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摘 要:《土地登记办法》的颁布是国土资源部贯彻落实《物权法》的重要举措,对我国土地产权制度建设意义重大,也关系到老百姓的切身利益,对推动中国不动产登记制度建设将会产生积极影响。
关键词:土地登记;物权;地籍管理;现代化
我国自1989原国家土地局就颁布了《土地登记规则》,并于1995年进行了修订,《规则》颁布以来,对我国土地登记制度的建立和完善,对明晰土地产权,保护土地权利人合法权益,维护社会稳定,促进国土资源管理和经济社会发展起到了重要作用,但是随着经济社会的快速发展,土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化,《规则》已不能适应土地登记工作的需要,因此,国土资源部在总结《规则》实践经验的基础上,及时修订出台了《土地登记办法》,使土地登记办法在创新的基础上更加科学、完善,它的颁布是国土资源部贯彻落实《物权法》的重要举措,对我国土地产权制度建设意义重大,也关系到老百姓的切身利益,对推动中国不动产登记制度建设将会产生积极影响。土地登记做为物权保护的重要手段之一,在新的时期对于它的规范操作提出了更高的要求。
一、土地登记的定义和类型
根据中华人民共和国国土资源部令第40号,《土地登记办法》继《物权法》后于2008年2月1日实施,这是新时期我们国土系统土地登记工作的主要依据,做为一部新的部门规章,这是在完善《原土地登记规则》的基础上,贯彻落实《物权法》中不动产登记有关规定的需要。本办法所称土地登记,具体是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记做为一项法律制度,从民法物权的角度来看,它的根本作用和意义就是公示。过去对土地登记的分类是较粗的,根据《土地登记规则》,土地登记分为初始土地登记和变更登记两大类,在实际工作中,初始土地登记和设定登记容易混淆,对设定登记属变更登记难以理解,而《土地登记办法》中对土地登记进行了重新分类,使土地登记类型更加科学合理,它分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”、“其它登记”,其它登记又分为“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”。其中“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”都是新增的土地登记类型,体现了《物权法》的新规定。
二、土地登记的特点和程序
首先它具有经常性和及时性。这是由地籍资源的现势性所决定的。初始登记后,发生变化的土地所有者,使用者以及他项权利拥有者必须及时申请相应的土地登记。再次,申请者的主动性。按照法律规定土地权属单位在发生变动时必须及时,准确地向国土资源管理部门申报,凡不按规定主动,及时申请登记的不具法律效力,不受法律保护。
《土地登记办法》根据《物权法》的规定,强调了自我举证的作用,在《土地登记条例》的基础上对土地登记程序上进行了很大的改革和创新。根据《土地登记条例》,原来的登记程序是:1.申请登记;2.地籍调查;(国土部门接到登记申请后,认为符合要求的,在规定的时日内向权利人发送调查通知书,然后进行实地调查,勘丈,绘制新的宗地草图,填写地籍调查表等);3.权属审核;施行审核时要坚持“权属来源合法,界址清楚,面积准确”的原则。4.注册,发证;《土地登记办法》简化了登记的程序,当事人在申请登记时,就必须提交权属证明和不动产界址、面积等必须材料,《土地登记办法》第九条明确规定:“申请人提交的地籍调查表,宗地图和宗地界址坐标,可以委托有资质的业技术单位进行地籍调查获得。”这样就意味着地籍调查和地籍测量等事务不再是登记机关的分内事,即土地登记必需的相关资料要由当事人自我提供,这种做法优化了行政机关的办事程序,更有利于依法行政,更有利于文明,高效政府的建设。
三、做好土地登记的重要意义
土地登记在保障土地权利人的合法权益,维护社会主义土地公有制,防止国有资产流失,以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用,在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。
(一)土地登记是土地用途管制的重要组成部分,通过土地登记,可以有效地保护耕地。《土地管理法》第四条规定,国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地,建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。按照《土地登记规则》及《土地登记办法》的规定,土地用途变更应当进行土地变更登记。这样,在对土地用途变更登记进行审核时,凡是不符合土地用途管制要求,随意将农业用地转变为非农业用地的,不依法保护耕地,不充分合理利用土地资源的,均不为其办理土地登记手续,不颁发土地证书,从而通过土地变更登记,可以有效地实施土地用途管制,合理利用土地,保护耕地。
(二)土地登记是土地管理主要的基础性工作,是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源,是国家收取地租,税,费的依据。
(三)土地登记确认了土地权属的变动关系,是保护土地商品交易安全,维持土地商品交易正常秩序的重要法律手段。
(四)土地登记是对房地产市场实施有效监管的重要措施。我国《房地产管理法》规定,房地产转让,抵押,当事人应当按规定办理权属登记。土地登记对房地产市场的监管作用主要落实在办理权属登记的过程中对房地产交易的合法性进行审查上。
《物权法》颁布实施后使土地成为最重要和最有价值的“物”,它在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等法律规定的基础上,对土地登记工作进行了必读改革和创新,对国土资源管理部门规范土地登记工作具有重要意义。我们在实际工作中,要认真学习,领悟《物权法》的精神,严格按照《土地登记办法》的要求去做好土地登记工作。
参考文献:
[1]樊志全等《土地权利理论与方法》,中国农业出版社2003版。
[2]龙翼飞等《土地登记相关法律知识》,中国农业出版社2003版。
