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摘 要：如今，房地产市场在不断发展，很多城市的房价都在不断上涨，土地也越来越稀缺。这使得房价居高不下，产生了很多的民生问题。限购限贷仅仅只能在短时间内抑制房价，不能从根本上解决房价问题。为了解决房地产市场的矛盾，抑制房价过高的问题，2017年，广州政府制定出了“租购同权”的政策，通过这个政策来引导房地产市场实现良性发展。笔者针对房地产市场“租购同权”政策的影响进行了分析，希望能为广大的相关工作者提供一些参考依据。
关键词：房地产 市场 租购同权 政策 影响
我国自从实施了住房改革制度后，住房销售市场发展的非常好，租赁市场却非常滞后。而且城市流动人口增多，难以满足租赁市场的需求。为了改变租赁市场的混乱现场，2017年7月，我国广州市制定出了“租购同权”的政策，目的在于促进租赁市场的发展。
一、我国房租租赁存在的问题
1.住房租赁市场规模太小，不能满足人们的需求。我国住房租赁市场的供需结构非常不均衡，规模也非常小。总体来说，租房供给量不高，难以满足人们的需要。据调查，我国大概有24%的居民都需要租赁房屋。尤其是在一线城市，因为房价非常高，所以租房的居民更是非常多。但住房租赁市场的规模不大，结构不合理，因此不能满足居民们的需要。
2.住房租赁市场不规范。如今，我国的住房租赁市场普遍存在不规范的现象。市场监管非常不到位，没有通过批准审核的中介大量产生。这不但提高了租赁的成本，而且使得租房的环境也十分恶劣。一旦产生房屋质量问题，便无人来维修和管理。此外，因为缺乏规范的管理，所以租房甚至成为了窝藏犯罪份子的地点，给居民带来一定的危机感。
3.住房租赁双方权利义务不对等。因为租赁两方的权利和义务不对等，造成租房者的利益难以得到保障。而且租房者和出租者存在经济方面的悬殊，所以租房者在权利保障方面难以得到保障。很多地方都经常产生随意涨房租、扣留押金等现象。租房者因为经济方面的压力，难以频繁更换住处。一旦自身的权益受到侵害，不但无法得到一定的保护，甚至面临一定的损失。
4.住房租赁市场政策支持体系不合理。目前，我国还没有制定出房屋租赁的政策体系，因此无法使得房租租赁市场得到规范。刚刚出台的“租购同权”政策，虽然规定有12个试点城市进行试点，但是租赁者能不能享受到政策中的公共房服务，还是一个非常重大的问题。在北京、深圳等地制定了房租补贴政策，然而推广却不全面，而且针对的对象也非常狭窄，大部分人无法享受到这种政策。所以，很多政策体系并不合理。
二、什么是“租购同权”政策
所谓的“租购同权”政策，指的是2017年7月我国公安部以及发改委共同制定的，《关于人口近流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件。相关部门要求，必须使得各个部门实现信息共享，房屋租赁者可以按照相关政策凭借登记备案的材料，比如住房租赁合同等，享受国家提供的很多服务。这些服务包括了教育服务、劳动就业服务、保险服务、医疗服务、住房服务等等。广东率先开始实行这个“租购同权”政策，在房地产市场掀起了一股浪潮。有人预测，一旦“租购同权”全面的开始推行，将会对整个房地产市场造成非常大的影响，甚至会对城市的经济发展产生一定的作用。笔者针对“租购同权”政策的影响进行了分析。
三、房地产市场“租购同权”政策的影响
1.“租购同权”对租赁市场产生的影响。“租购同权”政策对住房租赁市场产生的影响，主要可以分为两个方面，一个是共给侧，一个是需求侧。首先，我国政府提倡大力的发展租赁市场，住房的总体供应量会得到极大的提高。2017年北京制定出了关于住宅用地的供应政策，对当地供应租赁住房数千公顷进行了规划，预计2018年将供应租赁住房240公顷左右。其次，“租购同权”在一定程度上减轻了大家购买产权房的紧急性。之前的一段时间内，我国的房地产因为爆炒“学区房”这个概念，使得学校附近的房价不断上涨，这是因为产权房当中附加了居民子女受教育的权益。如果实施了“租购同权”的政策，那么就会缓解这样的现象，避免居民因为教育而产生对房屋的需求。在房价方面，“租购同权”会对房价产生一定的影响，尤其是由于“学区房”而涨起来的房价，更是会得到一定的降低。
