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【摘要】近年来，国家为解决房地产过热问题出台的一系列政策措施，对县域房地产的发展带来了诸多机遇。本文对河南省极具代表性的尉氏县房地产发展阶段和特征进行了深入分析，并在此基础上对未来五至十年县域房地产发展的走势做出了预测和说明。
【关键词】县域房地产 发展阶段 发展特征 未来走势
一、引言
尉氏县位于河南省中东部，隶属于历史文化名城开封市，总面积1298.74平方公里，辖17个乡镇，总人口91万。 改革开放以来，该县农业产业化链条日益完善，工业经济形成体系，服务业快速发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平总体上达到小康，综合经济实力不断增强，是全省极具代表性的县城。
二、尉氏县房地产发展阶段性分析
2007年之前，尉氏县还没有所谓的房地产开发，大多数居民的住房是个人筹资购地，自建自居的独门小院。但同时，一些开发商已经开始购置土地为开发楼盘做准备。自2007年开始，尉氏县才有了真正意义上的房地产开发，“世纪第一城”这一最早开发的楼盘，占地面积超过230亩，其开发标志着尉氏现房地产业的启动。2008－2009年期间该县房地产开发项目逐渐增多，帝景名都、天泰欧洲豪园等10多个大型房地产项目陆续投资开工，呈规模化发展态势。2010年至今尉氏县房地产全线活跃，发展势头迅猛。1-7月，完成房地产开发投资27910万元，其中，商品住宅完成投资22691万元。房地产开发企业房屋施工面积505519平方米。商品住宅销售面积22473平方米。总之，尉氏县房地产起步较晚，但发展速度较快，目前还处于成长期。
三、尉氏县房地产发展特征分析
（1）从供给来看。随着旧城改造、新农村建设以及村村合并的推进，土地供应量持续增加；而外地中小开发商的逐年增多，带来了楼市的巨额投资，也增大了楼盘的市场投放量。并且外地房企比本地房企超前的开发理念、开发模式缩小了尉氏县房地产市场与城市的差距，带来了新的房地产研发产品，也使县城居民有了更多选择。（2）从需求来看。85%的尉氏县居民多为首次购房，属自购自用性行为，同时一些收入较高的居民向房地产大胆投资，目前县城的房屋空置率已达25%，另一方面，周边的郑州市和开封市市民在县城房投资的人数也在增多。随着县城开放力度的加大，人民生活观念的转变，居民收入水平的提高，以及对住房升级换代的要求，多数居民独门独户居住的习惯得到改变，开始倾向于购买小区式花园楼盘，并且开始追求复式套房。（3）在供给与需求的双重作用下，商品房销售价格节节攀高。总体来看，尉氏县房价从06年以来呈稳步上升趋势，目前均价已突破2500元/平方米。分类别来看，普通商品楼，独门小院以及高档楼盘均价均呈上升趋势，其中，高档楼盘均价最高，增幅最快，独门小院次之，而普通商品楼价格较低，增幅比较缓慢。
四、尉氏县房地产未来走势预测分析
总的来看，尉氏县房地产在未来五至十年仍会有进一步的发展，房价仍有上升空间，但涨幅不会太大。具体来说，以下几方面因素起着关键性的作用。
（1）尉氏县房地产开发有较坚实的产业基础和经济发展依托。首先，作为农业大县，全县农业产业化发展迅速，尤其是畜牧业形成了生猪饲养、肉牛育肥、蛋鸭饲养三大特色产业，不仅实现了产、加、销一条龙而且配套服务齐全。其次，工业实力稳步增强，随着棉纺、金属材料、化工、机械制造等重点行业技术改造力度的不断加大及产业链条的不断延长，骨干企业主导作用也得到进一步加强。另一方面，招商引资成果丰硕，多次被评为“外商眼中的河南最佳投资城市”。这种良好的发展态势必将给未来尉氏县房地产的发展提供较强的购买力。（2）城镇化的加速发展，刺激对住房的需求。