[3]李新举等《实用土地管理学》,中国农业出版社1999年版。
[4]国土资源部1995年土地登记规则文件号,国土[法]字第184号。
关键词:土地登记;物权;地籍管理;现代化
我国自1989原国家土地局就颁布了《土地登记规则》,并于1995年进行了修订,《规则》颁布以来,对我国土地登记制度的建立和完善,对明晰土地产权,保护土地权利人合法权益,维护社会稳定,促进国土资源管理和经济社会发展起到了重要作用,但是随着经济社会的快速发展,土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化,《规则》已不能适应土地登记工作的需要,因此,国土资源部在总结《规则》实践经验的基础上,及时修订出台了《土地登记办法》,使土地登记办法在创新的基础上更加科学、完善,它的颁布是国土资源部贯彻落实《物权法》的重要举措,对我国土地产权制度建设意义重大,也关系到老百姓的切身利益,对推动中国不动产登记制度建设将会产生积极影响。土地登记做为物权保护的重要手段之一,在新的时期对于它的规范操作提出了更高的要求。
一、土地登记的定义和类型
根据中华人民共和国国土资源部令第40号,《土地登记办法》继《物权法》后于2008年2月1日实施,这是新时期我们国土系统土地登记工作的主要依据,做为一部新的部门规章,这是在完善《原土地登记规则》的基础上,贯彻落实《物权法》中不动产登记有关规定的需要。本办法所称土地登记,具体是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记做为一项法律制度,从民法物权的角度来看,它的根本作用和意义就是公示。过去对土地登记的分类是较粗的,根据《土地登记规则》,土地登记分为初始土地登记和变更登记两大类,在实际工作中,初始土地登记和设定登记容易混淆,对设定登记属变更登记难以理解,而《土地登记办法》中对土地登记进行了重新分类,使土地登记类型更加科学合理,它分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”、“其它登记”,其它登记又分为“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”。其中“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”都是新增的土地登记类型,体现了《物权法》的新规定。
二、土地登记的特点和程序
首先它具有经常性和及时性。这是由地籍资源的现势性所决定的。初始登记后,发生变化的土地所有者,使用者以及他项权利拥有者必须及时申请相应的土地登记。再次,申请者的主动性。按照法律规定土地权属单位在发生变动时必须及时,准确地向国土资源管理部门申报,凡不按规定主动,及时申请登记的不具法律效力,不受法律保护。
《土地登记办法》根据《物权法》的规定,强调了自我举证的作用,在《土地登记条例》的基础上对土地登记程序上进行了很大的改革和创新。根据《土地登记条例》,原来的登记程序是:1.申请登记;2.地籍调查;(国土部门接到登记申请后,认为符合要求的,在规定的时日内向权利人发送调查通知书,然后进行实地调查,勘丈,绘制新的宗地草图,填写地籍调查表等);3.权属审核;施行审核时要坚持“权属来源合法,界址清楚,面积准确”的原则。4.注册,发证;《土地登记办法》简化了登记的程序,当事人在申请登记时,就必须提交权属证明和不动产界址、面积等必须材料,《土地登记办法》第九条明确规定:“申请人提交的地籍调查表,宗地图和宗地界址坐标,可以委托有资质的业技术单位进行地籍调查获得。”这样就意味着地籍调查和地籍测量等事务不再是登记机关的分内事,即土地登记必需的相关资料要由当事人自我提供,这种做法优化了行政机关的办事程序,更有利于依法行政,更有利于文明,高效政府的建设。
三、做好土地登记的重要意义
土地登记在保障土地权利人的合法权益,维护社会主义土地公有制,防止国有资产流失,以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用,在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。
(一)土地登记是土地用途管制的重要组成部分,通过土地登记,可以有效地保护耕地。《土地管理法》第四条规定,国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地,建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。按照《土地登记规则》及《土地登记办法》的规定,土地用途变更应当进行土地变更登记。这样,在对土地用途变更登记进行审核时,凡是不符合土地用途管制要求,随意将农业用地转变为非农业用地的,不依法保护耕地,不充分合理利用土地资源的,均不为其办理土地登记手续,不颁发土地证书,从而通过土地变更登记,可以有效地实施土地用途管制,合理利用土地,保护耕地。
(二)土地登记是土地管理主要的基础性工作,是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源,是国家收取地租,税,费的依据。
(三)土地登记确认了土地权属的变动关系,是保护土地商品交易安全,维持土地商品交易正常秩序的重要法律手段。
(四)土地登记是对房地产市场实施有效监管的重要措施。我国《房地产管理法》规定,房地产转让,抵押,当事人应当按规定办理权属登记。土地登记对房地产市场的监管作用主要落实在办理权属登记的过程中对房地产交易的合法性进行审查上。
《物权法》颁布实施后使土地成为最重要和最有价值的“物”,它在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等法律规定的基础上,对土地登记工作进行了必读改革和创新,对国土资源管理部门规范土地登记工作具有重要意义。我们在实际工作中,要认真学习,领悟《物权法》的精神,严格按照《土地登记办法》的要求去做好土地登记工作。
参考文献:
[1]樊志全等《土地权利理论与方法》,中国农业出版社2003版。
[2]龙翼飞等《土地登记相关法律知识》,中国农业出版社2003版。
[3]李新举等《实用土地管理学》,中国农业出版社1999年版。
[4]国土资源部1995年土地登记规则文件号,国土[法]字第184号。