土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。　　在我国现行制度下，土地实行社会主义公有制，属于国家或农民集体所有。土地使用的社会性、普遍性与土地占有的垄断性、排他性之间的矛盾，使土地使用权与土地所有权的分离成为一种必然的、普遍的社会现象。按照我国《土地管理法》的规定，土地使用权是与土地所有权相并列的权利。我国的土地使用权作为一种独立的权利类型存在和发展，得到了法律的确认。　　土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有如下法律特征:一、土地使用权出让主体的特定性。即出让方只能是各级人民政府的土地管理部门。二、出让标的的特定性。即出让的只能是国有土地使用权。三、法律关系的双重性。四、土地出让的有期限性。五、出让金交纳的一次性。土地使用权出让的原则是依法出让的原则;政府垄断原则;公开、公平、公正原则;诚实信用和全面履行的原则。　　土地使用权出让方式，是指国家及地方人民政府依照法律的规定，将土地使用权出让给土地使用者的具体形式和方法。土地使用权出让的法定方式有四种，即协议出让，招标出让，拍卖出让和挂牌出让。以上四种土地使用权出让方式各有利弊:协议方式简单易行，程序简单，但不能引入竞争机制，不利于土地使用者公平竞争;招标拍卖挂牌方式透明度高，能够引入市场竞争机制，有利于维护国家的合法权益，但程序复杂，工作量大，且需要相应的市场条件。由于以上原因，导致了各级地方政府过多采用了协议方式，导致土地使用权出让金普遍偏低，损害了国家利益。通过对招标拍卖挂牌三种方式的比较分析和不同的适应范围分析可以看出，要根据不同的情况采取不同的出让方式，具体情况具体分析，不能生搬硬套，要科学、合理、灵活地运用，保证效益和效率的统一。　　《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定中明确了土地市场化、公开化的价值取向。在这些法律及以后的若干政策中，规定了土地公开招标、拍卖、挂牌的方式。然而实际中推行的效果不好，一些地方并没有真正落实这一价值取向。2002年4月3日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。这一政策出台前后，接连出现了若干起领导干部土地出让腐败案件，青岛市也出现了王某等违法出让土地大案。全国上下对于惩治国土出让腐败的呼声，引起党和政府及全社会的高度重视。　　土地腐败案的主要特点:一是规避市场，暗箱操作。二是无视法规，违反行政。三是减免费用，权钱交易。通过分析王某案件，青岛市在土地使用权出让方面主要存在的问题:一是土地供应及土地价格双轨制的存在使不法分子有机可乘。二是对土地这种特殊商品的属性研究不够。三是土地交易市场化程度不高。　　现在，用各种名目规避公开竞争方式出让的、领导干部插手干预的，仍然相当程度的存在。那些口袋中装的都是用地协议的领导干部，是不情愿把协议暴露在阳光之下的，毕竟“双轨”并行的土地供应方式，还是能够找到最符合他们利益的运作途径的。越是公有制，越要公开竞争，土地配置走市场化道路，不改革现行的土地供应制度，地方领导热衷征地、卖地之风就很难刹住。　　我国的土地出让制度建立以来，经过十几年的实践证明，这一制度的实施，实现了土地使用权的有偿出让，从而对于促进国有土地的合理利用、耕地的保护以及国家财政收入的增加发挥了重要作用。但是由于这一制度的实施毫无先例可循，许多实践和理论问题也在不断的探索和总结。因此这一制度的实施过程中也出现了许多意想不到的问题。一是土地出让制度与我国可持续发展战略的冲突。可持续发展已成为我国经济发展的基本战略，我国房地产业暴露出来的一些问题与这一基本战略的要求存在相当的差距。二是尽管对协议出让方式的管理更加严格，增加了公开的程度，对防止暗箱操作有很好的监督作用，但由于机制本身的缺陷，还是导致了任意减免地价、从中寻租、拿回扣的现象产生。三是在土地出让的实践中，普遍存在出让金一次性收缴困难的问题。四是在我国土地出让过程中，由于土地的规划、协议出让占很大比重，因而出现了土地闲置问题。五是在土地出让招拍挂实践过程中，存在地区间差异、操作难等问题。六是涉及对土地使用权出让法律有关问题的不同认识。这些问题和弊端已经造成较大的影响，必将引起我们的高度关注。　　通过分析可以看出，我国使用权土地出让制度在理论和实践中还有许多有待完善的地方。在进行土地使用权出让制度的探讨中，笔者对现阶段土地使用权出让制度自身与我国可持续发展战略的冲突及协议出让方式的缺陷进行分析，并就如何解决土地出让金收缴难的问题及闲置土地问题进行分析论证，提出了解决以上问题的一些新的思路和措施。笔者分析了招标拍卖挂牌出让的特点及优势，并就土地出让期限届满及土地使用权出让行为性质的界定等问题进行分析研究，并表达自己的主张。　　一、必须加强对土地资源的物权法保护，强化可持续发展战略的“限制”和“需要”原则，完善土地使用权制度。更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验，努力实现可持续发展战略与我国土地使用权出让制度的较好的结合。　　二、面对腐败的滋生和国有土地资产的严重流失，国家应该果断对协议出让叫停。只要我国土地使用权出让方式能够坚持以招标、拍卖等市场化的方法运作，则土地出让与土地转让之间就不会形成太大的利润空间，空手倒卖土地使用权以获取暴利的行为就会大为减少甚至绝迹。　　三、针对出让金收缴难的问题，人们提出用年租制的办法来解决。通过社会评估确定公开、公正、合理的价格，逐年地租赁土地，由政府逐年收取地租。　　四、闲置土地大量存在的背后有着深刻的内在机制，并非一两个开发商在土地使用权出让过程中违约的问题。它暴露出我国土地多头供应，行政划拨土地和协议出让土地数量太大，土地价格任意降低和减免，批后管理不严的问题。闲置的土地收回处罚，经过土地招标、拍卖、挂牌出让政策的实施，闲置问题会有所改善。　　五、通过物权法来设定一系列土地用益物权以满足个人和社会对土地资源的需要，而土地使用权出让制度便是设定土地用益物权的唯一制度。在对出让行为的性质进行引介和评价的基础上，进而认为出让是一种民事法律行为。　　六、70年的使用权问题不单纯是个数字的问题，而是房权地权与公民私权的搏弈。物权法（草案）规定，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限即可以超过70年，虽是一个历史的进步，但并没有从根本上解决公民的房地产权利问题，使住房真正成为受法律保护的私人财产。