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过去的十五年，我国的城市化改造发展势头迅猛，居住房地产被大量建造、快速销售。目前，一、二线城市的城市化建设规模已基本完成，居住房地产的建造量会逐步减少，但随着经济发展、企业规模扩大以及投资者投资观念的改变，对商业房地产的需求会逐渐增加。2012年下半年，以开发商业地产为主的大型房地产企业“SOHO中国”提出转型，将销售改为自持，在一、二线城市中，预计未来写字楼的租金上涨幅度会非常稳定，持有房地产以取得较高的租金回报率成为新的利润增长点，房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。纵向发展已成为企业扩张和发展壮大的重要目标，从原来以开发、建造、销售房地产获取利润发展到现在自行持有并从中获得稳定收益，是对从事建筑施工、房地产开发为主企业的完美补充，是两大主业最完美的延伸。随着投资性房地产数量的逐年增加，要求对投资性房地产会计核算更加规范。
投资性房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性，为规范房地产投资的会计核算，2007年1月1日实施的《新会计准则》新增了投资性房地产准则，明确规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则，从财务管理角度加强和规范投资性房地产运作；加强了房地产投资监管。
一、投资性房地产的概述
（一）投资性房地产的定义
投资性房地产是指为赚取租金、实现资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。具体包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。
（二）投资性房地产会计核算范畴
1.土地使用权，企业通过出让、转让等合法途径取得、拥有完全处置权、其目的是为出租作为投资性房地产进行会计核算，但是出租业务尚未形成前，不应划分为投资性房地产；对于符合投资性房地产的核算条件，已经按照投资性房地产核算和管理的资产，如果短期内租赁业务中断，但未来仍是以出租为目的的，作为投资性房地产的核算方式不应改变，如租赁档期衔接的空档、临时闲置等；母子公司之间发生的土地使用权经营性租赁以及持有并准备增值后转让的土地使用权都应按照投资性房地产核算和管理。
2.建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。
（1）按照投资性房地产核算的要求，作为投资性房地产核算的必须是企业合法拥有产权的资产。企业不拥有产权的，如以经营性租赁租入的资产、未取得房屋产权证的资产，不能作为资产核算管理，即使出租也不能作为投资性房地产核算管理。
（2）企业在出租建筑物的同时，约定向承租人同时提供物业管理服务，如果物业管理服务的协议金额与租赁协议金额相比较低，该出租资产可以认定为投资性房地产。
（3）企业将自有的房屋用作酒店饭店等用途的，因其收入来源为经营收入而非租金收入，不确认为投资性房地产；同样，企业将自有的房屋租赁给自己职工使用，即使收取租金，但因其根本目的是服务职工、服务企业，不是以收取租金为目的 ，也不属于投资性房地产。
（4）房地产开发企业的存量待售房屋和待开发土地是生产经营的商品和存货，不能确认为投资性房地产，但是房地产开发企业确定拥有的存量房屋不再销售，准备自持以赚取租金为目的，应确认为投资性房地产。
（5）企业拥有的房屋建筑物，若在满足自身使用的同时，多余部分用于出租，应对出租部分单独计量并确认为投资性房地产，如果不具备单独计量和确认的条件，那么出租部分也不能确认为投资性房地产。
因此，企业的自用土地、建筑物、作为存货的房地产都不属于投资性房地产核算范畴。投资性房地产既不是为了企业自身使用， 也不是为了出售赢得利润， 而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。
二、投资性房地产的会计核算
（一）投资性房地产的确认
投资性房地产确认条件与固定资产基本相同：首先与该投资性房地产相关的经济利益流入企业的可能性达到95%或以上；其次与收入对应的支出能够准确计量。对于持有以赚取租金收入为目的的资产，出租合同约定的租赁开始时间即是确认为投资性房地产的时间；对于持有并等待升值后轉让以赚取差价收益的土地使用权，按照会计准则的规定，在企业董事会、经理层等类似权力机构形成书面决议明确其持有目的之日，作为确认为投资性房地产的时间。
（二）投资性房地产的计量
1.初始计量，准则中对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。外购、自行建造或以其它方式获得的投资性房地产初始计量时与计入固定资产和无形资产核算的房屋建筑物、土地使用权的要求一致，采用成本计量模式，包括价款、税金和其他支出。
2.后续计量。准则中投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，同一个企业里，对其所有的投资性房地产只能采用一种后续计量模式，不能一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，而另外一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产后续计量模式一经确定， 不得随意变更。
（1）采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量， 分别适用固定资产和无形资产相关会计准则，如果要更改为公允价值模式，则必需要按照会计政策变更处理，需要追溯调整期初留存收益。
（2）采用公允价值模式计量的前提是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产在公允价值作出持续、合理的估计，选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不允许再更改为成本模式。
