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说到建筑质量，英国霍华思·厄斯金设计公司可说是楷模，该公司在2007年致信上海市政部门，提醒外白渡桥设计使用年限为100年，现已到期，请注意维修。对于英国公司，认真与规则是建筑设计中最重要的准则，而我们的建筑公司追求的是建筑工期，对于建筑质量放在了次要位置。
在近期火爆的房产销售中，普通购房者陷入了极其被动的局面，一个充斥着日光盘的市场，很难让购房者定下心来挑选比较楼盘，往往能拿到号买到房子就不错了。
俗话说，萝卜坏了不洗泥，在追求高速度施工，依靠压缩工期来提高项目利润的房地产业，隐藏的问题开始慢慢浮出水面。有的小区交房后，业主群一片祥和，都是讨论装修、购买家具、电器的话题；而有的社区氛围明显凝重，一期维权群、二期维权群纷纷成立，声讨开发商的声音不绝于耳。
当我们想到普通购房者辛辛苦苦花费了毕生积蓄购买一套房屋后，还要为建筑质量耗费无穷无尽的精力，心里不免有些伧然，渗水、裂缝不应该出现在我们的周围。
渗水，还是渗水
近日上海开始进入梅雨季节，在走访30家小区中，几乎8成以上的社区都有渗水问题，老房会漏水，新房也会出现大面积渗水，价值数百万元的别墅社区也不能逃脱。
徐汇某上百万平方米社区，a先生家里出现了墙壁大量被腐蚀，墙体脱落的现象；浦西某别墅社区的地下车库出现积水；松江某社区出现书房“飘雨”的现象。
在装修公司上门维修的时候，a先生气愤的和施工人员吵了起来。“当你报修几个月都无人理睬，当施工人员上门就说’这家在网上投诉了，我们不受理’的话，你会忍的住心中的火气么？”
在新交房的某小区，业主b女士抱怨窗户与墙体连接不严，窗外的雨水会从窗户缝隙中渗漏进来，让屋里湿漉漉的。
业内人士认为，建筑渗水和开发商选用的新颖面砖不无关系，时尚的面砖容易吸水，会导致外墙面吸水，内墙面发霉。当然，防水工程造价是房屋渗水、漏水的最重要原因。有媒体报道称，建筑工程渗漏率高达80%以上。这个数字没有得到验证，
在上海，建筑屋面、地下室防水工程造价多年来一直维持在30～60元/平方米。虽然房价翻了几番，但建筑防水工程造价一直在低位运行。一般建筑防水工程平均造价占建筑工程总造价的1%～3%，而国外多为8%，日本为10%左右。
业内人士坦言，即使是从事防水工程多年的人，也难以在购房的时候判断出房屋日后是否会渗水。
目前我国防水工程执行的是5年保修期。2000年1月30日，国务院279号令发布《建设工程质量管理条例》，其中第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年”，工程承包方“对造成的损失承担赔偿责任。”而5年以后，业主可以申请使用房屋维修资金维修。
问题出在哪里呢
建筑质量问题的出现，本身不是技术问题，而是态度问题。如今的房地产市场，处于完全的卖方市场，不管什么样的房子，都能快速地销售。购房者也抱着某种侥幸心理，对质量问题选择了回避的态度。
但是，期房的预售制度本身就埋下了某种隐患，在中国信用制度尚不健全的今天，为一个尚没有出现的产品付出巨额资金，实在是个很难想象的事情。
在上海，房屋预售要求建筑主体完成三分之二以上才可以销售，而在外地就没有这么严格，仅仅是片空地，开发商拉上一批销售员就能大卖。至于未来的房屋质量，则要看开发商的良心了。
某知名房企的维权群中，为××忍无可忍的业主、被××伤害的受害者、急需帮助的××业主、××维权业主等id不时出现，中国汉字的魅力在业主群中得到了淋漓的展现，实在有些苦涩。
从建筑施工的角度出发，建筑工人的管理确实是个难题。工人在乎的是建筑施工速度，因为他们干得越多，赚得越多。在目前大规模房地产开发的背景下，技术工人显得尤为稀缺。中国的农民工有时候显得特别顽固，他们不与施工方签订合同，往往看重包工头或者老乡的口头约定，操作上的坏习惯更是根深蒂固。有的工程管理人员哀叹，都说装修房子繁琐，项目管理比装修房要繁琐一百倍。
为了有效管理，只能通过加强管理，来解决施工中的问题。可是同技术工人一样，那些有经验的管理人员数量也不充足。以前，企业通常在每一个施工环节配备一名专业的管理人员，进行质量把关。现在，很少有管理人员是专门监管一个环节的，整个建筑施工过程，不过一到两名人员监管。施工监理方，因为自身的利益也很难担当质量“把关人”。在欧洲，房屋质量是个不断维护监管的过程，房屋每隔10年要进行一次检查，确保质量达到交房要求。相比之下，国内的监管缺失就太严重了。
