论文部分内容阅读
徐家汇、花木、五角场、真如被并称为上海的四大城市副中心，各自形成了不一样的副中心特色。徐家汇已经晋升为城市中心，五角场后来居上，真如大型商业项目正在开发中，只有花木经过多年的发展依然不温不火。如今浦东前滩、世博、三林、周康、川沙蓬勃发展，未来它们都可能取代花木成为浦东城市副中心，花木的地位岌岌可危。
花木一直都很低调，从前如此，以后也如此。花木处于浦东新区的中心位置，属内环内。该板块东靠张江高科技园区，西邻陆家嘴金融贸易区，南至世博园，北接碧云国际住区。因此，有人把花木称为大浦东的“黄金分割点”。花木已经逐渐蜕变成为集商务、生态、国际社区为一体的综合性板块。
花木扩容
去年浦东规划和土地管理局发布 《上海市龙阳路枢纽地区控制性详细规划（草案）》，草案中称，“北至龙阳路，南至王家浜，东至罗山路，西至沪南路，规划总用地面积约201.12公顷”的地块将打造为“上海市重要的公共服务设施集聚区”、“上海市公共活动与生态环境综合开发的示范区”、“上海城市景观的重要标志区”，成为城市副中心的重要组成部分。龙阳路站将以交通枢纽为核心，创造立体综合性的站场标志空间，由内向外布局商业、办公、居住功能，结合商务办公区域，形成T形枢纽活力地带，成为花木城市副中心有力支撑。
龙阳路枢纽地区规划4条轨道交通线（2、7、18、21号线）和1条既有高速磁浮线，将形成5线换乘的大型综合交通枢纽。根据上海市轨道交通系统规划，龙阳路枢纽是继虹桥枢纽有5条轨道交通线以外，全市第二大、浦东最大的综合交通枢纽。龙阳枢纽站扩容对板块内商业是个利好，仅是针对花木板块，该区域功能格局扩大，辐射力增强，也是对整个大浦东的交通扩容。
开发商抢地
花木少有地块出售，每次地块拍卖都引得众开发商蜂拥而至。5月佳兆业控股子公司以15.05亿竞得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块。佳兆业此番上海拿地，楼板价达到30163元/平方米，溢价率99.28%。参与上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘地块出让的有旭辉、佳兆业、南通银洲及国家电网四家企业，而此办公楼地块此前为国家电网交政府收储地块。该地块起始价格为76120万，经过140轮激烈竞价后，佳兆业最终以15.05亿高价胜出。获取地块的上海新湾投资发展有限公司为佳兆业子公司。
此前佳兆业多番在上海郊区拿地，而今年，佳兆业开始转战上海市中心商业地块。业内人士认为，佳兆业此番拿地对周边地价不会造成太多影响，虽然溢价率较高，但从地理位置来看，此商办地块楼板价也属于合理范围之内。
多元齐备的硬件设施
浦东新区政府、公检法、人大、政协都在这个区域落户，同时还是上海市证监会、保监会、银监会的办公地点；花木有东方音乐厅，有全国后备干部教育基地——浦东干部学院。凡是学习改革开放的经验都到浦东干部学院来学习，这里是省部一级干部培养基地；面积达25万平方米的国际博览中心，每年吸引约200万名海内外观众和2万余名国内外参展商；拥有麦德龙、百安居、证大大拇指广场、联洋广场、证大喜玛拉雅中心、嘉里中心等新兴的商业，已有5家四到五星的宾馆；区域内有著名的联洋国际社区，碧云国际社区的1/3面积也在花木街道。还有大氧吧世纪公园、有科技馆；上海唯一的一条磁悬浮列车。
花木最大的优势在于其人居环境的优越，这里是上海最悠久的‘后花园’，自然环境得天独厚。花木这几年的迅速发展很大程度上是在房地产上的崛起，大家都希望能在花木定居，在上海各个新兴的高端住宅板块中，花木显然是各项指标最优。
花木缺少产业支撑
建立城市副中心，是为缓解大城市扩张，导致单核心中心城区人员压力、交通压力扩大，所以在城市周边选择，按照距离原则和聚集地原则。整个城市副中心跟城市中心距离随着时代变化在不断变化，随着现代交通工具改善，原来城市副中心跟中心城区距离比现在要短一点，在一些欧美发达国家，城市中心和副中心相隔5-10公里的距离。城市副中心分散中心城市几大功能：行政功能；商业金融功能；产业功能。单纯行政功能不能让一个地区完全成为城市副中心。最核心的价值一定要有产业，脱离生产办公为主。所以城市副中心一般以产业园区加上办公，加上商业为核心，这样才具备城市副中心形成条件。
