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中图分类号：F724.2 文献标识码：A
摘要： 经济活动的区位分析是经济地理学领域最古老和最重要的研究内容之一。由于区位是决定零售业成功的关键因素.商业区位研究一直受到关注。特别是随着城市规模的不断扩大和城市经济的日益繁荣，关于城市内商业区位的研究已日益受到有关学者的重视。本文根据零售业区位理论关于零售区位决策的基本因素，利用问卷调查、统计数据分析的方法，结合福州宝龙城市广场零售企业决策因素进行调查，再分析零售业区位决策的因素重要程度。
关键词： 零售业;区位因素;福州市;影响探究
一、零售商业区位理论
零售商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯泰勒（Christaller）中心地理论中适用于零售业的部分。根据研究工具与研究重点的不同，零售商业区位理论可分为以克里斯泰勒为代表的新古典主义学派、以贝利（Berry）为代表的空间分析学派和以赖斯顿（Rushton）为代表的行为学派三大主流学派①。克里斯泰勒在1933年提出的中心地理论就是现代商业空间结构理论的基础，为商业区位的研究提供了理论框架。此后，新古典主义学派、空间分析学派和行为学派先后盛行，并且逐渐交叉和融合发展，丰富和发展了商业区位的理论研究。这些研究从多个角度对商业区位进行了较为细致的探讨，如不同类型的商业区位关系以及竞争和消费者行为对商业区位的影响，而且对于较微观的商业区位选择也提出一些模型和法则，这些都从理论上为商业区位研究奠定了基础，值得我国学者借鉴。
与西方国家相比，我国商业空间区位理论研究起步较晚。1978年 改革开放以来，商业区位理论伴随着我国商业经济的快速发展逐步建立，并在实践中不断完善和发展。随着第三产业的发展，商业空间结构、商业区位因素及不同商业业态区位布局差异等方面的研究也随之发展 起来。我国学者对零售商业区位与空间布局的研究，大多从经济地理学的研究方向开始。
二、调查区总体概述
宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣工。位于福州市台江区，亦临近福州江滨旅游区。项目面积：占地逾7万平方米，包括一个总建筑面积为141，740平方米的大型多业态综合性商业地产项目，总建筑面积15，169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33，274平方米的酒店式公寓套房，以及总建筑面积25，170平方米的停车位。综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。
三、主要零售业现状调查
2012年12月24日，采用实地考察法和问卷法在宝龙城市广场进行零售业现状调查，共调查消费者50人，其中可用于研究50人，商家33家，可用于研究31家。下面对于消费者的学历，收入，单次消费，行程及商家的租金、主要营业活动、营业规模与效益等重要信息进行重点描述。
（一）从消费者角度分析
在受调查的50名消费者中，包括男性消费者20人，女性消费者30人;本科学历24人，大专学历14人，中专及以下8人，本科以上4人;40人去宝龙是因为服饰，34人是因为餐饮。 其他情况如下图
近一半消费者收入在5000元一下。
小于200的消费仅占10%，说明作为日常用品消费地，宝龙并不受大多数人认可。
我们对消费额和次数进行加权平均，受访五十人人 均月消费1000元。按照宝龙官方数据，日均6—8万客流量，按1万人购物计算，月营业额大概在3亿元，年营业额35亿，宝龙官方数据在2010年营业额超过20亿，考虑到自身发展，消费市场每年在25亿到30亿之 间。
（二）从商家角度分析
被调查33家商家包括11家服装店，3家首饰珠宝，2家化妆品，2家数码店2家皮具及其他杂类;其中26个商家认为客流量大作为其选址主要因素;29个商家为连锁店（包括连锁总店和连锁分店）;9个商家认为租金过高阻碍了其自身发展 ;其他关键数据如下图：
在租金超过5万的5家店分别是首饰珠宝，数码，床上用品，皮具，和化妆品。这些店营业额均超过20万，而且所在位置优越。
均大多数商家营业额在5-10万之间，租金在5万以下。
从综合评价来看，受调查商铺总体良好，但有7家商家销量有下降，其中4家为服装店，可以看出服装市场已达到饱和。
商家对该商业区前景总体看好，有一半表示追加投资，显示出宝龙还有发展潜力 。
四、零售业区位的因素分析
总体上看，作为一个商业区和娱乐区，宝龙城市广场是很成功的。它拥有很发达的公共交通系统，满意度也达到了98%，基本可以满足绝大多数人的消费需要，同时给商家带来了丰富的客源。但在调查过程中也发现一些制约其进一步发展的问题。
