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旅游——休息与闲暇
何为游？浮行于水中，无拘无束，随心所欲，优哉游哉。
可惜的是，当今中国，不管愿不愿意，都处在一个众生喧哗、十分浮躁的时代，不管做什么都是浮躁。即使说想逃离所谓的繁华都市，纷扰的人生，然而当到达了目的地以后依旧是浮躁的建筑，浮躁的商业，浮躁的人，浮躁的心。
鲁迅先生有本文集叫《三闲集》，命名的原因便是有人说他是“以趣味为中心的生活基调，它所暗示着的是一种在小天地中自己骗自己的自足，它所矜持着的是闲暇，闲暇，第三个闲暇。”那些遥不可及的历史大辩论暂不管他，这句话却是无意间道出了旅游的本质属性——趣味，闲暇。
旅游是一种娱乐活动，可以猎奇，即为趣，满足好奇；旅游更可以让生命升华，生命的升华在于安静下来，体味动与静，体味万物的本初，一切的一切。只有社会中富裕的、有闲空的和受过良好教育的人才有机会旅行，追享闲暇。无论旅游的内容如何变化，休闲、娱乐、度假，探亲访友，商务、专业访问，健康医疗，宗教朝拜，旅游都是一种生活方式。旅游是一种高级的精神享受，是在物质生活条件获得基本满足后出现的一种追享欲求。德国作家黑塞说，“旅游就是艳遇”。既然是“遇”，自然是遇而不可求，而不是走马观花，坐车坐轿，一哄而上，更不是带着偏见，指点江山。
无论是趣味，还是闲暇，我们在这里想指出的，当然还是这份专题的主题——关于旅游地产的本质和初衷。旅游地产的价值生发之处是旅游与地产的结合，文化价值，精神享受带来的价值空间，而不单单是地理、风景、物体与房屋建筑，你可以说它在山水之间，也可以说它并不在山水之间。如果说旅游可以不顾一切的说走就走，那么旅游地产就不能说买就买，想买就买。
旅游地产
将上面偏于感性的话语放在一旁，笔者更加愿意，用理性一点的语言来说一说旅游地产。
旅游地产是旅游度假概念的延伸，是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果，主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。其与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。
由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。旅游地产以低成本为基础，必须有人气。所以，旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。也因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
虽然如此，旅游地产其实并没有什么十分准确的定义。旅游因素和地产因素，相结合产生的， 便可形成旅游地产。
探索篇Part 1
摸着石头过河
国内旅游地产的发展与探索
我国的旅游地产的历程大致经历了三个阶段，第一阶段为萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。这个阶段的特征是，主要以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。
第二阶段为发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。该阶段的特点是大规模的居民居住地产与旅游、风景景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。
第三阶段是快速发展阶段：我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反应。
旅游+地产：华侨城
旅游地产，顾名思义就是旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同，决定了旅游地产开发模式的不同。最简单直接，也是目前众多开发商所乐于采取的便是“旅游+地产”模式。谈及这种模式，我们无法绕开可以称为旅游地产先行者的华侨城。
华侨城是以旅游综合开发为主业的上市公司，隶属于华侨城集团，后者是国务院国资委直接管理的大型中央企业。1993年，任克雷担任华侨城集团总经理，果断调整战略，向电子、旅游、地产核心业务集中发展。到1998年，华侨城集团逐步集中到当时以康佳为主体的家电产业、几大主题公园为主构成的旅游业和以华侨城地产为主体的房地产业上来。在战略调整后的业务发展中，华侨城集团成功培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营，其中锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。2009年11月，华侨城集团主营业务实现整体上市。 缘起
20多年前，深圳华侨城所在之处是一块荒地，原本是农场，从荒地到农场，这是一次升级。一块不到5平方公里的土地，由于一个完全打破常规理念的规划，完好奠定了华侨城产业突破和发展模式的基础，完成了房地产项目的互动。可以说，深圳华侨城本部，是都市旅游地产的模式；同时东部华侨城又创造了一种生态郊野型旅游地产的模式，空间开阔体量大，占据山水生态资源，形成了生态旅游的概念，同时与其周边的高端住宅形成了良性循环。
缔造主题公园
与华侨城相比，锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的名气似乎要大得多，连华侨城老总任克雷都不否认这一点。的确，作为国内主题公园的开创者和领跑者，华侨城在这条路上一直都走得很顺。
1989年9月，华侨城第一个主题公园锦绣中华开业，开业一年多就收回投资成本。两年之后，中华民俗村开门迎客，一年内又收回成本。1994年，世界之窗开业又是一炮打响。
这3个主题公园的相继开业，与中国人逐渐走出家门、走出国门的旅游轨迹是一致的，甚至早了半拍。在长沙世界之窗遭遇滑铁卢之后，华侨城的决策者们开始满世界寻找合适的主题公园模式。在对环球和华纳兄弟进行研究之后他们发现，主题公园的发展模式无非两点：其一，向更加现代的影视制作方向发展；其二，向有故事包装的器械游玩项目发展。根据中国的国情，华侨城选择了性价比更高的后者。于是，欢乐谷诞生，这是一个给华侨城带来转机的主题公园。而它的面世，也让华侨城告别了复制世界之窗的模式，开始走入了一个新的发展阶段。
模式成型
华侨城虽然在深圳陆续开发了东方花园、海景花园、桂花苑、湖滨花园、中旅广场等一些高端商品住宅，但在当时的地产界并没有多大的知名度。如何将已经处于全国领先地位的旅游与房地产结合起来，实现资源的有效整合成为华侨城进一步发展所要面临的问题。
其在地中海沿岸，意大利一个风光旖旎的小镇波托菲诺那里找到了答案，那里气候宜人，雨量充沛，植被茂盛，单从景观来说，并不出众，但却是世界10大富人区。原因在于这里的人们对环境对生活的态度，体现在他们的生活形态上，品酒聊天、读书弹琴，而绘画、雕塑、音乐等是他们生活中必不可少的必需品。
于是华侨城的波托菲诺诞生了。4年时间，波托菲诺几乎囊括了深圳乃至全国所有的地产奖项。仅靠这一个项目，华侨城地产销售金额就超过了深圳地产“老大”的万科深圳公司，跃居深圳10强企业之首。也正是这个项目，使华侨城一跃成为中国旅游地产的领军者。
从此华侨城形成了鲜明的旅游主题地产概念，摆脱了地产依赖景观资源的单纯片面开发模式。
走在路上的万达
万达，作为商业地产的成功代表，也是我们提起旅游+地产这个模式不得不提及的。
其动辄万亩级的项目、数百亿元的投资规模、大手笔的海外收购——收购美国第二大影院MAC，英国圣汐游艇公司和伦敦的一家五星级酒店，以及3年时间连下近10城的豪气，万达正在为尽早形成旅游综合体全国联动格局加紧步伐。然而这一切却是以用到极致的金融杠杆、债台高筑作为背景的。由于万达建造的文化旅游综合体需要大量的资金沉淀，使得其目前不得不依靠先行的可出售物业来回收现金流。
目前万达所做的文化旅游综合体中，我们所能看到的仅有一个已经建成但并不成功的长白山旅游度假区以及西双版纳、武汉、青岛等仍在建设中的大盘。在西双版纳大片被整理好的地块上，万达项目一栋栋多层建筑拔地而起，不到百万元一套的小户型住宅产品对于不动产投资者来讲，不能不说没有吸引力。
然而关于万达目前的旅游地产模式，有两处地方值得注意，一个是有关万达“以文化之名圈地”的议论，很简单，有人质疑这种模式不管说的如何，目的只是为了圈地；另外我们也可以注意到其交通不便的长白山项目上后期出现了销售受阻的状况，而且长白山非常强的季节性旅游特点使得度假区的商业在多数时间都是大门紧闭，另外，西双版纳热带雨林主题的公园和各种文化旅游配套也还都未开建。
这些都非常直白的呈现了旅游+地产这种模式所具有的弊病：房地产开发模式被简单粗暴的套用在旅游地产上，只注重地产而忽略旅游地产本身所具有的独特性，忽略相关服务的配套，和些许的浮躁，追大追高。
作为地产行业的佼佼者，万达当然会意识到问题所在，况且其愿景追求的是迪士尼模式，通过出售物业回收资金的模式只是目前阶段的无奈之举。而据了解，长白山项目也在进行升级，其将被改造成一个更适合休闲度假的目的地，而非孤单单一座城。
别开生面：宋城
宋城集团，中国最大的文化旅游集团之一。有别于华侨城的是，其发展旅游地产的模式是以休闲度假景区的形式为主，旗下的宋城演艺是中国演艺第一股，连续五届获得"全国文化企业三十强"。该集团主业为文化演艺、旅游景区、娱乐综艺、主题酒店、休闲地产等，确立了“宋城”、“千古情”等中国著名品牌，以打造大型城市休闲社区为目标，形成了以旅游休闲和房地产为两大主业，和以文化教育为新增长点的产业格局，总资产超过400亿元。
目前该集团已经打造了杭州宋城旅游区、三亚千古情景区、丽江宋城旅游区、九寨宋城旅游区等十大旅游区、三十大主题公园，宋城千古情、三亚千古情、丽江千古情、九寨千古情、惊天烈焰、穿越快闪等五十大演艺秀，第一世界大酒店、云曼酒店、千古情主题酒店客房上万间，还打造了中国演艺谷等数十个文化项目。 是旅游项目，也是房产项目
提起宋城，除却文化，休闲地产、景观地产也是其较显著的标签。宋城标榜说，用旅游的名义做房地产或者做旅游，宋城的一切都深深打着灵魂人物——黄巧灵的烙印，些许浪漫，些许随意。其中最为传奇的是，在建设占地1000多亩的山里人家时，没有一张规划图，只有黄巧灵的一首充满故乡情怀的100字散文诗。
宋城起于主题公园，根植于杭州这块历史沃土，依托华东经济圈，一炮而红，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园业。其后的杭州乐园景区一鼓作气之下，又设荷兰村主题公园、马可·波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园，实际上是一个"主题公园群"。
尽管如此，其实宋城也还没有逃开旅游地产发展的一般模式——旅游+地产，或者说旅游为了地产。以杭州宋城为例，其房产推广的脉络为，原来主题公园里的所有设施都视为房产的配套，它们从幕后走向台前。在宋城集团的业务中，旅游休闲业和地产业是其的两大支柱产业，其中将以旅游集团为业务主体，房产集团输血。
但其独特之处为在休闲度假景区中，宋城演艺的存在，使得其文化产业业态更加丰富。继2013年推出三亚千古情旅游区后，2014年上半年，宋城演艺丽江和九寨沟项目相继开业，实现了“宋城”和“千古情”品牌的连锁经营。而在杭州大本营，宋城景区建成了六大主题街区和十大演艺秀，随着中国演艺谷商业配套逐步完善、杭州乐园大型爆笑穿越剧《大笑西游》的全新亮相，烂苹果乐园的成长均等增加了宋城的知名度与市场效益。
其模式虽然有整个旅游地产行业的通病，但是不可忽略的是其盈利能力十分强大，据有关方面预计，宋城演艺在2014年将实现约4.24亿元盈利，整体较2013年增长38%。
旅游+地产？
以华侨城为代表的“旅游+地产”模式并不是没有问题。
其奉行先旅游，后房地产的开发路径，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动，固然大大区别于一般房地产开发企业挂着旅游地产的名头卖地产的做法，但其还是以为了与房地产产生良性互动为目的的，该模式由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，目的还是进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持，也就是说，房地产业还是其内核心。
其对于文化以及休闲等涉及到旅游地产本质性的问题，也相对的流于表面。
另外，从资本市场的角度来考察，或许可以也有所启示。“旅游+地产”模式并不为资本市场看好，资本市场在用脚投票——要么看好地产龙头，要么看好旅游板块中的主流。原因在其延续以来的发展模式存在诸多弊病——开发周期过长、成本及费用高企、项目去化率低、负债率过高——外表风光，内里却可能要更多的面临资金链问题。
华侨城董事长任克雷在公司2012年年报中分析了“旅游+地产”商业模式的问题所在：“目前阶段，在同时发展旅游、地产两项业务的目标前提下，将不可避免地引发趋势性的规模扩张……这一增长模式的制约因素也日益突出……我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目……因此，近两年我们主动放慢了规模扩张的步伐，呈现为一种台阶式的增长。通俗点说，上个台阶后，需要停一停喘口气才能再上一个台阶”。
答案篇Part 2
山穷水复疑无路，柳暗花明又一村
旅游地产乱象、问题与答案
看上去很美
