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近期，连锁企业与业主的租赁纠纷频发，其中涉及的法律问题值得思考。
近期，连锁企业与业主的租赁纠纷频发。大连沃尔玛与大连万国购物广场租赁纠纷案、厦门沃尔玛与新鹭东方商贸有限公司租赁纠纷案、红星美凯龙租赁纠纷案，厦门肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷案、沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司与鞍山人民商场有限责任公司房屋租赁合同纠纷案等频频见诸报端，连锁企业租赁纠纷进入高发期，其中涉及的法律问题值得思考。
不平等的博弈
由于法律对租赁合同期限的限制和中国商业租赁价格持续上涨，使得连锁企业租赁纠纷难以避免。一方面，根据我国《合同法》第214条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”该规定确定了最多每隔20年承租人需要与业主沟通合同续租事宜。
理论上，该规定给了承租人和业主协商确定继续租赁合同的机会。但是，实践中，由于连锁企业总体投入较大，更换营业地址的成本较高，承租人争取业主续租成了最佳选择，客观上使连锁企业处于被动地位，这样使得承租人和业主在事实上不再平等，连锁企业再选择的权利客观上受到经济上的限制。
另一方面，随着中国市场经济快速发展，商业租赁价格日益高涨，再加上业主房屋资源的独特性和稀缺性，使得业主有了不再续租租赁合同，甚至是解除租赁合同的内在动力。一旦合同到期，或者承租方连锁企业出现违约事宜，业主很有可能选择不再续租，或者解除合同，或者变相提高租金，引发租赁纠纷。
事前预防纠纷
由于连锁企业租赁合同的长期性特点和有限性要求，再加上经济高速发展导致物业租金高涨，导致连锁企业租赁合同容易引发纠纷，进而造成连锁企业经济损失和名誉损失，所以，连锁企业防范租赁合同纠纷是十分必要。一方面，连锁企业积极预防租赁合同纠纷，可以防范先期投入资金的经济风险，减少不必要的损失；另一方面，连锁企业多通过品牌优势和集中经营优势，提供优质的商业服务，不但需要选择良好的地理位置，而且需要维护和创造良好的社会形象和声誉，因此，防范租赁合同纠纷十分必要。
此外，相对解决连锁企业租赁纠纷而言，预防纠纷是成本最低的方式。
“情势变更”受“有约必守”约束
由于连锁企业租赁合同期限较长，合同双方签约时应当根据公平合理的原则，就租金增长或减少事宜做出必要的安排。经济在发展，商业租赁价格呈不断上升趋势，势必导致双方签约当初的权利和义务失衡，容易引发租赁合同纠纷。因此，合同双方应当就此事进行必要的约定和处理。
首先，租金的确定方式和数额。连锁企业租赁合同的核心是租金的确定和支付，合同双方应当在合同中予以明确规定。一般来说，连锁企业租赁合同租金采取固定数额的较为少见，多为浮动租金，有的采取固定租金加浮动租金方式，有的采取完全浮动资金的方式。总体上，浮动租金可以很好地调解租赁合同双方的权利和义务，始终保持租赁双方权利和义务相对稳定，符合公平合理等基本的法律原则。
采取多年固定租金的连锁企业租赁合同，在租金持续上涨的情况下，容易引发纠纷。中国连锁经营协会2011年发布的数据显示，2010年中国连锁企业房租上涨了30%。在这样的背景下，连锁企业的固定租金将难以持续。尽管租赁合同有明确的约定不可以增加租金，但是实践中业主还是会想方设法地“实现物业合理公平价值和投资回报”，甚至不惜违约解除租赁合同，或采取其他不当措施。因此，确定合理的租金数额十分必要。
其次，明确情势变更原则何时可以适用。如果连锁企业与业主签订固定期限和固定租金的长期租赁合同，在房租大幅度提高的情况下，业主可否依据“情势变更”原则向法院申请变更合同？答案是肯定的。
尽管我国1999年《合同法》没有对“情势变更”进行规定。因为2009年4月24日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该解释第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”毫无疑问，该司法解释弥补了我国1999年《合同法》没有纳入“情势变更”原则的不足，实现了我国合同法律制度与国际制度的接轨。
需要指出的是，情势变更原则在连锁企业租赁合同纠纷中应当慎用或应当限制适用。情势变更原则虽然是国际惯例，但是要受到“有约必守”原则的严格限制，这也是世界各国的普遍做法。因为参与商务活动的法律主体应当具有相应的权利能力和预测能力，在可预期范围内应当遵守合同的约定。就业主和连锁企业而言，正常的商业变化和经济增长带来的租金短期波动，不应当成为一方要求变更租金的借口。
