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摘 要：房地产业是中国经济增长的支柱产业，房地产行业的健康发展也是中国经济平稳运行的重要因素。本文在回顾供求定理的原理基础上，以贵阳市房地产为例，探究贵阳市房地产行业供需状况，同时进一步分析了影响贵阳市房地产行业价格的因素。最后从供给和需求方面提出贵阳市房地产行业发展的建议，以期能夠对贵阳市的地产业健康发展提供帮助。
关键词：供求定理 房地产价格 贵阳
一、引言
自1980年代末福利分房改革以来到1990年代商品房市场的兴起，中国房产市场的开发规模以及成交规模逐年猛增，房地产市场日益成为地方经济增长的热点并带动钢铁、水泥相关产业的发展，此外，房地产在促进经济增长的同时也带动了就业人口的增加，从2003年的1205355人增加到2014年的2760070人，增长近3倍。综上所述，房地产行业在促进经济经济增长、带动就业以及相关产业的发展方面有着举足轻重的作用，而商品房的价格也与居民的日常生活紧密相关。然而，近些年伴随着房地产市场的迅猛发展，出现了房地产市场过热的现象，房价居高不下，房地产市场存在投机成分，多数居民无力承担过高房价，房地产市场泡沫风险凸显。本文通过运用管理经济学中供求定理结合贵阳市房地产市场的实际情况，探究贵阳市房地产行业价格形成机制以及在价格形成机制中的问题，并尝试提出一些改进性的建议。
二、基于供求定理的贵阳市房地产价格形成机制
1.供求定理。按照主流西方经济的对供求定理的定义，可以将供求定理定义如下：在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；供给变动引起均衡价格的反方向变动，引起均衡数量的同方向变动。供求定理的分析分为需求变动和供给变动以及需求和供给共同变动三个方面两个方面。
2.贵阳市整体经济运行状况。
2.1贵阳市宏观经济发展概况。贵阳市GDP总量由2001年302亿元到2014年的2348亿元，增长近8倍，且十五年以来年增长幅度都在10%以上，高于全国经济增长的平均速度。2014年以来，受到美国金融危机以及国内经济下行的压力，经济增长出现下滑趋势，但长速仍然维持在13%左右，高于国家经济平均增长速度7.5%。同时，贵阳市经济的迅猛增长对拉动中西部地区的经济增长起了重要推动作用。
2.2贵阳市产业结构日趋合理。贵阳市的农业比例从2009年的5.6%下降到2014年3.92%，在三产结构中所占比例较小，开始由劳动密集型农业向现代农业发展。贵阳市以工业为主的第二产业始终是贵阳市发展的重要支撑，始终维持在42%左右。近些年，贵阳市的的第三产业从2009年49%提高到2014年55%，以现代服务业为主的第三产业是未来贵阳市未来努力发展的方向。从贵阳市三产结构的发展变化我们可以总结出贵阳市的产业结构转型稳中有进，以第二产业为支撑，大力推动第三产业发展，保持第一产业合理规模的产业结构为贵阳市城市发展奠定了良好基础，同时也为房地产市场良性和快速发展提供了产业支撑。
3.贵阳市房地产市场供求现状分析。
3.1土地市场分析。土地资源是房地产企业在房地产项目建设过程中的要素投入。土地成本是房地产项目建设的重要成本。从统计数据来看，2009年至2014年，每年的供应面积均高于成交面积的96～187平方米不等，由此可见，贵阳市土地的供应总体富余，土地市场出现放缓态势，土地的充足供给会减少房地产企业土地竞价的现象，能够保证土地市场的成交价格趋于稳定，从而使得企业稳定置地成本，保证房地产市场价格的稳定。