或许很多人都注意到，旅游地产投资在大热的同时，也面临着诸多问题，这些问题已经影响到了旅游地产这个细分市场的良性发展。在火爆的市场中，旅游地产的问题不断暴露：产业资金链脆弱、同质化风险加剧，一些企业甚至“挂羊头卖狗肉”，以旅游地产之名开发房地产。目前的旅游地产不单要卖楼，而且要在后续服务模式上作出调整。行业最大的问题是没有把旅行社、酒店、交通、医疗、娱乐等各行业打通，无法共享各个行业的资源。其他方面的缺陷还有诸如项目定位不精准，沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合等。
在刚刚过去的2014上半年，不论是海南、云南、贵州等旅游大省，还是青岛、大连、营口、海阳等传统旅游城市，库存高、去化速度慢、成交量和价格齐跌成为当下趋势，整个房地产包括旅游地产面临极大压力。
对于多数旅游地产项目而言，在经历了2013年高速增长后，2014年普遍遭遇增长瓶颈，备受煎熬，部分开发企业或难完成全年销售任务。对于2014年以来旅游地产行业遭遇的量价齐跌现象，一方面与房地产整体市场不景气有关，一方面是部分项目价格较高，本身去化速度较慢造成的。
其中偏重地产例如恒大、碧桂园和世茂集团等旗下旅游地产项目，在巨大库存压力之下，1～5月销售单价较2013年均出现较大幅度下跌。而另一方面，中青旅、华侨城A、海昌控股、中弘股份等多家旅游地产上市公司公布了2014年上半年业绩快报，万达紧随其后也公布了上半年文化板块的营收情况，整体业绩上看，均实现不同程度增长，经营模式也在逐渐改变长期依赖地产输血的状况。
挂羊头卖狗肉
这里我们想以可以称为我国旅游地产发祥之地海南的情况为例。
任志强曾毫不客气地向媒体放言，海南没有真正的旅游地产。在业内人士看来，以经营为主获取利润的才能定义为旅游地产。但是在海南楼市快速增长的存量背后，大多自称旅游地产的项目事实上仍以卖房为主要获利来源，而与旅游相关的服务和配套设施建设则乏善可陈。
海南近年来正在进行国际旅游岛建设，以旅游兴岛，而“海南热”也引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场。在很多业内人士看来，好的位置基本已被一扫而空。 根据相关数据显示，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高了2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7个百分点。这些不断增长的抽象的数字，最终都变成了海南岛上密密麻麻的楼盘。而海南的旅游地产泡沫也在“国际旅游岛”的概念逐渐退烧时开始显现。
经历了2009年到2010年初的一轮“抢房潮”后，海南楼市开始步入低谷，并一度遭到投资客甩卖。买房的人变得越来越精明，海南楼市则陷入了“高库存”的尴尬局面。到2014年，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化库存。
其实，海南旅游地产并不缺少需求，一到冬季，酒店就不够住的情况时常发生，之所以会有目前的情况发生，原因就在于“伪旅游地产”开发的错误思维。诸多旅游地产项目“挂羊头卖狗肉”，开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子。尽管各大开发商逐渐意识到，不能只依靠一次性卖地产赚快钱，要持续进行物业开发，提供更多的增值服务，但是目前大多数旅游地产项目提供的服务还是比较低端，例如打扫卫生、洗衣服等，真正的服务并没有跟上。
一些国人度假舍近求远，去了国外，为什么？因为，国外有更好的服务。海南其实非常适合打造高端旅游地产，但要做好高端旅游地产项目，不仅要懂得如何针对客户群体建优质房子，更要懂得针对这些客户群体提供优质的售后服务。
或许是答案——解决之路
旅游地产不同于商业地产，是房地产建设中有别于住宅开发的一个清晰门类，其追求的应该是人们生活环境的优化和居住品质的提升，满足投资购买者精神层面的需求，所以也更应该看重地域特征和文化属性的植入。换句话说，旅游地产更应该回归其本质，从人的最基本需求出发，从旅游的本质出发——舒适、满足、简单、自然，更应该去追求天人合一，以此达到物质与精神的内在和谐，也才能够完成行业的外在和谐。
据此，我们认为可以从以下几个方面入手：一是除了选址在风光秀丽、气候宜人的风景名胜区常规做法，更加要注意当地历史文化氛围及文脉的开发，需要在体验性、创新性、文化性方面寻求突破；二是务必要提供完善、专业、高品质后续服务包括物业、酒店在内的管理与服务，因为与普通住宅最大的区别就在于配套设施和服务。旅游地产项目除为客户提供完善的日用设施外，更要为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。
同时，旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求，他们更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高，通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；同时也会要求具备恢复个体健康功能，具有主题性。
再次要突出旅游的休闲度假属性，人们的旅游方式和理念已经发生转变，旅游房地产开发应该顺时而动，注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。
另外就是要提供高投资回报率。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。
除此之外，便是在经营理念和方式上的更新——将分时度假模式完善成熟起来，这部分内容将在下文中进行较深入的讨论。
远方在何方——趋势
我们观察到，国际度假旅游市场发展到现在，经历了从疗养康复到疗养游乐再到养老度假三个阶段，其概念总可以寻求到产品与项目的支撑。随着国内旅游地产的发展，突出地方特色文化的主题度假形式将越来越受到青眯，文化将是度假区的灵魂、是度假区能够存在与发展的源泉。保健疗养仍将是重要目的，更主要的是，从旅游者的特征分析，因为度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。传统的度假目的主要是保健疗养，现代度假的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。
随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客大多是夫妻二人，或者再加上孩子。环城市度假设施将更加适应家庭式短期度假需求，成为今后很长一段时间度假开发的热点。同时，随着跨国旅游度假的兴起，旅游度假业向国际一体化发展势头明显，旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化”收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化”收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。
度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3s”享受（阳光、沙滩、海水）的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游的形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。国际旅游业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，特点是旅游产品的升级。但国内旅游度假市场仍表现为共生关系，而非简单升级。在中国，正常的旅游发展趋势是：从观光到休闲，再从休闲到度假，每个景区里观光旅游、休闲旅游和度假旅游的不同人群都存在。因为中国太大，发展也不平衡，这种三位一体的模式，决定着它承载的功能是丰富多样的。
分时度假Part 3
他山之石，可以攻玉
解决方式之分时度假
当问题发生，出现时，回到原点往往会更快更好的找到解决问题的答案。
让我们简单回顾一下所谓旅游地产渊源以及流变。旅游地产最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。对于西方文学有所涉猎的朋友，对于西方文学作品中经常出现的度假情节应该不会陌生，或为疗养，或为休闲，而且至关重要的一点是，能够有资本去度假的，都是贵族。旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，度假休闲更是如此。
另一个维度，在亚洲。随着旅游消费需求从观光向度假层次的转变， 日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了多种休闲度假类产品，对旅游房地产及其相关的配套设施需求激增。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。
值得特别提出的是，旅游地产的下一阶段，即为分时度假发展兴盛期。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假旅游地产和投资置业为目的。引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，是我们认为不失为一种促进旅游地产行业发展的有效方式。
全新的销售理念与服务体系
何谓分时度假，简单说来，就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权按时间分割，以会员制的方式一次性出售，可每年在此享受一定期限的度假。会员可享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权，也可以用自己购买的时段，去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到低成本前往不同地方旅游住宿的目的。
分时度假按字面翻译是时间分割，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。而“产权酒店”虽然销售给购买者的是饭店房间的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。产权酒店过去在专业领域被看作是分时度假的一种，当然两者之间有很大的不同。
分割销售：把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权。购买者购买房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长。购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权。它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用。
交换使用：由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到连网的其他度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换。这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展。
如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租。
分时度假是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者；另一个极端是饭店产品，它将房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。分时度假介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与饭店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者。
发展历程
分时度假起始于20世纪60年代的欧洲，当时度假风气兴盛，特别是法国地中海沿岸，开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，使其空置率很高，所以出现了众人合伙购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
到了70年代中期，石油危机使美国的经济进入紧缩期，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产。为充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。有数据显示，1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来，到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。由此美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
进化
当分时度假概念在美国大获成功后，一个很重要的问题出现了，那就是总是在一个地方休闲度假，厌倦无趣必将让度假房产的吸引力会逐步丧失。