2.“租购同权”会对租赁价格形成影响。分析“租购同权”对房屋租赁价格所形成的影响，发现其容易影响房租的价格。整个影响过程可以被分为两个方面，第一个方面是“租购同权”当中，“权”的租赁价格溢价。如果国家大力推行“租购同权”的政策，那么租房的居民将会享受到租赁住房里附加的公共服务溢价，这会在房租里展现出来。举个例子，租赁房每隔五年一个学位，在进行了市场交易以后，会产生一种估值，这种估值会分期体现在房租里。所以，每一个学区的租赁房的房租溢价都完全不一样。其次，居民自有房的居住率有所降低，而且房租也在上涨。如今，尽管租房市场非常不规范，房租价格展现出了需求量和供求之间的关系。但是，一旦实施了“租购同权”的政策，人们对于租房的需求会越来越大。而且租赁房的拥有者，会使得市场集中度得到提高，因此产生机构化租赁企业的现象，使得房租的价格得到一定的提高。
3.“租购同权”会对房屋销售产生影响。我国一线城市的房屋，之所以附加值很高，是因为和就业、教育、生活质量等有着非常大的关系。在之前的很长一段时间内，学区房的价格都非常高。举个例子，北京有很多的老房子，这些房子随着老旧，却因为离学校近，所以价格很高，甚至非常抢手。很多人认为对后代的教育是非常重要的，所以不惜花费大量资金购买学区房。在房地产市场进行交易的房屋，有两种不同的交易方式，一种是买卖，一种是租赁。所谓租赁，指的是分批次的出售房屋的居住权。一所小学的学位分配改成实施“租购同权”，然而附近的房租供應非常紧张，那么就会提高房租。因此无法购买学区房的人，同样也无力承担学区房的租金。而且租金一旦提高，很多投资者会趁机进入，使得房价越来越高。因此可以看出，广东省在2017年所制定的这种“租购同权”政策，尽管使得购房上学这样的现象得到了杜绝，也使得很多的承租人子女能够进入学校上学，然而却不容易使 “学区房”失去自身炒作值。
四、结语
尽管如今我国的“租购同权”政策还非常不完善，甚至存在一些问题，但随着政策和制度的不断改进，以及该政策的不断推行，在租房收益上升的带动下，更多房产会转化为租赁投资性房产， 从而不断增加租赁房源。最终使得房地产市场更加的规范，引导房地产租赁市场的实现健康的可持续发展。
参考文献：
[1]廖振峰. 租购同权，楼市会变天？ 有网友花了150元问这个问题[J]. 房地产导刊，2017，（09）：38-39.
[2]谢志强，黄磊.买房时代会向租房时代转变吗[J].人民论坛，2017，（24）：92-93.
[3]银昕，张燕. 租房的美好时代 实现“租购同权”，尚需多方发力[J]. 中国经济周刊，2017，（32）：16-17.
[4]“租购同权”、“商改住”合法化——大力探寻租房市场背景下商用物业的新出路. 房地产导刊，2017，（08）：30-31.
[5]杜雨萌. 租购同权抬高租价？业内人士各执一词[N]. 证券日报，2017-07-28（A02）.
[6]王瑞红.“租购同权”有利于保障承租者权利[J].城市开发，2017，（14）：36-37.
关键词：房地产 市场 租购同权 政策 影响
我国自从实施了住房改革制度后，住房销售市场发展的非常好，租赁市场却非常滞后。而且城市流动人口增多，难以满足租赁市场的需求。为了改变租赁市场的混乱现场，2017年7月，我国广州市制定出了“租购同权”的政策，目的在于促进租赁市场的发展。
一、我国房租租赁存在的问题
1.住房租赁市场规模太小，不能满足人们的需求。我国住房租赁市场的供需结构非常不均衡，规模也非常小。总体来说，租房供给量不高，难以满足人们的需要。据调查，我国大概有24%的居民都需要租赁房屋。尤其是在一线城市，因为房价非常高，所以租房的居民更是非常多。但住房租赁市场的规模不大，结构不合理，因此不能满足居民们的需要。
2.住房租赁市场不规范。如今，我国的住房租赁市场普遍存在不规范的现象。市场监管非常不到位，没有通过批准审核的中介大量产生。这不但提高了租赁的成本，而且使得租房的环境也十分恶劣。一旦产生房屋质量问题，便无人来维修和管理。此外，因为缺乏规范的管理，所以租房甚至成为了窝藏犯罪份子的地点，给居民带来一定的危机感。
3.住房租赁双方权利义务不对等。因为租赁两方的权利和义务不对等，造成租房者的利益难以得到保障。而且租房者和出租者存在经济方面的悬殊，所以租房者在权利保障方面难以得到保障。很多地方都经常产生随意涨房租、扣留押金等现象。租房者因为经济方面的压力，难以频繁更换住处。一旦自身的权益受到侵害，不但无法得到一定的保护，甚至面临一定的损失。
4.住房租赁市场政策支持体系不合理。目前，我国还没有制定出房屋租赁的政策体系，因此无法使得房租租赁市场得到规范。刚刚出台的“租购同权”政策，虽然规定有12个试点城市进行试点，但是租赁者能不能享受到政策中的公共房服务，还是一个非常重大的问题。在北京、深圳等地制定了房租补贴政策，然而推广却不全面，而且针对的对象也非常狭窄，大部分人无法享受到这种政策。所以，很多政策体系并不合理。
二、什么是“租购同权”政策