3.2贵阳市房地产投资规模分析。2003年，贵阳市房地产市场的计划投资额仅为54.33亿元，然后逐年递增，到2014年已经达到1010.34亿元。在2008年金融危机之后，贵阳市房地产产业依然出现了快速增长。2009 年计划投资额为210.32亿元，2010年更是飞速发展，计划投资额达到了310.47亿元，较2009年的计划投资额增加了近47%。数据显示，2013年贵阳市固定资产投资规模依然很大，计划投资额达983.01亿元，增速较2012年虽有所放缓，但仍在90%以上。然而据相关统计，2014年贵阳市人口增加仅为4.45%，而这部分增加人口并不都是购房需求者，因此，市场商品房的供给增加量快于市场购房需求，从而在短期内出现供过于求的现象。
3.3贵阳市居民可支配收入分析。据统计，2014年贵州省城镇居民人均可支配收入22548.21元/年。同期商品房均价达到5200元每平米。相对于家庭收入，商品住宅价格略显高昂。部分家庭通过银行贷款的方式购买住房。但银行贷款也存在风险并给居民带来还款压力。若居民不能按时还款还会引发银行金融风险。综上，贵阳市房地产市场整体上存在一定风险，短期会出现小范围的供过于求，但是从长期来看，随着去库存、居民收入水平的增加，会缓解过量库存商品房。
三、结论和建议
1.积极推进棚户区改造和经济适用房建设。贵阳市政府相关部门在宏观调控时不仅要统筹房地产行业的正常发展，同时兼顾开发商、地方政府、置业者的均衡利益，尽量统筹各方利益，推进棚户区改造、建设经济适用房和保障房建设，满足不同消费群体特别是低收入消费群体的住房需求，降低低收入者购房负担，缓解住房市场供需失衡和价格失衡的问题。
2.减少地方政府对土地出让金的依赖。土地出让金是地方政府的主要财政收入，开发商在购买土地时，往往需要负担较高的土地出让金。这部分土地出让金会通过房屋销售价格转嫁到消费者身上。因此，需要从源头和根本上解决高房价问题就要规范地方政府土地出让的实施计划，减少贵阳市政府过度依赖土地出让金来增加地方财政收入，建立适度的标准来制止土地出让金高比重的事实。同时，对于倒买倒卖土地行为应该坚决制止，对于囤地待涨的行为要给予适当的行政惩罚和课以重税，严禁通过炒房炒地攫取暴利的违法违规行为。
3.遏制房地产行业的过度投资。通过前文我们发现，贵阳市房地产市场近几年的开发投资额的增长率远远高于全国平均水平。为此，贵阳市市政府应有意识地控制房地产市场投资过快现象，应对企业资金流动有效监控，劝导企业合理规划资金使用，避免企业盲目投资房地产市场，引导企业转向实体企业投资，控制投资规模，严格制止房地产业过度投机，适量加大空置房房产税收力度，促使房价合理回归。同时，培阳企业的社会责任意识，避免企业过度炒作房地产行业。
4.规范房地产行业信贷业务，严控房地产信贷规模。近两年随着国家宏观调控政策的出台，房地产行业开始出现下滑趋势。地产企业通过银行贷款就会面临违约风险，严重的可能会导致企业倒闭，增加了整个银行系统的坏账率。另一方面，银行将贷款借给房地产企业也会造成其他行业的资金困难，从而引发房地产企业的泡沫化，使得地产销售价格上升。因此，政府部门和银行等相关金融机构要加强地产商审核力度，降低信贷风险，从源头上控制房地产信贷规模，完善房地产信贷途径和贷款结构。增加房地产开发商和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，各地区应该适度调整信贷规模和政策，引导和调节需求。
5.政府应积极并坚持长期干预房价，控制房价波动的合理区间
地方政府应弱化对土地出让金的过度依赖，综合运用货币政策、财政政策调控房价。同时，保证政策的稳定性，削弱社会公众对房价上涨的预期。中央政府、地方政府以及房地产企业应密切配合，共同应对房地产市场风险。中央政府应密切监控房市风险，在价格高位时期，采取果断措施干预价格，控制价格波动区间，促进房地产市场有序健康发展。
参考文献：
[1]《贵阳市中心城区总体城市设计》获通过[J].城市规划通讯，2013，08：8.
[2]高红艳. 贵阳市城市化与经济发展协调发展对策[J].企业导报，2010，22：88-90.
