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即将过去的二季度，曾被业界和诸多研究机构视为房地产信托首个兑付高峰，出现违约事件概率较高，但与预测截然相反，市场表现异常平稳。
这是因为，在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的 “保兑付”大战。同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。
自2011年上半年以来，银监会、财政部先后两次下文，多次召集信托公司和AMC相关业务人员讨论，一再对AMC参与房地产信托相关业务进行风险提示。虽然监管口径一再收紧，但并未“堵死”AMC开展此业务的大门。
最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导，监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。一位参加讨论会的AMC人士对《财经》记者称，规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。
在过去“保兑付”大战中，AMC接盘仅是化解房地产信托风险的一种方式。信托公司“借新还旧”或自己接盘；房地产基金及其他第三方机构介入，亦是房地产信托转危为安的重要原因。
在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。
根据中金公司和国泰君安证券2012年初的预测，新一轮更大规模兑付高潮即将袭来，中金公司认为，2012年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。对此，多数信托公司和监管部门已心中有数，不认为大范围违约事件会发生。
银监会非银部主任柯卡生近日亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。
房地产信托正在经历一场流动性风险。一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。
信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。
通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。
AMC现身
4月初，中国银监会监管四部召集四家AMC相关人员在金融街召开座谈会，这是自2010年以后，银监会和AMC多次沟通中较为重要的一次。
座谈讨论的主要内容是，如何防范潜在的房地产信托风险在金融体系中的传导，防止AMC成为风险的“接盘者”，规范AMC从事此类业务，同时，银监会向各家公司再次提醒和警示AMC参与房地产信托相关业务的风险。
目前，银监会正在酝酿起草AMC接盘类似房地产信托项目的规范性文件。据了解，可行的方式是将此业务整体纳入到AMC商业化收购非金融类不良资产业务中统一规范，而非单独发文。
座谈会上，银监会还要求各家AMC汇报本公司开展与房地产信托相关业务的模式和业务规模。银监会相关人士明确称，在上述文件出台前，AMC可以开展此类业务，但是要事前向银监会报备，如果AMC旗下办事处在开展此业务的过程中，有成熟可借鉴的经验，可在监管部门备案后推广。
由此可见，市场曾传言的银监会叫停AMC此类业务并不属实，相反监管层持包容开放心态，一定程度上认同AMC作为风险缓释的出口，对化解房地产信托流动性风险有积极意义。
AMC从事此类业务并无制度性障碍，中国长城资产管理公司一位中层人士认为。2012年初财政部金融司下发国有金融机构不良资产批量剥离管理办法的文件［财金6号］一文，明确规定AMC可以收购不良资产来源包括信托投资公司，而信托公司多数为国有金融类机构。
AMC参与房地产信托业务，主要有以下几种情形，直接购买信托产品、为信托计划提供增信服务、承诺信托远期收购和其支持下的信托计划展期（也被称为收购信托计划）等等。
所谓收购信托计划并非AMC直接收购该房地产信托项目，而是AMC支持下的信托计划展期，这是当下AMC参与房地产信托的主流业务模式。其本质是AMC利用自身资金优势，提供融资服务，获得原有受益人的收益权，信托延期后，收益率一般会较此前提高几个百分点。近日华融资产参与中诚信托10亿元信托计划重组，即属此类案例。
而针对AMC购买信托产品、提供信托增信、承诺远期收购这三项业务，财政部和银监会分别于2011年9月和2012年1月下发了《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》和《关于金融资产管理公司开展信托增信及其远期收购等业务的风险提示通知函》两份文件。
