近几年,随着网络购物的全民普及,市场对物流地产的需求量越来越大。与逐渐降温的楼市相比,物流地产行业的经营模式相对单一,建设速度也较快,凭借这两点优势,物流地产一马当先,迅速而高效的发展壮大。我国物流地产区域分布已遍布全国,其中长三角地区的分布规模最广,两湖地区、珠三角地区和京津地区也均有一定规模的布局。宏观来看,物流市场的经济总量虽然不断提升,但国内物流地产行业与发达国家之间仍然存在较大的差距,在国家推动降杠杆、减负债的宏观背景下,物流地产行业的快速扩张导致资金需求猛增,且该行业融资方式较少、财务风险较大,可以说面临着极大的融资困境。顺丰控股借鉴此前房地产行业融资的有关经验,尝试一种新型融资渠道即不动产投资信托基金（REITs）来缓解融资难的困境,通过发行REITs可以为建设物流园区筹措资金、另一方面也可以盘活企业资产、促进轻资产运营,推动物流地产企业持续健康发展。顺丰控股不仅是我国首批申请并获得批准的物流地产REITs的企业之一,且申请发行REITs的数额也较大,同时使用“储架”模式发行很有代表性和典型性。因此了解顺丰控股物流地产REITs项目的应用,不但可以使行业内其他企业以及投资者了解REITs项目的运作模式,也可以研究REITs是否能成为物流地产领域的新型融资渠道,为其他物流地产企业的融资提供一个新思路,同时也能为今后的REITs公募化运作打下一定的基础。本文以顺丰控股发行REITs项目为分析案例,在整理国内外相关研究文献的基础上,深度分析REITs的研究状况,而后就论文中所涉及的有关概念以及理论进行详细阐明,选取的研究对象是顺丰控股分三次发行的“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”,从顺丰控股发行REITs项目进行融资的背景、过程、发行的动因这三个方面,分析顺丰控股此次融资运作模式,运用相关理论,通过研究国外应用物流地产REITs的相关经验以及我国目前物流地产行业的融资背景,再结合顺丰物流地产REITs项目的应用案例,从市场效应、融资成本、财务风险三个方面分析了顺丰利用REITs融资的效果,针对本文的研究结果就REITs在物流地产行业融资中的应用提出相应的可行性建议。希望本文的研究能使顺丰更好的利用REITs这个融资工具,也给其他物流地产企业应用REITs产品提供一些实用经验,以期REITs能在物流地产行业得到广泛应用。