花木定位为行政和居住中心。它是行政和市民的公共文化空间。其他三个中心，徐家汇以商业、办公、文化为核心定位，已经具备了城市副中心的基本条件。五角场主要依托相关大学产业园区，以产业为依托，距离也比较合适。真如整体是以开放性生产服务中心为核心，以产业为核心，这是成为副中心一个非常重要的因素。
商业项目分散难以形成合力
对整个浦东来说，缺乏服务本地居民的大规模商圈，浦东居民还是习惯到陆家嘴、八佰伴消费。地铁能带来人流同时也能带走人流，花木距离陆家嘴大约三四站的距离，周边居民出行方便。花木目前商业过于分散，缺少组团商业项目。
花木副中心定位于对陆家嘴的商务功能的延伸，未来开发大型商业项目的可能性很小。花木还是依托于现在大范围的住宅，通过小型规模的区域性商圈、社区商业的类型，来逐步地发展小规模商业，所以花木的未来发展空间有限，除非政府在职能上有很大方面的转变，对其定位也重新规划。
现在唯一留给花木的机会就是现在规划的龙阳路交通枢纽，有6公顷将近7公顷占地面积的商业配比，这些商业分散在了四五块地上，可能形成步行商业街的概念。
联洋社区的两个商业广场是目前花木最红火的项目，证大大拇指广场与联洋广场，这两项目面积不大中端定位，走亲民路线，有大卖场配套是联洋居民主要的消费场所。每到周末这里的餐饮都需排队等座。附近区域的居民也会来此消费。
新建商业广场难聚人气
芳甸路上有两个新建商业综合体，喜玛拉雅中心、嘉里中心。这两个项目定位高端，是花木甚至是浦东的新地标。
喜玛拉雅中心是由证大集团打造占地超过3万平方米，总建筑面积18万平方米的当代中国文化创意产业的综合商业地产项目。由证大·大隐精品酒店和证大艺术酒店、喜玛拉雅美术馆、大观舞台和商场共同组成。证大喜马拉雅中心与一般的城市综合体有很多不同之处，其中最显著的区别，就是整个喜马拉雅中心零售业只有3万平方米，而项目中占比最大的是文化艺术场所。运用古老中国精神和哲学，从传统中国文化中淬炼出属于当代中国的生活美学指标，旨在打造体现当代中国文化艺术的高品质生活与服务。
喜玛拉雅中心建筑整体由晶莹透亮的立方体和自然质朴的“异型林”构成。晶莹透亮、简洁明快的方形体内是证大·大隐酒店、证大艺术酒店和商场；中央不规则的“异型林”内，包含喜玛拉雅美术馆与大观舞台。喜玛拉雅中心不是一个单纯的建筑，而是一座雕塑、更是一件艺术品。尤其是“异型林”结构部分，承载了喜玛拉雅中心的艺术性，不仅从外形上、更从内涵上将艺术的渲染力源源不断地扩散到整个建筑，使整座建筑的魅力随异形体不断生长。“异型林”犹如从地下自然生长出的“林”，支撑起整个喜玛拉雅中心。
无论从外形还是内在的设计上喜玛拉雅中心都独树一帜，将中国文化精髓融入现代商业地产开发和营运，是喜玛拉雅中心不断思考的模式。2010年就已建成，目前中心购物广场处于半开业的状态，许多店铺还未入驻。通常商业广场都会在满租的情况下开业，喜玛拉雅最先经营的是电影院，之后才开出些餐饮店，服装零售店，开发商在打一场招商的持久战，可能是对商户的要求太高，所以进展缓慢。
投资约5亿美元的上海浦东嘉里中心，项目为总建筑面积将达 23万平方米的多功能建筑群，成为浦东新国际博览中心区域的崭新地标。该项目由香格里拉酒店公司管理的31层五星级酒店，39层写字楼、26层的公寓式酒店、4万平方米商场和上海新国际博览中心的入口大厅组成。与喜玛拉雅怪异的外形不同，嘉里中心建筑外形中规中矩。
嘉里中心跟市中心其它商业广场相比，里面灯光设计、商场背景音乐，包括连廊各方面的设计，都是非常幽暗。可能不太适合家庭式消费人群，他们更喜欢在开阔明亮的环境中享受周末时光。嘉里中心也有超市，针对高端消费人群，以进口商品为主，价格比较高，普通家庭不会在这里购物。这两个项目的开发商在开发商业综合体方面都功力了得，证大大拇指广场、浦西嘉里中心都是他们成功的作品。