业内都说绿城集团工程质量好，其实也没有别的窍门，就是增加工程监管人员。开发商如果在施工环节中安排更多的监管人员，包括对每个工艺流程有明确规定，房屋整体质量肯定可以得到大幅度提升。
可惜，开发商缺乏主动强化监管的动力，主要的原因是目前房屋预售合同对于消费者权益保障不足。目前的预售合同通常规定，房屋只有出现结构性的质量问题，或者说房屋的质量问题影响到购房者居住时，买房人才有可能退房。而对于一般的质量问题，仅仅是以维修费用的一定比例作为赔偿。而眼下市场上销售的很多期房楼盘，甚至连赔偿都不给。
预售合同对购房者保障不力，让开发商不由自主的松懈。从大的监管角度来讲，政府和开发商利益趋于一致，中立、公正的政府监管，也会出现短暂的失灵。
开发商的尝试
对于建筑质量的关注程度，也在逐渐的上升。品牌开发商在这方面都投入了不少的精力。比如说从2008年底开始，万科开始推广实施实测实量，从主体工程开始，每一步都做到实测实量。这几年实施下来，万科内部考量实测实量的分数逐年增加。但是在第三方做的客户满意度调查上，客户评分并不高，公司认知与客户认识有着较大的不同。 在市场中，建筑质量好坏公司说了不算，客户评价才是最终的结果。只有真正让客户满意，才能算得上真正的好房子。
交互评估
万科集团一方面改进实测实量，另一方面在房屋交付前一个月，请第三方对房屋的观感质量、实用功能进行数据化的评估，考核到每个公司、每个项目。这被称为交互评估。集团公司的考评由一张表变成两张表，测量是在毛坯房施工过程中进行，第三方可以发现所有的问题，包括空鼓、开裂、渗水等常见现象。
第三方评测的表格中，有99个子项，涵盖了专业验房以及万科内部的制度和标准，可以说这张表格可以取代一般意义上的验房师。把项目的实情告诉给业主，让业主依照标准来检测项目，这对一个公司来说确实需要很大的勇气。令人欣喜的是，绝大多数的业主对于公司的举措都是称赞的。
建筑质量“实名终身制”
新疆乌鲁木齐逐渐推行建筑质量“实名终身制”。凡竣工验收合格的房屋建筑，建设单位在建筑物明显部位设置永久性标牌，标明五方责任主体的单位名称及负责人名字。一旦出现质量问题，便能在其永久性标牌上找到相关责任人，追究责任。
在第一家实施该要求的小区，上面载明了建设、勘察、设计、施工、监理单位等工程质量责任主体的单位名称和主要责任人姓名。另外还标注了开工时间和竣工时间。小区共有10栋楼，每栋楼单元门前设置了一块标牌。
通过这个标牌，政府希望让业主知道这个房子是哪家单位建设施工，未来如果有质量问题也能投诉。新疆的举措，让我想起了曾经的万里长城，在秦朝重大的工程建设中，每块砖、每个工具都刻有工匠的姓名，已被追查。古代中国就有了质量管控的意识，为什么现在就不能坚持了呢？
业主质量监督小组
南京绿城集团某项目面向业主、准业主及媒体界、产业界等人士进行监督小组报名，选择8-10位代表成为项目业主质量监督小组的成员。
公司表示：“建立‘业主质量监督小组’的目的在于着力拓宽项目与客户间沟通交流的渠道，完善客户对项目产品和服务品质的监督机制，促进项目产品不断提高。
谁都知道，立场不同决定看问题的角度不同，业主对于自身项目的质量关注是最高级别的关注。监督小组将自己的意见、建议与开发商和施工单位进行沟通，开发商与施工单位通过业主质量监督小组就施工进度和建筑质量定期向业主进行汇报。这种双向的互动将促进业主、开发商和施工单位共同进步，确保打造出满足业主需求的产品。
常说换位思考，真能做到的开发商确实太少。
怎样选质量好的房子
普通人一般面临的是漏水、漏电、墙面脱落的问题，虽然不是很严重的建筑问题，但也足够让人烦恼。为了不被质量问题烦恼，购房者就需要多做一些功课，我相信在详尽的资料分析基础上，可以挑选出质量优异的住房。下面，我们就教几个小招数给购房者。
A 打桩看基础
一般建筑建造之初，都要进行基础打桩。耥形基础多用于高层住宅，地下停车库多采用箱形深基础来建成的。
基础承受了建筑物上所有的荷载，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力传到地基中，对于基础的首要要求就是能抵抗住建筑物的不均匀沉降。