简单复制欧洲而来的分时度假产品还是显得过于僵化、缺乏灵活性。于是在分时度假的基础上进一步开发出了分时度假的交换系统——在拥有客房使用权客户内部，建立一个交换平台，使客户可以将自己的度假房产使用权通过这个交换平台换取同等级别但位于其他地区的度假房屋使用权。
随着科技的飞速发展，分时度假交换系统逐渐成熟，点数制诞生。 点数制是指购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 迪士尼即为点数制的创建者，而希尔顿分时度假交换系统中也已采取这种模式。
这又极大的促进了分时度假市场的拓展。二十世纪90年代后，正是有了分时度假交换系统的支持，使分时度假风靡美洲和欧洲大陆，大洋洲和部分亚洲国家也加入了分时度假市场，分时度假真正进入了一个崭新的发展阶段。
目前世界上已有60多家分时度假集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
共赢模式
分时度假之所以能够蓬勃发展，得到世界范围的认同，除了其对旅游业、地产、金融进行整合，拉动了包括物业管理、旅游服务、交通电信等产业的发展，解决了盘活资产等几个方面的原因，更根本的还是可以让市场上的供需双方互利双赢。
从购买者角度来看，首先是可以用低廉的价格购买到优质住所，其使用权或者分割产权可以抵押或继承，也可以出售或转让，取得一定的收益。其次又可以免费享受优质的酒店服务和适宜的旅游服务，而更加重要的是，这种“第二居所”所带来的家居氛围和心理感受是无可比拟的。
反之，对于开发者来说，由于按时间分割，使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍。同时由于在购买者来看其价格又十分低廉，使得项目销售难度大大降低。
可以攻玉
时至今日，分时度假已成为风靡世界的休闲旅游度假方式，特别是在一些发达国家的普通人生活中旅游休闲的重要组成部分。而分时度假这一行业进入中国市场已有十几年历史了，作为一个新颖的度假方式，不过，它从进入中国市场之日起就一直面临着来自各方面的争论，总有几分水土不服，这也是事实。更有甚者，还有不少人打着分时度假的旗号进行诈骗。
分时度假市场始终未能在国内成熟，笔者认为主要可以归结为两个原因，一个是浮躁的旅游以及投资理财方式，使得人们往往一哄而上，而根本不去注意一些细节的打造和关注，更加不要提深度。另外不得不承认的是东西方，特别是中国文化与西方文化之间的差异，简单来说农耕文明的纵深背景，使得土地房屋自古都承载着太多甚至过重的财富，人生，家族上的意义，从戏谑的“我家有三家大瓦房”到“落叶归根”，而关于故土的故事三天三夜恐怕也是说不完的。旅游所潜在的猎奇的意义远远大于内化的生活方式外化体现。
同时，在具体层面上，后续服务不到位、代理商缺乏诚信、违规操作、违法欺骗、夸大宣传也是很重要的原因。
尽管分时度假在中国才刚起步，巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现，也正成为共识。一方面，随着中国社会经济的不断发展，中产阶层以及富裕阶层，正在逐渐壮大，他们不仅拥有较多的物质财富，有投资理财的需要，在精神层面也有着较高的追求，生活理念和生活方式也发生着巨大的转变。在旅游消费方式上，他们已经摒弃走马观花，对于深体验、高品质、自由、灵活性和与众不同等方面的追求成为主流。，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲为很多中国人重要的生活方式，这不仅给分时度假带来了巨大的消费潜力，也是整个旅游地产的巨大支撑力。
同时不能忽略的是，国内拥有上万家的星级酒店、度假村的丰富甚至过剩的资源，据中国国家旅游局的统计数字表明：中国大陆酒店、度假村资源的闲置率在不断上升，发展分时度假市场也是中国旅游酒店行业自身内在的需求，是摆脱不利局面，提高资产利用效率的企业愿望。也是分时度假能够进一步发展成熟的必要条件。
不过，分时度假能够在中国取得成功，必定是将原有的理念结合本土现状，加以局部改进和创意的结果。
瑕疵
世界上没有完美的事，分时度假尽管有着先天的优势，巨大的潜力，但我们也不得不如实将分时度假产品目前在国内所面临的主要问题提出来——分时度假会员的权利保障上目前还不够完善，或者说具备一定的风险。
目前分时度假产品，主要为度假酒店的客房时段的使用权和某单元物业的所有权两种形式。因为不能转移物业的所有权，如果酒店破产或者出现其它权利变化，会员的权利将无法获得保证。而有的分时度假公司所提供仅仅是权益凭证，连酒店房屋所有权和使用权都没有明确，拥有的只是预购的消费点数。一旦出现问题，会员就可能要面临损失。
另外就是有些分时度假产品，在理论上可以到一百多个国家和地区旅游，但由于出入境管理法律的各种限制，实际能够实现的可能是寥寥无几。
想要让分时度假成熟壮大，需知服务是分时度假的灵魂。它要求有饭店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务，满足人的基本需求，而无需追大追高，背离旅游的本质。同时，完善的法律监管不可缺失，规范行业的经营行为，保护这一行业在中国的健康发展。在一个还普遍缺乏诚信的社会环境中需要人们共同维护诚信和法律的严肃性，而在对分时度假产品的宣传、推广过程中严格遵守道德准则和行业自律。 鉴赏篇Part 4
山水江南
中国地大物博，北方也有各种各样的旅游地产，但还是不得不承认，南方，才是旅游地产兴旺之处。海南为旅游地产发源地，截至2012年底，海南旅游地产项目总数为1016个；两广地区起步较早，截至2012年底共有旅游地产项目181个；经济发达区域长三角，真正意义上的旅游地产项目有116个；西南地区、闽东南地区旅游地产成为后起之秀，在西南和闽东南地区有比较好的资源基础，当地的旅游消费较旺盛。截至2012年底，已有296个旅游地产项目，云南将可能成为仅次于海南的旅游地产主力市场，而未来强劲之地为闽东南，旅游地产项目数量相比较其他板块较少，但是区域内资源好。海南有159个集中于全国将近37.8%的高尔夫项目，全国已面市的温泉旅游地产项目已有154个，海南最多，更显海南旅游地产市场的日益成熟。
而江南，这个被世人不断向往和憧憬的美丽词汇，这里是中国经济最发达的地区之一，这里有着极其丰富的文化资产，数不胜数的旅游资源以及十分成熟的市场大环境。作为立足长三角的地产杂志，请原谅我们无法不将此次对于旅游地产的考察目光首先落在这里。而也正是在旅游地产项目并不是特别多的江南，我们发现了几处，其创新，其独特的魅力，无论对整个行业还是对众多一直关注旅游地产的朋友，我们认为都值得关注一番。更因为，在我们看来，这几处特别之所，在一定程度上，十分吻合我们对于旅游地产的一些看法与理念——天人合一，法自然。
让我们一起下江南，看一看。
太湖
太湖，中国的第三大淡水湖，第一批列入国家级风景名胜区名单。水面辽阔，东西二百里，南北一百二十里，广为三万六千顷，烟波浩瀚，风光无限，历史悠久。围绕其自然少不了出色的旅游地产项目。
寻回自然本质无锡阳山田园东方
无锡阳山田园东方项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇核心旅游区的北侧安阳山麓，在原有的拾房村、鸿桥村、住基村的基础上进行了保护型建设。
该项目由东方园林产业集团投资50亿元建设，是国内首个田园综合体项目。项目位于阳山镇，东方园林拥有北京东方园林股份有限公司和东方园林产业集团，下辖生态、景观、苗木、田园、文旅、置地及婚庆等七大业务板块。成立于1992年的北京东方园林股份有限公司是中国园林行业最早上市的企业，为全球景观行业市值最大的公司。其下属设有田园东方投资有限公司、田园东方农业发展有限公司、东方文旅资产管理有限公司、东方城置地股份有限公司、东方城物业管理有限公司、东方玫瑰婚庆文化有限公司等多家全资子公司。东方园林以“建设美丽中国创造美好生活“为企业使命，以”全球‘生态’第一品牌、全球‘景观’第一品牌、全球‘苗木’第一品牌、中国‘田园地产’第一品牌、中国‘婚庆产业’第一品牌“为发展愿景。
田园东方项目规划总面积约为6246亩，于2013年4月初启动建设，计划于五年内全面完成。田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇群、主题酒店及文化博览等六大板块。作为美丽乡村田园综合体的典范，田园东方选址于大都市风景优美的郊区、较发达的重点特色小城镇或具有自然历史价值的美丽乡村，交通便捷并拥有丰富的农业资源和美丽的田园风光，在地域规模较大的广袤空间上，实现纵情山水、醉于自然的纯净享受与幸福人居。
田园东方是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，倡导人与自然的和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，是东方园林产业集团实施“建设美丽中国创造美好生活“战略主张的重要载体，成为新时代区域发展格局下城乡一体化建设的重要力量。
自然 顺应
每个人心里都有一片桃花源，古今中外的文学家、思想家、社会改革家也都在呼唤“田园城市”。在当今中国，在经济高速发展，空气质量、食品安全已严重困扰都市生活的今天，“望得见山，看得见水，记得住乡愁”变成了人们最渴望的田园梦想。田园东方正是在当代人对“田园城市“、“田园生活“的召唤下应运而生，实现生活与自然的调和，为都市人打造一个聆听生命、收获梦想的美丽净土。
不仅如此，田园东方更是新田园主义的践行者。 新田园主义更加强调积极向上，而不是隐逸，于出世处入世，强调了人与自然的和谐，更要求人们主动去掌握环境、经济、社会的规律，并顺应自然。
无论是农业生产、文化旅游还是田园居住，都应该尽量保持适合乡村实际的、原汁原味的风貌。具体表现为：风土——保持乡村健康的空气、水、土壤和乡村的宁静祥和的环境；风物—地方特有的物产，包括特定的地理气候环境所形成的大地物产和乡村特有文化中培养出来的人文物产；风俗——地方特有的民俗，体现了乡村作为中国传统文化的直接继承者和传播者的作用；风景——可供欣赏的景象，包括山体、溪流、果园等自然风景和生活习俗、建筑风格、文化节庆等人文风景。这些我们更可以从其飞翔的白鹭的图腾可以看出，白鹭是东方世界的祥瑞之鸟，羽毛洁白，身形优雅，对环境要求极高，只在原生态的地方出没。
新农村 新文化
田园东方的农业板块共规划四园（水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园）、三区（休闲农业观光示范区、果品加工 物流园区、苗木育苗区）、一中心（综合管理服务中心），将整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源 上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。田园东方将用5年时间，全面建成空间布局合理、产业持续发展、资源节约利用、生态环境友好、区域特色鲜明的现代科技农业产业园。 项目首期文旅板块借助东方园林产业集团旗下文旅公司优势资源，按照培育战略品牌和打造核心竞争力的发展要求，以“创新发展”为思路，最大限度整合文化旅游资源，与品牌商家建立良好共赢的战略合作关系。文旅板块目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。
文化市集
田园东方最值得大书特书的应该就是清境拾房文化市集——一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居；将生活与休闲品味相互融合，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌。清境拾房文化市集由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成。目前，主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、甜品售卖区、书院、主题酒店区、华德福校舍等多个主题园区正紧锣密鼓实施，不同的人群都能在这里找到自己需要的情感、物产和交流方式。
拾房村，在无锡市阳山镇的狮子山以北，是火山、桃花、良田、书院，还有承载着乡情记忆的老村落。市集中的十座建筑，是当年的老房修复改造而成。为了让江南农村田园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，并按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。这不仅是一座将包含城乡互动研究中心、特色农产市集、主题餐饮、原乡民宿、乐活铺子等多种业态的创意集市，也是拥有众多风景、天然美食、风情万种的田园小村落。
主题餐厅倾听蔬食生命，用心感受美好
现代营养学分析，蔬菜是人类吸收效果最好的食物。蔬菜能帮助身体排 毒净化，抗发炎、防癌，强化身体机能再生，有着返老还童的神奇妙用。清境拾房文化市集以回归自然为主题，以展现新田园生活为目标，通过营造“轻乡村”空间氛围，展现与众不同的自然体验式餐厅。
井咖啡石板古味，露茶轻食
镜面水池、原石、原木、一口古井传递着一股禅意的气息，“井”扣住拾房村古朴自然的文化。位于市集南侧的井咖啡，质朴的风情和静谧的气氛为时间和生 命创造了更多冥想的空间，当你在这里静静的坐一下午，倾听盘中潺潺而下的流水，瞥见偶尔飘落而下的树叶。
烧手感面包坊传统窑烧，桃木醇香
自然风格的窑烧面包坊，延续了庾村清新随性的现代田园乡村风格，巨大的面包窑镶嵌在墙体间，带来新鲜自然的健康美味。在这里喝上一杯鲜榨果蔬汁或咖啡，品尝窑烧带来的新鲜，享受难得的悠闲。
乡村铺子收获意外