但这两个项目叫好不叫座，定位高端很难聚集人气，购物中心在项目中所占面积太小也是一个主要原因。零售及餐饮业态最聚人气，喜玛拉雅偏重于文化艺术氛围的营造，定位超前，人气还需时间累积。
前有围堵后有追兵
浦西商业发展成熟每个区域都有自己的商业中心，浦东如今处于群雄逐鹿、诸侯争霸阶段，新的商业中心正在形成。目前浦东各板块都新建了商业广场，他们都希望能够辐射周边区域消费人群，成为新的区域商业中心。张江即将建成区域内第一个大型城市综合体长泰广场，总建筑面积32万平方米，地铁上盖，交通网络四通八达，设计理念超前，定位时尚、慢调、生态三大要素。将室外室内空间有机结合，让消费者充分享受“慢生活”。未来的国际社区唐镇也将会建成一个大型商业综合体，足以满足该区域居民消费需求。三林地区已经有三林商业广场，金谊广场两个项目。北蔡除大华嘉年华、东郊百联之外还在建一个大型商业项目；航头将要建一个浦东最大的超过百万平方米的城市综合体，川沙因为有了迪斯尼商业配套也充足。如此看来花木前有陆家嘴、八佰伴老商圈的围堵，后来三林、张江、北蔡、川沙等追兵，形势不容乐观。
花木从人口每天流动量考核，确实是很难达到城市副中心的指标。国际博览中心人流如同潮水般来的快去的也快。花木是繁忙的都市里面相对封闭的、慢节奏的生活区域，午后常常能看到在马路上跑步的外籍居民，优美的环境，安静的街道这里更适合居住。也许当初选中花木成为城市副中心就是一个失误。
在欲取代花木的众多板块中周康可能性最大，周康地区位于大浦东的中心位置。该地区的房地产业、商业、制造业是原南汇最为发达的，产业和人口集聚已经形成规模效应，且有两条地铁线规划的利好，新建住宅众多，可开发空间大，是浦东重点发展区域，非常可能未来它将取代花木成为新的城市副中心。川沙依托迪斯尼的开发，未来有无限的可能，但位置实在偏远，成为副中心有些牵强。与其它区域相比花木发展空间不足，区域内没有在售住宅，可开发的面积少。其实即使花木失去副中心称谓，它在浦东甚至上海的地位都不会改变。
花木一直都很低调，从前如此，以后也如此。花木处于浦东新区的中心位置，属内环内。该板块东靠张江高科技园区，西邻陆家嘴金融贸易区，南至世博园，北接碧云国际住区。因此，有人把花木称为大浦东的“黄金分割点”。花木已经逐渐蜕变成为集商务、生态、国际社区为一体的综合性板块。
花木扩容
去年浦东规划和土地管理局发布 《上海市龙阳路枢纽地区控制性详细规划（草案）》，草案中称，“北至龙阳路，南至王家浜，东至罗山路，西至沪南路，规划总用地面积约201.12公顷”的地块将打造为“上海市重要的公共服务设施集聚区”、“上海市公共活动与生态环境综合开发的示范区”、“上海城市景观的重要标志区”，成为城市副中心的重要组成部分。龙阳路站将以交通枢纽为核心，创造立体综合性的站场标志空间，由内向外布局商业、办公、居住功能，结合商务办公区域，形成T形枢纽活力地带，成为花木城市副中心有力支撑。
龙阳路枢纽地区规划4条轨道交通线（2、7、18、21号线）和1条既有高速磁浮线，将形成5线换乘的大型综合交通枢纽。根据上海市轨道交通系统规划，龙阳路枢纽是继虹桥枢纽有5条轨道交通线以外，全市第二大、浦东最大的综合交通枢纽。龙阳枢纽站扩容对板块内商业是个利好，仅是针对花木板块，该区域功能格局扩大，辐射力增强，也是对整个大浦东的交通扩容。
开发商抢地
花木少有地块出售，每次地块拍卖都引得众开发商蜂拥而至。5月佳兆业控股子公司以15.05亿竞得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块。佳兆业此番上海拿地，楼板价达到30163元/平方米，溢价率99.28%。参与上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘地块出让的有旭辉、佳兆业、南通银洲及国家电网四家企业，而此办公楼地块此前为国家电网交政府收储地块。该地块起始价格为76120万，经过140轮激烈竞价后，佳兆业最终以15.05亿高价胜出。获取地块的上海新湾投资发展有限公司为佳兆业子公司。