我们看到的房屋墙面开裂、楼板变形、屋面渗水等问题很多就是基础的不均匀沉降，破坏房屋刚度而引起的。基础和其他的钢筋混凝土受力构件在房屋建好后我们就能看到。往往有人评价楼盘说，某某楼盘质量最好，因为地基打的深。与之相反，有的楼盘地基打得浅，建筑质量就一般。
对于开发公司来说，基础建设也是很耗费资金的地方，是否真金白银的投入，看基础建设也能看出个大概了。如果买期房的购房者，经常去工地现场跑跑，问问施工工人，就能对房屋品质有个大概了解。
B 渗水看墙体
砖混砌体结构渗水是多层住宅的一个质量通病，所有的建筑质量问题几乎都和水有关，这是因为建筑中离不开水，水泥浇注、构件衔接都与水脱离不了干系。做的不好，体现在购房者面前的就是开裂、渗水。
外山墙渗水一般发生在楼板顶部，即罔粱与预制空心板搭接部位，因为上海地区刮东南风较多，所以东山墙的渗水情况较为严重。外墙窗框渗水，主要是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的。墙洞渗水，是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的。看房时应该选择在雨天去观察外墙的接缝处、墙而有无明显的水印及霉点。
业内人士一般观察墙体的水平和垂直墙线是否是直线，在建筑上能做成直线很不容易的，这也是开发商施工水平的重要标志。
C 现场管理看水平
施工现场规范程度是可以用来推测建筑质量的好坏，道理很简单，管理不好的建筑公司质量管控水平肯定参差不齐。
如果你在一个建筑工地，发现施工现场出入口没有设置任何企业名称和企业标识，没有六牌两图（工程概况牌、安全生产、消防保卫、环境保护、文明施工等制度牌和施工现场总平面图），建筑材料、物料及建筑垃圾随意堆放，现场脏乱，怎么可能会有一个好的建筑诞生呢？
如果购房者不能进入现场，观察建筑物上的施工平台也能看出端倪。比如说脚手架外侧安全网、施工层的脚手板、平网等设施是否放置齐全，工程外侧小横杆数量是否足够，塔吊与架空电线有无防护设施，这些都能说明一些问题。好的施工现场规范，物料堆放整齐，交通通道顺畅，建筑物挺拔修长，往往会给你带来一种美感。
出现问题不要慌
如果你购买的房屋出现了质量问题，你也无须慌乱。不能小题大做，也不应委屈求全，在法律的框架下，大多数问题都会得到很好的解决。房屋质量问题大致可以分为三个等级：主体结构质量问题、影响居住的质量问题和一般质量问题。
（一）房屋主体结构质量问题是指房屋主体结构存在问题无法通过验收导致不能交付或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 建筑物的主体工程是建筑物工程的重要组成部分。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
最高人民法院民事审判第一庭编写的《<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>的理解与适用》认为，对“房屋主体结构”应作广义理解，应当包括房屋的地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这也就是说，房屋交付业主时理论上讲必须是主体结构质量合格的。但由于房地产项目竣工验收中的不规范行为和种种幕后交易，真正交付给业主的房屋仍然可能存在主体结构质量问题。因此法律规定，商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。已收房的购房人有权退房，给购房人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
（二）因房屋质量严重影响正常居住使用。 “严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。
如何判断严重影响正常居住，法律没有作出具体规定，司法实践中一般一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决不影响正常居住，那么就属于一般质量问题，可要求开发商修复赔偿损失。如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不能正常居住，购房人可以解除合同并要求开发商赔偿损失。
