论文部分内容阅读
周康板块目前是浦东最热门的区域之一，与浦东其它郊区板块相比，它距离市中心最近，房价也最合理，就位置而言这里是首置与改善置业购房者不错的选择。
在周浦同一个区域有三个新建楼盘在售，御沁园、明天华城、中金海棠湾三个楼盘高层公寓房价格相关无几，都以刚需为主，户型面积相当，品质就成为其比拼的利器。
周浦成为开发热土
南汇辙区之后周浦成为浦东的正中心，周浦万达商业广场的建成开业更让周浦成为浦东南部区域的商业中心。历史上周浦就被称为小上海，如何得名现在已不得而知，但这足以证明周浦的繁华非今日才有。万达商业广场没来之前，周浦小上海商业广场，是周浦最大的商业设施，虽不算高档但也非常热闹，各种业态一应俱全，小城镇的生活悠闲而自在。
周浦万达商业广场是万达继成功经营五角场之后，进入上海的第二个项目。万达的进驻为周浦注入了时尚的元素，让周浦人也拥有了现代化生活方式。万达广场提供一站式的服务，购物、餐饮、娱乐、电影，万达对于周浦区域的影响勿庸置疑。自从万达开业围绕在它周边的项目无论是商业还是住宅价格纷纷上涨，周浦已经不是周浦人的周浦，随着众多开发商的进驻，新建楼盘吸引了许多外区域购房者，未来的周浦更加多元化，更具现代都市的气质。城市化的发展让上海的边界快速扩展，上海周边老城镇无一幸免，都将走上被城市化的道路。如此好还是不好只有留给时间来评判。
另外周浦还拥有二条轨道交通线，还都未开通。这也是其受购房者关注的一大因素。轨道交通18号线，即原来的轻轨L5线，起讫点为场北路-航头。走向全长44.3公里，共设30站，走向大致为自场北路起，经长临路、长江西路、长江南路、何家湾路、国权北路、国权路、江浦路、民生路、白杨路、御青路、康沈路、沪南公路至航头。从杨浦经花木、三林、周浦到航头。大约在2020年通车，这个有点遥远。
轨道交通16号线，即原11号线南段，北起龙阳路站，经罗山路、周康镇、航头镇、新场镇、宣桥镇、惠南新城至滴水湖站，全长约59公里。从龙阳路到临港新城最快只需30分钟，这也是工作在浦东张江、金桥的购房者选择在周浦置业的重要原因。轨道交通16号线基本已经完工，预计年底将通车。
三盘周边生活配套成熟
遗憾的是周浦的这三个项目距离轨道站点都超过3公里，步行去地铁站至少要30分钟以上的时间，不太现实。还是要通过公交接驳，如此一来时间成本增加，如果社区内开通短途接驳车出行就会很方便。三个楼盘距离万达商业广场大约15分钟的路程，万达是它们最大的商业配套。
这三个楼盘周边有许多动迁房，被称为四高小区，“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”叫“四高”小区，现在已经很少有人知道这个名词。也有人说四高小区就是小区空置率高，群租比率高，失窃率高，低收入群体比率高。可能有失偏颇，不过也反映了一种现状。区域内动迁房数量众多，因而房屋租金难以提高，如果靠租金赚取回报率不现实。
楼盘周边区域内有重点中学——周浦中学、长宁国际学校等多所学府，教育资源充足。在医疗方面有上海第九人民医院、周浦医院等多家医院和卫生所方便就近看病。
御沁园与中金海棠湾社区都以联排别墅为主，明天华城以公寓房为主。
大品牌御沁园
御沁园为和记黄埔地产在周浦打造的大型住宅社区，整个御沁园总建筑面积约35万平方米，规划为联体别墅、豪华会所及幼稚园、商业综合楼。整个项目环绕天然水系和人工景观河，涓涓流水与园林景致自然相融。泛公园的景观设计，47%的超高绿地率，让生活回归自然，项目建筑密度为22.78%，容积率1.33，其中别墅区容积率仅为0.84。社区内建有两个共占地约5000平方米的主题花园以及6000平方米商业综合楼。御沁园公寓物业管理费为2.8元/月/平方米，别墅的物业管理费为3.5元/平方米/月。从物业管理费可以看出该物业的品质。