乡村铺子是开敞的活动场所，清新质朴的装饰风格，营造简单随性的交流空间，一个让从事生态农业的农户能够和消费者直接沟通、交流的平台，既帮助消费者找到安全、放心的产品，也帮助农户拓宽市场渠道，将好的农产品销售出去，并销售出应有的价值。
乡村铺子更是人们交流活动的核心，在那里可以结识不同的人，讲述不同的故事，畅谈不同的人生。无论是土生土长的乡民还是远道而来的游客，都能在这里找到最单纯的邻里关系和最初始的信任与感动。
拾房书院传承书香，交流梦想
拾房书院在市集南侧，紧邻绿乐园，是从老房子里生长出来的拾房书院。维系着对土地和自然最本真的情感。随意复古的朴素装饰，沉静浓郁的书香氛围，是传递知识和梦想最好的摇篮。这里的书籍来自四面八方的馈赠。不管是外来的游客，还是常住的居民，都可以在这里阅读知识、体悟情感、分享收获。
这是为喜爱田园的人而建的书院。在这里有我们精心选择和保留的最原始的老式建筑，传递最浓厚的乡村情怀，拾起一本书，沉浸在拾房书院的书香气质中，感受这浓郁的拾房文化。
主题民宿田园乡居，本色生活
位于市集南端的邸·主题民宿，是在老房子基础上改建的宅邸式酒店，一层是公共使用空间，二层是住宿空间。配以顶级建材加上高品质卫浴、家具，点缀富含故事性的古董摆设，打造高端、惬意的悠闲享受。
绿乐园儿童教育第二课堂
位于市集西侧的绿乐园是国内首个专业研创儿童教育第二课堂的模式品牌，占地面积30亩。绿乐园包括5大主题区：蚂蚁王国主题区、小农夫主题区、香草园主题区、农夫果园主题区、白鹭牧场主题区。
华德福教育基地
华德福教育是起源于德国、在世界各地已有90多年实践历史的一种完整而独立的教育体系，是一种人性化的教育方法，截至2012年，全球60个国家建立了1025所独立的华德福学校、2000所幼儿园、530所特殊教育中心。华德福教育，简单地说是一种以人为本，注重身体和心灵整体健康和谐发展的全人教育。
居住田园有花有业锄作田
田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。一期田园小镇“拾房桃溪”规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺“朝阳禅寺”行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重。其首期为低密度社区，为97-230㎡赖特草原风格田园墅，外围户户邻水，为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。
阳山镇2万余亩桃林，7000多亩生态林，近10平方公里的山地面积，广阔湿地，绿地覆 盖率超过70%，桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地 貌，更是田园东方别于其他江南小镇独有的旅游资源。 其中包括国内首座以“桃”为主题的文化博览馆——桃文化博览馆。建筑面积8000平方米，整体布局典雅精致，江南园林特色鲜明。由著名雕塑家钱绍武和国学大师冯其庸分别题写馆名。展馆设“感觉、感受、感知”三个篇章，用大幅画卷、环幕动画等高科技手段充分诠释了桃文化的博大精深，展示了阳山桃花的秀美、桃子的甜美、山水的俊美、民风的淳美。
此外还有阳山温泉度假村、桃源山庄、始创于547年的朝阳禅寺、阳山火山地质文化展示厅等优质配套和资源。
黄山
黄山，中国5A级旅游景区、国家级风景名胜区、中华十大名山、世界地质公园，因黄帝曾得名。明朝旅行家徐霞客登临黄山时，曾对黄山的秀丽这样赞叹：“薄海内外，无如徽之黄山。”其周边的旅游地产发展如火如荼。首先进入我们眼帘的是，徽州德懋堂。
传统的力量 徽州德懋堂
德懋堂位于丰乐湖景区，呈坎镇老梁上，绿化率高达85%，容积率0.46，为典型的度假地产。德懋堂二期总占地82亩，其中包括72套养生天地度假徽居、德懋堂万怡酒店以及9栋九荷企业会所。养生天地项目是位于黄山丰乐湖4A景区内，现在是现房公开销售。
湖光山色
德懋堂所在的丰乐湖跟黄山是一脉相承的，黄山的桃花溪垂流下来，在这里汇聚成湖。位于黄山山脉东部，自温泉景区桃花溪始绵延至黄山峰外第一峰，全长28公里，精华部分7.5公里，于70年代筑大坝于黄山南大门，高峡出平湖，由此形成华东地区最高、可观光游览的人工水库景区，上游如高山峡谷，山峦叠嶂、波光轻盈，绿水如碧， 下游则渔歌帆影、极具生活气息，乘坐帆船，于丰乐湖中，蜿蜒行游于黄山东部峡谷之中，有三峡之俊秀、千岛湖之清丽、西湖之妩媚、洞庭之烟波，被誉为"黄山天池"。建在丰乐湖边上的德懋堂既体现了黄山的秀美，又通过丰乐湖的灵气，将两者有机地结合在一起。
德懋堂临湖的一面都是整面墙开启的落地窗，打开窗户，与山水只一步之遥。通往露台的门是两个开启扇，采用的是透明材质，湖面美景时没有任何遮挡。而且不用担心清洁的问题，因为黄山绿植的覆盖率非常高的，黄土不见天，空气中基本上没有什么灰尘。另外丰乐湖是水源地没有任何的工业污染，雨水干净，玻璃上面不会留下斑点不好清洗。餐厅和厨房的窗子也都是落地窗，和客厅一样。
优良配套多
万怡酒店——是德懋堂与万豪国际集团共同打造的特色度假酒店。酒店总建筑面积18528平方米，188间客房，其中酒店主楼140间，16套徽居共48间卧室。配套设施齐全，按照万豪集团颁布的《万怡亚洲设计标准》建设。在万怡酒店边上建设的独栋、双拼的度假徽居就是我们二期正在销售的养生天地，一共72套，总建筑面积16803平方米，单套面积在220-249㎡之间，容积率0.49，运用了徽派与现代建筑工艺，是2010年5月动工，2011年12月竣工。在内湖边的是可接受委托经营的16套房子。
德懋堂拥有垂钓中心，户外泳池，瑜伽练习场，养心斋中医诊疗、儿童娱乐中心、养生吧，并在二期设有多个游船码头，业主可乘游船畅游丰乐湖，以及多达几十种优质植物，包括杜英，马褂木及几十年树龄的香樟，，枫香，睡莲，鸢尾，毛竹，雷竹，广玉兰，栾树等等等等。
雕花楼——为何氏建于光绪年间。据了解，何氏祖上为书香门第，家境殷实，何氏中年得子，欣慰之余，尽其所有修建了雕花楼，雕花楼结构除了采用徽州传统的四水归堂、肥水不外流的内天井外，在天井周围采用了多层外挑，这种结构方式在徽州古民居中是比较独特少有的，它的结构除了满足建筑本身的构造需要外，还寓意了“步步高”的愿望。天井四周木雕斜撑图案，更是何氏意愿的体现：明间上下对堂底层斜撑选用了麒麟送子图，表达了其中年得子的心情；梅、兰、竹、菊图案则寓意自家是书香门第，望后代学业有成，出人头地；四季瓜果、荷花图案则寓意四季平安、家庭和（荷）谐；最上层的鱼形图案则希望后代鱼跃龙门。德懋堂在原有的基础上加以改良，使之使用起来更方便一些。雕花楼是为二期做配套使用的，取名“静兰吧”也是一个比较古色古香的书吧，为业主提供一个休闲的场所。
仙子台——在雕花楼对面的湖中心，就是整个项目的灵气所在地容成仙子台，传说是轩辕黄帝的老师容成子得道成仙的地方，站在上面，四面环水，正南正北，清晨山间雾气慢慢散去的时候，宛若仙境。其被打造成为日后业主养生之地，交通就是以木船为主。
徽居再生，原拆原建
每套别墅均采用徽式建筑风格，入户前都要先经过门楼，门楼两侧是由整块青石雕成的石柱，石柱上方是由整根木头雕刻的冬瓜梁。上面雕有倒悬的蝙蝠图案，取义福到我家。梁上是玻璃雨罩，上面饰有木质冰裂图案，冰裂图案在徽州建筑及家具上应用广泛。冰裂图案寓意学子十年寒窗苦读，出人头地。对面墙刻有寿字，是为家人祈求多寿多福之意。左手墙上安放门牌号码。
入口墙上用黟县青石，也是黄山传统民居主要的一种装饰材料。德懋堂延续了这一传统风格，在室外及室内局部采用的地砖还有墙砖多为黟县青石。在墙上安装了户外照明系统，顺地形一路下延，实用又美观。
入户门采用呈坎、西递、宏村这些古村落大户人家才会用的门，里面有一层铸铁的门板，外面以青砖做面板，最后用铆钉把青砖固定在铸铁门板上。实际上这也是我们中国人几百年前发明的防盗门，它有防火防盗的作用。据说这种制门工艺已经失传良久，几百年来都没有人再使用这种工艺，主要是因为它的造价昂贵，其次就是它用的是铸铁和青砖，所以它的自重会非常沉，这个门有二百多斤，对五金件的质量要求非常高，否则的话门就容易往下斜，使用起来就不是那么方便。另外在铸铁的背面有木饰面，这样的话里面木饰面的颜色和质感可以和室内的装修更加协调。 主卧层高比较高，因其要与内部装备的架子床相协调，所有灯具都是在国际上获过大奖的产品。主卧最吸引人的是浴缸，可以一边泡澡一边欣赏湖景。浴缸的品牌是卡德维，由整块钢板一次压制成型的，现在全世界只有卡德维这一个牌子可以做到。黄山气侯湿润，设计师特意在主卧内多加了一组风机排管。
德懋堂无处不体现着徽州文化的影子，坡屋顶上的望砖，望砖名字的由来一是砖本身很漂亮具有观赏价值，二是望与旺同音，有寓意家族兴旺之意。徽州建筑特有的一种建筑形式——照壁，采用的石材是只在伊朗出产的白洞石，储量稀少。而其内部家具多为赠送。
时空驿站的魅力东黄山
东黄山旅游度假区坐落于黄山风景区东大门，距黄山景区南大门入口处22公里。度假区内设有心族之旅酒店、东黄山国际青年旅舍、东黄山拓展营、健康中心、球类管理中心、东黄山农林公园等，为安徽旅游十大度假基地，国家AAAA级旅游景区，占地面积约280万平方米。度假区内自然、人文历史资源丰富，注重旅游文化品牌的打造，主要围绕以海派文化、知青文化和茶文化三大文化为中心，初步建成知心小镇海派风情区、农耕文化景区、知青部落怀旧景区。
之所以称其为时空驿站，主要因为其独特的身世。
红色年代
它的前身是安徽省公安厅于1955年建立的一个劳动农场，始称安徽省地方国营黄山茶林场，1965年，上海市黄山茶林场归属上海市农工商集团直接管辖，以农林业、加工业和工业为主导产业；七十年代中期开始创办工业，并有上海医用缝合线厂、黄山制药厂、黄山无线电元件厂、黄山汽车配件厂等下属企业。1966年～1976年，先后安置上海知识青年近8000人，企业空前繁荣。许多上海知青到黄山茶林场工作和生活，他们历尽千难万苦，饱经生活沧桑，把自己宝贵的青春挥洒在第二故乡的土地上。黄山茶林场典型的知青运动内容，是那个时代一段历史完整的，极为真实的缩影。
上海市黄山茶林场作为东黄山旅游度假区的主体区域，其内知青文化特色鲜明，知青运动内容丰富。除分布在茶林场周围的山谷中的20多个知青连队旧址外，还有十一位革命烈士墓及墓碑、英雄桥、知青老照片等反映知青故事的众多遗迹和描述知青生产和生活的著作——《知青部落》。
安徽小上海
“万绿丛中一抹红”，这是游客远观东黄山旅游度假区的第一视觉感受。红色的琉璃瓦、米黄色的墙体、再加上街道两边老上海的弄堂格调和城隍特色，典型的海派文化得到淋漓尽致地表现。海派文化最突出的特点在于“海纳百川，兼容并蓄”，在东黄山旅游度假区则主要体现在沿街的建筑风格上。所有新建的建筑其采用了中外合璧、艺术交融的形式，运用了自然的表现手法，体现了对大自然生态环境和轻松愉快居住氛围的热烈向往，既自然、生态、幽静，又古朴、高雅、大方。室内外注重空间的实用、方便和与自然的结合交融，讲究个性和建筑细部、多元化的建筑形象。仿古堡尖顶建筑，周围青山绿水环抱，“玉兰听溪”、“天竺揽月”便是游客享受海派文化熏陶的最佳体验之处。
那山，那景，那叶茶
在自然界山水之中感悟到美，体验到乐，不仅需要主体的审美意识，而且需要主体的道德意识，二者是不能截然分开的。“知者乐水，仁者乐山。知者动，仁者静。”知、仁分说，各有偏重，但这里所说的知，不是与仁毫无关系的知性之知，这里所说的仁，也不是与知毫无关系的情感态度，二者是紧密联系在一起的；乐，是在山水之中，体验人生、感悟生命的乐趣，表达了人与自然界之间的一种微妙的生命关系，是一种人生体验、感悟与慨叹。
东黄山旅游度假区内自然环境得天独厚，资源极为丰富。内山峰林立，河流纵横，山清水秀，物产丰盛，景观颇多。
茶文化作为东黄山旅游度假区的文化品牌之一，其底蕴深厚，文化源远流长。度假区内现有绿茶生产基地430多亩，有黄龙、东桥、麻川三个生产作业连队，同时立足清洁化、自动化、连续化生产模式，开展产、学、研一体化建设，建成了集半自动化操作，连续化、清洁型生产为一体的黄山区首家茶叶清洁化生产线并投入运营。2007年，“黄山牌”与“汪满田牌”强强联手，为茶叶深加工和打开国内外市场奠定了坚实基础。为突出茶文化，在东黄山农林公园内建有近50亩的观光茶园。街道旁的老城隍茶馆和茶树绿化带，公园内的茶经亭、茶字帘，营造出突显茶文化的自然空间和品茶的幽雅环境，同时满足了游客赏茶、采茶、制茶、品茶的多重需要。
黄山茶林场现有山场土地面积为4666亩，其中茶园498亩，林地1485亩；职工180余人。场所属单位有心族之旅酒店、国际青年旅舍、党政办公室、医院、学校、社区居委会、派出所、劳动人事部、产业部、工程部、物业办以及东桥、黄龙、麻川三个农业连队。周围有上海市创办的5家疗养院和各大自然旅游景点。
编后 / AODITIONALWORDS
无限风光在险峰
在经历了起步阶段、调整阶段、资源整合阶段、快速发展阶段，中国旅游地产已位于深刻变革期，保持着高速发展的强劲势头，市场已经逐渐从初期的狂热状态渐趋理性，旅游与地产功能渐趋融合，开发模式进入深层次阶段，相信未来几年将是其收获期。
据不完全统计，2013年全国旅游地产直接投资达5144亿元，同比增长26.6%，全国旅游地产项目5299个，多个区域旅游产业升温。在进入旅游地产的企业的数量上，目前有3558多家涉足旅游地产。
房地产市场的调控政策和国民休闲旅游市场的发展都推动了旅游地产市场的蓬勃发展，住宅用地的大规模限制和各地限购限贷政策的推行，通过旅游地产增加土地储备成为房地产企业的一条有效途径，而国民大休闲时代的来临更是重要背景。
而新型城镇化为旅游地产发展带来契机，与此同时，开发投资更理性，旅游化趋势更明显，运营、营销成关键。旅游地产业持续向上，其发展基础仍然存在，但同时也蕴含着极大的挑战。