要求AMC清理已签约的此类项目，做好风险排查和防控，若开展此业务，需报银监会批准，建立健全相关业务管理制度和操作流程后，先行试点，总结评估后逐步推广，防范市场风险和信用风险。
在房地产信托迅速飙涨的同时，AMC也在寻找各种途径参与其中，随着相关AMC此种业务常态化，其参与程度必将更加深入。
全力“保兑付”
过去近一年间，AMC介入相关信托项目，仅仅是化解房地产信托兑付风险的一种方式，信托公司“借新还旧”、自筹资金接盘和房地产基金的介入，是房地产信托兑付平稳过渡的主要原因。
用益信托统计显示，从2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超过1000亿元（不包含提前终止）。据知情人士估算，AMC接盘规模约300亿元，其余均在信托公司主导下完成兑付。
而当信托计划涉及公众投资者时，监管部门会非常谨慎。柯卡生在上述演讲中称，监管部门真正担心的是集合信托产品，因为集合信托一般有自然人认购。出于对爆发群体性事件的担心，银监会便直接介入化解此类风险事件。
信托公司通常不愿意以自有资金再次参与到问题项目中。一般情况下，信托公司会选择通过“借新还旧”，发行信托计划替代原有信托计划，发行人不变，只是变换一款新的信托计划，或者重新给该房地产项目装入新的“概念”，来募集资金。
在2011年6月以后，随着房地产信托监管趋于严格，信托公司通过发行集合信托产品接盘遇阻，转向通过发行单一资金信托计划“借新还旧”。
所谓单一资金信托计划，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式（指定用途），或由信托公司代为确定的管理方式（非指定用途），单独管理和运用货币资金的信托，其委托人为单一机构投资者，信托合同期限和资金等约定更为灵活，通常是资金实力较强的机构投资者。且信息无需公开，具有完全的私密性。
中国信托业协会统计显示，截至2011年底，单一资金信托规模占信托全行业总资产的68.21％，是构成信托资产核心部分，近几年房地产信托规模中，单一资金信托规模不断增加。
在信托公司发行单一资金信托计划接盘房地产信托时，也存在一些违规操作，去年下半年以来，业界有一种较常见的操作方式，即信托公司发行单一资金信托计划直接与银行理财产品或银行自有资金对接。
其实质是银行资金通过信托渠道，以贷款形式变相流入房地产企业，通过单一资金信托提供融资，参与各方无须公开披露信息。目前自有资金充裕、中小银行参与此类交易较多，但这一做法是监管部门严令禁止的违规行为。
金地地产旗下房地产基金高管透露，在本轮兑付中，房地产基金也接手了一些项目，尤其是中、小房地产企业项目或者项目公司。房地产基金对项目本身有着较高的要求，而目前市场状态，项目价值评估值在下降，处在价值洼地，具备一定的收购价值。
不过，5月底，清科发布研究报告称：目前出现兑付危机的多为实力薄弱的中小房企，这些项目良莠不齐，地产基金接盘时要擦亮眼睛，有无实际物权，权责是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融资成本，去劣存优，谨慎投资。
总之，由于监管部门介入，AMC、信托公司、房地产基金等机构的各方通力协作，第一轮房地产信兑付危机在2011年平稳渡过。
地产信托勃兴
2010年以来，伴随着一场史无前例的房地产调控政策陆续出台，房地产信托随之勃然兴起。
当年，政府先后出台三轮严厉调控新政，其中不乏限购等强势行政手段和极其严格的差别化住房信贷政策，但调控效果并不明显，开发商在观望中与宏观调控博弈。直到2011年1月国务院出台“新国八条”，不惜代价打压房价。
“新国八条”致使房地产销售骤然降温，成交量连创新低，房地产企业传统的银行贷款和资本市场的融资渠道逐步萎缩，这直接导致开发商资金链日益趋紧。素来资金高度密集的房地产企业处境日渐艰难，不过，地产企业却寻觅到了新的融资方式，即信托融资。
信托公司从委托人处获得资金，进行投资和运用，比银行更加灵活，且不受那么多监管限制，一位大型信托公司创新部信托经理认为。恰恰是信托这一天然优势，催生了房地产信托“野蛮生长”，这似乎让经历了五轮“大乱大治”的信托行业，找到了一条转型之路。
用益信托数据显示，2010年全国房地产信托发行规模1993亿元，同比增长328％，2011年虽然有监管部门紧急刹车，这一规模仍达到1864亿元，发行数量超过1000个。随着发行量迅速翻倍，信托资金占房地产资金来源和房地产新增贷款比重持续攀升，越来越多开发商将其视为主要融资渠道。
