基础设施建设作为我国经济发展中的重点之一,一直以来都承担着作为经济建设基石的重任。自改革开放以来,我国在基础设施领域形成了大量的优质资产,积累了大量的沉淀资金,但基础设施建设仍长期面临建设周期长、资金回笼慢、社会资本难以参与和酝酿地方政府债务风险等问题,并且受近年来整体经济增速放缓影响,我国基础设施资产增速放缓,逐渐步入存量时代。然而在脱离了经济高速增长模式的情况下,我国持续发展对于基础设施的需求仍长期存在,因此想要维持基础设施领域持续发展的活力,盘活现存基础设施资产显得尤为重要。在改善地方平台公司融资结构、加速基建资金循环的迫切要求下,基础设施公募REITs作为一种创新性金融工具应运而生。2020年4月,证监会联合发改委发布推动基础设施公募REITs的试点通知;2021年6月,首批9只公募REITs成功发行并上市;2022年1月,财政部联合税务总局发布首个针对基础设施公募REITs的试点税收优惠政策。伴随着基础设施公募REITs在我国如火如荼的发展,其特殊的产品结构和运营方式成为了投资者关注的重点,而作为一种股权性质的产品,如何选取合理的定价方式为其项目估值也同样关键。公募REITs在国际上已有成熟的产品形式,其流动性良好,投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益,产品收益的主要来源包括租金和不动产升值,资产运营的大部分收益用于分红,并且很多国家（地区）法律规定,分配部分享受税收优惠,仅进行单次征税。从成熟市场的经验来看,这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。公募REITs的产品形式在地区之间差异较大,美国公募REITs主要采用公司型交易结构,底层资产主要为零售、住宅及写字楼等;我国香港、新加坡等地公募REITs主要采用契约型交易结构,底层资产主要为物业、购物中心等。不同于海外公募REITs以单一公募基金/公司作为项目载体,在我国基础设施资产领域和公募基金运作的相关制度限制之下,我国首批基础设施公募REITs在交易结构上采用“公募基金+资产支持计划”的双spv结构,投资者认购公募基金,公募基金全额持有资产支持计划,进而穿透持有项目公司及底层资产,其中公募基金均采用封闭式运作模式。本文以沪杭甬公募REITs作为案例,介绍了其发行背景和产品的基本要素以及交易结构中包括原始权益人、公募基金管理人、项目公司和财务顾问等在内的各方安排,通过分析其在证券端和资产端的运作模式,以及在基础设施资产转让、税收筹划等方面的特殊处理,总结归纳了我国公募REITs目前整体的运作模式及与海外成熟公募REITs运作模式之间的差异。我国公募REITs目前面临的问题和挑战包括:（1）基础资产转让存在诸多限制;（2）产品流动性较差;（3）公众认知度不够、资产配置意愿低;（4）产品具有一定债性、无法实现破产隔离;（5）交易结构复杂致使税负较重;（6）REITs扩募活力不足等。一般而言,基础设施公募REITs的底层资产具有资产质量良好、现金流稳定、受经济周期影响较小等特征,其价值受基准利率走势、违约风险以及基金中可能包含的各类特殊条款影响。但由于我国基础设施公募REITs目前处于起步阶段,交易结构中的公募基金还采用封闭式运作方式,且不涉及赎回、预约赎回等特殊条款,其价值主要取决于未来现金流以及折现率的情况。本文采用结合风险调整利差的CIR模型,并引入蒙特卡洛模拟的思想作为定价方式,以沪杭甬公募REITs为例验证了该定价模型对基础设施公募REITs定价的可行性。具体包括以下几个步骤:（1）基于产品发行前一年期国债到期收益率的历史数据利用极大似然估计法估计CIR模型的三个参数后,以发行首日为起点使用CIR模型预测产品存续期内基准利率的路径;（2）从目前我国公募REITs包含强制分红条款、封闭管理等债性因素出发,参考同主体评级同类型项目的企业债以确定风险调整利差;（3）结合蒙特卡洛模拟的思想,模拟预测未来产品存续期内5000条可能的利率路径;（4）将包含压力测试和正常情况在内三种情景的预测项目现金流通过5000条利率路径折现并求取平均值得到项目的估值区间。沪杭甬公募REITs最终的实际发行定价为43.60亿元,位于按照上述定价方式得出的沪杭甬公募REITs的理论价值区间内。本文基于对沪杭甬公募REITs的案例分析归纳总结了目前我国公募REITs的整体情况,并指出了进一步推进公募REITs发展仍存在的问题和挑战。为了进一步推动我国基础设施公募REITs的发展,更有效率地实现盘活存量基础设施,本文提出完善REITs相关法律法规、疏通REITs申报路径;开展多种类型公募REITs试点、逐步推进交易结构改良;逐步取消强制分红要求、提升公募REITs扩募活力等几个发展方向。