研究——基于上市公司的实证分析[J].软科学，2013，27（11）：17-21.
[7]陈金鹏.新形势下大型房地产企业战略调整研究[J].价值工程，2013，32（30）：106-108.
[8]邓朝晖，周光，李林.进入房地产行业的多元化方式与提高企业绩效[J].中国房地产，2011 （14）：59-67.
关键词：房地产 多元化经营 业务
一、房地产企业多元化经营的必要性
近年来，房地产行业上行空间愈来愈小，这让很多房地产企业面临着巨大的发展压力。在过去的十年当中，我国房地产发展迅猛，并成为了我国国民经济当中的支柱性产业。同时，房地产行业带动了其他相关行业发展，为我国国民经济发展提供了巨大的推动力。然而，也正是因为前一阶段投资增速过快，导致房地产泡沫逐渐出现。库存问题成为了限制房地产市场发展的主要问题。在房地产行业并不景气的情况下，房地产企业若要保持良好的经营能力及竞争力，必然要转向其他领域发展。换句话说，正是迫于市场环境使得房地产企业不得不向具有充足要素供给的新行业拓展，在市场推动下使得房地产企业多元化经营成为必然。当然，多元化经营对于房地产企业而言也是一把“双刃剑”。若房地产企业进入新领域能够把握合适的实际，且管理得当，便能够将多元化经营的效能充分发挥出来。利用多元化经营带来的协同效应、范围经济及市场势力等，可有效提升企业绩效水准。但如果房地产企业自身實力或条件不足，且对其他行业环境分析不透彻而盲目实施多元化经营，多元化经营业务不仅无法产出可靠的经济效益，甚至会变相成为企业的负担，拖累企业健康发展。同时，内部资源转移成本的增加，会让企业绩效水平不断下降。因此，房地产企业在涉足多元化经营时需要做足准备，把控全局。
二、房地产企业多元化经营的可行性
房地产企业之所以能够实现多元化经营，并通过多元化经营获得可观经济效益，主要是由于房地产企业本身具有了先天性的优势：（1）行业关联度相对较高。在国民经济当中，房地产行业占据了重要地位。相关研究表明，房地产直接或间接带动的其他相关行业超过60个，包括家电、建材、建筑、金融等，与其他行业具有极强的关联性。这种关联性也为房地产企业实施多元化经营奠定了良好基础。也正是因为如此，房地产企业在业务筛选方面具备了较大的空间，即可向下游行业发展，也可向上游行业蔓延。基于此行业关联度较高的特征，一定程度上降低了房地产企业涉足其他行业的门槛及相关经营风险。（2）资本实力较强。我国房地产行业经过多年发展，已经形成了一个较为成熟的体系。不少房地产企业具备了较大的规模以及较强的资本实力，这为其向其他行业拓展奠定了良好基础。近年来，国家金融政策正朝着完善金融市场结构及体系方向发展，多次强调加快多层次资本市场构建，进一步深化股票发行改革，通过实施注册制改革、完善各级市场，以满足企业区域多元化的融资需求。这实际上也为房地产企业多元化经营融资提供了可靠的资金来源，潜在性地推动了房地产企业朝着多元化经营方向发展。（3）新兴产业的快速发展。近年来，新兴产业的快速发展为房地产企业多元化经营实施创造了良好契机。例如新能源产业、信息产业、新材料制造等行业均具备了广阔的发展前景。要涉入新兴产业，必然需要一定量的资金投入并具备的管理体系。部分房地产企业具有强大的资本实力，在管理、规划、品牌支持等方面均较为成熟，能够为新兴产业发展提供有力支持。再加上地方政府的政策倾斜，为新兴产业发展注入了活力与动力，在一定程度上为房地产企业介入铺平了道路。
三、房地产企业多元化经营的主要业务类型