何为游？浮行于水中，无拘无束，随心所欲，优哉游哉。
可惜的是，当今中国，不管愿不愿意，都处在一个众生喧哗、十分浮躁的时代，不管做什么都是浮躁。即使说想逃离所谓的繁华都市，纷扰的人生，然而当到达了目的地以后依旧是浮躁的建筑，浮躁的商业，浮躁的人，浮躁的心。
鲁迅先生有本文集叫《三闲集》，命名的原因便是有人说他是“以趣味为中心的生活基调，它所暗示着的是一种在小天地中自己骗自己的自足，它所矜持着的是闲暇，闲暇，第三个闲暇。”那些遥不可及的历史大辩论暂不管他，这句话却是无意间道出了旅游的本质属性——趣味，闲暇。
旅游是一种娱乐活动，可以猎奇，即为趣，满足好奇；旅游更可以让生命升华，生命的升华在于安静下来，体味动与静，体味万物的本初，一切的一切。只有社会中富裕的、有闲空的和受过良好教育的人才有机会旅行，追享闲暇。无论旅游的内容如何变化，休闲、娱乐、度假，探亲访友，商务、专业访问，健康医疗，宗教朝拜，旅游都是一种生活方式。旅游是一种高级的精神享受，是在物质生活条件获得基本满足后出现的一种追享欲求。德国作家黑塞说，“旅游就是艳遇”。既然是“遇”，自然是遇而不可求，而不是走马观花，坐车坐轿，一哄而上，更不是带着偏见，指点江山。
无论是趣味，还是闲暇，我们在这里想指出的，当然还是这份专题的主题——关于旅游地产的本质和初衷。旅游地产的价值生发之处是旅游与地产的结合，文化价值，精神享受带来的价值空间，而不单单是地理、风景、物体与房屋建筑，你可以说它在山水之间，也可以说它并不在山水之间。如果说旅游可以不顾一切的说走就走，那么旅游地产就不能说买就买，想买就买。
旅游地产
将上面偏于感性的话语放在一旁，笔者更加愿意，用理性一点的语言来说一说旅游地产。
旅游地产是旅游度假概念的延伸，是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果，主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。其与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。
由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。旅游地产以低成本为基础，必须有人气。所以，旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。也因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
虽然如此，旅游地产其实并没有什么十分准确的定义。旅游因素和地产因素，相结合产生的， 便可形成旅游地产。
探索篇Part 1
摸着石头过河
国内旅游地产的发展与探索
我国的旅游地产的历程大致经历了三个阶段，第一阶段为萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。这个阶段的特征是，主要以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。
第二阶段为发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。该阶段的特点是大规模的居民居住地产与旅游、风景景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。
第三阶段是快速发展阶段：我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反应。
旅游+地产：华侨城
旅游地产，顾名思义就是旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同，决定了旅游地产开发模式的不同。最简单直接，也是目前众多开发商所乐于采取的便是“旅游+地产”模式。谈及这种模式，我们无法绕开可以称为旅游地产先行者的华侨城。
华侨城是以旅游综合开发为主业的上市公司，隶属于华侨城集团，后者是国务院国资委直接管理的大型中央企业。1993年，任克雷担任华侨城集团总经理，果断调整战略，向电子、旅游、地产核心业务集中发展。到1998年，华侨城集团逐步集中到当时以康佳为主体的家电产业、几大主题公园为主构成的旅游业和以华侨城地产为主体的房地产业上来。在战略调整后的业务发展中，华侨城集团成功培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营，其中锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。2009年11月，华侨城集团主营业务实现整体上市。 缘起
20多年前，深圳华侨城所在之处是一块荒地，原本是农场，从荒地到农场，这是一次升级。一块不到5平方公里的土地，由于一个完全打破常规理念的规划，完好奠定了华侨城产业突破和发展模式的基础，完成了房地产项目的互动。可以说，深圳华侨城本部，是都市旅游地产的模式；同时东部华侨城又创造了一种生态郊野型旅游地产的模式，空间开阔体量大，占据山水生态资源，形成了生态旅游的概念，同时与其周边的高端住宅形成了良性循环。
缔造主题公园
与华侨城相比，锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的名气似乎要大得多，连华侨城老总任克雷都不否认这一点。的确，作为国内主题公园的开创者和领跑者，华侨城在这条路上一直都走得很顺。
1989年9月，华侨城第一个主题公园锦绣中华开业，开业一年多就收回投资成本。两年之后，中华民俗村开门迎客，一年内又收回成本。1994年，世界之窗开业又是一炮打响。
这3个主题公园的相继开业，与中国人逐渐走出家门、走出国门的旅游轨迹是一致的，甚至早了半拍。在长沙世界之窗遭遇滑铁卢之后，华侨城的决策者们开始满世界寻找合适的主题公园模式。在对环球和华纳兄弟进行研究之后他们发现，主题公园的发展模式无非两点：其一，向更加现代的影视制作方向发展；其二，向有故事包装的器械游玩项目发展。根据中国的国情，华侨城选择了性价比更高的后者。于是，欢乐谷诞生，这是一个给华侨城带来转机的主题公园。而它的面世，也让华侨城告别了复制世界之窗的模式，开始走入了一个新的发展阶段。
模式成型
华侨城虽然在深圳陆续开发了东方花园、海景花园、桂花苑、湖滨花园、中旅广场等一些高端商品住宅，但在当时的地产界并没有多大的知名度。如何将已经处于全国领先地位的旅游与房地产结合起来，实现资源的有效整合成为华侨城进一步发展所要面临的问题。
其在地中海沿岸，意大利一个风光旖旎的小镇波托菲诺那里找到了答案，那里气候宜人，雨量充沛，植被茂盛，单从景观来说，并不出众，但却是世界10大富人区。原因在于这里的人们对环境对生活的态度，体现在他们的生活形态上，品酒聊天、读书弹琴，而绘画、雕塑、音乐等是他们生活中必不可少的必需品。
于是华侨城的波托菲诺诞生了。4年时间，波托菲诺几乎囊括了深圳乃至全国所有的地产奖项。仅靠这一个项目，华侨城地产销售金额就超过了深圳地产“老大”的万科深圳公司，跃居深圳10强企业之首。也正是这个项目，使华侨城一跃成为中国旅游地产的领军者。
从此华侨城形成了鲜明的旅游主题地产概念，摆脱了地产依赖景观资源的单纯片面开发模式。
走在路上的万达
万达，作为商业地产的成功代表，也是我们提起旅游+地产这个模式不得不提及的。
其动辄万亩级的项目、数百亿元的投资规模、大手笔的海外收购——收购美国第二大影院MAC，英国圣汐游艇公司和伦敦的一家五星级酒店，以及3年时间连下近10城的豪气，万达正在为尽早形成旅游综合体全国联动格局加紧步伐。然而这一切却是以用到极致的金融杠杆、债台高筑作为背景的。由于万达建造的文化旅游综合体需要大量的资金沉淀，使得其目前不得不依靠先行的可出售物业来回收现金流。
目前万达所做的文化旅游综合体中，我们所能看到的仅有一个已经建成但并不成功的长白山旅游度假区以及西双版纳、武汉、青岛等仍在建设中的大盘。在西双版纳大片被整理好的地块上，万达项目一栋栋多层建筑拔地而起，不到百万元一套的小户型住宅产品对于不动产投资者来讲，不能不说没有吸引力。
然而关于万达目前的旅游地产模式，有两处地方值得注意，一个是有关万达“以文化之名圈地”的议论，很简单，有人质疑这种模式不管说的如何，目的只是为了圈地；另外我们也可以注意到其交通不便的长白山项目上后期出现了销售受阻的状况，而且长白山非常强的季节性旅游特点使得度假区的商业在多数时间都是大门紧闭，另外，西双版纳热带雨林主题的公园和各种文化旅游配套也还都未开建。
这些都非常直白的呈现了旅游+地产这种模式所具有的弊病：房地产开发模式被简单粗暴的套用在旅游地产上，只注重地产而忽略旅游地产本身所具有的独特性，忽略相关服务的配套，和些许的浮躁，追大追高。
作为地产行业的佼佼者，万达当然会意识到问题所在，况且其愿景追求的是迪士尼模式，通过出售物业回收资金的模式只是目前阶段的无奈之举。而据了解，长白山项目也在进行升级，其将被改造成一个更适合休闲度假的目的地，而非孤单单一座城。
别开生面：宋城
宋城集团，中国最大的文化旅游集团之一。有别于华侨城的是，其发展旅游地产的模式是以休闲度假景区的形式为主，旗下的宋城演艺是中国演艺第一股，连续五届获得"全国文化企业三十强"。该集团主业为文化演艺、旅游景区、娱乐综艺、主题酒店、休闲地产等，确立了“宋城”、“千古情”等中国著名品牌，以打造大型城市休闲社区为目标，形成了以旅游休闲和房地产为两大主业，和以文化教育为新增长点的产业格局，总资产超过400亿元。
目前该集团已经打造了杭州宋城旅游区、三亚千古情景区、丽江宋城旅游区、九寨宋城旅游区等十大旅游区、三十大主题公园，宋城千古情、三亚千古情、丽江千古情、九寨千古情、惊天烈焰、穿越快闪等五十大演艺秀，第一世界大酒店、云曼酒店、千古情主题酒店客房上万间，还打造了中国演艺谷等数十个文化项目。 是旅游项目，也是房产项目
提起宋城，除却文化，休闲地产、景观地产也是其较显著的标签。宋城标榜说，用旅游的名义做房地产或者做旅游，宋城的一切都深深打着灵魂人物——黄巧灵的烙印，些许浪漫，些许随意。其中最为传奇的是，在建设占地1000多亩的山里人家时，没有一张规划图，只有黄巧灵的一首充满故乡情怀的100字散文诗。
宋城起于主题公园，根植于杭州这块历史沃土，依托华东经济圈，一炮而红，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园业。其后的杭州乐园景区一鼓作气之下，又设荷兰村主题公园、马可·波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园，实际上是一个"主题公园群"。
尽管如此，其实宋城也还没有逃开旅游地产发展的一般模式——旅游+地产，或者说旅游为了地产。以杭州宋城为例，其房产推广的脉络为，原来主题公园里的所有设施都视为房产的配套，它们从幕后走向台前。在宋城集团的业务中，旅游休闲业和地产业是其的两大支柱产业，其中将以旅游集团为业务主体，房产集团输血。
但其独特之处为在休闲度假景区中，宋城演艺的存在，使得其文化产业业态更加丰富。继2013年推出三亚千古情旅游区后，2014年上半年，宋城演艺丽江和九寨沟项目相继开业，实现了“宋城”和“千古情”品牌的连锁经营。而在杭州大本营，宋城景区建成了六大主题街区和十大演艺秀，随着中国演艺谷商业配套逐步完善、杭州乐园大型爆笑穿越剧《大笑西游》的全新亮相，烂苹果乐园的成长均等增加了宋城的知名度与市场效益。
其模式虽然有整个旅游地产行业的通病，但是不可忽略的是其盈利能力十分强大，据有关方面预计，宋城演艺在2014年将实现约4.24亿元盈利，整体较2013年增长38%。
旅游+地产？
以华侨城为代表的“旅游+地产”模式并不是没有问题。
其奉行先旅游，后房地产的开发路径，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动，固然大大区别于一般房地产开发企业挂着旅游地产的名头卖地产的做法，但其还是以为了与房地产产生良性互动为目的的，该模式由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，目的还是进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持，也就是说，房地产业还是其内核心。
其对于文化以及休闲等涉及到旅游地产本质性的问题，也相对的流于表面。
另外，从资本市场的角度来考察，或许可以也有所启示。“旅游+地产”模式并不为资本市场看好，资本市场在用脚投票——要么看好地产龙头，要么看好旅游板块中的主流。原因在其延续以来的发展模式存在诸多弊病——开发周期过长、成本及费用高企、项目去化率低、负债率过高——外表风光，内里却可能要更多的面临资金链问题。
华侨城董事长任克雷在公司2012年年报中分析了“旅游+地产”商业模式的问题所在：“目前阶段，在同时发展旅游、地产两项业务的目标前提下，将不可避免地引发趋势性的规模扩张……这一增长模式的制约因素也日益突出……我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目……因此，近两年我们主动放慢了规模扩张的步伐，呈现为一种台阶式的增长。通俗点说，上个台阶后，需要停一停喘口气才能再上一个台阶”。
答案篇Part 2
山穷水复疑无路，柳暗花明又一村
旅游地产乱象、问题与答案
看上去很美
