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家家有本难念的经，在当下供不应求的市场情况下，每有新的住宅项目一出就都会引来大量购房者的争相抢购。即使这些项目存在些不那么称心如意的地方，但业主也只能睁一只眼闭一只眼。开发商光鲜的数据背后，实则隐藏了业主们不少的无奈。在近几年的上海，无论是住宅市场还是土地市场，都可以用一滩浑水来形容。房价暴涨，土地过热，市场失衡造成的终究是购房者和开发商的双向苦楚。本期热盘，笔者将介绍的天祥华府，就是这么一个让人又爱又恨的地王项目。
板块存缺陷
天祥华府位于闸北大宁板块，坐落在平型关路柳营路路口。笔者通过实地走访，观察了下项目周边的环境状况，发现了几点不得不说的问题。
首先，闸北区作为老上海的工业集聚地，老工厂的密集度非常高，虽然随着旧区改造计划，不少老厂房已经陆续被迁移，但仍有不少的工业遗留。首当其冲的就是区域内存在大量的棚户区，据笔者目测至少有上百户，就处在项目的北面，其间只有柳营路一街之隔。
其次，在天祥华府的正东面，有一个规模或许比楼盘自身都庞大的灯具城，不少黄鱼车来回穿梭，无论对交通还是环境都造成了不小的影响，该灯具城距离社区最靠东面的2号楼只有数十米之遥。在售楼处就上两个问题询问售楼员时，销售人员表示未来都是会动迁掉的。但是笔者认为如此巨大的规模和大量的人口，要彻底动迁又谈何容易，这必然是个费力又费时的过程，至少在交房之时周边的环境要有重大起色的可能性不大。此外，项目往东200米左右就是西宝兴路，在介绍过程中销售人员也是只字未提，想必稍微有点讲究的购房者都是难以接受的。
以上这些问题都是大宁板块长久以来一直存在的硬伤，同样也是制约该板块发展的重要原因，目前苏河湾地区已经得到了一定的改善，至于何时能在大宁地区深化改造，这是尚无定论的。
均衡乱中求
天祥华府项目的地块前身是上海钢琴厂，开发商在2010年以21031元/平方米的单价拿下此地，算得上是地王楼盘。目前该项目的售价在40000-45000元/平方米之间，且均为精装交房，装修标准为5000元/平方米。
“这个楼盘周边环境不行，45000元的单价已经偏高了，50000元以上是肯定卖不动的。”有部分购房者在论坛上说。事实上，笔者认为45000元这个售价对于20000多元楼板价的精装房来说并不算高，但是由于周边的环境因素，可能会导致人们潜意识地降低对该项目的估价。
作为处在一个周边遗留工业氛围较重的板块，像天祥华府这样中高端的住宅，定价是非常讲究的。板块内有老厂房，有次新房，甚至还有单价在60000元以上的高端项目，各类层次交相混杂。在这种相差较为悬殊的区域市场之下，定价低利润太少，定价高又卖不出去，天祥华府正是处在这样一个需要再三权衡的位置上，要如何准确的掌握这个平衡点，是该项目能否快速回本的关键。但是在当前供求紧张的大形势下，该项目的顺利销售应该是不成问题。
另外值得一提的是，同在闸北区的中海万锦城三期已于近期开盘，价格略高于本项目，但地段和环境更好，位于芷江西路的都荟豪庭也将加推，三盘争斗的格局可能会对天祥华府的销售速度造成一定的影响。
配套很齐全
天祥华府的客群主要是定位在北部区域，包括大宁、彭浦以及宝山南部等地的改善性置业人群。该区域内的意向购房者大多都是为了能够更靠近市中心区域，提升交通出行和日常生活的便捷，天祥华府在这方面还是具备了一定的吸引力，而且价格也可以让人接受。
天祥华府南边紧邻的108创意广场是一个小型商业中心，虽然目前的店铺不是很多，人气也不高，但是有大润发超市，同时社区自身也会规划一层作为沿街商铺，满足基本的日常生活购物没有问题，同时广场内有停车场，停车非常方便。在不远处的共和新路上就是大宁国际商业广场，为集餐饮、购物、娱乐、交通于一体的大型商业中心，下班之余来这里逛逛商场是个非常不错的选择。该广场距离天祥华府约2公里，光靠步行有点吃力，社区附近的公交车坐一战就能抵达，交通方便。
项目往南600米处就是轨道交通8号线西藏北路站，步行约5分钟左右，乘坐一战就是虹口足球场，能够换乘3号线，出站就是虹口龙之梦，能够享受更为高端的生活配套设施。对于有私家车的业主来说，出行则更为快捷，驱车不消5分钟就可以上内环高架和南北高架，快速通达各区域。