不过，信托融资存在两大缺点：期限短和融资成本高。2011年房地产信托的平均期限1.86年，年收益率10.02％，远高于各类信托产品的平均收益率，亦高于房地产企业其他融资方式支付的利息。面对毫无松绑迹象的楼市调控，无奈之下，开发商逐渐陷入依赖信托融资的局面。
而作为信托公司，其希望在实现业务规模增长的同时，充分保证信托受益人和自身的利益，房地产信托的兴起成为信托公司千载难逢的契机。诸多停业多年的、濒于破产的信托公司，迅速完成重组，业务规模随即翻倍增长。在业务类型和项目管理方面，信托公司从原来直接为项目提供贷款（即债权）往夹层融资（股权+债权）多种综合运用转变，在项目管理上由被动参与型向主动管理型过渡，同时创新产品结构，各种纷繁复杂的结构化信托产品应运而生。
在行业调控不断深入的大背景下，高成本、短周期的信托融资难以为继，眼花缭乱的结构化信托产品，亦不能完全规避行业调控周期。一家大型房地产基金副总经理表示，像炒股一样，如果基本面不足够好，再好的产品架构设计，也不会解决问题。
而此时为配合国家房地产调控，银监会关于房地产信托相关政策逐渐收紧。近日柯卡生在内部演讲时称，对于房地产信托的风险，监管机构采取压力测试、项目报备、控制规模速度等监管手段。
这一政策调整在2011年7月之后达到了极限，银监会将房地产信托发行由事后报备，改为事前审批，此后发行规模骤然减速。9月，发行规模由8月的240亿元下跌至160亿元，后又跌至100亿元以下。
由于银监会调控和国家整体调控政策效应相互叠加，导致房地产企业资金链紧张进一步加剧，此前，在房地产信托行业盛行的相互接盘、“擦屁股”的连环融资方式被迫中断。
同时，由于2010年和2011年是集中发行期，房地产信托首个兑付高峰日渐临近。中金公司研究报告预测，2012年、2013年房地产信托总还款额分别为约2500亿元和3100亿元，其中2012年3月是小高峰，到期约220亿元，三季度为大高峰，月均到期额超过300亿元。
风险逐步分散
进入三季度，真正的兑付大高峰即将到来，根据中金公司预测，2012年三季度，7月、8月、9月到期的信托本金分别为340亿元、297亿元、362亿元。进入2013年，兑付压力更加巨大。
此前已经有部分信托计划提前兑付，加上处置问题信托产品积累的经验，一定程度上减轻了三季度和随后的兑付压力。一位信托公司高管表示，现在房地产信托是某个时点的流动性风险，出现延期是比较正常的。
与此同时，近日房地产市场出现微妙变化，调控出现松动迹象，房地产信托呈现出卷土重来之势。根据中国信托业协会统计显示，截至2012年一季度末，房地产信托新增441.89亿元，其中集合信托274.16亿元，单一资金信托167.73亿元。较2011年四季度，呈现回暖的态度，这一回暖趋势，在4月、5月表现更为明显。
而作为监管部门，去年以来，对到期信托兑付风险进行各路排查，研究房地产信托不能兑付的处置预案。今年春节前后，银监会非银部相关人员前往各家信托公司进行摸底后，已对房地产信托问题做到心中有数。
在各界均认为房地产信托可能出现系统性违约风险时，2012年春节后，全国房地产基金联盟曾召集信托公司高管、政府部门相关人员，对此话题专门讨论。中融信托一位高管坚持认为该公司不会发生大规模风险事件。
中金公司年初名为“风险当头、延后释放的房地产信托专题研究报告”指出，开发商和信托公司都不希望违约事件发生，大部分项目开发商会降价促销、“借新还旧”或者以项目转让的方式来应对，总体看，“借新还旧”和展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。
可见，面对即将到来的房地产信托兑付洪峰，各方已经做好了充分准备。
不过，没有违约案例发生，并非真实市场状态的体现。恰恰是违约不能显性化，过去几年的地产投资热，导致投资者盲目地信任房地产信托产品，投资热情高涨，一味追逐高收益，极大扭曲了房地产信托市场投资文化。
这与中国公司类信用债市场有相同之处，2011年以来，面临严重危机、完全资不抵债的山东海龙，公司不惜一切代价力保4亿元短期融资券顺利兑付，其意图就是不愿成为显性违约先例。
一位信托公司副总坦言，我们希望房地产信托违约案例出现，违约显现将有助于信托市场市场化程度的提高，投资者因此趋于更加理性和成熟。同时，也有利于业务模式较为粗放的信托公司，主动谋求应变和转型。
近期，房地产调控政策有松动迹象，甚至有传言将下调首套房首付比例，部分城市的楼市小幅回暖。但事实上调控并无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无扭转，楼市走势仍不明朗。
在这种情况下，AMC、信托公司、房地产基金等机构接盘房地产信托，虽能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。各方接盘房地产信托流动性风险与房地产项目风险收益共担，会否成为另一场“击鼓传花”的游戏？