目前，我国房地产价格还在持续上涨，采用公允价值计量模式后，企业的财务状况会变好、资产负债率会变低、净资产和利润都会增加。如上市公司ST百花在2004年、2005年连续两个年度亏损，而且2006年也发布了预亏的报告，作为一家以餐饮为主的上市公司，最后在年报中通过对投资性房地产选择公允价值计量模式实现了利润，从而避免了被退市的厄运。但是，在北京、上海、广东约有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却只有不到4%的公司采用公允价值计量模式，大都因为变更计量模式会增加成本支出、公允价值较难确定、房地产市场价格波动大导致利润不稳定、减少了企业盈余管理等因素，而继续采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 （三）投资性房地产的转换
企业有确凿证据表明拥有的土地使用权和房屋建筑物用途发生了改变，需要重新分类，一是原确认为投资性房地产的资产重新分类为无形资产和固定资产；二是将无形资产和固定资产重新划分为投资性房地产。
企业对投资性房地产的重分类，必需严格遵守相关规定，应与准则中资产确认要求一致，取得合格的书面证明材料，如房屋出租合同、企业权力机构形成的书面决议等。原来用于出租的土地使用权和房屋 资产停止出租，改为企业自用，应在租赁合同终止、资产自用时进行资产转换处理；房地产企业将原准备出售的存量房产转变为自行持有，不再用于销售而是用于出租以获取租金为目的，可在租赁合同开始日进行转换；房地产企业因资金周转紧张等原因，需要将用于出租的房产停止出租，重新用于出售，该类转换则需要在房地产企业决策层形成书面决议时进行转换。
投资性房地产转换时在成本模式下会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益；如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
此外，准则中还对企业處置投资性房地产进行了规范，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损， 应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
三、规范投资性房地产会计核算的意义
（一）有利于提高房地产行业的会计信息质量
新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件、对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换，均在一定程度上限制了房地产行业随意操控利润，有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性，进而提高上市公司的治理水平；新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性，有助于境外投资机构对上市公司投资价值作出有效研判。
（二）有利于稳固npv 估值方法在房地产行业的重要地位
近年来，随着我国经济的迅速发展，投资性房地产逐渐增多，在进行会计核算时可以采用公允价值进行计量， 投资者必然会关注投资性房地产的真实价值，npv 估值方法特别强调：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，而其他财务估值方法往往包含若干假设，会带有较大的主观成分， 容易产生争议。新准则中规范的会计核算对国内资本市场的发展将构成长期利好。
总之，我国企业进行投资性房地产会计核算时，要严格按照会计准则进行账务处理；分析投资性房地产的确认和计量；优化投资性房地产转换；提高会计信息的准确性和可靠性。（作者单位为五矿矿业控股有限公司）
投资性房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性，为规范房地产投资的会计核算，2007年1月1日实施的《新会计准则》新增了投资性房地产准则，明确规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则，从财务管理角度加强和规范投资性房地产运作；加强了房地产投资监管。
一、投资性房地产的概述
（一）投资性房地产的定义
投资性房地产是指为赚取租金、实现资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。具体包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。
（二）投资性房地产会计核算范畴
1.土地使用权，企业通过出让、转让等合法途径取得、拥有完全处置权、其目的是为出租作为投资性房地产进行会计核算，但是出租业务尚未形成前，不应划分为投资性房地产；对于符合投资性房地产的核算条件，已经按照投资性房地产核算和管理的资产，如果短期内租赁业务中断，但未来仍是以出租为目的的，作为投资性房地产的核算方式不应改变，如租赁档期衔接的空档、临时闲置等；母子公司之间发生的土地使用权经营性租赁以及持有并准备增值后转让的土地使用权都应按照投资性房地产核算和管理。
2.建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。
（1）按照投资性房地产核算的要求，作为投资性房地产核算的必须是企业合法拥有产权的资产。企业不拥有产权的，如以经营性租赁租入的资产、未取得房屋产权证的资产，不能作为资产核算管理，即使出租也不能作为投资性房地产核算管理。
（2）企业在出租建筑物的同时，约定向承租人同时提供物业管理服务，如果物业管理服务的协议金额与租赁协议金额相比较低，该出租资产可以认定为投资性房地产。
（3）企业将自有的房屋用作酒店饭店等用途的，因其收入来源为经营收入而非租金收入，不确认为投资性房地产；同样，企业将自有的房屋租赁给自己职工使用，即使收取租金，但因其根本目的是服务职工、服务企业，不是以收取租金为目的 ，也不属于投资性房地产。
（4）房地产开发企业的存量待售房屋和待开发土地是生产经营的商品和存货，不能确认为投资性房地产，但是房地产开发企业确定拥有的存量房屋不再销售，准备自持以赚取租金为目的，应确认为投资性房地产。
（5）企业拥有的房屋建筑物，若在满足自身使用的同时，多余部分用于出租，应对出租部分单独计量并确认为投资性房地产，如果不具备单独计量和确认的条件，那么出租部分也不能确认为投资性房地产。
