2021年6月,我国首批基础设施公募REITs正式上市,揭开了 REITs在大陆资本市场发展的序幕,这对于房地产企业和投资者都具有重要意义,近年来,随着我国对房地产行业调控的加紧,房地产开发企业的融资困境进一步加深,我国投资者也缺乏投资直接房地产的金融工具,公募REITs的上市填补了我国大类金融产品的空白,它同时具有金融属性和房地产属性,有助于我国房地产开发企业向轻资产经营模式转变,拓宽融资渠道,也为我国投资者提供了投资房地产的替代品。REITs在国际上已有几十年的发展历史,但直到21世纪初才出现在亚洲市场,中国香港、新加坡和日本是亚洲REITs最发达的三个市场,同时,香港和新加坡也是我国内地物业赴外上市的热门选择,研究这三地的REITs市场能够为我国发展REITs提供借鉴,具有重要的理论和现实意义。本文对亚洲REITs市场的发展现状和特征进行分析,并与美国REITs市场进行比较,发现亚洲REITs市场普遍采用契约型结构以及外部管理模式,且对杠杆率的要求较为严格。接下来检验了中国香港市场、新加坡市场和日本市场的房地产投资信托基金与股票的动态关系,研究分为三个阶段,即金融危机前、危机中和危机后,主要目的是了解股票价格指数和房地产投资信托基金指数之间的关系在不同经济周期下的时变特征。首先,计算REITs价格指数与股票价格指数之间的36个月滚动相关系数,分析两指数之间的短期关系,结果发现,在三个市场上,股票价格指数与REITs价格指数之间均存在较高的相关性,尤其是金融危机期间,这种相关性达到最高峰,在危机之后,日本市场和新加坡市场的股票及REITs指数相关性显示出了下降的趋势,但香港市场依然保持较高的相关性,同时在三个市场中均观察到这种相关性似乎有逆经济周期的属性。接下来,为探究两市场的长期关系,对REITs价格指数与股票价格指数进行ARDL协整检验,发现在三个市场中存在着共同的规律,金融危机期间,三个市场的REITs指数与股票价格指数存在显著的长期关系,除新加坡市场外,其余两个市场均未观察到在危机前和危机后有这种协整关系的存在,这提供了REITs市场与股票市场在危机期间相关性增强的证据。完成对股票指数的长期关系的考察后,进一步对REITs收益率以及股票收益率的短期动态关系进行考察,建立SVAR模型对同期关系以及动态关系进行分析,随后进行方差分解和格兰杰因果检验,结果发现,在金融危机期间,三个市场REITs收益率与股票收益率的动态相关性增强了,另一个有趣的规律是在整个经济周期内都观察到了 REITs收益率的历史数据对股票收益率变动的影响,而股票市场收益率的滞后值对于REITs市场的影响却可以忽略不计,即REITs价格指数历史收益率对股票价格指数收益率具有预测能力,这区别于以往文献对美国等市场研究的结果,表明在短期内,房地产投资信托基金不能作为投资组合中直接房地产投资的替代品,但在危机前期以及危机后期,情况却有很大的不同,三个市场的REITs指数收益率与股票指数收益率之间的相关性均较弱,模型的拟合优度较低,这表明在经济繁荣期间,将REITs加入到股票的投资组合中在短期可以带来一定的多样化好处。本文的创新点在于通过对房地产投资信托基金与普通股之间动态关系的研究揭示了 REITs指数在不同经济周期中的特殊性质,以往的研究更多的聚焦于对美国等西方国家市场的研究,本研究拓展了考察的范围。其次,本文将研究期间分为不同的子期间,研究了不同经济周期下这种关系的时变特征。最后,将ARDL边界测试方法运用到对REITs指数与股票指数之间长期关系的研究中。