这是因为，在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的 “保兑付”大战。同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。
自2011年上半年以来，银监会、财政部先后两次下文，多次召集信托公司和AMC相关业务人员讨论，一再对AMC参与房地产信托相关业务进行风险提示。虽然监管口径一再收紧，但并未“堵死”AMC开展此业务的大门。
最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导，监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。一位参加讨论会的AMC人士对《财经》记者称，规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。
在过去“保兑付”大战中，AMC接盘仅是化解房地产信托风险的一种方式。信托公司“借新还旧”或自己接盘；房地产基金及其他第三方机构介入，亦是房地产信托转危为安的重要原因。
在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。
根据中金公司和国泰君安证券2012年初的预测，新一轮更大规模兑付高潮即将袭来，中金公司认为，2012年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。对此，多数信托公司和监管部门已心中有数，不认为大范围违约事件会发生。
银监会非银部主任柯卡生近日亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。
房地产信托正在经历一场流动性风险。一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。
信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。
通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。
AMC现身
4月初，中国银监会监管四部召集四家AMC相关人员在金融街召开座谈会，这是自2010年以后，银监会和AMC多次沟通中较为重要的一次。
座谈讨论的主要内容是，如何防范潜在的房地产信托风险在金融体系中的传导，防止AMC成为风险的“接盘者”，规范AMC从事此类业务，同时，银监会向各家公司再次提醒和警示AMC参与房地产信托相关业务的风险。
目前，银监会正在酝酿起草AMC接盘类似房地产信托项目的规范性文件。据了解，可行的方式是将此业务整体纳入到AMC商业化收购非金融类不良资产业务中统一规范，而非单独发文。
座谈会上，银监会还要求各家AMC汇报本公司开展与房地产信托相关业务的模式和业务规模。银监会相关人士明确称，在上述文件出台前，AMC可以开展此类业务，但是要事前向银监会报备，如果AMC旗下办事处在开展此业务的过程中，有成熟可借鉴的经验，可在监管部门备案后推广。
由此可见，市场曾传言的银监会叫停AMC此类业务并不属实，相反监管层持包容开放心态，一定程度上认同AMC作为风险缓释的出口，对化解房地产信托流动性风险有积极意义。
AMC从事此类业务并无制度性障碍，中国长城资产管理公司一位中层人士认为。2012年初财政部金融司下发国有金融机构不良资产批量剥离管理办法的文件［财金6号］一文，明确规定AMC可以收购不良资产来源包括信托投资公司，而信托公司多数为国有金融类机构。
AMC参与房地产信托业务，主要有以下几种情形，直接购买信托产品、为信托计划提供增信服务、承诺信托远期收购和其支持下的信托计划展期（也被称为收购信托计划）等等。
所谓收购信托计划并非AMC直接收购该房地产信托项目，而是AMC支持下的信托计划展期，这是当下AMC参与房地产信托的主流业务模式。其本质是AMC利用自身资金优势，提供融资服务，获得原有受益人的收益权，信托延期后，收益率一般会较此前提高几个百分点。近日华融资产参与中诚信托10亿元信托计划重组，即属此类案例。
而针对AMC购买信托产品、提供信托增信、承诺远期收购这三项业务，财政部和银监会分别于2011年9月和2012年1月下发了《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》和《关于金融资产管理公司开展信托增信及其远期收购等业务的风险提示通知函》两份文件。