合同解除权应受到严格的限制
最后，合同解除权应当受到必要的限制。根据合同法原理，合同解除权包括法定解除权和约定解除权，且法律对合同解除有着严格的要求。就连锁企业租赁合同而言，只有一方违约从而根本上剥夺守约方预期利益的情况下，守约方才获得法定的合同解除权。实践中，除非违约方明确表示或其行为明确显示其将不再履行合同，守约方往往通过催告违约方限期履行合同来行使合同解除权。连锁企业租赁合同中，可以约定双方解除合同的条件，约定条件成熟，守约方可以通过通知的方式行使合同解除权。除了法定解除权和约定解除权之外，任何一方无权任意解除合同。
需要指出的是，为了保护租赁合同双方利益的需要，合同解除权的行使，应当受到严格的限制，防止违约方借“合同解除权”名义实现违约目的。
租赁合同应当保持一定的灵活性
长期来看，连锁企业在租赁合同方面并不占主动权，为防止租赁纠纷的发生，应当在签订租赁合同时保持一定的灵活性。
法律上，必要的协商机制和友好仲裁机制可以增加租赁合同的灵活性。连锁企业租赁合同一旦可能出现纠纷，应当启动约定的协商机制，按照约定的程序、约定的事项、约定的时间、约定的地点和约定的人员开展磋商，力争问题可以通过必要的协商机制解决。
如果协商不成，双方可以在保持合同继续履行的情况下，就有关争议事项提交当地的仲裁机构进行友好仲裁。采取仲裁方式解决租赁合同纠纷有两大好处：保持合同的秘密性和保持双方友好合作关系。根据我国1994年《仲裁法》第40条规定：“仲裁不公开进行。当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。”该条规定的保密性原则，可以有效地防止租赁合同内容和其他信息泄露。此外，《仲裁法》第54条规定：“裁决书应当写明仲裁请求、争议事实、裁决理由、裁决结果、仲裁费用的负担和裁决日期。当事人协议不愿写明争议事实和裁决理由的，可以不写。”该条明确确立了我国“友好仲裁制度”，即裁决书可以由仲裁员在写明裁决理由的情况下，自由做出裁量，形成对租赁双方有强制约束力的裁判文书，避免租赁双方直接的矛盾冲突。
连锁企业租赁合同纠纷频发尽管有其社会必然性，但是，对可能出现纠纷的问题做出适当的法律安排，可以实现连锁企业与业主的和谐与共赢。
（作者系北京中医药大学法律系副主任，北京市盈科律师事务所律师）
近期，连锁企业与业主的租赁纠纷频发。大连沃尔玛与大连万国购物广场租赁纠纷案、厦门沃尔玛与新鹭东方商贸有限公司租赁纠纷案、红星美凯龙租赁纠纷案，厦门肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷案、沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司与鞍山人民商场有限责任公司房屋租赁合同纠纷案等频频见诸报端，连锁企业租赁纠纷进入高发期，其中涉及的法律问题值得思考。
不平等的博弈
由于法律对租赁合同期限的限制和中国商业租赁价格持续上涨，使得连锁企业租赁纠纷难以避免。一方面，根据我国《合同法》第214条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”该规定确定了最多每隔20年承租人需要与业主沟通合同续租事宜。
理论上，该规定给了承租人和业主协商确定继续租赁合同的机会。但是，实践中，由于连锁企业总体投入较大，更换营业地址的成本较高，承租人争取业主续租成了最佳选择，客观上使连锁企业处于被动地位，这样使得承租人和业主在事实上不再平等，连锁企业再选择的权利客观上受到经济上的限制。
另一方面，随着中国市场经济快速发展，商业租赁价格日益高涨，再加上业主房屋资源的独特性和稀缺性，使得业主有了不再续租租赁合同，甚至是解除租赁合同的内在动力。一旦合同到期，或者承租方连锁企业出现违约事宜，业主很有可能选择不再续租，或者解除合同，或者变相提高租金，引发租赁纠纷。
事前预防纠纷
由于连锁企业租赁合同的长期性特点和有限性要求，再加上经济高速发展导致物业租金高涨，导致连锁企业租赁合同容易引发纠纷，进而造成连锁企业经济损失和名誉损失，所以，连锁企业防范租赁合同纠纷是十分必要。一方面，连锁企业积极预防租赁合同纠纷，可以防范先期投入资金的经济风险，减少不必要的损失；另一方面，连锁企业多通过品牌优势和集中经营优势，提供优质的商业服务，不但需要选择良好的地理位置，而且需要维护和创造良好的社会形象和声誉，因此，防范租赁合同纠纷十分必要。
此外，相对解决连锁企业租赁纠纷而言，预防纠纷是成本最低的方式。
“情势变更”受“有约必守”约束
