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摘 要:我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记。这种登记模式在政治经济飞速发展的今天越来越显出其弊端。我国目前的产权登记制度已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,存在诸多缺陷,亟待完善。我国立法对现行的房产登记制度应做调整,实行房地合一的登记体制。
关键词:房地产;登记;房地合一
一、目前我国房地产登记制度存在的问题
房产,是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物,与地产一同构成不动产的主要部分,具有不动产的一切特征,它是人类最重要的财富之一,是财产的重要表现形态,也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。在我国大力发展社会主义市场经济的今天,房产交易对于整个社会经济的运行影响极大,保证房产交易的安全对于维护社会经济秩序意义重大。房产登记是现代房产制度的基础,作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度,在政府各项职能中居于基础性地位。我国由于历史原因及理论研究状况的影响,房产登记制度由行政机关以行政确认方式明确房产权属,以保障行政相对人权利义务的实现。随着住房制度改革的深化,住房二、三级市场的启动,我国的房产登记制度及其研究均有待加强。由于我国土地所有权发展的历史原因,现行立法强调了国家利益和管理作用,在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替,所以形成现有登记制度的诸多缺陷。
我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记。土地产权登记由土地管理部门办理,房屋产权登记由房产管理部门办理,土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门,因此,我国房地产产权管理体制乃是实行土地产权登记发证和房屋产权登记发证两套管理体制。“两制分开,两证分开”存在极大的不合理,不利于科学行政。房地产产权登记是一种行政行为。房地产分别登记容易造成两套机构互相扯皮,互相牵制,导致办事效率底下和重复收费,对当事人极为不利。
由于我国现行房地产登记由不同的登记机关分别登记。通常房屋与所占用的土地使用权是不可分割的,房地产产权的登记应当是一次进行的,证书也应当只领取一个,但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理,所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。目前我国的产权登记制度已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,亟待完善。
二、登记制度问题存在的原因
我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记,土地产权登记由土地管理部门办理,房屋产权登记由房产管理部门办理。土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门,因此我国房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证、房屋产权登记发证两套管理体制,例如《城市房地产管理法》第60 条规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”“两制分开,两证分开”存在极大的不合理性,常常导致两套机构相互扯皮,相互牵制,导致办事效率的低下和重复收费,对当事人极为不利,房地产法律制度被人为地复杂化了,严重影响了我国房地产业的发展。从公示原则角度看,一项房地产交易进行两次登记,若按最后完成的土地使用权变更登记为准,则前一房屋登记就会失去效力。反之亦然,若两次登记均独立发生物权变动效力,又可能导致建筑物及附着物的物权与土地使用权主体不同的现象;而且房地产是一个完整的品,房地产业是一个完整的产业,房地产管理机构的设置,管理职责的划分应是统一的机构,统一登记,不应将房产和地产分开管理,而应由统一的部门管理,颁发统一的房地产产权证书,遍观世界各国的房地产登记机关也没有把土地与房屋分成两套机构分别进行登记管理的先例。
鉴于两制合一,两证合一的房地产产权管理体制具有极大的优越性和科学性。《城市房地产管理法》62 条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和上地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。”这一条是对60条的变通,代表了我国房地产管理机构和管理体制改革的方向。关于登记统一性的问题,广东、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度。