笔者在实地走访中发现区域内的生活氛围浓厚，社区比较成熟，项目周边的学校和医疗资源丰富。上海大学、成功试验中学、和田小学、安星幼儿园等涵盖了各年龄段的教育硬件设施。此外，天祥华府往北约300米就是闸北公园，是适合老人和小孩放松休闲的好去处。
户型有亮点
天祥华府共有200户，小区由4栋楼组成，层高分别为4-15层，外立面以红砖砌成，透露出浓浓的老上海风情。总占地面积只有10000多平方米，名副其实的小型社区。社区共有三个出入口，达到人车分离，柳营路为机动车专用出入口。停车库位于地下，带有电梯。
在参观样板间的时候，同时还有另外3组看房者，尚未开盘却已有不错的人气。笔者此次参观的是项目主推的90平方米2+1房和150平方米3+1房，各户型均有面积赠送。大门采用耶鲁电子锁，入户正对餐厅，餐厅地面铺设实木复合地板。左边为厨房，右边为客卧，主卧和客厅朝南，采光好。主卧与阳台相连，室内有中央空调，以保证空气品质。卫生间采用科勒卫浴。厨房为U字形设计，交房时配套意大利进口品牌SMEG四件套，包括吸油烟机、煤气灶、消毒柜、冰箱，功能齐备。
与客厅相连的一个小房间为赠送面积，就是销售人员所提到的魔法空间，可以根据客户的要求定制成不同的用途。若为了使客厅更加宽敞，可以打通该区域，也可以做成书房，满足业主的个性化需求。
150平方米的户型为2梯2户设置，位于北面的1号楼，独立电梯入户，私密性更好。此户型的魔法空间位于东北角，同样可以定制成书房和入户花园。客厅面宽达到4.2米，空间宽敞。餐厅与客厅相连，空间感强。主卧为套房设计，卫生间采用杜拉维特卫浴，带有独立衣帽间，具有时尚感。此外，魔法空间的地板颜色、墙纸都可以根据客户特别定制，避免了精装房的一成不变。
根据户型图来看，天祥华府的户型均方正大气，笔者在参观过程中发现各区域空间分布合理，给人十分宽阔的感觉，得房率较高。总体来说，此项目在户型方面的设计令人满意。
未来靠规划
如果能够抛开环境因素，天祥华府无论在配套、交通、价格、设计各方面都是比较不错的，但环境终究是不能忽视的重要因素。因此，未来规划是否给力，动迁工程能否尽快实施，对于项目的前景有决定性作用。长风8号卖的那么好，除去其自身的品质高，市政规划也起到了很大的促进作用。天祥华府将于2014年底交房，距今还有1年多的时间。在这一年内，该区域能有多大的变化，对未来业主的生活质量至关重要。
板块存缺陷
天祥华府位于闸北大宁板块，坐落在平型关路柳营路路口。笔者通过实地走访，观察了下项目周边的环境状况，发现了几点不得不说的问题。
首先，闸北区作为老上海的工业集聚地，老工厂的密集度非常高，虽然随着旧区改造计划，不少老厂房已经陆续被迁移，但仍有不少的工业遗留。首当其冲的就是区域内存在大量的棚户区，据笔者目测至少有上百户，就处在项目的北面，其间只有柳营路一街之隔。
其次，在天祥华府的正东面，有一个规模或许比楼盘自身都庞大的灯具城，不少黄鱼车来回穿梭，无论对交通还是环境都造成了不小的影响，该灯具城距离社区最靠东面的2号楼只有数十米之遥。在售楼处就上两个问题询问售楼员时，销售人员表示未来都是会动迁掉的。但是笔者认为如此巨大的规模和大量的人口，要彻底动迁又谈何容易，这必然是个费力又费时的过程，至少在交房之时周边的环境要有重大起色的可能性不大。此外，项目往东200米左右就是西宝兴路，在介绍过程中销售人员也是只字未提，想必稍微有点讲究的购房者都是难以接受的。
以上这些问题都是大宁板块长久以来一直存在的硬伤，同样也是制约该板块发展的重要原因，目前苏河湾地区已经得到了一定的改善，至于何时能在大宁地区深化改造，这是尚无定论的。
均衡乱中求
天祥华府项目的地块前身是上海钢琴厂，开发商在2010年以21031元/平方米的单价拿下此地，算得上是地王楼盘。目前该项目的售价在40000-45000元/平方米之间，且均为精装交房，装修标准为5000元/平方米。
“这个楼盘周边环境不行，45000元的单价已经偏高了，50000元以上是肯定卖不动的。”有部分购房者在论坛上说。事实上，笔者认为45000元这个售价对于20000多元楼板价的精装房来说并不算高，但是由于周边的环境因素，可能会导致人们潜意识地降低对该项目的估价。