随着尉氏县以城镇化促进工业化和农业现代化的发展战略的逐步推进，大量农村剩余劳动力开始进程务工，并选择在县城扎根，同时乡镇机关企事业单位也是县城商品房购买的主力之一。加之在今后十到二十年过程当中，当河南迎来城镇化快速发展阶段的时候，尉氏县房地产也必将进入到一个黄金的发展时期。此外，由于受2008年全球金融危机的影响，大量农民工回流，10年内对县域住房需求的增长也有一定的推动作用。（3）投机投资需求日渐彰显。对广大消费者来说，由于土地资源的稀缺性，再考虑到目前通货膨胀等因素，一些有长远投资眼光之士开始着手投资地方房地产事业。但由于大多数人买房只是为了满足自身居住，只有少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向，对这种投资意识的培养从某种程度上来讲也会促进今后尉氏县房地产的发展。另外，由于尉氏县周边的郑州市、开封市及许昌市等城市的房产投资价值的不确定性增加，越来越多的市民开始购买县级房地产进行投资，这也会推动县域地产的发展和房价的上升。（4）国家宏观调控政策对县城而言更多的是积极影响。目前来看，楼市调控政策多是针对北京、上海等一、二线城市，对县域的波及几乎为零。究其原因，是由于县级城市的房地产市场仍处于起步阶段，房价总体不高，加之县域有良好的市场发展环境，如地价低，开发总量小，房价上升的空间较大，房地产开发的风险较低。这些都为县域房地产的发展提供了良好的机遇。尉氏县作为县级城市，同样具备这些优势，而且尉氏县周边的郑州市、开封市和许昌市等城市的住房供给矛盾日渐突出，而尉氏县正处于城市和乡村的结合处，其房地产市场的发展，会在一定程度上缓解此种矛盾。
综上，今后尉氏县的房价还存在一定的增长空间，但由于以上因素的影响，县城房价涨幅不会太大。
参考文献
[1]黄志祥,戴忠杰,梅丽.准确把握形势积极稳妥支持县域房地产业发展──关于贵州县域房地产业务的调研报告.贵州农村金融,2010-6 ,总第271期.
[2]县域房地产市场面临的形势及对策.
[3]金贯桥,刘华松,张波.中国新技术新产品.2009,7.
作者简介：邹媛（1989-），女，汉族，郑州大学商学院，研究方向：县域经济。
【关键词】县域房地产 发展阶段 发展特征 未来走势
一、引言
尉氏县位于河南省中东部，隶属于历史文化名城开封市，总面积1298.74平方公里，辖17个乡镇，总人口91万。 改革开放以来，该县农业产业化链条日益完善，工业经济形成体系，服务业快速发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平总体上达到小康，综合经济实力不断增强，是全省极具代表性的县城。
二、尉氏县房地产发展阶段性分析
2007年之前，尉氏县还没有所谓的房地产开发，大多数居民的住房是个人筹资购地，自建自居的独门小院。但同时，一些开发商已经开始购置土地为开发楼盘做准备。自2007年开始，尉氏县才有了真正意义上的房地产开发，“世纪第一城”这一最早开发的楼盘，占地面积超过230亩，其开发标志着尉氏现房地产业的启动。2008－2009年期间该县房地产开发项目逐渐增多，帝景名都、天泰欧洲豪园等10多个大型房地产项目陆续投资开工，呈规模化发展态势。2010年至今尉氏县房地产全线活跃，发展势头迅猛。1-7月，完成房地产开发投资27910万元，其中，商品住宅完成投资22691万元。房地产开发企业房屋施工面积505519平方米。商品住宅销售面积22473平方米。总之，尉氏县房地产起步较晚，但发展速度较快，目前还处于成长期。
三、尉氏县房地产发展特征分析