因此，企业的自用土地、建筑物、作为存货的房地产都不属于投资性房地产核算范畴。投资性房地产既不是为了企业自身使用， 也不是为了出售赢得利润， 而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。
二、投资性房地产的会计核算
（一）投资性房地产的确认
投资性房地产确认条件与固定资产基本相同：首先与该投资性房地产相关的经济利益流入企业的可能性达到95%或以上；其次与收入对应的支出能够准确计量。对于持有以赚取租金收入为目的的资产，出租合同约定的租赁开始时间即是确认为投资性房地产的时间；对于持有并等待升值后轉让以赚取差价收益的土地使用权，按照会计准则的规定，在企业董事会、经理层等类似权力机构形成书面决议明确其持有目的之日，作为确认为投资性房地产的时间。
（二）投资性房地产的计量
1.初始计量，准则中对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。外购、自行建造或以其它方式获得的投资性房地产初始计量时与计入固定资产和无形资产核算的房屋建筑物、土地使用权的要求一致，采用成本计量模式，包括价款、税金和其他支出。
2.后续计量。准则中投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，同一个企业里，对其所有的投资性房地产只能采用一种后续计量模式，不能一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，而另外一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产后续计量模式一经确定， 不得随意变更。
（1）采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量， 分别适用固定资产和无形资产相关会计准则，如果要更改为公允价值模式，则必需要按照会计政策变更处理，需要追溯调整期初留存收益。
（2）采用公允价值模式计量的前提是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产在公允价值作出持续、合理的估计，选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不允许再更改为成本模式。
目前，我国房地产价格还在持续上涨，采用公允价值计量模式后，企业的财务状况会变好、资产负债率会变低、净资产和利润都会增加。如上市公司ST百花在2004年、2005年连续两个年度亏损，而且2006年也发布了预亏的报告，作为一家以餐饮为主的上市公司，最后在年报中通过对投资性房地产选择公允价值计量模式实现了利润，从而避免了被退市的厄运。但是，在北京、上海、广东约有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却只有不到4%的公司采用公允价值计量模式，大都因为变更计量模式会增加成本支出、公允价值较难确定、房地产市场价格波动大导致利润不稳定、减少了企业盈余管理等因素，而继续采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 （三）投资性房地产的转换
企业有确凿证据表明拥有的土地使用权和房屋建筑物用途发生了改变，需要重新分类，一是原确认为投资性房地产的资产重新分类为无形资产和固定资产；二是将无形资产和固定资产重新划分为投资性房地产。
企业对投资性房地产的重分类，必需严格遵守相关规定，应与准则中资产确认要求一致，取得合格的书面证明材料，如房屋出租合同、企业权力机构形成的书面决议等。原来用于出租的土地使用权和房屋 资产停止出租，改为企业自用，应在租赁合同终止、资产自用时进行资产转换处理；房地产企业将原准备出售的存量房产转变为自行持有，不再用于销售而是用于出租以获取租金为目的，可在租赁合同开始日进行转换；房地产企业因资金周转紧张等原因，需要将用于出租的房产停止出租，重新用于出售，该类转换则需要在房地产企业决策层形成书面决议时进行转换。
投资性房地产转换时在成本模式下会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益；如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
此外，准则中还对企业處置投资性房地产进行了规范，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损， 应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
三、规范投资性房地产会计核算的意义
（一）有利于提高房地产行业的会计信息质量
新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件、对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换，均在一定程度上限制了房地产行业随意操控利润，有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性，进而提高上市公司的治理水平；新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性，有助于境外投资机构对上市公司投资价值作出有效研判。
（二）有利于稳固npv 估值方法在房地产行业的重要地位
近年来，随着我国经济的迅速发展，投资性房地产逐渐增多，在进行会计核算时可以采用公允价值进行计量， 投资者必然会关注投资性房地产的真实价值，npv 估值方法特别强调：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，而其他财务估值方法往往包含若干假设，会带有较大的主观成分， 容易产生争议。新准则中规范的会计核算对国内资本市场的发展将构成长期利好。
总之，我国企业进行投资性房地产会计核算时，要严格按照会计准则进行账务处理；分析投资性房地产的确认和计量；优化投资性房地产转换；提高会计信息的准确性和可靠性。（作者单位为五矿矿业控股有限公司）