1，空间距离和交通条件，虽然宝龙附近交通网络很发达，但调查数据显示，有74%的受访者需要在路上花至少半小时，作为平时日常消费场所，至少半小时的距离显得有些远，这也就意味着宝龙大多数消费集中在节假日和周末，消费者的减少意味着零售企业需求的减少，工作日大部分商家处于空闲状态（调查当天为周一，商业区消费者人数不多也印证了这个观点）。
2，地价作用，作为大型中心商业区，地价高是必然现象，但有效数据中60%商家认为租金是影响其发展的主要因素，这就说明开发商的租金定位已经阻碍了其商业区发展。
3，服装市场已达到饱和，已经有商家开始亏损。同行业竞争比较激烈，价格战作为吸引顾客的手段只能是饮鸩止渴。
4，在进行实地考察之中，很多顾客都说到了，宝龙一些商铺的服务态度问题，在购物询问时，商家态度冷淡，缺乏耐心。
五、对策及建议
对宝龙城市广场管理者：
1，对租金定位进行重新评估，分行业改变某些商家租金，对于临街高消费商铺可增加，对薄利行业相应减少。
2，对服装商铺进行审核，甚至可以解除一些经营状况不好的店铺合约，对服装店入驻严格审查，优化服装市场。
3，加强专业人才的引进，我们注意到，有相当一部分店主缺乏专业人才而无法加快发展，广场可以根据店主需求，统一召开人才招聘会。
4，从消费者收入水平和消费对象来看，可以调整商品定位，减少奢侈品的投入，中档商品应作为重点。
5，城市交通发展欠缺导致了宝龙附近堵车现象严重，也制约了其发展，但先天缺陷不容易短时间改善，只能寄希望于地铁的发展。
6，应当合理的安排商铺的位置，划分好区域，这样使消费者在购物时节省不必要的麻烦。这样可以增加商铺之间的竞争力，使消费者得到一定的好处，从而更加吸引消费者来宝龙消费。
注解：
①杨瑛.20 年代以来西方国家商业空间学理论研究进展[J].热带地理，2000，20（1）
参考文献：
[1]崔 静，《零售业区位理论角度的城市商业建筑规划》[J]，商业区规划，2007（02）
[2]贾利娜，《零售业投资区位评价理论与方法研究》[D]，硕士，浙江工商大学，2006
[3]高 俊，区位因素对跨国零售企业在华投资发展影响研究[D]，硕士，山东大学，2009
[4]王若溪，外商直接投资中国零售行业的区位因素分析[D]，硕士，上海交通大学，2009
[5]朱华友，城市零售业的微区位选择及竞争力研究——以浙江省金华市沃尔玛零售业为例[J]，中国流通经济，2009（9）.55-58
[6]李小健.经济地理学[M].北京：高等教育出版社，2006
作者简介：
杨经璞（1992–），男，汉，河北邢台人，本科，闽江学院地理科学系，研究方向：资源环境与城乡规划。
摘要： 经济活动的区位分析是经济地理学领域最古老和最重要的研究内容之一。由于区位是决定零售业成功的关键因素.商业区位研究一直受到关注。特别是随着城市规模的不断扩大和城市经济的日益繁荣，关于城市内商业区位的研究已日益受到有关学者的重视。本文根据零售业区位理论关于零售区位决策的基本因素，利用问卷调查、统计数据分析的方法，结合福州宝龙城市广场零售企业决策因素进行调查，再分析零售业区位决策的因素重要程度。
关键词： 零售业;区位因素;福州市;影响探究
一、零售商业区位理论
零售商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯泰勒（Christaller）中心地理论中适用于零售业的部分。根据研究工具与研究重点的不同，零售商业区位理论可分为以克里斯泰勒为代表的新古典主义学派、以贝利（Berry）为代表的空间分析学派和以赖斯顿（Rushton）为代表的行为学派三大主流学派①。克里斯泰勒在1933年提出的中心地理论就是现代商业空间结构理论的基础，为商业区位的研究提供了理论框架。此后，新古典主义学派、空间分析学派和行为学派先后盛行，并且逐渐交叉和融合发展，丰富和发展了商业区位的理论研究。这些研究从多个角度对商业区位进行了较为细致的探讨，如不同类型的商业区位关系以及竞争和消费者行为对商业区位的影响，而且对于较微观的商业区位选择也提出一些模型和法则，这些都从理论上为商业区位研究奠定了基础，值得我国学者借鉴。
与西方国家相比，我国商业空间区位理论研究起步较晚。1978年 改革开放以来，商业区位理论伴随着我国商业经济的快速发展逐步建立，并在实践中不断完善和发展。随着第三产业的发展，商业空间结构、商业区位因素及不同商业业态区位布局差异等方面的研究也随之发展 起来。我国学者对零售商业区位与空间布局的研究，大多从经济地理学的研究方向开始。
二、调查区总体概述
宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣工。位于福州市台江区，亦临近福州江滨旅游区。项目面积：占地逾7万平方米，包括一个总建筑面积为141，740平方米的大型多业态综合性商业地产项目，总建筑面积15，169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33，274平方米的酒店式公寓套房，以及总建筑面积25，170平方米的停车位。综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。