（三）一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水、地面空鼓、墙皮脱落等等问题。这些不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，开发商应当对此予以修复，购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任，更不能因此而要求解除合同。当然，如果房屋因质量瑕疵影响购房者实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
律师建议
房屋质量纠纷的解决，购房人应该注意在购房和收房阶段进行把关。
合同签订阶段，购房人注意认真阅读合同中的质量条款，对约定不明确之处进行补充，必要时请先咨询专业人士，如律师等。合同约定具体而明确才能为后期的维权打下良好基础。
收房阶段，也就是办理商品房交接入住手续的阶段，购房人应当要求开发商出示合格证明。至少应当要求开发商出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明。如果开发商不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，应当积极委托工程质量检测机构重新核验。避免单纯的空对空地交涉，毕竟是否属于质量问题需要专业的回答。委托检测也有成本支出，但确属主体结构质量不合格的，最终这笔费用将由开发商承担。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质。发生争议后，委托哪个机构来检测，最好买卖双方须经协商达成一致。如双方协商不成，可以申请法院指定检测机构。
[房屋质量检测机构]
有资质的房屋质量检测机构可通过
上海市质量技术监督局 （http：//www.shzj.gov.cn/）
上海市住房保障和房屋管理局下属上海市房屋检测中心上海市司法局（http：//www.justice.gov.cn/）等途径查询
以下是较为知名的或者较近的几个
1. 上海房屋质量检测站
地址：上海复兴西路193号2号楼
邮编：200031
2. 上海市建筑科学研究院房屋质量检测站
3. 上海中测行工程检测咨询有限公司（前身为杨浦区建设工程质量检测站）
地址：民星路250号
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
后记：现实中的两个世界
在购房者心中，房子出现了问题那就是摊上大事了，需要花费无穷无尽的时间精力去处理。而在专业人士的眼中，普通的建筑质量问题算不上什么大事，既然质量管控很难实施，出现些问题也在所难免，只要不出现主体结构的大问题就可以了。
作为业内资深的f先生，他对建筑质量持乐观的态度。他说，上海的房屋质量不会有太大问题。因为一旦出问题，业主、施工单位、监理单位、质监站都会有责任，保证主体结构的质量这点觉悟大家还是有的，所以影响结构的大问题应该不会出现。有的电视报道，某某建筑减少钢筋用量，用劣质混凝土等情况现在并不多了。
反而业主在装修过程中，因为破坏建筑结构而影响了建筑质量的问题屡见不鲜。有的装修公司，排线管的时候切割地坪，掩埋线管。特别在靠近承重墙周围，楼板处于正弯矩最大的部位，也能发现装修公司在大胆操作。这样的举动是非常非常危险的，无论对业主还是对楼下业主都是极不负责的！至于敲砸剪力墙、承重墙等情况更是随处可见，施工单位苦心建设的住宅就在这一点点的举动中被破坏。
上海做工程施工的g先生也持有类似的观点。他认为建筑墙壁渗水、开裂不是大问题，建筑结构安全才是核心，在这方面上海建筑结构安全还是有保证的，曾经的莲花路事件仅仅是个特例。有人说中国的建筑标准低，而造成了建筑质量问题频出的说法并不正确。一般来说，只要楼板钢筋到位、混凝土标号到位，符合设计要求，就不会出现质量问题。中国建筑标准是在原来苏联的标准上，根据国际要求来进行更新的，起点不算很低。现在很多项目建筑结构是由国外咨询公司进行设计，更不会出现建筑标准低的情况了。作为一个普通的购房者，想选择建筑质量好的房屋，最好挑选准现房社区，如果要买期房，只有参照开发公司的以往楼盘质量和总承包单位的施工质量口碑。
其实，业主要求很简单，出现质量问题的房屋可以得到开发商的妥善解决。但是，一般开发商采取的诀窍就是一个字“拖”。业主蓝月愤懑的说，“总是承诺，维修10个月了目前一个没兑现，维修方案里到处是法律陷阱，就是律师函加上工程部的填空，再加上点外交部的辞令和礼貌用语的大杂烩！”