三、我国立法对现行的房产登记制度应做调整实行房地合一的登记体制
从物质形态上看,房与地紧密联系,密不可分,无地即无房,有房即有地,二者往往难以分割; 从经济运行具体过程上看,房地在生产、流通、消费等各个环节亦密不可分,房地产三级市场中权属运动状态是土地所有权—土地使用权—房屋所有权,土地使用权本就是阻止土地所有权人依据添附原则取得房屋所有权,土地使用权与房屋所有权乃是紧密相连。针对当前房地产登记中存在的问题,房地产统一登记的问题应当通过进一步的立法加以解决《物权法》对不动产统一登记的规定仅仅确立了不动产统一登记的基本原则,要在我国实现真正意义上的不动产统一登记,在法律基础上,一要制定具体的规范不动产登记的专门法律,为不动产的统一登记提供可操作的法律依据;二要对现有与《物权法》立法精神相悖的相关法律法规进行清理修订,保持法制的统一性;三要按照职权法定原则在立法上确立不动产登记机构的职权和法律责任
结合我国的具体情况,目前以当地行政主管部门,即国土资源部门的登记为基础建立我国的房地产房地合一的登记体系,应当较为符合实际,并具可操作性。理由如下:一是由我国现行的土地登记制度的特点决定的。二是我国土地登记的现有技术基础和管理基础已具备了承担不动产统一登记的基本条件。三是房地产登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理,且包容了大量地上物的物权信息。
我国法律实行的是房屋所有权人与土地使用权人一致原则,房屋所有权人同时亦是土地使用权人,房屋所有权和土地使用权是同时转移、同时抵押的。因此,房地产是一个完整的商品以及相对统一的所有权,房地产管理机构的设置和管理职责的划分上应是统一机构、统一登记,不应将房产和地产分开管理,而应由统一的行政主管部门管理,颁发统一的房地产产权证书。这样,房屋所有权人及使用人才能得到法律的真正保护,减少他方恶意侵权的可能;同时,颁发统一的房地产产权证书不仅省去了权利登记人许多不必要的麻烦,减少了登记人的合理费用和时间,而且也有利于房地产行政管理部门对全国房地产行业进行统一的数据化、电子化管理而不至于导致整个房地产行业登记制度的混乱。
参考文献:
[1]陈信勇.房地产法原理.浙江大学出版社,2002.
[2]林丽,林华.房产登记制度的研究[J].科技资讯,2007,27:
[3]王利明.试论我国不动产登记制度的完善(上、下)[J].求索, 2001:
[4]潘鹏程.房地产产权的登记制度研究[J].时代经贸(中旬刊),2007,S1:
[5]常爱芳,徐永芹.我国现行房地产权属登记存在的问题及立法完善[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2006,05:
[6]钱海玲.完善我国房地产权属登记法律制度的思考[J].法律适用,2004,6:
(作者通讯地址:福建省沙县人民法院;福建 沙县 365500)
关键词:房地产;登记;房地合一
一、目前我国房地产登记制度存在的问题
房产,是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物,与地产一同构成不动产的主要部分,具有不动产的一切特征,它是人类最重要的财富之一,是财产的重要表现形态,也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。在我国大力发展社会主义市场经济的今天,房产交易对于整个社会经济的运行影响极大,保证房产交易的安全对于维护社会经济秩序意义重大。房产登记是现代房产制度的基础,作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度,在政府各项职能中居于基础性地位。我国由于历史原因及理论研究状况的影响,房产登记制度由行政机关以行政确认方式明确房产权属,以保障行政相对人权利义务的实现。随着住房制度改革的深化,住房二、三级市场的启动,我国的房产登记制度及其研究均有待加强。由于我国土地所有权发展的历史原因,现行立法强调了国家利益和管理作用,在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替,所以形成现有登记制度的诸多缺陷。
我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记。土地产权登记由土地管理部门办理,房屋产权登记由房产管理部门办理,土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门,因此,我国房地产产权管理体制乃是实行土地产权登记发证和房屋产权登记发证两套管理体制。“两制分开,两证分开”存在极大的不合理,不利于科学行政。房地产产权登记是一种行政行为。房地产分别登记容易造成两套机构互相扯皮,互相牵制,导致办事效率底下和重复收费,对当事人极为不利。
由于我国现行房地产登记由不同的登记机关分别登记。通常房屋与所占用的土地使用权是不可分割的,房地产产权的登记应当是一次进行的,证书也应当只领取一个,但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理,所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。目前我国的产权登记制度已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,亟待完善。