要求AMC清理已签约的此类项目，做好风险排查和防控，若开展此业务，需报银监会批准，建立健全相关业务管理制度和操作流程后，先行试点，总结评估后逐步推广，防范市场风险和信用风险。
在房地产信托迅速飙涨的同时，AMC也在寻找各种途径参与其中，随着相关AMC此种业务常态化，其参与程度必将更加深入。
全力“保兑付”
过去近一年间，AMC介入相关信托项目，仅仅是化解房地产信托兑付风险的一种方式，信托公司“借新还旧”、自筹资金接盘和房地产基金的介入，是房地产信托兑付平稳过渡的主要原因。
用益信托统计显示，从2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超过1000亿元（不包含提前终止）。据知情人士估算，AMC接盘规模约300亿元，其余均在信托公司主导下完成兑付。
而当信托计划涉及公众投资者时，监管部门会非常谨慎。柯卡生在上述演讲中称，监管部门真正担心的是集合信托产品，因为集合信托一般有自然人认购。出于对爆发群体性事件的担心，银监会便直接介入化解此类风险事件。
信托公司通常不愿意以自有资金再次参与到问题项目中。一般情况下，信托公司会选择通过“借新还旧”，发行信托计划替代原有信托计划，发行人不变，只是变换一款新的信托计划，或者重新给该房地产项目装入新的“概念”，来募集资金。
在2011年6月以后，随着房地产信托监管趋于严格，信托公司通过发行集合信托产品接盘遇阻，转向通过发行单一资金信托计划“借新还旧”。
所谓单一资金信托计划，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式（指定用途），或由信托公司代为确定的管理方式（非指定用途），单独管理和运用货币资金的信托，其委托人为单一机构投资者，信托合同期限和资金等约定更为灵活，通常是资金实力较强的机构投资者。且信息无需公开，具有完全的私密性。
中国信托业协会统计显示，截至2011年底，单一资金信托规模占信托全行业总资产的68.21％，是构成信托资产核心部分，近几年房地产信托规模中，单一资金信托规模不断增加。
在信托公司发行单一资金信托计划接盘房地产信托时，也存在一些违规操作，去年下半年以来，业界有一种较常见的操作方式，即信托公司发行单一资金信托计划直接与银行理财产品或银行自有资金对接。
其实质是银行资金通过信托渠道，以贷款形式变相流入房地产企业，通过单一资金信托提供融资，参与各方无须公开披露信息。目前自有资金充裕、中小银行参与此类交易较多，但这一做法是监管部门严令禁止的违规行为。
金地地产旗下房地产基金高管透露，在本轮兑付中，房地产基金也接手了一些项目，尤其是中、小房地产企业项目或者项目公司。房地产基金对项目本身有着较高的要求，而目前市场状态，项目价值评估值在下降，处在价值洼地，具备一定的收购价值。
不过，5月底，清科发布研究报告称：目前出现兑付危机的多为实力薄弱的中小房企，这些项目良莠不齐，地产基金接盘时要擦亮眼睛，有无实际物权，权责是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融资成本，去劣存优，谨慎投资。
总之，由于监管部门介入，AMC、信托公司、房地产基金等机构的各方通力协作，第一轮房地产信兑付危机在2011年平稳渡过。
地产信托勃兴
2010年以来，伴随着一场史无前例的房地产调控政策陆续出台，房地产信托随之勃然兴起。
当年，政府先后出台三轮严厉调控新政，其中不乏限购等强势行政手段和极其严格的差别化住房信贷政策，但调控效果并不明显，开发商在观望中与宏观调控博弈。直到2011年1月国务院出台“新国八条”，不惜代价打压房价。
“新国八条”致使房地产销售骤然降温，成交量连创新低，房地产企业传统的银行贷款和资本市场的融资渠道逐步萎缩，这直接导致开发商资金链日益趋紧。素来资金高度密集的房地产企业处境日渐艰难，不过，地产企业却寻觅到了新的融资方式，即信托融资。
信托公司从委托人处获得资金，进行投资和运用，比银行更加灵活，且不受那么多监管限制，一位大型信托公司创新部信托经理认为。恰恰是信托这一天然优势，催生了房地产信托“野蛮生长”，这似乎让经历了五轮“大乱大治”的信托行业，找到了一条转型之路。
用益信托数据显示，2010年全国房地产信托发行规模1993亿元，同比增长328％，2011年虽然有监管部门紧急刹车，这一规模仍达到1864亿元，发行数量超过1000个。随着发行量迅速翻倍，信托资金占房地产资金来源和房地产新增贷款比重持续攀升，越来越多开发商将其视为主要融资渠道。
不过，信托融资存在两大缺点：期限短和融资成本高。2011年房地产信托的平均期限1.86年，年收益率10.02％，远高于各类信托产品的平均收益率，亦高于房地产企业其他融资方式支付的利息。面对毫无松绑迹象的楼市调控，无奈之下，开发商逐渐陷入依赖信托融资的局面。