说到底，建筑质量不是一个技术问题，而是一个态度问题。
在近期火爆的房产销售中，普通购房者陷入了极其被动的局面，一个充斥着日光盘的市场，很难让购房者定下心来挑选比较楼盘，往往能拿到号买到房子就不错了。
俗话说，萝卜坏了不洗泥，在追求高速度施工，依靠压缩工期来提高项目利润的房地产业，隐藏的问题开始慢慢浮出水面。有的小区交房后，业主群一片祥和，都是讨论装修、购买家具、电器的话题；而有的社区氛围明显凝重，一期维权群、二期维权群纷纷成立，声讨开发商的声音不绝于耳。
当我们想到普通购房者辛辛苦苦花费了毕生积蓄购买一套房屋后，还要为建筑质量耗费无穷无尽的精力，心里不免有些伧然，渗水、裂缝不应该出现在我们的周围。
渗水，还是渗水
近日上海开始进入梅雨季节，在走访30家小区中，几乎8成以上的社区都有渗水问题，老房会漏水，新房也会出现大面积渗水，价值数百万元的别墅社区也不能逃脱。
徐汇某上百万平方米社区，a先生家里出现了墙壁大量被腐蚀，墙体脱落的现象；浦西某别墅社区的地下车库出现积水；松江某社区出现书房“飘雨”的现象。
在装修公司上门维修的时候，a先生气愤的和施工人员吵了起来。“当你报修几个月都无人理睬，当施工人员上门就说’这家在网上投诉了，我们不受理’的话，你会忍的住心中的火气么？”
在新交房的某小区，业主b女士抱怨窗户与墙体连接不严，窗外的雨水会从窗户缝隙中渗漏进来，让屋里湿漉漉的。
业内人士认为，建筑渗水和开发商选用的新颖面砖不无关系，时尚的面砖容易吸水，会导致外墙面吸水，内墙面发霉。当然，防水工程造价是房屋渗水、漏水的最重要原因。有媒体报道称，建筑工程渗漏率高达80%以上。这个数字没有得到验证，
在上海，建筑屋面、地下室防水工程造价多年来一直维持在30～60元/平方米。虽然房价翻了几番，但建筑防水工程造价一直在低位运行。一般建筑防水工程平均造价占建筑工程总造价的1%～3%，而国外多为8%，日本为10%左右。
业内人士坦言，即使是从事防水工程多年的人，也难以在购房的时候判断出房屋日后是否会渗水。
目前我国防水工程执行的是5年保修期。2000年1月30日，国务院279号令发布《建设工程质量管理条例》，其中第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年”，工程承包方“对造成的损失承担赔偿责任。”而5年以后，业主可以申请使用房屋维修资金维修。
问题出在哪里呢
建筑质量问题的出现，本身不是技术问题，而是态度问题。如今的房地产市场，处于完全的卖方市场，不管什么样的房子，都能快速地销售。购房者也抱着某种侥幸心理，对质量问题选择了回避的态度。
但是，期房的预售制度本身就埋下了某种隐患，在中国信用制度尚不健全的今天，为一个尚没有出现的产品付出巨额资金，实在是个很难想象的事情。
在上海，房屋预售要求建筑主体完成三分之二以上才可以销售，而在外地就没有这么严格，仅仅是片空地，开发商拉上一批销售员就能大卖。至于未来的房屋质量，则要看开发商的良心了。
某知名房企的维权群中，为××忍无可忍的业主、被××伤害的受害者、急需帮助的××业主、××维权业主等id不时出现，中国汉字的魅力在业主群中得到了淋漓的展现，实在有些苦涩。
从建筑施工的角度出发，建筑工人的管理确实是个难题。工人在乎的是建筑施工速度，因为他们干得越多，赚得越多。在目前大规模房地产开发的背景下，技术工人显得尤为稀缺。中国的农民工有时候显得特别顽固，他们不与施工方签订合同，往往看重包工头或者老乡的口头约定，操作上的坏习惯更是根深蒂固。有的工程管理人员哀叹，都说装修房子繁琐，项目管理比装修房要繁琐一百倍。
为了有效管理，只能通过加强管理，来解决施工中的问题。可是同技术工人一样，那些有经验的管理人员数量也不充足。以前，企业通常在每一个施工环节配备一名专业的管理人员，进行质量把关。现在，很少有管理人员是专门监管一个环节的，整个建筑施工过程，不过一到两名人员监管。施工监理方，因为自身的利益也很难担当质量“把关人”。在欧洲，房屋质量是个不断维护监管的过程，房屋每隔10年要进行一次检查，确保质量达到交房要求。相比之下，国内的监管缺失就太严重了。