二、登记制度问题存在的原因
我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记,土地产权登记由土地管理部门办理,房屋产权登记由房产管理部门办理。土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门,因此我国房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证、房屋产权登记发证两套管理体制,例如《城市房地产管理法》第60 条规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”“两制分开,两证分开”存在极大的不合理性,常常导致两套机构相互扯皮,相互牵制,导致办事效率的低下和重复收费,对当事人极为不利,房地产法律制度被人为地复杂化了,严重影响了我国房地产业的发展。从公示原则角度看,一项房地产交易进行两次登记,若按最后完成的土地使用权变更登记为准,则前一房屋登记就会失去效力。反之亦然,若两次登记均独立发生物权变动效力,又可能导致建筑物及附着物的物权与土地使用权主体不同的现象;而且房地产是一个完整的品,房地产业是一个完整的产业,房地产管理机构的设置,管理职责的划分应是统一的机构,统一登记,不应将房产和地产分开管理,而应由统一的部门管理,颁发统一的房地产产权证书,遍观世界各国的房地产登记机关也没有把土地与房屋分成两套机构分别进行登记管理的先例。
鉴于两制合一,两证合一的房地产产权管理体制具有极大的优越性和科学性。《城市房地产管理法》62 条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和上地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。”这一条是对60条的变通,代表了我国房地产管理机构和管理体制改革的方向。关于登记统一性的问题,广东、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度。
三、我国立法对现行的房产登记制度应做调整实行房地合一的登记体制
从物质形态上看,房与地紧密联系,密不可分,无地即无房,有房即有地,二者往往难以分割; 从经济运行具体过程上看,房地在生产、流通、消费等各个环节亦密不可分,房地产三级市场中权属运动状态是土地所有权—土地使用权—房屋所有权,土地使用权本就是阻止土地所有权人依据添附原则取得房屋所有权,土地使用权与房屋所有权乃是紧密相连。针对当前房地产登记中存在的问题,房地产统一登记的问题应当通过进一步的立法加以解决《物权法》对不动产统一登记的规定仅仅确立了不动产统一登记的基本原则,要在我国实现真正意义上的不动产统一登记,在法律基础上,一要制定具体的规范不动产登记的专门法律,为不动产的统一登记提供可操作的法律依据;二要对现有与《物权法》立法精神相悖的相关法律法规进行清理修订,保持法制的统一性;三要按照职权法定原则在立法上确立不动产登记机构的职权和法律责任
结合我国的具体情况,目前以当地行政主管部门,即国土资源部门的登记为基础建立我国的房地产房地合一的登记体系,应当较为符合实际,并具可操作性。理由如下:一是由我国现行的土地登记制度的特点决定的。二是我国土地登记的现有技术基础和管理基础已具备了承担不动产统一登记的基本条件。三是房地产登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理,且包容了大量地上物的物权信息。
我国法律实行的是房屋所有权人与土地使用权人一致原则,房屋所有权人同时亦是土地使用权人,房屋所有权和土地使用权是同时转移、同时抵押的。因此,房地产是一个完整的商品以及相对统一的所有权,房地产管理机构的设置和管理职责的划分上应是统一机构、统一登记,不应将房产和地产分开管理,而应由统一的行政主管部门管理,颁发统一的房地产产权证书。这样,房屋所有权人及使用人才能得到法律的真正保护,减少他方恶意侵权的可能;同时,颁发统一的房地产产权证书不仅省去了权利登记人许多不必要的麻烦,减少了登记人的合理费用和时间,而且也有利于房地产行政管理部门对全国房地产行业进行统一的数据化、电子化管理而不至于导致整个房地产行业登记制度的混乱。
参考文献:
[1]陈信勇.房地产法原理.浙江大学出版社,2002.
[2]林丽,林华.房产登记制度的研究[J].科技资讯,2007,27:
[3]王利明.试论我国不动产登记制度的完善(上、下)[J].求索, 2001:
[4]潘鹏程.房地产产权的登记制度研究[J].时代经贸(中旬刊),2007,S1:
[5]常爱芳,徐永芹.我国现行房地产权属登记存在的问题及立法完善[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2006,05:
[6]钱海玲.完善我国房地产权属登记法律制度的思考[J].法律适用,2004,6:
(作者通讯地址:福建省沙县人民法院;福建 沙县 365500)