[3]金三林.我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想[J].经济纵横，2007，17：12-17.
作者简介：朱蕾（1991.02—）女。籍贯：重庆。在读贵州财经大学MBA中心2016春季班学员。学位：学士学位。研究方向：人力资源开发与管理。
关键词：供求定理 房地产价格 贵阳
一、引言
自1980年代末福利分房改革以来到1990年代商品房市场的兴起，中国房产市场的开发规模以及成交规模逐年猛增，房地产市场日益成为地方经济增长的热点并带动钢铁、水泥相关产业的发展，此外，房地产在促进经济增长的同时也带动了就业人口的增加，从2003年的1205355人增加到2014年的2760070人，增长近3倍。综上所述，房地产行业在促进经济经济增长、带动就业以及相关产业的发展方面有着举足轻重的作用，而商品房的价格也与居民的日常生活紧密相关。然而，近些年伴随着房地产市场的迅猛发展，出现了房地产市场过热的现象，房价居高不下，房地产市场存在投机成分，多数居民无力承担过高房价，房地产市场泡沫风险凸显。本文通过运用管理经济学中供求定理结合贵阳市房地产市场的实际情况，探究贵阳市房地产行业价格形成机制以及在价格形成机制中的问题，并尝试提出一些改进性的建议。
二、基于供求定理的贵阳市房地产价格形成机制
1.供求定理。按照主流西方经济的对供求定理的定义，可以将供求定理定义如下：在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；供给变动引起均衡价格的反方向变动，引起均衡数量的同方向变动。供求定理的分析分为需求变动和供给变动以及需求和供给共同变动三个方面两个方面。
2.贵阳市整体经济运行状况。
2.1贵阳市宏观经济发展概况。贵阳市GDP总量由2001年302亿元到2014年的2348亿元，增长近8倍，且十五年以来年增长幅度都在10%以上，高于全国经济增长的平均速度。2014年以来，受到美国金融危机以及国内经济下行的压力，经济增长出现下滑趋势，但长速仍然维持在13%左右，高于国家经济平均增长速度7.5%。同时，贵阳市经济的迅猛增长对拉动中西部地区的经济增长起了重要推动作用。
2.2贵阳市产业结构日趋合理。贵阳市的农业比例从2009年的5.6%下降到2014年3.92%，在三产结构中所占比例较小，开始由劳动密集型农业向现代农业发展。贵阳市以工业为主的第二产业始终是贵阳市发展的重要支撑，始终维持在42%左右。近些年，贵阳市的的第三产业从2009年49%提高到2014年55%，以现代服务业为主的第三产业是未来贵阳市未来努力发展的方向。从贵阳市三产结构的发展变化我们可以总结出贵阳市的产业结构转型稳中有进，以第二产业为支撑，大力推动第三产业发展，保持第一产业合理规模的产业结构为贵阳市城市发展奠定了良好基础，同时也为房地产市场良性和快速发展提供了产业支撑。
3.贵阳市房地产市场供求现状分析。
3.1土地市场分析。土地资源是房地产企业在房地产项目建设过程中的要素投入。土地成本是房地产项目建设的重要成本。从统计数据来看，2009年至2014年，每年的供应面积均高于成交面积的96～187平方米不等，由此可见，贵阳市土地的供应总体富余，土地市场出现放缓态势，土地的充足供给会减少房地产企业土地竞价的现象，能够保证土地市场的成交价格趋于稳定，从而使得企业稳定置地成本，保证房地产市场价格的稳定。
3.2贵阳市房地产投资规模分析。2003年，贵阳市房地产市场的计划投资额仅为54.33亿元，然后逐年递增，到2014年已经达到1010.34亿元。在2008年金融危机之后，贵阳市房地产产业依然出现了快速增长。2009 年计划投资额为210.32亿元，2010年更是飞速发展，计划投资额达到了310.47亿元，较2009年的计划投资额增加了近47%。数据显示，2013年贵阳市固定资产投资规模依然很大，计划投资额达983.01亿元，增速较2012年虽有所放缓，但仍在90%以上。然而据相关统计，2014年贵阳市人口增加仅为4.45%，而这部分增加人口并不都是购房需求者，因此，市场商品房的供给增加量快于市场购房需求，从而在短期内出现供过于求的现象。