所谓的“租购同权”政策，指的是2017年7月我国公安部以及发改委共同制定的，《关于人口近流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件。相关部门要求，必须使得各个部门实现信息共享，房屋租赁者可以按照相关政策凭借登记备案的材料，比如住房租赁合同等，享受国家提供的很多服务。这些服务包括了教育服务、劳动就业服务、保险服务、医疗服务、住房服务等等。广东率先开始实行这个“租购同权”政策，在房地产市场掀起了一股浪潮。有人预测，一旦“租购同权”全面的开始推行，将会对整个房地产市场造成非常大的影响，甚至会对城市的经济发展产生一定的作用。笔者针对“租购同权”政策的影响进行了分析。
三、房地产市场“租购同权”政策的影响
1.“租购同权”对租赁市场产生的影响。“租购同权”政策对住房租赁市场产生的影响，主要可以分为两个方面，一个是共给侧，一个是需求侧。首先，我国政府提倡大力的发展租赁市场，住房的总体供应量会得到极大的提高。2017年北京制定出了关于住宅用地的供应政策，对当地供应租赁住房数千公顷进行了规划，预计2018年将供应租赁住房240公顷左右。其次，“租购同权”在一定程度上减轻了大家购买产权房的紧急性。之前的一段时间内，我国的房地产因为爆炒“学区房”这个概念，使得学校附近的房价不断上涨，这是因为产权房当中附加了居民子女受教育的权益。如果实施了“租购同权”的政策，那么就会缓解这样的现象，避免居民因为教育而产生对房屋的需求。在房价方面，“租购同权”会对房价产生一定的影响，尤其是由于“学区房”而涨起来的房价，更是会得到一定的降低。
2.“租购同权”会对租赁价格形成影响。分析“租购同权”对房屋租赁价格所形成的影响，发现其容易影响房租的价格。整个影响过程可以被分为两个方面，第一个方面是“租购同权”当中，“权”的租赁价格溢价。如果国家大力推行“租购同权”的政策，那么租房的居民将会享受到租赁住房里附加的公共服务溢价，这会在房租里展现出来。举个例子，租赁房每隔五年一个学位，在进行了市场交易以后，会产生一种估值，这种估值会分期体现在房租里。所以，每一个学区的租赁房的房租溢价都完全不一样。其次，居民自有房的居住率有所降低，而且房租也在上涨。如今，尽管租房市场非常不规范，房租价格展现出了需求量和供求之间的关系。但是，一旦实施了“租购同权”的政策，人们对于租房的需求会越来越大。而且租赁房的拥有者，会使得市场集中度得到提高，因此产生机构化租赁企业的现象，使得房租的价格得到一定的提高。
3.“租购同权”会对房屋销售产生影响。我国一线城市的房屋，之所以附加值很高，是因为和就业、教育、生活质量等有着非常大的关系。在之前的很长一段时间内，学区房的价格都非常高。举个例子，北京有很多的老房子，这些房子随着老旧，却因为离学校近，所以价格很高，甚至非常抢手。很多人认为对后代的教育是非常重要的，所以不惜花费大量资金购买学区房。在房地产市场进行交易的房屋，有两种不同的交易方式，一种是买卖，一种是租赁。所谓租赁，指的是分批次的出售房屋的居住权。一所小学的学位分配改成实施“租购同权”，然而附近的房租供應非常紧张，那么就会提高房租。因此无法购买学区房的人，同样也无力承担学区房的租金。而且租金一旦提高，很多投资者会趁机进入，使得房价越来越高。因此可以看出，广东省在2017年所制定的这种“租购同权”政策，尽管使得购房上学这样的现象得到了杜绝，也使得很多的承租人子女能够进入学校上学，然而却不容易使 “学区房”失去自身炒作值。
四、结语
尽管如今我国的“租购同权”政策还非常不完善，甚至存在一些问题，但随着政策和制度的不断改进，以及该政策的不断推行，在租房收益上升的带动下，更多房产会转化为租赁投资性房产， 从而不断增加租赁房源。最终使得房地产市场更加的规范，引导房地产租赁市场的实现健康的可持续发展。
参考文献：
[1]廖振峰. 租购同权，楼市会变天？ 有网友花了150元问这个问题[J]. 房地产导刊，2017，（09）：38-39.
[2]谢志强，黄磊.买房时代会向租房时代转变吗[J].人民论坛，2017，（24）：92-93.
[3]银昕，张燕. 租房的美好时代 实现“租购同权”，尚需多方发力[J]. 中国经济周刊，2017，（32）：16-17.
[4]“租购同权”、“商改住”合法化——大力探寻租房市场背景下商用物业的新出路. 房地产导刊，2017，（08）：30-31.
[5]杜雨萌. 租购同权抬高租价？业内人士各执一词[N]. 证券日报，2017-07-28（A02）.
[6]王瑞红.“租购同权”有利于保障承租者权利[J].城市开发，2017，（14）：36-37.