或许很多人都注意到，旅游地产投资在大热的同时，也面临着诸多问题，这些问题已经影响到了旅游地产这个细分市场的良性发展。在火爆的市场中，旅游地产的问题不断暴露：产业资金链脆弱、同质化风险加剧，一些企业甚至“挂羊头卖狗肉”，以旅游地产之名开发房地产。目前的旅游地产不单要卖楼，而且要在后续服务模式上作出调整。行业最大的问题是没有把旅行社、酒店、交通、医疗、娱乐等各行业打通，无法共享各个行业的资源。其他方面的缺陷还有诸如项目定位不精准，沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合等。
在刚刚过去的2014上半年，不论是海南、云南、贵州等旅游大省，还是青岛、大连、营口、海阳等传统旅游城市，库存高、去化速度慢、成交量和价格齐跌成为当下趋势，整个房地产包括旅游地产面临极大压力。
对于多数旅游地产项目而言，在经历了2013年高速增长后，2014年普遍遭遇增长瓶颈，备受煎熬，部分开发企业或难完成全年销售任务。对于2014年以来旅游地产行业遭遇的量价齐跌现象，一方面与房地产整体市场不景气有关，一方面是部分项目价格较高，本身去化速度较慢造成的。
其中偏重地产例如恒大、碧桂园和世茂集团等旗下旅游地产项目，在巨大库存压力之下，1～5月销售单价较2013年均出现较大幅度下跌。而另一方面，中青旅、华侨城A、海昌控股、中弘股份等多家旅游地产上市公司公布了2014年上半年业绩快报，万达紧随其后也公布了上半年文化板块的营收情况，整体业绩上看，均实现不同程度增长，经营模式也在逐渐改变长期依赖地产输血的状况。
挂羊头卖狗肉
这里我们想以可以称为我国旅游地产发祥之地海南的情况为例。
任志强曾毫不客气地向媒体放言，海南没有真正的旅游地产。在业内人士看来，以经营为主获取利润的才能定义为旅游地产。但是在海南楼市快速增长的存量背后，大多自称旅游地产的项目事实上仍以卖房为主要获利来源，而与旅游相关的服务和配套设施建设则乏善可陈。
海南近年来正在进行国际旅游岛建设，以旅游兴岛，而“海南热”也引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场。在很多业内人士看来，好的位置基本已被一扫而空。 根据相关数据显示，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高了2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7个百分点。这些不断增长的抽象的数字，最终都变成了海南岛上密密麻麻的楼盘。而海南的旅游地产泡沫也在“国际旅游岛”的概念逐渐退烧时开始显现。
经历了2009年到2010年初的一轮“抢房潮”后，海南楼市开始步入低谷，并一度遭到投资客甩卖。买房的人变得越来越精明，海南楼市则陷入了“高库存”的尴尬局面。到2014年，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化库存。
其实，海南旅游地产并不缺少需求，一到冬季，酒店就不够住的情况时常发生，之所以会有目前的情况发生，原因就在于“伪旅游地产”开发的错误思维。诸多旅游地产项目“挂羊头卖狗肉”，开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子。尽管各大开发商逐渐意识到，不能只依靠一次性卖地产赚快钱，要持续进行物业开发，提供更多的增值服务，但是目前大多数旅游地产项目提供的服务还是比较低端，例如打扫卫生、洗衣服等，真正的服务并没有跟上。
一些国人度假舍近求远，去了国外，为什么？因为，国外有更好的服务。海南其实非常适合打造高端旅游地产，但要做好高端旅游地产项目，不仅要懂得如何针对客户群体建优质房子，更要懂得针对这些客户群体提供优质的售后服务。
或许是答案——解决之路
旅游地产不同于商业地产，是房地产建设中有别于住宅开发的一个清晰门类，其追求的应该是人们生活环境的优化和居住品质的提升，满足投资购买者精神层面的需求，所以也更应该看重地域特征和文化属性的植入。换句话说，旅游地产更应该回归其本质，从人的最基本需求出发，从旅游的本质出发——舒适、满足、简单、自然，更应该去追求天人合一，以此达到物质与精神的内在和谐，也才能够完成行业的外在和谐。
据此，我们认为可以从以下几个方面入手：一是除了选址在风光秀丽、气候宜人的风景名胜区常规做法，更加要注意当地历史文化氛围及文脉的开发，需要在体验性、创新性、文化性方面寻求突破；二是务必要提供完善、专业、高品质后续服务包括物业、酒店在内的管理与服务，因为与普通住宅最大的区别就在于配套设施和服务。旅游地产项目除为客户提供完善的日用设施外，更要为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。
同时，旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求，他们更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高，通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；同时也会要求具备恢复个体健康功能，具有主题性。
再次要突出旅游的休闲度假属性，人们的旅游方式和理念已经发生转变，旅游房地产开发应该顺时而动，注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。
另外就是要提供高投资回报率。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。
除此之外，便是在经营理念和方式上的更新——将分时度假模式完善成熟起来，这部分内容将在下文中进行较深入的讨论。
远方在何方——趋势
我们观察到，国际度假旅游市场发展到现在，经历了从疗养康复到疗养游乐再到养老度假三个阶段，其概念总可以寻求到产品与项目的支撑。随着国内旅游地产的发展，突出地方特色文化的主题度假形式将越来越受到青眯，文化将是度假区的灵魂、是度假区能够存在与发展的源泉。保健疗养仍将是重要目的，更主要的是，从旅游者的特征分析，因为度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。传统的度假目的主要是保健疗养，现代度假的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。
随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客大多是夫妻二人，或者再加上孩子。环城市度假设施将更加适应家庭式短期度假需求，成为今后很长一段时间度假开发的热点。同时，随着跨国旅游度假的兴起，旅游度假业向国际一体化发展势头明显，旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化”收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化”收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。
度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3s”享受（阳光、沙滩、海水）的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游的形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。国际旅游业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，特点是旅游产品的升级。但国内旅游度假市场仍表现为共生关系，而非简单升级。在中国，正常的旅游发展趋势是：从观光到休闲，再从休闲到度假，每个景区里观光旅游、休闲旅游和度假旅游的不同人群都存在。因为中国太大，发展也不平衡，这种三位一体的模式，决定着它承载的功能是丰富多样的。
分时度假Part 3
他山之石，可以攻玉
解决方式之分时度假
当问题发生，出现时，回到原点往往会更快更好的找到解决问题的答案。
让我们简单回顾一下所谓旅游地产渊源以及流变。旅游地产最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。对于西方文学有所涉猎的朋友，对于西方文学作品中经常出现的度假情节应该不会陌生，或为疗养，或为休闲，而且至关重要的一点是，能够有资本去度假的，都是贵族。旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，度假休闲更是如此。
另一个维度，在亚洲。随着旅游消费需求从观光向度假层次的转变， 日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了多种休闲度假类产品，对旅游房地产及其相关的配套设施需求激增。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。
值得特别提出的是，旅游地产的下一阶段，即为分时度假发展兴盛期。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假旅游地产和投资置业为目的。引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，是我们认为不失为一种促进旅游地产行业发展的有效方式。
全新的销售理念与服务体系
何谓分时度假，简单说来，就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权按时间分割，以会员制的方式一次性出售，可每年在此享受一定期限的度假。会员可享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权，也可以用自己购买的时段，去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到低成本前往不同地方旅游住宿的目的。
分时度假按字面翻译是时间分割，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。而“产权酒店”虽然销售给购买者的是饭店房间的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。产权酒店过去在专业领域被看作是分时度假的一种，当然两者之间有很大的不同。
分割销售：把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权。购买者购买房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长。购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权。它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用。
交换使用：由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到连网的其他度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换。这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展。
如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租。
分时度假是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者；另一个极端是饭店产品，它将房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。分时度假介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与饭店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者。
发展历程
分时度假起始于20世纪60年代的欧洲，当时度假风气兴盛，特别是法国地中海沿岸，开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，使其空置率很高，所以出现了众人合伙购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
到了70年代中期，石油危机使美国的经济进入紧缩期，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产。为充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。有数据显示，1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来，到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。由此美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
进化
当分时度假概念在美国大获成功后，一个很重要的问题出现了，那就是总是在一个地方休闲度假，厌倦无趣必将让度假房产的吸引力会逐步丧失。
简单复制欧洲而来的分时度假产品还是显得过于僵化、缺乏灵活性。于是在分时度假的基础上进一步开发出了分时度假的交换系统——在拥有客房使用权客户内部，建立一个交换平台，使客户可以将自己的度假房产使用权通过这个交换平台换取同等级别但位于其他地区的度假房屋使用权。