3.3贵阳市居民可支配收入分析。据统计，2014年贵州省城镇居民人均可支配收入22548.21元/年。同期商品房均价达到5200元每平米。相对于家庭收入，商品住宅价格略显高昂。部分家庭通过银行贷款的方式购买住房。但银行贷款也存在风险并给居民带来还款压力。若居民不能按时还款还会引发银行金融风险。综上，贵阳市房地产市场整体上存在一定风险，短期会出现小范围的供过于求，但是从长期来看，随着去库存、居民收入水平的增加，会缓解过量库存商品房。
三、结论和建议
1.积极推进棚户区改造和经济适用房建设。贵阳市政府相关部门在宏观调控时不仅要统筹房地产行业的正常发展，同时兼顾开发商、地方政府、置业者的均衡利益，尽量统筹各方利益，推进棚户区改造、建设经济适用房和保障房建设，满足不同消费群体特别是低收入消费群体的住房需求，降低低收入者购房负担，缓解住房市场供需失衡和价格失衡的问题。
2.减少地方政府对土地出让金的依赖。土地出让金是地方政府的主要财政收入，开发商在购买土地时，往往需要负担较高的土地出让金。这部分土地出让金会通过房屋销售价格转嫁到消费者身上。因此，需要从源头和根本上解决高房价问题就要规范地方政府土地出让的实施计划，减少贵阳市政府过度依赖土地出让金来增加地方财政收入，建立适度的标准来制止土地出让金高比重的事实。同时，对于倒买倒卖土地行为应该坚决制止，对于囤地待涨的行为要给予适当的行政惩罚和课以重税，严禁通过炒房炒地攫取暴利的违法违规行为。
3.遏制房地产行业的过度投资。通过前文我们发现，贵阳市房地产市场近几年的开发投资额的增长率远远高于全国平均水平。为此，贵阳市市政府应有意识地控制房地产市场投资过快现象，应对企业资金流动有效监控，劝导企业合理规划资金使用，避免企业盲目投资房地产市场，引导企业转向实体企业投资，控制投资规模，严格制止房地产业过度投机，适量加大空置房房产税收力度，促使房价合理回归。同时，培阳企业的社会责任意识，避免企业过度炒作房地产行业。
4.规范房地产行业信贷业务，严控房地产信贷规模。近两年随着国家宏观调控政策的出台，房地产行业开始出现下滑趋势。地产企业通过银行贷款就会面临违约风险，严重的可能会导致企业倒闭，增加了整个银行系统的坏账率。另一方面，银行将贷款借给房地产企业也会造成其他行业的资金困难，从而引发房地产企业的泡沫化，使得地产销售价格上升。因此，政府部门和银行等相关金融机构要加强地产商审核力度，降低信贷风险，从源头上控制房地产信贷规模，完善房地产信贷途径和贷款结构。增加房地产开发商和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，各地区应该适度调整信贷规模和政策，引导和调节需求。
5.政府应积极并坚持长期干预房价，控制房价波动的合理区间
地方政府应弱化对土地出让金的过度依赖，综合运用货币政策、财政政策调控房价。同时，保证政策的稳定性，削弱社会公众对房价上涨的预期。中央政府、地方政府以及房地产企业应密切配合，共同应对房地产市场风险。中央政府应密切监控房市风险，在价格高位时期，采取果断措施干预价格，控制价格波动区间，促进房地产市场有序健康发展。
参考文献：
[1]《贵阳市中心城区总体城市设计》获通过[J].城市规划通讯，2013，08：8.
[2]高红艳. 贵阳市城市化与经济发展协调发展对策[J].企业导报，2010，22：88-90.
[3]金三林.我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想[J].经济纵横，2007，17：12-17.
作者简介：朱蕾（1991.02—）女。籍贯：重庆。在读贵州财经大学MBA中心2016春季班学员。学位：学士学位。研究方向：人力资源开发与管理。