业内都说绿城集团工程质量好，其实也没有别的窍门，就是增加工程监管人员。开发商如果在施工环节中安排更多的监管人员，包括对每个工艺流程有明确规定，房屋整体质量肯定可以得到大幅度提升。
可惜，开发商缺乏主动强化监管的动力，主要的原因是目前房屋预售合同对于消费者权益保障不足。目前的预售合同通常规定，房屋只有出现结构性的质量问题，或者说房屋的质量问题影响到购房者居住时，买房人才有可能退房。而对于一般的质量问题，仅仅是以维修费用的一定比例作为赔偿。而眼下市场上销售的很多期房楼盘，甚至连赔偿都不给。
预售合同对购房者保障不力，让开发商不由自主的松懈。从大的监管角度来讲，政府和开发商利益趋于一致，中立、公正的政府监管，也会出现短暂的失灵。
开发商的尝试
对于建筑质量的关注程度，也在逐渐的上升。品牌开发商在这方面都投入了不少的精力。比如说从2008年底开始，万科开始推广实施实测实量，从主体工程开始，每一步都做到实测实量。这几年实施下来，万科内部考量实测实量的分数逐年增加。但是在第三方做的客户满意度调查上，客户评分并不高，公司认知与客户认识有着较大的不同。 在市场中，建筑质量好坏公司说了不算，客户评价才是最终的结果。只有真正让客户满意，才能算得上真正的好房子。
交互评估
万科集团一方面改进实测实量，另一方面在房屋交付前一个月，请第三方对房屋的观感质量、实用功能进行数据化的评估，考核到每个公司、每个项目。这被称为交互评估。集团公司的考评由一张表变成两张表，测量是在毛坯房施工过程中进行，第三方可以发现所有的问题，包括空鼓、开裂、渗水等常见现象。
第三方评测的表格中，有99个子项，涵盖了专业验房以及万科内部的制度和标准，可以说这张表格可以取代一般意义上的验房师。把项目的实情告诉给业主，让业主依照标准来检测项目，这对一个公司来说确实需要很大的勇气。令人欣喜的是，绝大多数的业主对于公司的举措都是称赞的。
建筑质量“实名终身制”
新疆乌鲁木齐逐渐推行建筑质量“实名终身制”。凡竣工验收合格的房屋建筑，建设单位在建筑物明显部位设置永久性标牌，标明五方责任主体的单位名称及负责人名字。一旦出现质量问题，便能在其永久性标牌上找到相关责任人，追究责任。
在第一家实施该要求的小区，上面载明了建设、勘察、设计、施工、监理单位等工程质量责任主体的单位名称和主要责任人姓名。另外还标注了开工时间和竣工时间。小区共有10栋楼，每栋楼单元门前设置了一块标牌。
通过这个标牌，政府希望让业主知道这个房子是哪家单位建设施工，未来如果有质量问题也能投诉。新疆的举措，让我想起了曾经的万里长城，在秦朝重大的工程建设中，每块砖、每个工具都刻有工匠的姓名，已被追查。古代中国就有了质量管控的意识，为什么现在就不能坚持了呢？
业主质量监督小组
南京绿城集团某项目面向业主、准业主及媒体界、产业界等人士进行监督小组报名，选择8-10位代表成为项目业主质量监督小组的成员。
公司表示：“建立‘业主质量监督小组’的目的在于着力拓宽项目与客户间沟通交流的渠道，完善客户对项目产品和服务品质的监督机制，促进项目产品不断提高。
谁都知道，立场不同决定看问题的角度不同，业主对于自身项目的质量关注是最高级别的关注。监督小组将自己的意见、建议与开发商和施工单位进行沟通，开发商与施工单位通过业主质量监督小组就施工进度和建筑质量定期向业主进行汇报。这种双向的互动将促进业主、开发商和施工单位共同进步，确保打造出满足业主需求的产品。
常说换位思考，真能做到的开发商确实太少。
怎样选质量好的房子
普通人一般面临的是漏水、漏电、墙面脱落的问题，虽然不是很严重的建筑问题，但也足够让人烦恼。为了不被质量问题烦恼，购房者就需要多做一些功课，我相信在详尽的资料分析基础上，可以挑选出质量优异的住房。下面，我们就教几个小招数给购房者。
A 打桩看基础
一般建筑建造之初，都要进行基础打桩。耥形基础多用于高层住宅，地下停车库多采用箱形深基础来建成的。
基础承受了建筑物上所有的荷载，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力传到地基中，对于基础的首要要求就是能抵抗住建筑物的不均匀沉降。
我们看到的房屋墙面开裂、楼板变形、屋面渗水等问题很多就是基础的不均匀沉降，破坏房屋刚度而引起的。基础和其他的钢筋混凝土受力构件在房屋建好后我们就能看到。往往有人评价楼盘说，某某楼盘质量最好，因为地基打的深。与之相反，有的楼盘地基打得浅，建筑质量就一般。