（1）从供给来看。随着旧城改造、新农村建设以及村村合并的推进，土地供应量持续增加；而外地中小开发商的逐年增多，带来了楼市的巨额投资，也增大了楼盘的市场投放量。并且外地房企比本地房企超前的开发理念、开发模式缩小了尉氏县房地产市场与城市的差距，带来了新的房地产研发产品，也使县城居民有了更多选择。（2）从需求来看。85%的尉氏县居民多为首次购房，属自购自用性行为，同时一些收入较高的居民向房地产大胆投资，目前县城的房屋空置率已达25%，另一方面，周边的郑州市和开封市市民在县城房投资的人数也在增多。随着县城开放力度的加大，人民生活观念的转变，居民收入水平的提高，以及对住房升级换代的要求，多数居民独门独户居住的习惯得到改变，开始倾向于购买小区式花园楼盘，并且开始追求复式套房。（3）在供给与需求的双重作用下，商品房销售价格节节攀高。总体来看，尉氏县房价从06年以来呈稳步上升趋势，目前均价已突破2500元/平方米。分类别来看，普通商品楼，独门小院以及高档楼盘均价均呈上升趋势，其中，高档楼盘均价最高，增幅最快，独门小院次之，而普通商品楼价格较低，增幅比较缓慢。
四、尉氏县房地产未来走势预测分析
总的来看，尉氏县房地产在未来五至十年仍会有进一步的发展，房价仍有上升空间，但涨幅不会太大。具体来说，以下几方面因素起着关键性的作用。
（1）尉氏县房地产开发有较坚实的产业基础和经济发展依托。首先，作为农业大县，全县农业产业化发展迅速，尤其是畜牧业形成了生猪饲养、肉牛育肥、蛋鸭饲养三大特色产业，不仅实现了产、加、销一条龙而且配套服务齐全。其次，工业实力稳步增强，随着棉纺、金属材料、化工、机械制造等重点行业技术改造力度的不断加大及产业链条的不断延长，骨干企业主导作用也得到进一步加强。另一方面，招商引资成果丰硕，多次被评为“外商眼中的河南最佳投资城市”。这种良好的发展态势必将给未来尉氏县房地产的发展提供较强的购买力。（2）城镇化的加速发展，刺激对住房的需求。随着尉氏县以城镇化促进工业化和农业现代化的发展战略的逐步推进，大量农村剩余劳动力开始进程务工，并选择在县城扎根，同时乡镇机关企事业单位也是县城商品房购买的主力之一。加之在今后十到二十年过程当中，当河南迎来城镇化快速发展阶段的时候，尉氏县房地产也必将进入到一个黄金的发展时期。此外，由于受2008年全球金融危机的影响，大量农民工回流，10年内对县域住房需求的增长也有一定的推动作用。（3）投机投资需求日渐彰显。对广大消费者来说，由于土地资源的稀缺性，再考虑到目前通货膨胀等因素，一些有长远投资眼光之士开始着手投资地方房地产事业。但由于大多数人买房只是为了满足自身居住，只有少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向，对这种投资意识的培养从某种程度上来讲也会促进今后尉氏县房地产的发展。另外，由于尉氏县周边的郑州市、开封市及许昌市等城市的房产投资价值的不确定性增加，越来越多的市民开始购买县级房地产进行投资，这也会推动县域地产的发展和房价的上升。（4）国家宏观调控政策对县城而言更多的是积极影响。目前来看，楼市调控政策多是针对北京、上海等一、二线城市，对县域的波及几乎为零。究其原因，是由于县级城市的房地产市场仍处于起步阶段，房价总体不高，加之县域有良好的市场发展环境，如地价低，开发总量小，房价上升的空间较大，房地产开发的风险较低。这些都为县域房地产的发展提供了良好的机遇。尉氏县作为县级城市，同样具备这些优势，而且尉氏县周边的郑州市、开封市和许昌市等城市的住房供给矛盾日渐突出，而尉氏县正处于城市和乡村的结合处，其房地产市场的发展，会在一定程度上缓解此种矛盾。
综上，今后尉氏县的房价还存在一定的增长空间，但由于以上因素的影响，县城房价涨幅不会太大。
参考文献
[1]黄志祥,戴忠杰,梅丽.准确把握形势积极稳妥支持县域房地产业发展──关于贵州县域房地产业务的调研报告.贵州农村金融,2010-6 ,总第271期.
[2]县域房地产市场面临的形势及对策.
[3]金贯桥,刘华松,张波.中国新技术新产品.2009,7.
作者简介：邹媛（1989-），女，汉族，郑州大学商学院，研究方向：县域经济。