此前佳兆业多番在上海郊区拿地，而今年，佳兆业开始转战上海市中心商业地块。业内人士认为，佳兆业此番拿地对周边地价不会造成太多影响，虽然溢价率较高，但从地理位置来看，此商办地块楼板价也属于合理范围之内。
多元齐备的硬件设施
浦东新区政府、公检法、人大、政协都在这个区域落户，同时还是上海市证监会、保监会、银监会的办公地点；花木有东方音乐厅，有全国后备干部教育基地——浦东干部学院。凡是学习改革开放的经验都到浦东干部学院来学习，这里是省部一级干部培养基地；面积达25万平方米的国际博览中心，每年吸引约200万名海内外观众和2万余名国内外参展商；拥有麦德龙、百安居、证大大拇指广场、联洋广场、证大喜玛拉雅中心、嘉里中心等新兴的商业，已有5家四到五星的宾馆；区域内有著名的联洋国际社区，碧云国际社区的1/3面积也在花木街道。还有大氧吧世纪公园、有科技馆；上海唯一的一条磁悬浮列车。
花木最大的优势在于其人居环境的优越，这里是上海最悠久的‘后花园’，自然环境得天独厚。花木这几年的迅速发展很大程度上是在房地产上的崛起，大家都希望能在花木定居，在上海各个新兴的高端住宅板块中，花木显然是各项指标最优。
花木缺少产业支撑
建立城市副中心，是为缓解大城市扩张，导致单核心中心城区人员压力、交通压力扩大，所以在城市周边选择，按照距离原则和聚集地原则。整个城市副中心跟城市中心距离随着时代变化在不断变化，随着现代交通工具改善，原来城市副中心跟中心城区距离比现在要短一点，在一些欧美发达国家，城市中心和副中心相隔5-10公里的距离。城市副中心分散中心城市几大功能：行政功能；商业金融功能；产业功能。单纯行政功能不能让一个地区完全成为城市副中心。最核心的价值一定要有产业，脱离生产办公为主。所以城市副中心一般以产业园区加上办公，加上商业为核心，这样才具备城市副中心形成条件。
花木定位为行政和居住中心。它是行政和市民的公共文化空间。其他三个中心，徐家汇以商业、办公、文化为核心定位，已经具备了城市副中心的基本条件。五角场主要依托相关大学产业园区，以产业为依托，距离也比较合适。真如整体是以开放性生产服务中心为核心，以产业为核心，这是成为副中心一个非常重要的因素。
商业项目分散难以形成合力
对整个浦东来说，缺乏服务本地居民的大规模商圈，浦东居民还是习惯到陆家嘴、八佰伴消费。地铁能带来人流同时也能带走人流，花木距离陆家嘴大约三四站的距离，周边居民出行方便。花木目前商业过于分散，缺少组团商业项目。
花木副中心定位于对陆家嘴的商务功能的延伸，未来开发大型商业项目的可能性很小。花木还是依托于现在大范围的住宅，通过小型规模的区域性商圈、社区商业的类型，来逐步地发展小规模商业，所以花木的未来发展空间有限，除非政府在职能上有很大方面的转变，对其定位也重新规划。
现在唯一留给花木的机会就是现在规划的龙阳路交通枢纽，有6公顷将近7公顷占地面积的商业配比，这些商业分散在了四五块地上，可能形成步行商业街的概念。
联洋社区的两个商业广场是目前花木最红火的项目，证大大拇指广场与联洋广场，这两项目面积不大中端定位，走亲民路线，有大卖场配套是联洋居民主要的消费场所。每到周末这里的餐饮都需排队等座。附近区域的居民也会来此消费。
新建商业广场难聚人气
芳甸路上有两个新建商业综合体，喜玛拉雅中心、嘉里中心。这两个项目定位高端，是花木甚至是浦东的新地标。
喜玛拉雅中心是由证大集团打造占地超过3万平方米，总建筑面积18万平方米的当代中国文化创意产业的综合商业地产项目。由证大·大隐精品酒店和证大艺术酒店、喜玛拉雅美术馆、大观舞台和商场共同组成。证大喜马拉雅中心与一般的城市综合体有很多不同之处，其中最显著的区别，就是整个喜马拉雅中心零售业只有3万平方米，而项目中占比最大的是文化艺术场所。运用古老中国精神和哲学，从传统中国文化中淬炼出属于当代中国的生活美学指标，旨在打造体现当代中国文化艺术的高品质生活与服务。