对于开发公司来说，基础建设也是很耗费资金的地方，是否真金白银的投入，看基础建设也能看出个大概了。如果买期房的购房者，经常去工地现场跑跑，问问施工工人，就能对房屋品质有个大概了解。
B 渗水看墙体
砖混砌体结构渗水是多层住宅的一个质量通病，所有的建筑质量问题几乎都和水有关，这是因为建筑中离不开水，水泥浇注、构件衔接都与水脱离不了干系。做的不好，体现在购房者面前的就是开裂、渗水。
外山墙渗水一般发生在楼板顶部，即罔粱与预制空心板搭接部位，因为上海地区刮东南风较多，所以东山墙的渗水情况较为严重。外墙窗框渗水，主要是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的。墙洞渗水，是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的。看房时应该选择在雨天去观察外墙的接缝处、墙而有无明显的水印及霉点。
业内人士一般观察墙体的水平和垂直墙线是否是直线，在建筑上能做成直线很不容易的，这也是开发商施工水平的重要标志。
C 现场管理看水平
施工现场规范程度是可以用来推测建筑质量的好坏，道理很简单，管理不好的建筑公司质量管控水平肯定参差不齐。
如果你在一个建筑工地，发现施工现场出入口没有设置任何企业名称和企业标识，没有六牌两图（工程概况牌、安全生产、消防保卫、环境保护、文明施工等制度牌和施工现场总平面图），建筑材料、物料及建筑垃圾随意堆放，现场脏乱，怎么可能会有一个好的建筑诞生呢？
如果购房者不能进入现场，观察建筑物上的施工平台也能看出端倪。比如说脚手架外侧安全网、施工层的脚手板、平网等设施是否放置齐全，工程外侧小横杆数量是否足够，塔吊与架空电线有无防护设施，这些都能说明一些问题。好的施工现场规范，物料堆放整齐，交通通道顺畅，建筑物挺拔修长，往往会给你带来一种美感。
出现问题不要慌
如果你购买的房屋出现了质量问题，你也无须慌乱。不能小题大做，也不应委屈求全，在法律的框架下，大多数问题都会得到很好的解决。房屋质量问题大致可以分为三个等级：主体结构质量问题、影响居住的质量问题和一般质量问题。
（一）房屋主体结构质量问题是指房屋主体结构存在问题无法通过验收导致不能交付或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 建筑物的主体工程是建筑物工程的重要组成部分。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
最高人民法院民事审判第一庭编写的《<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>的理解与适用》认为，对“房屋主体结构”应作广义理解，应当包括房屋的地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这也就是说，房屋交付业主时理论上讲必须是主体结构质量合格的。但由于房地产项目竣工验收中的不规范行为和种种幕后交易，真正交付给业主的房屋仍然可能存在主体结构质量问题。因此法律规定，商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。已收房的购房人有权退房，给购房人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
（二）因房屋质量严重影响正常居住使用。 “严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。
如何判断严重影响正常居住，法律没有作出具体规定，司法实践中一般一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决不影响正常居住，那么就属于一般质量问题，可要求开发商修复赔偿损失。如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不能正常居住，购房人可以解除合同并要求开发商赔偿损失。