由于连锁企业租赁合同期限较长，合同双方签约时应当根据公平合理的原则，就租金增长或减少事宜做出必要的安排。经济在发展，商业租赁价格呈不断上升趋势，势必导致双方签约当初的权利和义务失衡，容易引发租赁合同纠纷。因此，合同双方应当就此事进行必要的约定和处理。
首先，租金的确定方式和数额。连锁企业租赁合同的核心是租金的确定和支付，合同双方应当在合同中予以明确规定。一般来说，连锁企业租赁合同租金采取固定数额的较为少见，多为浮动租金，有的采取固定租金加浮动租金方式，有的采取完全浮动资金的方式。总体上，浮动租金可以很好地调解租赁合同双方的权利和义务，始终保持租赁双方权利和义务相对稳定，符合公平合理等基本的法律原则。
采取多年固定租金的连锁企业租赁合同，在租金持续上涨的情况下，容易引发纠纷。中国连锁经营协会2011年发布的数据显示，2010年中国连锁企业房租上涨了30%。在这样的背景下，连锁企业的固定租金将难以持续。尽管租赁合同有明确的约定不可以增加租金，但是实践中业主还是会想方设法地“实现物业合理公平价值和投资回报”，甚至不惜违约解除租赁合同，或采取其他不当措施。因此，确定合理的租金数额十分必要。
其次，明确情势变更原则何时可以适用。如果连锁企业与业主签订固定期限和固定租金的长期租赁合同，在房租大幅度提高的情况下，业主可否依据“情势变更”原则向法院申请变更合同？答案是肯定的。
尽管我国1999年《合同法》没有对“情势变更”进行规定。因为2009年4月24日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该解释第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”毫无疑问，该司法解释弥补了我国1999年《合同法》没有纳入“情势变更”原则的不足，实现了我国合同法律制度与国际制度的接轨。
需要指出的是，情势变更原则在连锁企业租赁合同纠纷中应当慎用或应当限制适用。情势变更原则虽然是国际惯例，但是要受到“有约必守”原则的严格限制，这也是世界各国的普遍做法。因为参与商务活动的法律主体应当具有相应的权利能力和预测能力，在可预期范围内应当遵守合同的约定。就业主和连锁企业而言，正常的商业变化和经济增长带来的租金短期波动，不应当成为一方要求变更租金的借口。
合同解除权应受到严格的限制
最后，合同解除权应当受到必要的限制。根据合同法原理，合同解除权包括法定解除权和约定解除权，且法律对合同解除有着严格的要求。就连锁企业租赁合同而言，只有一方违约从而根本上剥夺守约方预期利益的情况下，守约方才获得法定的合同解除权。实践中，除非违约方明确表示或其行为明确显示其将不再履行合同，守约方往往通过催告违约方限期履行合同来行使合同解除权。连锁企业租赁合同中，可以约定双方解除合同的条件，约定条件成熟，守约方可以通过通知的方式行使合同解除权。除了法定解除权和约定解除权之外，任何一方无权任意解除合同。
需要指出的是，为了保护租赁合同双方利益的需要，合同解除权的行使，应当受到严格的限制，防止违约方借“合同解除权”名义实现违约目的。
租赁合同应当保持一定的灵活性
长期来看，连锁企业在租赁合同方面并不占主动权，为防止租赁纠纷的发生，应当在签订租赁合同时保持一定的灵活性。
法律上，必要的协商机制和友好仲裁机制可以增加租赁合同的灵活性。连锁企业租赁合同一旦可能出现纠纷，应当启动约定的协商机制，按照约定的程序、约定的事项、约定的时间、约定的地点和约定的人员开展磋商，力争问题可以通过必要的协商机制解决。
如果协商不成，双方可以在保持合同继续履行的情况下，就有关争议事项提交当地的仲裁机构进行友好仲裁。采取仲裁方式解决租赁合同纠纷有两大好处：保持合同的秘密性和保持双方友好合作关系。根据我国1994年《仲裁法》第40条规定：“仲裁不公开进行。当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。”该条规定的保密性原则，可以有效地防止租赁合同内容和其他信息泄露。此外，《仲裁法》第54条规定：“裁决书应当写明仲裁请求、争议事实、裁决理由、裁决结果、仲裁费用的负担和裁决日期。当事人协议不愿写明争议事实和裁决理由的，可以不写。”该条明确确立了我国“友好仲裁制度”，即裁决书可以由仲裁员在写明裁决理由的情况下，自由做出裁量，形成对租赁双方有强制约束力的裁判文书，避免租赁双方直接的矛盾冲突。
连锁企业租赁合同纠纷频发尽管有其社会必然性，但是，对可能出现纠纷的问题做出适当的法律安排，可以实现连锁企业与业主的和谐与共赢。
（作者系北京中医药大学法律系副主任，北京市盈科律师事务所律师）