喜玛拉雅中心建筑整体由晶莹透亮的立方体和自然质朴的“异型林”构成。晶莹透亮、简洁明快的方形体内是证大·大隐酒店、证大艺术酒店和商场；中央不规则的“异型林”内，包含喜玛拉雅美术馆与大观舞台。喜玛拉雅中心不是一个单纯的建筑，而是一座雕塑、更是一件艺术品。尤其是“异型林”结构部分，承载了喜玛拉雅中心的艺术性，不仅从外形上、更从内涵上将艺术的渲染力源源不断地扩散到整个建筑，使整座建筑的魅力随异形体不断生长。“异型林”犹如从地下自然生长出的“林”，支撑起整个喜玛拉雅中心。
无论从外形还是内在的设计上喜玛拉雅中心都独树一帜，将中国文化精髓融入现代商业地产开发和营运，是喜玛拉雅中心不断思考的模式。2010年就已建成，目前中心购物广场处于半开业的状态，许多店铺还未入驻。通常商业广场都会在满租的情况下开业，喜玛拉雅最先经营的是电影院，之后才开出些餐饮店，服装零售店，开发商在打一场招商的持久战，可能是对商户的要求太高，所以进展缓慢。
投资约5亿美元的上海浦东嘉里中心，项目为总建筑面积将达 23万平方米的多功能建筑群，成为浦东新国际博览中心区域的崭新地标。该项目由香格里拉酒店公司管理的31层五星级酒店，39层写字楼、26层的公寓式酒店、4万平方米商场和上海新国际博览中心的入口大厅组成。与喜玛拉雅怪异的外形不同，嘉里中心建筑外形中规中矩。
嘉里中心跟市中心其它商业广场相比，里面灯光设计、商场背景音乐，包括连廊各方面的设计，都是非常幽暗。可能不太适合家庭式消费人群，他们更喜欢在开阔明亮的环境中享受周末时光。嘉里中心也有超市，针对高端消费人群，以进口商品为主，价格比较高，普通家庭不会在这里购物。这两个项目的开发商在开发商业综合体方面都功力了得，证大大拇指广场、浦西嘉里中心都是他们成功的作品。
但这两个项目叫好不叫座，定位高端很难聚集人气，购物中心在项目中所占面积太小也是一个主要原因。零售及餐饮业态最聚人气，喜玛拉雅偏重于文化艺术氛围的营造，定位超前，人气还需时间累积。
前有围堵后有追兵
浦西商业发展成熟每个区域都有自己的商业中心，浦东如今处于群雄逐鹿、诸侯争霸阶段，新的商业中心正在形成。目前浦东各板块都新建了商业广场，他们都希望能够辐射周边区域消费人群，成为新的区域商业中心。张江即将建成区域内第一个大型城市综合体长泰广场，总建筑面积32万平方米，地铁上盖，交通网络四通八达，设计理念超前，定位时尚、慢调、生态三大要素。将室外室内空间有机结合，让消费者充分享受“慢生活”。未来的国际社区唐镇也将会建成一个大型商业综合体，足以满足该区域居民消费需求。三林地区已经有三林商业广场，金谊广场两个项目。北蔡除大华嘉年华、东郊百联之外还在建一个大型商业项目；航头将要建一个浦东最大的超过百万平方米的城市综合体，川沙因为有了迪斯尼商业配套也充足。如此看来花木前有陆家嘴、八佰伴老商圈的围堵，后来三林、张江、北蔡、川沙等追兵，形势不容乐观。
花木从人口每天流动量考核，确实是很难达到城市副中心的指标。国际博览中心人流如同潮水般来的快去的也快。花木是繁忙的都市里面相对封闭的、慢节奏的生活区域，午后常常能看到在马路上跑步的外籍居民，优美的环境，安静的街道这里更适合居住。也许当初选中花木成为城市副中心就是一个失误。
在欲取代花木的众多板块中周康可能性最大，周康地区位于大浦东的中心位置。该地区的房地产业、商业、制造业是原南汇最为发达的，产业和人口集聚已经形成规模效应，且有两条地铁线规划的利好，新建住宅众多，可开发空间大，是浦东重点发展区域，非常可能未来它将取代花木成为新的城市副中心。川沙依托迪斯尼的开发，未来有无限的可能，但位置实在偏远，成为副中心有些牵强。与其它区域相比花木发展空间不足，区域内没有在售住宅，可开发的面积少。其实即使花木失去副中心称谓，它在浦东甚至上海的地位都不会改变。