（三）一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水、地面空鼓、墙皮脱落等等问题。这些不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，开发商应当对此予以修复，购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任，更不能因此而要求解除合同。当然，如果房屋因质量瑕疵影响购房者实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
律师建议
房屋质量纠纷的解决，购房人应该注意在购房和收房阶段进行把关。
合同签订阶段，购房人注意认真阅读合同中的质量条款，对约定不明确之处进行补充，必要时请先咨询专业人士，如律师等。合同约定具体而明确才能为后期的维权打下良好基础。
收房阶段，也就是办理商品房交接入住手续的阶段，购房人应当要求开发商出示合格证明。至少应当要求开发商出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明。如果开发商不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，应当积极委托工程质量检测机构重新核验。避免单纯的空对空地交涉，毕竟是否属于质量问题需要专业的回答。委托检测也有成本支出，但确属主体结构质量不合格的，最终这笔费用将由开发商承担。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质。发生争议后，委托哪个机构来检测，最好买卖双方须经协商达成一致。如双方协商不成，可以申请法院指定检测机构。
[房屋质量检测机构]
有资质的房屋质量检测机构可通过
上海市质量技术监督局 （http：//www.shzj.gov.cn/）
上海市住房保障和房屋管理局下属上海市房屋检测中心上海市司法局（http：//www.justice.gov.cn/）等途径查询
以下是较为知名的或者较近的几个
1. 上海房屋质量检测站
地址：上海复兴西路193号2号楼
邮编：200031
2. 上海市建筑科学研究院房屋质量检测站
3. 上海中测行工程检测咨询有限公司（前身为杨浦区建设工程质量检测站）
地址：民星路250号
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
后记：现实中的两个世界
在购房者心中，房子出现了问题那就是摊上大事了，需要花费无穷无尽的时间精力去处理。而在专业人士的眼中，普通的建筑质量问题算不上什么大事，既然质量管控很难实施，出现些问题也在所难免，只要不出现主体结构的大问题就可以了。
作为业内资深的f先生，他对建筑质量持乐观的态度。他说，上海的房屋质量不会有太大问题。因为一旦出问题，业主、施工单位、监理单位、质监站都会有责任，保证主体结构的质量这点觉悟大家还是有的，所以影响结构的大问题应该不会出现。有的电视报道，某某建筑减少钢筋用量，用劣质混凝土等情况现在并不多了。
反而业主在装修过程中，因为破坏建筑结构而影响了建筑质量的问题屡见不鲜。有的装修公司，排线管的时候切割地坪，掩埋线管。特别在靠近承重墙周围，楼板处于正弯矩最大的部位，也能发现装修公司在大胆操作。这样的举动是非常非常危险的，无论对业主还是对楼下业主都是极不负责的！至于敲砸剪力墙、承重墙等情况更是随处可见，施工单位苦心建设的住宅就在这一点点的举动中被破坏。
上海做工程施工的g先生也持有类似的观点。他认为建筑墙壁渗水、开裂不是大问题，建筑结构安全才是核心，在这方面上海建筑结构安全还是有保证的，曾经的莲花路事件仅仅是个特例。有人说中国的建筑标准低，而造成了建筑质量问题频出的说法并不正确。一般来说，只要楼板钢筋到位、混凝土标号到位，符合设计要求，就不会出现质量问题。中国建筑标准是在原来苏联的标准上，根据国际要求来进行更新的，起点不算很低。现在很多项目建筑结构是由国外咨询公司进行设计，更不会出现建筑标准低的情况了。作为一个普通的购房者，想选择建筑质量好的房屋，最好挑选准现房社区，如果要买期房，只有参照开发公司的以往楼盘质量和总承包单位的施工质量口碑。
其实，业主要求很简单，出现质量问题的房屋可以得到开发商的妥善解决。但是，一般开发商采取的诀窍就是一个字“拖”。业主蓝月愤懑的说，“总是承诺，维修10个月了目前一个没兑现，维修方案里到处是法律陷阱，就是律师函加上工程部的填空，再加上点外交部的辞令和礼貌用语的大杂烩！”
说到底，建筑质量不是一个技术问题，而是一个态度问题。