目前来看，房地产企业多元化经营业务主要集中在以下几个领域：（1）金融领域。房地产行业自身对资本具有较高的依赖性，它与金融相结合是行业发展的必然趋势。在宏观政策不断调整的情况下，房地产市场发展空间被持续压缩，房地产企业成本也变得愈来愈高。这使得很多房地产企业不得不进入金融领域，通过发展融合业务来降低自身运营成本。房地产企业进入金融领域主要包括三种方式，即合资、互联网金融以及发行金融产品。（2）教育领域。一直以来，教育行业都是我国热点行业之一，并且具备广阔的发展前景。房地产企业涉及教育行业具有一定优势。一些实力较强的房地产企业已经建立了自身教育品牌，不再是单纯性地引入教育资源。以互联网教育服务为基础开展相关业务，从而构建出新型教育地产行业。（3）体育领域。一些房地产企业在房地产业业务基础上，加大了体育产品开发，将房地产与体育充分融合起来。房地产企业借助自身资源，为体育产品业务渠道拓展提供了潜在的消费者。以万达为例，万达与恒大体育合作，进一步拓展了融合商业项目覆盖范围，获得了较大成功。
四、房地产企业多元化经营过程中存在的问题
部分房地产企业在多元化经营过程中，尽管已经取得了一定成果，打开了新的效益通道，但在实际经营过程中，还是暴露了一定问题，主要表现为以下几个方面：（1）目标不明确。一些房地产企业在多元化经营过程中，目标不够明确，缺乏合理的规划，存在盲目跟风的情况。部分房地产企业过于看重市场机遇，但却忽视了自身核心竞争力。在进入新领域后，由于缺乏行业资源积累，需要耗费较多的资金与时间在新行业当中重新经历成长周期，无法快速转型。还有一些房地产企业明明具备了一定先天性的竞争优势，但却无法充分利用，导致多元化经营受到一定程度阻碍。（2）进入新领域方式不够灵活。房地产企业要实现多元化经营，必须具备充足的人力、物力及财力资源。只有实现各方资源优化配合，才能将这些资源的价值充分发挥出来，为房地产企业多元化经营铺平道路。但从大多数房地产企业实际情况来看，并不具备增加一项业务所必需的各项要素，并且在选择多元化经营进入方式时存在一定的盲目性，无法结合市场环境及内部环境筛选合适的进入方式，也就难以实现资源配置最优化，使得多元化业务发展受阻。（3）多元化业务类型筛选不合理。部分房地产企业在拓展多元化业务时，会选择一些与房地产行业或自身业务关联度较低的领域进行扩张。这些领域多为短期热点领域，短期内能够为房地产企业创造较为可观的经济效益。一旦过了“风头”，这些领域的利润空间会持续压缩，并不见得能够为房地产企业带来持续性的盈利，甚至还会拖累房地产企业未来发展。 五、完善房地产企业多元化经营的相关建议
1.加强核心优势培养。房地产企业要实现持续健康发展，必然离不开核心优势支撑。即便是拓展多元化业务，依然需要核心优势作为基础。只有当房地产企业满足一定内外部条件时，实施多元化经营才能够为企业创造可观的经济效益。倘若没有强大的资本实力或核心竞争力作为支持，而盲目进行多元化业务拓展，反而会造成资源分散化，让房地产企业已有的优势消磨殆尽，得不偿失。因此，房地产企业在多元化业务开展之前，要对市场环境及自身优势进行合理分析，判断多元化业务是否会与自身优势发生冲突、矛盾。在多元化经营实施过程中，依然要保持核心优势培养。甚至可以说，多元化经营实质上是为企业核心竞争优势所服务的。核心竞争力才能决定房地产企业所能达到的行业高度。有了核心优势后，房地产企业再慢慢涉足其他领域，逐渐拓展业务范围。也就是说，房地产企业多元化经营是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。只有立足于实际，潜心打造核心竞争优势，才能为企业多元化全面发展打下坚实基础，真正意义上扩大企业盈利空间。