三、主要零售业现状调查
2012年12月24日，采用实地考察法和问卷法在宝龙城市广场进行零售业现状调查，共调查消费者50人，其中可用于研究50人，商家33家，可用于研究31家。下面对于消费者的学历，收入，单次消费，行程及商家的租金、主要营业活动、营业规模与效益等重要信息进行重点描述。
（一）从消费者角度分析
在受调查的50名消费者中，包括男性消费者20人，女性消费者30人;本科学历24人，大专学历14人，中专及以下8人，本科以上4人;40人去宝龙是因为服饰，34人是因为餐饮。 其他情况如下图
近一半消费者收入在5000元一下。
小于200的消费仅占10%，说明作为日常用品消费地，宝龙并不受大多数人认可。
我们对消费额和次数进行加权平均，受访五十人人 均月消费1000元。按照宝龙官方数据，日均6—8万客流量，按1万人购物计算，月营业额大概在3亿元，年营业额35亿，宝龙官方数据在2010年营业额超过20亿，考虑到自身发展，消费市场每年在25亿到30亿之 间。
（二）从商家角度分析
被调查33家商家包括11家服装店，3家首饰珠宝，2家化妆品，2家数码店2家皮具及其他杂类;其中26个商家认为客流量大作为其选址主要因素;29个商家为连锁店（包括连锁总店和连锁分店）;9个商家认为租金过高阻碍了其自身发展 ;其他关键数据如下图：
在租金超过5万的5家店分别是首饰珠宝，数码，床上用品，皮具，和化妆品。这些店营业额均超过20万，而且所在位置优越。
均大多数商家营业额在5-10万之间，租金在5万以下。
从综合评价来看，受调查商铺总体良好，但有7家商家销量有下降，其中4家为服装店，可以看出服装市场已达到饱和。
商家对该商业区前景总体看好，有一半表示追加投资，显示出宝龙还有发展潜力 。
四、零售业区位的因素分析
总体上看，作为一个商业区和娱乐区，宝龙城市广场是很成功的。它拥有很发达的公共交通系统，满意度也达到了98%，基本可以满足绝大多数人的消费需要，同时给商家带来了丰富的客源。但在调查过程中也发现一些制约其进一步发展的问题。
1，空间距离和交通条件，虽然宝龙附近交通网络很发达，但调查数据显示，有74%的受访者需要在路上花至少半小时，作为平时日常消费场所，至少半小时的距离显得有些远，这也就意味着宝龙大多数消费集中在节假日和周末，消费者的减少意味着零售企业需求的减少，工作日大部分商家处于空闲状态（调查当天为周一，商业区消费者人数不多也印证了这个观点）。
2，地价作用，作为大型中心商业区，地价高是必然现象，但有效数据中60%商家认为租金是影响其发展的主要因素，这就说明开发商的租金定位已经阻碍了其商业区发展。
3，服装市场已达到饱和，已经有商家开始亏损。同行业竞争比较激烈，价格战作为吸引顾客的手段只能是饮鸩止渴。
4，在进行实地考察之中，很多顾客都说到了，宝龙一些商铺的服务态度问题，在购物询问时，商家态度冷淡，缺乏耐心。
五、对策及建议
对宝龙城市广场管理者：
1，对租金定位进行重新评估，分行业改变某些商家租金，对于临街高消费商铺可增加，对薄利行业相应减少。
2，对服装商铺进行审核，甚至可以解除一些经营状况不好的店铺合约，对服装店入驻严格审查，优化服装市场。
3，加强专业人才的引进，我们注意到，有相当一部分店主缺乏专业人才而无法加快发展，广场可以根据店主需求，统一召开人才招聘会。
4，从消费者收入水平和消费对象来看，可以调整商品定位，减少奢侈品的投入，中档商品应作为重点。
5，城市交通发展欠缺导致了宝龙附近堵车现象严重，也制约了其发展，但先天缺陷不容易短时间改善，只能寄希望于地铁的发展。
6，应当合理的安排商铺的位置，划分好区域，这样使消费者在购物时节省不必要的麻烦。这样可以增加商铺之间的竞争力，使消费者得到一定的好处，从而更加吸引消费者来宝龙消费。
注解：
①杨瑛.20 年代以来西方国家商业空间学理论研究进展[J].热带地理，2000，20（1）
参考文献：
[1]崔 静，《零售业区位理论角度的城市商业建筑规划》[J]，商业区规划，2007（02）
[2]贾利娜，《零售业投资区位评价理论与方法研究》[D]，硕士，浙江工商大学，2006
[3]高 俊，区位因素对跨国零售企业在华投资发展影响研究[D]，硕士，山东大学，2009
[4]王若溪，外商直接投资中国零售行业的区位因素分析[D]，硕士，上海交通大学，2009
[5]朱华友，城市零售业的微区位选择及竞争力研究——以浙江省金华市沃尔玛零售业为例[J]，中国流通经济，2009（9）.55-58
[6]李小健.经济地理学[M].北京：高等教育出版社，2006
作者简介：
杨经璞（1992–），男，汉，河北邢台人，本科，闽江学院地理科学系，研究方向：资源环境与城乡规划。