作为处在一个周边遗留工业氛围较重的板块，像天祥华府这样中高端的住宅，定价是非常讲究的。板块内有老厂房，有次新房，甚至还有单价在60000元以上的高端项目，各类层次交相混杂。在这种相差较为悬殊的区域市场之下，定价低利润太少，定价高又卖不出去，天祥华府正是处在这样一个需要再三权衡的位置上，要如何准确的掌握这个平衡点，是该项目能否快速回本的关键。但是在当前供求紧张的大形势下，该项目的顺利销售应该是不成问题。
另外值得一提的是，同在闸北区的中海万锦城三期已于近期开盘，价格略高于本项目，但地段和环境更好，位于芷江西路的都荟豪庭也将加推，三盘争斗的格局可能会对天祥华府的销售速度造成一定的影响。
配套很齐全
天祥华府的客群主要是定位在北部区域，包括大宁、彭浦以及宝山南部等地的改善性置业人群。该区域内的意向购房者大多都是为了能够更靠近市中心区域，提升交通出行和日常生活的便捷，天祥华府在这方面还是具备了一定的吸引力，而且价格也可以让人接受。
天祥华府南边紧邻的108创意广场是一个小型商业中心，虽然目前的店铺不是很多，人气也不高，但是有大润发超市，同时社区自身也会规划一层作为沿街商铺，满足基本的日常生活购物没有问题，同时广场内有停车场，停车非常方便。在不远处的共和新路上就是大宁国际商业广场，为集餐饮、购物、娱乐、交通于一体的大型商业中心，下班之余来这里逛逛商场是个非常不错的选择。该广场距离天祥华府约2公里，光靠步行有点吃力，社区附近的公交车坐一战就能抵达，交通方便。
项目往南600米处就是轨道交通8号线西藏北路站，步行约5分钟左右，乘坐一战就是虹口足球场，能够换乘3号线，出站就是虹口龙之梦，能够享受更为高端的生活配套设施。对于有私家车的业主来说，出行则更为快捷，驱车不消5分钟就可以上内环高架和南北高架，快速通达各区域。
笔者在实地走访中发现区域内的生活氛围浓厚，社区比较成熟，项目周边的学校和医疗资源丰富。上海大学、成功试验中学、和田小学、安星幼儿园等涵盖了各年龄段的教育硬件设施。此外，天祥华府往北约300米就是闸北公园，是适合老人和小孩放松休闲的好去处。
户型有亮点
天祥华府共有200户，小区由4栋楼组成，层高分别为4-15层，外立面以红砖砌成，透露出浓浓的老上海风情。总占地面积只有10000多平方米，名副其实的小型社区。社区共有三个出入口，达到人车分离，柳营路为机动车专用出入口。停车库位于地下，带有电梯。
在参观样板间的时候，同时还有另外3组看房者，尚未开盘却已有不错的人气。笔者此次参观的是项目主推的90平方米2+1房和150平方米3+1房，各户型均有面积赠送。大门采用耶鲁电子锁，入户正对餐厅，餐厅地面铺设实木复合地板。左边为厨房，右边为客卧，主卧和客厅朝南，采光好。主卧与阳台相连，室内有中央空调，以保证空气品质。卫生间采用科勒卫浴。厨房为U字形设计，交房时配套意大利进口品牌SMEG四件套，包括吸油烟机、煤气灶、消毒柜、冰箱，功能齐备。
与客厅相连的一个小房间为赠送面积，就是销售人员所提到的魔法空间，可以根据客户的要求定制成不同的用途。若为了使客厅更加宽敞，可以打通该区域，也可以做成书房，满足业主的个性化需求。
150平方米的户型为2梯2户设置，位于北面的1号楼，独立电梯入户，私密性更好。此户型的魔法空间位于东北角，同样可以定制成书房和入户花园。客厅面宽达到4.2米，空间宽敞。餐厅与客厅相连，空间感强。主卧为套房设计，卫生间采用杜拉维特卫浴，带有独立衣帽间，具有时尚感。此外，魔法空间的地板颜色、墙纸都可以根据客户特别定制，避免了精装房的一成不变。
根据户型图来看，天祥华府的户型均方正大气，笔者在参观过程中发现各区域空间分布合理，给人十分宽阔的感觉，得房率较高。总体来说，此项目在户型方面的设计令人满意。
未来靠规划
如果能够抛开环境因素，天祥华府无论在配套、交通、价格、设计各方面都是比较不错的，但环境终究是不能忽视的重要因素。因此，未来规划是否给力，动迁工程能否尽快实施，对于项目的前景有决定性作用。长风8号卖的那么好，除去其自身的品质高，市政规划也起到了很大的促进作用。天祥华府将于2014年底交房，距今还有1年多的时间。在这一年内，该区域能有多大的变化，对未来业主的生活质量至关重要。