2.合理筛选业务类型。从客观角度来看，任何（下转第230页）（上接第119页）一个领域或行业其自身发展都具有一定的周期性。房地产企业要踏入其他领域发展业务势必也会经历一个成长周期。因此，房地产企业不应该贪图短期利益，而是应该稳扎稳打，逐渐渗透到新的領域当中，逐步实现持续盈利。如果房地产企业选择尚处于起步期的行业，竞争、成本压力会相对较小，并且能够逐步在行业扎根，但前期投资回报率并不高；如果选择进入成长期行业，房地产企业将会面临较大的竞争压力，需要具备一定的资源实力；如果选择进入成熟期行业，则需要投入大量成本，并且提早做好充分的战略准备，才能立稳于市场。对于房地产企业而言，应该尽量选择与房地产行业相关的上、下游行业进行业务拓展，如建材、住宿、餐饮、物业管理等。一般的房地产企业对上述行业更具把握性，业务发展也更加稳定，风险相对较小。
3.注重业务节奏把控。房地产企业刚涉足其他领域时，由于缺乏经验，需要部门之间加强协作，发挥协同效应。在业务拓展初期不宜“急功近利”，而是应该完善内外部资源整合，逐步提升管理水平，为业务未来健康发展奠定良好基础。当房地产企业能够把握新领域市场规律时，再加快业务发展速度，并逐渐扩大业务规模。同时，房地产企业需结合自身实际情况选择介入其他行业的时机。如果过早进入，可能会造成资源分流，制约核心业务发展；过晚进入则会面临较大的竞争压力，会产生较高的进入壁垒。通常情况下，当房地产企业在新领域已获取一定发展基础，并占据一定的市场份额后，专业化经营进入成熟期且能够稳定创造效益时，同时拥有剩余资源及资本的情况下，才会向另一个领域发展。
4.坚持专业化与精细化。企业产品能否获得消费者的认可，与企业的核心品质存在密切关联。对于房地产企业而言，即便要涉及多元化业务发展，依然要坚持专业化与精细化，包括专业保障、质量保障以及精细服务等。产品从设计到生产，再到销售、后期服务等都应该体现出专业技术。同时，房地产企业通过实施精细化管理构建出高效的管理团队。即便在某一周期内，房地产企业资本受限或资金流动不够通畅，房地产企业依然能够借助专业化与精细化结合的优势，专注于某一产品及服务，保证核心品质及核心竞争力，让企业渡过难关，并获取消费者与市场的认可。从本质上来看，房地产企业的根基还是在房地产产品上。无论房地产企业如何发展，势必还是会回归到房地产行业上。因此，在开展多元化业务的过程中，房地产企业依然要坚持核心业务，通过专业化及精细化的管理来吸引市场资本。专业化与精细化也体现了房地产企业本身的态度，对于树立良好的企业形象具有重要的意义。换句话说，专业化与精细化将是房地产企业市场竞争过程中一决胜负的关键。
六、结语
目前，我国房地产行业已经从“增量时代”进入了“存量时代”，实施多元化经营是目前房地产企业发展的必然趋势。在多元化经营过程中，房地产企业依然要充分把握核心优势，巩固核心业务发展，在资源及资本具有保障的情况下，再向其他领域延伸。通过稳扎稳打的方式，不断扩大市场份额，实现持续经济效益产出。同时，房地产企业要坚持精细化与专业化，借助专业化的产品、精细化的管理来吸引市场资本，进一步增强自身核心竞争力，牢牢把握市场先机，在多元化经营当中占据高地。
参考文献：
[1]唐黎标.新常态下房地产业多元化发展策略[J].上海房地，2015 （08）：15-16.
[2]张红，陈嘉伟，李林峻.房地产上市公司多元化战略与资本成本关系研究[J].经济问题，2015（10）：1-6.
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[4]陈林杰.房地产企业实施多元化发展战略之探索[J].上海房地，2010（09）：43-45.
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[6]杨东进，邓吉.房地产业的政治关联、多元化与企业绩效关系研究——基于上市公司的实证分析[J].软科学，2013，27（11）：17-21.
[7]陈金鹏.新形势下大型房地产企业战略调整研究[J].价值工程，2013，32（30）：106-108.
[8]邓朝晖，周光，李林.进入房地产行业的多元化方式与提高企业绩效[J].中国房地产，2011 （14）：59-67.