随着科技的飞速发展，分时度假交换系统逐渐成熟，点数制诞生。 点数制是指购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 迪士尼即为点数制的创建者，而希尔顿分时度假交换系统中也已采取这种模式。
这又极大的促进了分时度假市场的拓展。二十世纪90年代后，正是有了分时度假交换系统的支持，使分时度假风靡美洲和欧洲大陆，大洋洲和部分亚洲国家也加入了分时度假市场，分时度假真正进入了一个崭新的发展阶段。
目前世界上已有60多家分时度假集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
共赢模式
分时度假之所以能够蓬勃发展，得到世界范围的认同，除了其对旅游业、地产、金融进行整合，拉动了包括物业管理、旅游服务、交通电信等产业的发展，解决了盘活资产等几个方面的原因，更根本的还是可以让市场上的供需双方互利双赢。
从购买者角度来看，首先是可以用低廉的价格购买到优质住所，其使用权或者分割产权可以抵押或继承，也可以出售或转让，取得一定的收益。其次又可以免费享受优质的酒店服务和适宜的旅游服务，而更加重要的是，这种“第二居所”所带来的家居氛围和心理感受是无可比拟的。
反之，对于开发者来说，由于按时间分割，使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍。同时由于在购买者来看其价格又十分低廉，使得项目销售难度大大降低。
可以攻玉
时至今日，分时度假已成为风靡世界的休闲旅游度假方式，特别是在一些发达国家的普通人生活中旅游休闲的重要组成部分。而分时度假这一行业进入中国市场已有十几年历史了，作为一个新颖的度假方式，不过，它从进入中国市场之日起就一直面临着来自各方面的争论，总有几分水土不服，这也是事实。更有甚者，还有不少人打着分时度假的旗号进行诈骗。
分时度假市场始终未能在国内成熟，笔者认为主要可以归结为两个原因，一个是浮躁的旅游以及投资理财方式，使得人们往往一哄而上，而根本不去注意一些细节的打造和关注，更加不要提深度。另外不得不承认的是东西方，特别是中国文化与西方文化之间的差异，简单来说农耕文明的纵深背景，使得土地房屋自古都承载着太多甚至过重的财富，人生，家族上的意义，从戏谑的“我家有三家大瓦房”到“落叶归根”，而关于故土的故事三天三夜恐怕也是说不完的。旅游所潜在的猎奇的意义远远大于内化的生活方式外化体现。
同时，在具体层面上，后续服务不到位、代理商缺乏诚信、违规操作、违法欺骗、夸大宣传也是很重要的原因。
尽管分时度假在中国才刚起步，巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现，也正成为共识。一方面，随着中国社会经济的不断发展，中产阶层以及富裕阶层，正在逐渐壮大，他们不仅拥有较多的物质财富，有投资理财的需要，在精神层面也有着较高的追求，生活理念和生活方式也发生着巨大的转变。在旅游消费方式上，他们已经摒弃走马观花，对于深体验、高品质、自由、灵活性和与众不同等方面的追求成为主流。，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲为很多中国人重要的生活方式，这不仅给分时度假带来了巨大的消费潜力，也是整个旅游地产的巨大支撑力。
同时不能忽略的是，国内拥有上万家的星级酒店、度假村的丰富甚至过剩的资源，据中国国家旅游局的统计数字表明：中国大陆酒店、度假村资源的闲置率在不断上升，发展分时度假市场也是中国旅游酒店行业自身内在的需求，是摆脱不利局面，提高资产利用效率的企业愿望。也是分时度假能够进一步发展成熟的必要条件。
不过，分时度假能够在中国取得成功，必定是将原有的理念结合本土现状，加以局部改进和创意的结果。
瑕疵
世界上没有完美的事，分时度假尽管有着先天的优势，巨大的潜力，但我们也不得不如实将分时度假产品目前在国内所面临的主要问题提出来——分时度假会员的权利保障上目前还不够完善，或者说具备一定的风险。
目前分时度假产品，主要为度假酒店的客房时段的使用权和某单元物业的所有权两种形式。因为不能转移物业的所有权，如果酒店破产或者出现其它权利变化，会员的权利将无法获得保证。而有的分时度假公司所提供仅仅是权益凭证，连酒店房屋所有权和使用权都没有明确，拥有的只是预购的消费点数。一旦出现问题，会员就可能要面临损失。
另外就是有些分时度假产品，在理论上可以到一百多个国家和地区旅游，但由于出入境管理法律的各种限制，实际能够实现的可能是寥寥无几。
想要让分时度假成熟壮大，需知服务是分时度假的灵魂。它要求有饭店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务，满足人的基本需求，而无需追大追高，背离旅游的本质。同时，完善的法律监管不可缺失，规范行业的经营行为，保护这一行业在中国的健康发展。在一个还普遍缺乏诚信的社会环境中需要人们共同维护诚信和法律的严肃性，而在对分时度假产品的宣传、推广过程中严格遵守道德准则和行业自律。 鉴赏篇Part 4
山水江南
中国地大物博，北方也有各种各样的旅游地产，但还是不得不承认，南方，才是旅游地产兴旺之处。海南为旅游地产发源地，截至2012年底，海南旅游地产项目总数为1016个；两广地区起步较早，截至2012年底共有旅游地产项目181个；经济发达区域长三角，真正意义上的旅游地产项目有116个；西南地区、闽东南地区旅游地产成为后起之秀，在西南和闽东南地区有比较好的资源基础，当地的旅游消费较旺盛。截至2012年底，已有296个旅游地产项目，云南将可能成为仅次于海南的旅游地产主力市场，而未来强劲之地为闽东南，旅游地产项目数量相比较其他板块较少，但是区域内资源好。海南有159个集中于全国将近37.8%的高尔夫项目，全国已面市的温泉旅游地产项目已有154个，海南最多，更显海南旅游地产市场的日益成熟。
而江南，这个被世人不断向往和憧憬的美丽词汇，这里是中国经济最发达的地区之一，这里有着极其丰富的文化资产，数不胜数的旅游资源以及十分成熟的市场大环境。作为立足长三角的地产杂志，请原谅我们无法不将此次对于旅游地产的考察目光首先落在这里。而也正是在旅游地产项目并不是特别多的江南，我们发现了几处，其创新，其独特的魅力，无论对整个行业还是对众多一直关注旅游地产的朋友，我们认为都值得关注一番。更因为，在我们看来，这几处特别之所，在一定程度上，十分吻合我们对于旅游地产的一些看法与理念——天人合一，法自然。
让我们一起下江南，看一看。
太湖
太湖，中国的第三大淡水湖，第一批列入国家级风景名胜区名单。水面辽阔，东西二百里，南北一百二十里，广为三万六千顷，烟波浩瀚，风光无限，历史悠久。围绕其自然少不了出色的旅游地产项目。
寻回自然本质无锡阳山田园东方
无锡阳山田园东方项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇核心旅游区的北侧安阳山麓，在原有的拾房村、鸿桥村、住基村的基础上进行了保护型建设。
该项目由东方园林产业集团投资50亿元建设，是国内首个田园综合体项目。项目位于阳山镇，东方园林拥有北京东方园林股份有限公司和东方园林产业集团，下辖生态、景观、苗木、田园、文旅、置地及婚庆等七大业务板块。成立于1992年的北京东方园林股份有限公司是中国园林行业最早上市的企业，为全球景观行业市值最大的公司。其下属设有田园东方投资有限公司、田园东方农业发展有限公司、东方文旅资产管理有限公司、东方城置地股份有限公司、东方城物业管理有限公司、东方玫瑰婚庆文化有限公司等多家全资子公司。东方园林以“建设美丽中国创造美好生活“为企业使命，以”全球‘生态’第一品牌、全球‘景观’第一品牌、全球‘苗木’第一品牌、中国‘田园地产’第一品牌、中国‘婚庆产业’第一品牌“为发展愿景。
田园东方项目规划总面积约为6246亩，于2013年4月初启动建设，计划于五年内全面完成。田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇群、主题酒店及文化博览等六大板块。作为美丽乡村田园综合体的典范，田园东方选址于大都市风景优美的郊区、较发达的重点特色小城镇或具有自然历史价值的美丽乡村，交通便捷并拥有丰富的农业资源和美丽的田园风光，在地域规模较大的广袤空间上，实现纵情山水、醉于自然的纯净享受与幸福人居。
田园东方是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，倡导人与自然的和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，是东方园林产业集团实施“建设美丽中国创造美好生活“战略主张的重要载体，成为新时代区域发展格局下城乡一体化建设的重要力量。
自然 顺应
每个人心里都有一片桃花源，古今中外的文学家、思想家、社会改革家也都在呼唤“田园城市”。在当今中国，在经济高速发展，空气质量、食品安全已严重困扰都市生活的今天，“望得见山，看得见水，记得住乡愁”变成了人们最渴望的田园梦想。田园东方正是在当代人对“田园城市“、“田园生活“的召唤下应运而生，实现生活与自然的调和，为都市人打造一个聆听生命、收获梦想的美丽净土。
不仅如此，田园东方更是新田园主义的践行者。 新田园主义更加强调积极向上，而不是隐逸，于出世处入世，强调了人与自然的和谐，更要求人们主动去掌握环境、经济、社会的规律，并顺应自然。
无论是农业生产、文化旅游还是田园居住，都应该尽量保持适合乡村实际的、原汁原味的风貌。具体表现为：风土——保持乡村健康的空气、水、土壤和乡村的宁静祥和的环境；风物—地方特有的物产，包括特定的地理气候环境所形成的大地物产和乡村特有文化中培养出来的人文物产；风俗——地方特有的民俗，体现了乡村作为中国传统文化的直接继承者和传播者的作用；风景——可供欣赏的景象，包括山体、溪流、果园等自然风景和生活习俗、建筑风格、文化节庆等人文风景。这些我们更可以从其飞翔的白鹭的图腾可以看出，白鹭是东方世界的祥瑞之鸟，羽毛洁白，身形优雅，对环境要求极高，只在原生态的地方出没。
新农村 新文化
田园东方的农业板块共规划四园（水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园）、三区（休闲农业观光示范区、果品加工 物流园区、苗木育苗区）、一中心（综合管理服务中心），将整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源 上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。田园东方将用5年时间，全面建成空间布局合理、产业持续发展、资源节约利用、生态环境友好、区域特色鲜明的现代科技农业产业园。 项目首期文旅板块借助东方园林产业集团旗下文旅公司优势资源，按照培育战略品牌和打造核心竞争力的发展要求，以“创新发展”为思路，最大限度整合文化旅游资源，与品牌商家建立良好共赢的战略合作关系。文旅板块目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。
文化市集
田园东方最值得大书特书的应该就是清境拾房文化市集——一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居；将生活与休闲品味相互融合，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌。清境拾房文化市集由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成。目前，主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、甜品售卖区、书院、主题酒店区、华德福校舍等多个主题园区正紧锣密鼓实施，不同的人群都能在这里找到自己需要的情感、物产和交流方式。
拾房村，在无锡市阳山镇的狮子山以北，是火山、桃花、良田、书院，还有承载着乡情记忆的老村落。市集中的十座建筑，是当年的老房修复改造而成。为了让江南农村田园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，并按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。这不仅是一座将包含城乡互动研究中心、特色农产市集、主题餐饮、原乡民宿、乐活铺子等多种业态的创意集市，也是拥有众多风景、天然美食、风情万种的田园小村落。
主题餐厅倾听蔬食生命，用心感受美好
现代营养学分析，蔬菜是人类吸收效果最好的食物。蔬菜能帮助身体排 毒净化，抗发炎、防癌，强化身体机能再生，有着返老还童的神奇妙用。清境拾房文化市集以回归自然为主题，以展现新田园生活为目标，通过营造“轻乡村”空间氛围，展现与众不同的自然体验式餐厅。
井咖啡石板古味，露茶轻食
镜面水池、原石、原木、一口古井传递着一股禅意的气息，“井”扣住拾房村古朴自然的文化。位于市集南侧的井咖啡，质朴的风情和静谧的气氛为时间和生 命创造了更多冥想的空间，当你在这里静静的坐一下午，倾听盘中潺潺而下的流水，瞥见偶尔飘落而下的树叶。
烧手感面包坊传统窑烧，桃木醇香
自然风格的窑烧面包坊，延续了庾村清新随性的现代田园乡村风格，巨大的面包窑镶嵌在墙体间，带来新鲜自然的健康美味。在这里喝上一杯鲜榨果蔬汁或咖啡，品尝窑烧带来的新鲜，享受难得的悠闲。
乡村铺子收获意外