而作为信托公司，其希望在实现业务规模增长的同时，充分保证信托受益人和自身的利益，房地产信托的兴起成为信托公司千载难逢的契机。诸多停业多年的、濒于破产的信托公司，迅速完成重组，业务规模随即翻倍增长。在业务类型和项目管理方面，信托公司从原来直接为项目提供贷款（即债权）往夹层融资（股权+债权）多种综合运用转变，在项目管理上由被动参与型向主动管理型过渡，同时创新产品结构，各种纷繁复杂的结构化信托产品应运而生。
在行业调控不断深入的大背景下，高成本、短周期的信托融资难以为继，眼花缭乱的结构化信托产品，亦不能完全规避行业调控周期。一家大型房地产基金副总经理表示，像炒股一样，如果基本面不足够好，再好的产品架构设计，也不会解决问题。
而此时为配合国家房地产调控，银监会关于房地产信托相关政策逐渐收紧。近日柯卡生在内部演讲时称，对于房地产信托的风险，监管机构采取压力测试、项目报备、控制规模速度等监管手段。
这一政策调整在2011年7月之后达到了极限，银监会将房地产信托发行由事后报备，改为事前审批，此后发行规模骤然减速。9月，发行规模由8月的240亿元下跌至160亿元，后又跌至100亿元以下。
由于银监会调控和国家整体调控政策效应相互叠加，导致房地产企业资金链紧张进一步加剧，此前，在房地产信托行业盛行的相互接盘、“擦屁股”的连环融资方式被迫中断。
同时，由于2010年和2011年是集中发行期，房地产信托首个兑付高峰日渐临近。中金公司研究报告预测，2012年、2013年房地产信托总还款额分别为约2500亿元和3100亿元，其中2012年3月是小高峰，到期约220亿元，三季度为大高峰，月均到期额超过300亿元。
风险逐步分散
进入三季度，真正的兑付大高峰即将到来，根据中金公司预测，2012年三季度，7月、8月、9月到期的信托本金分别为340亿元、297亿元、362亿元。进入2013年，兑付压力更加巨大。
此前已经有部分信托计划提前兑付，加上处置问题信托产品积累的经验，一定程度上减轻了三季度和随后的兑付压力。一位信托公司高管表示，现在房地产信托是某个时点的流动性风险，出现延期是比较正常的。
与此同时，近日房地产市场出现微妙变化，调控出现松动迹象，房地产信托呈现出卷土重来之势。根据中国信托业协会统计显示，截至2012年一季度末，房地产信托新增441.89亿元，其中集合信托274.16亿元，单一资金信托167.73亿元。较2011年四季度，呈现回暖的态度，这一回暖趋势，在4月、5月表现更为明显。
而作为监管部门，去年以来，对到期信托兑付风险进行各路排查，研究房地产信托不能兑付的处置预案。今年春节前后，银监会非银部相关人员前往各家信托公司进行摸底后，已对房地产信托问题做到心中有数。
在各界均认为房地产信托可能出现系统性违约风险时，2012年春节后，全国房地产基金联盟曾召集信托公司高管、政府部门相关人员，对此话题专门讨论。中融信托一位高管坚持认为该公司不会发生大规模风险事件。
中金公司年初名为“风险当头、延后释放的房地产信托专题研究报告”指出，开发商和信托公司都不希望违约事件发生，大部分项目开发商会降价促销、“借新还旧”或者以项目转让的方式来应对，总体看，“借新还旧”和展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。
可见，面对即将到来的房地产信托兑付洪峰，各方已经做好了充分准备。
不过，没有违约案例发生，并非真实市场状态的体现。恰恰是违约不能显性化，过去几年的地产投资热，导致投资者盲目地信任房地产信托产品，投资热情高涨，一味追逐高收益，极大扭曲了房地产信托市场投资文化。
这与中国公司类信用债市场有相同之处，2011年以来，面临严重危机、完全资不抵债的山东海龙，公司不惜一切代价力保4亿元短期融资券顺利兑付，其意图就是不愿成为显性违约先例。
一位信托公司副总坦言，我们希望房地产信托违约案例出现，违约显现将有助于信托市场市场化程度的提高，投资者因此趋于更加理性和成熟。同时，也有利于业务模式较为粗放的信托公司，主动谋求应变和转型。
近期，房地产调控政策有松动迹象，甚至有传言将下调首套房首付比例，部分城市的楼市小幅回暖。但事实上调控并无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无扭转，楼市走势仍不明朗。
在这种情况下，AMC、信托公司、房地产基金等机构接盘房地产信托，虽能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。各方接盘房地产信托流动性风险与房地产项目风险收益共担，会否成为另一场“击鼓传花”的游戏？