社会的飞速发展带来了经济的日益繁荣和人类文明的不断进步,特别是近些年来,随着房地产行业的迅速发展,房屋价格有了大幅度的增长,与此相关的问题也悄然而来。在国务院及相关部门采取一系列关于房屋限购、信贷政策限制、政策性保障住房措施的同时,借名购房这一现象也在不断浮现。目前我国司法实践中对于借名购房案件的裁判倍感棘手,因为我国还没有关于借名购房完善的法律规定,而实践中当事人之间的法律关系又较为复杂,甚至在出名人擅自处分房屋时还有其他主体加入。这些原因造成各地法院裁判结果迥异,对借名协议的性质、效力及房屋所有权归属这些问题上无法形成统一裁判,容易对当事人的合法权益造成损害,同时也会对我国司法公信力产生不利影响。借名购房案件涉及到多方主体,存在多个法律关系,包括出名人与借名人之间的法律关系和出名人与房屋出卖者之间的法律关系。出名人与借名人的之间达成的借名协议中既有关于双方借名的约定,也有关于借名人在符合条件时对房屋所有权进行变更的规定。同时按照借名协议约定的对外与房屋出卖者进行磋商主体的不同,将借名协议进行分类,分为借名人出面时的借名协议和出名人出面时的借名协议。因此,对于借名协议的性质不能一概而论,将其认定为无名合同或者是委托合同,应当按照上述分类来分别对借名协议的性质进行判断。在出名人出面进行磋商并且最后在房屋买卖合同签字盖章的情况下,借名协议属委托合同;在借名人以出名人的名义直接进行磋商仅在最后由出名人签字盖章的情况下,借名协议属无名合同。对于借名协议的效力而言,应当按照折中说的观点,将借名购房进行不同分类之后再分析其效力。纵然借名购房相关案例复杂多样,双方当事人借名原因、所涉房屋类型各不相同,但仍可对其抽丝剥茧进行类型化分析。根据借名购房的原因,可将借名购房分为三类:第一类是为购买经济适用性房屋等政策性房屋而借名买房,第二类是为规避限购、信贷政策而借名买房,第三类是为了逃避债务、隐藏个人财产而借名购买普通住房。同时这三种不同的借名原因正好对应三种不同的房屋类型,即经济适用房等政策性房屋、受限购等政策约束的房屋及其他普通房屋。在借名购房案件进行类型化分析之后再结合《民法典》中认定合同无效的条款来对借名效力等进行分析判断。一般而言,除借名购买经济适用性等政策性房屋的借名协议因为违背公序良俗而无效之外,因为其他目的而借名购房的原则上应当认定为有效。借名协议的效力判断因不同情况而存在差异,则该协议的履行及双方当事人的利益保护也应区分而谈。有效借名协议的履行应根据标的房屋的状态以及借名人的资格状态而存在不同可能,当借名人符合房屋转移登记的条件且标的房屋没有被第三人合法取得时,出名人应当履行借名合同义务,协助其进行房屋所有权转移登记;当借名人不符合且将来也不可能符合房屋转移登记的条件时,可解除借名合同;当标的房屋已经被第三人合法取得使得借名人获取标的房屋所有权失败时,出名人应当对借名人承担违约责任,赔偿借名人的损失。借名协议无效时,借名人可依据不当得利制度维护自己的权益。