乡村铺子是开敞的活动场所，清新质朴的装饰风格，营造简单随性的交流空间，一个让从事生态农业的农户能够和消费者直接沟通、交流的平台，既帮助消费者找到安全、放心的产品，也帮助农户拓宽市场渠道，将好的农产品销售出去，并销售出应有的价值。
乡村铺子更是人们交流活动的核心，在那里可以结识不同的人，讲述不同的故事，畅谈不同的人生。无论是土生土长的乡民还是远道而来的游客，都能在这里找到最单纯的邻里关系和最初始的信任与感动。
拾房书院传承书香，交流梦想
拾房书院在市集南侧，紧邻绿乐园，是从老房子里生长出来的拾房书院。维系着对土地和自然最本真的情感。随意复古的朴素装饰，沉静浓郁的书香氛围，是传递知识和梦想最好的摇篮。这里的书籍来自四面八方的馈赠。不管是外来的游客，还是常住的居民，都可以在这里阅读知识、体悟情感、分享收获。
这是为喜爱田园的人而建的书院。在这里有我们精心选择和保留的最原始的老式建筑，传递最浓厚的乡村情怀，拾起一本书，沉浸在拾房书院的书香气质中，感受这浓郁的拾房文化。
主题民宿田园乡居，本色生活
位于市集南端的邸·主题民宿，是在老房子基础上改建的宅邸式酒店，一层是公共使用空间，二层是住宿空间。配以顶级建材加上高品质卫浴、家具，点缀富含故事性的古董摆设，打造高端、惬意的悠闲享受。
绿乐园儿童教育第二课堂
位于市集西侧的绿乐园是国内首个专业研创儿童教育第二课堂的模式品牌，占地面积30亩。绿乐园包括5大主题区：蚂蚁王国主题区、小农夫主题区、香草园主题区、农夫果园主题区、白鹭牧场主题区。
华德福教育基地
华德福教育是起源于德国、在世界各地已有90多年实践历史的一种完整而独立的教育体系，是一种人性化的教育方法，截至2012年，全球60个国家建立了1025所独立的华德福学校、2000所幼儿园、530所特殊教育中心。华德福教育，简单地说是一种以人为本，注重身体和心灵整体健康和谐发展的全人教育。
居住田园有花有业锄作田
田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。一期田园小镇“拾房桃溪”规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺“朝阳禅寺”行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重。其首期为低密度社区，为97-230㎡赖特草原风格田园墅，外围户户邻水，为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。
阳山镇2万余亩桃林，7000多亩生态林，近10平方公里的山地面积，广阔湿地，绿地覆 盖率超过70%，桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地 貌，更是田园东方别于其他江南小镇独有的旅游资源。 其中包括国内首座以“桃”为主题的文化博览馆——桃文化博览馆。建筑面积8000平方米，整体布局典雅精致，江南园林特色鲜明。由著名雕塑家钱绍武和国学大师冯其庸分别题写馆名。展馆设“感觉、感受、感知”三个篇章，用大幅画卷、环幕动画等高科技手段充分诠释了桃文化的博大精深，展示了阳山桃花的秀美、桃子的甜美、山水的俊美、民风的淳美。
此外还有阳山温泉度假村、桃源山庄、始创于547年的朝阳禅寺、阳山火山地质文化展示厅等优质配套和资源。
黄山
黄山，中国5A级旅游景区、国家级风景名胜区、中华十大名山、世界地质公园，因黄帝曾得名。明朝旅行家徐霞客登临黄山时，曾对黄山的秀丽这样赞叹：“薄海内外，无如徽之黄山。”其周边的旅游地产发展如火如荼。首先进入我们眼帘的是，徽州德懋堂。
传统的力量 徽州德懋堂
德懋堂位于丰乐湖景区，呈坎镇老梁上，绿化率高达85%，容积率0.46，为典型的度假地产。德懋堂二期总占地82亩，其中包括72套养生天地度假徽居、德懋堂万怡酒店以及9栋九荷企业会所。养生天地项目是位于黄山丰乐湖4A景区内，现在是现房公开销售。
湖光山色
德懋堂所在的丰乐湖跟黄山是一脉相承的，黄山的桃花溪垂流下来，在这里汇聚成湖。位于黄山山脉东部，自温泉景区桃花溪始绵延至黄山峰外第一峰，全长28公里，精华部分7.5公里，于70年代筑大坝于黄山南大门，高峡出平湖，由此形成华东地区最高、可观光游览的人工水库景区，上游如高山峡谷，山峦叠嶂、波光轻盈，绿水如碧， 下游则渔歌帆影、极具生活气息，乘坐帆船，于丰乐湖中，蜿蜒行游于黄山东部峡谷之中，有三峡之俊秀、千岛湖之清丽、西湖之妩媚、洞庭之烟波，被誉为"黄山天池"。建在丰乐湖边上的德懋堂既体现了黄山的秀美，又通过丰乐湖的灵气，将两者有机地结合在一起。
德懋堂临湖的一面都是整面墙开启的落地窗，打开窗户，与山水只一步之遥。通往露台的门是两个开启扇，采用的是透明材质，湖面美景时没有任何遮挡。而且不用担心清洁的问题，因为黄山绿植的覆盖率非常高的，黄土不见天，空气中基本上没有什么灰尘。另外丰乐湖是水源地没有任何的工业污染，雨水干净，玻璃上面不会留下斑点不好清洗。餐厅和厨房的窗子也都是落地窗，和客厅一样。
优良配套多
万怡酒店——是德懋堂与万豪国际集团共同打造的特色度假酒店。酒店总建筑面积18528平方米，188间客房，其中酒店主楼140间，16套徽居共48间卧室。配套设施齐全，按照万豪集团颁布的《万怡亚洲设计标准》建设。在万怡酒店边上建设的独栋、双拼的度假徽居就是我们二期正在销售的养生天地，一共72套，总建筑面积16803平方米，单套面积在220-249㎡之间，容积率0.49，运用了徽派与现代建筑工艺，是2010年5月动工，2011年12月竣工。在内湖边的是可接受委托经营的16套房子。
德懋堂拥有垂钓中心，户外泳池，瑜伽练习场，养心斋中医诊疗、儿童娱乐中心、养生吧，并在二期设有多个游船码头，业主可乘游船畅游丰乐湖，以及多达几十种优质植物，包括杜英，马褂木及几十年树龄的香樟，，枫香，睡莲，鸢尾，毛竹，雷竹，广玉兰，栾树等等等等。
雕花楼——为何氏建于光绪年间。据了解，何氏祖上为书香门第，家境殷实，何氏中年得子，欣慰之余，尽其所有修建了雕花楼，雕花楼结构除了采用徽州传统的四水归堂、肥水不外流的内天井外，在天井周围采用了多层外挑，这种结构方式在徽州古民居中是比较独特少有的，它的结构除了满足建筑本身的构造需要外，还寓意了“步步高”的愿望。天井四周木雕斜撑图案，更是何氏意愿的体现：明间上下对堂底层斜撑选用了麒麟送子图，表达了其中年得子的心情；梅、兰、竹、菊图案则寓意自家是书香门第，望后代学业有成，出人头地；四季瓜果、荷花图案则寓意四季平安、家庭和（荷）谐；最上层的鱼形图案则希望后代鱼跃龙门。德懋堂在原有的基础上加以改良，使之使用起来更方便一些。雕花楼是为二期做配套使用的，取名“静兰吧”也是一个比较古色古香的书吧，为业主提供一个休闲的场所。
仙子台——在雕花楼对面的湖中心，就是整个项目的灵气所在地容成仙子台，传说是轩辕黄帝的老师容成子得道成仙的地方，站在上面，四面环水，正南正北，清晨山间雾气慢慢散去的时候，宛若仙境。其被打造成为日后业主养生之地，交通就是以木船为主。
徽居再生，原拆原建
每套别墅均采用徽式建筑风格，入户前都要先经过门楼，门楼两侧是由整块青石雕成的石柱，石柱上方是由整根木头雕刻的冬瓜梁。上面雕有倒悬的蝙蝠图案，取义福到我家。梁上是玻璃雨罩，上面饰有木质冰裂图案，冰裂图案在徽州建筑及家具上应用广泛。冰裂图案寓意学子十年寒窗苦读，出人头地。对面墙刻有寿字，是为家人祈求多寿多福之意。左手墙上安放门牌号码。
入口墙上用黟县青石，也是黄山传统民居主要的一种装饰材料。德懋堂延续了这一传统风格，在室外及室内局部采用的地砖还有墙砖多为黟县青石。在墙上安装了户外照明系统，顺地形一路下延，实用又美观。
入户门采用呈坎、西递、宏村这些古村落大户人家才会用的门，里面有一层铸铁的门板，外面以青砖做面板，最后用铆钉把青砖固定在铸铁门板上。实际上这也是我们中国人几百年前发明的防盗门，它有防火防盗的作用。据说这种制门工艺已经失传良久，几百年来都没有人再使用这种工艺，主要是因为它的造价昂贵，其次就是它用的是铸铁和青砖，所以它的自重会非常沉，这个门有二百多斤，对五金件的质量要求非常高，否则的话门就容易往下斜，使用起来就不是那么方便。另外在铸铁的背面有木饰面，这样的话里面木饰面的颜色和质感可以和室内的装修更加协调。 主卧层高比较高，因其要与内部装备的架子床相协调，所有灯具都是在国际上获过大奖的产品。主卧最吸引人的是浴缸，可以一边泡澡一边欣赏湖景。浴缸的品牌是卡德维，由整块钢板一次压制成型的，现在全世界只有卡德维这一个牌子可以做到。黄山气侯湿润，设计师特意在主卧内多加了一组风机排管。
德懋堂无处不体现着徽州文化的影子，坡屋顶上的望砖，望砖名字的由来一是砖本身很漂亮具有观赏价值，二是望与旺同音，有寓意家族兴旺之意。徽州建筑特有的一种建筑形式——照壁，采用的石材是只在伊朗出产的白洞石，储量稀少。而其内部家具多为赠送。
时空驿站的魅力东黄山
东黄山旅游度假区坐落于黄山风景区东大门，距黄山景区南大门入口处22公里。度假区内设有心族之旅酒店、东黄山国际青年旅舍、东黄山拓展营、健康中心、球类管理中心、东黄山农林公园等，为安徽旅游十大度假基地，国家AAAA级旅游景区，占地面积约280万平方米。度假区内自然、人文历史资源丰富，注重旅游文化品牌的打造，主要围绕以海派文化、知青文化和茶文化三大文化为中心，初步建成知心小镇海派风情区、农耕文化景区、知青部落怀旧景区。
之所以称其为时空驿站，主要因为其独特的身世。
红色年代
它的前身是安徽省公安厅于1955年建立的一个劳动农场，始称安徽省地方国营黄山茶林场，1965年，上海市黄山茶林场归属上海市农工商集团直接管辖，以农林业、加工业和工业为主导产业；七十年代中期开始创办工业，并有上海医用缝合线厂、黄山制药厂、黄山无线电元件厂、黄山汽车配件厂等下属企业。1966年～1976年，先后安置上海知识青年近8000人，企业空前繁荣。许多上海知青到黄山茶林场工作和生活，他们历尽千难万苦，饱经生活沧桑，把自己宝贵的青春挥洒在第二故乡的土地上。黄山茶林场典型的知青运动内容，是那个时代一段历史完整的，极为真实的缩影。
上海市黄山茶林场作为东黄山旅游度假区的主体区域，其内知青文化特色鲜明，知青运动内容丰富。除分布在茶林场周围的山谷中的20多个知青连队旧址外，还有十一位革命烈士墓及墓碑、英雄桥、知青老照片等反映知青故事的众多遗迹和描述知青生产和生活的著作——《知青部落》。
安徽小上海
“万绿丛中一抹红”，这是游客远观东黄山旅游度假区的第一视觉感受。红色的琉璃瓦、米黄色的墙体、再加上街道两边老上海的弄堂格调和城隍特色，典型的海派文化得到淋漓尽致地表现。海派文化最突出的特点在于“海纳百川，兼容并蓄”，在东黄山旅游度假区则主要体现在沿街的建筑风格上。所有新建的建筑其采用了中外合璧、艺术交融的形式，运用了自然的表现手法，体现了对大自然生态环境和轻松愉快居住氛围的热烈向往，既自然、生态、幽静，又古朴、高雅、大方。室内外注重空间的实用、方便和与自然的结合交融，讲究个性和建筑细部、多元化的建筑形象。仿古堡尖顶建筑，周围青山绿水环抱，“玉兰听溪”、“天竺揽月”便是游客享受海派文化熏陶的最佳体验之处。
那山，那景，那叶茶
在自然界山水之中感悟到美，体验到乐，不仅需要主体的审美意识，而且需要主体的道德意识，二者是不能截然分开的。“知者乐水，仁者乐山。知者动，仁者静。”知、仁分说，各有偏重，但这里所说的知，不是与仁毫无关系的知性之知，这里所说的仁，也不是与知毫无关系的情感态度，二者是紧密联系在一起的；乐，是在山水之中，体验人生、感悟生命的乐趣，表达了人与自然界之间的一种微妙的生命关系，是一种人生体验、感悟与慨叹。
东黄山旅游度假区内自然环境得天独厚，资源极为丰富。内山峰林立，河流纵横，山清水秀，物产丰盛，景观颇多。
茶文化作为东黄山旅游度假区的文化品牌之一，其底蕴深厚，文化源远流长。度假区内现有绿茶生产基地430多亩，有黄龙、东桥、麻川三个生产作业连队，同时立足清洁化、自动化、连续化生产模式，开展产、学、研一体化建设，建成了集半自动化操作，连续化、清洁型生产为一体的黄山区首家茶叶清洁化生产线并投入运营。2007年，“黄山牌”与“汪满田牌”强强联手，为茶叶深加工和打开国内外市场奠定了坚实基础。为突出茶文化，在东黄山农林公园内建有近50亩的观光茶园。街道旁的老城隍茶馆和茶树绿化带，公园内的茶经亭、茶字帘，营造出突显茶文化的自然空间和品茶的幽雅环境，同时满足了游客赏茶、采茶、制茶、品茶的多重需要。
黄山茶林场现有山场土地面积为4666亩，其中茶园498亩，林地1485亩；职工180余人。场所属单位有心族之旅酒店、国际青年旅舍、党政办公室、医院、学校、社区居委会、派出所、劳动人事部、产业部、工程部、物业办以及东桥、黄龙、麻川三个农业连队。周围有上海市创办的5家疗养院和各大自然旅游景点。
编后 / AODITIONALWORDS
无限风光在险峰
在经历了起步阶段、调整阶段、资源整合阶段、快速发展阶段，中国旅游地产已位于深刻变革期，保持着高速发展的强劲势头，市场已经逐渐从初期的狂热状态渐趋理性，旅游与地产功能渐趋融合，开发模式进入深层次阶段，相信未来几年将是其收获期。
据不完全统计，2013年全国旅游地产直接投资达5144亿元，同比增长26.6%，全国旅游地产项目5299个，多个区域旅游产业升温。在进入旅游地产的企业的数量上，目前有3558多家涉足旅游地产。
房地产市场的调控政策和国民休闲旅游市场的发展都推动了旅游地产市场的蓬勃发展，住宅用地的大规模限制和各地限购限贷政策的推行，通过旅游地产增加土地储备成为房地产企业的一条有效途径，而国民大休闲时代的来临更是重要背景。
而新型城镇化为旅游地产发展带来契机，与此同时，开发投资更理性，旅游化趋势更明显，运营、营销成关键。旅游地产业持续向上，其发展基础仍然存在，但同时也蕴含着极大的挑战。