项目内将建约2500平方米的豪华会所，设施一应俱全，包括室内泳池、多功能厅、健身房、乒乓球室、桌球室及儿童游乐室等。御沁园一期约有178栋三层连地下室联体御墅，错层设计，建筑面积168-240平方米不等。户户朝南，阳光地下室，超大双露台设计，采光通风尤佳更为舒适。目前小户型都已售完，只剩约200平方米的大平层，单价大约为16000元/平方米，总价约350万元。
香港和记黄埔善长开发高端房地产项目，以御翠园品牌最为知名，其中位于浦东花木的御翠园，是现在已经绝迹的独栋别墅，单价约90000元/平方米。
与御翠园相比御沁园就相当贫民化，公寓的价格18000元/平方米，别墅的价格约30000元/平方米，用售楼小姐的话来讲：这个价格能买到李嘉诚的房子，太划算了。可能是销售情况太好了，销售小姐的态度是相当的傲慢，一副爱买不买的腔调，样板房也不让看，只说没有，可以看模型。感觉如今的市场又回到了求大于供的局面，买房子又要找关系排队摇号了。
香港开发商真是会精打细算节约每一分钱，其它楼盘终归都要建个体面的售楼处，门面工程首先要做好。御沁园连售楼处都没有建，它的售楼处是在一栋联排别墅内，很隐蔽，之后这里还会被卖掉，香港人的精明体现的淋漓尽致。
让人有点吃惊的是香港和记黄埔居然做毛坏房，这与它的知名度不相匹配，在香港应该已经没有毛坯房了，在上海中高端的楼盘几乎全是装修房，这也算是和黄入乡随俗吧！它周边的另外两个盘也同样是毛坯房。如今装修房已经成为一种趋势，也是发展的必然，虽然装修房会出现质量问题，开发商的诚信遭到质疑，但装修房的优势还是很明显。虽然毛坯房给了业主更多的选择但如今装修材料不断上涨，装修公司良莠不齐，装修质量同样难以保障，业主是费财费力费时，终于装修好了入住了邻居陆续又开始装修了，至少有两年时间生活不得安生。装修噪音、甲醛气味时时侵扰，令人烦不胜烦。 别墅社区中金海棠湾
中金海棠湾位于浦东新区周浦镇镇中心的东南部，北至周祝公路，西至周东路，东至周园路，南至规划红线。小区总建筑面积约46万平方米，一期总建筑面积约237124.33平方米。中金海棠湾项目主推两房、三房户型，现均价18000元/平方米。整个小区预计分三期开发，主要包含别墅、合院、精装公寓等业态，社区以联排别墅为主。
一期主推1、2、4号楼，现主推户型有72m2的1房2厅1卫、98m22房2厅1卫、140m23房2厅2卫户型适合刚需改善型客户。目前小区同时正在开发别墅，别墅外观基本已经成型，预计2014年可开盘销售。二期与三期目前待定，会根据客户的需求进行改善加推。待小区三期全开发完后会把售楼处装修成会所，可以让业主不出小区即可享受到游泳馆、羽毛球等一系列娱乐设置。因别墅区与住宅区都在建设中，从售楼处出来只有一条路可通往搭建的样板间。住宅紧邻别墅区，都在同一小区，绿化率上要比普通住宅偏高。建筑工地所在建楼盘已经成型，可以看到大致的轮廓和内部的一些大概户型，别墅与住宅开发商分两家公司建筑，如此品质应该是有所差别的。许多人喜欢选择别墅社区内的公寓房，虽然买不起别墅但可以享受与别墅同等的社区服务，同等环境，也算是一种安慰。如果社区把公寓与别墅分成两个小区，公寓房的优势就不明显了。
该楼盘高层公寓为2梯4户设计，中间两户为小面积2房边套为大面积3房。中间户型厨房与卫生间通过通风井采光通风，在居住的舒适度方面肯定会受影响。现在很少看到这种设计，许多刚需盘可以做到一梯一户，电梯入户，相比之下，该盘的品质不太高。另外同一楼层两户距离太近开门就是隔壁住户，公摊面积相对较小，但私密性不够，容易互相打扰，隔壁开关门的声音，清晰可见。
小区附近就是座公墓，其实也应该没什么问题，但在意风水的购房者可能会有所顾忌。小区的北面及东面都有高压线，北面的已经要拆掉，据销售讲东面的也会拆。希望能尽快拆掉。在远郊区域总会出现这些不利的因素，也正因为此价格也相对便宜，就看你如何选择。
人工景观房明天华城悦湖
明天华城占地面积约16.7万平方米，总建筑面积30万平方米。均价在18000元/平方米，与之前的价格相比略有上涨，涨幅不大。提到明天华城不得不说它的人工湖，明天华城悦湖中央水域面积多达上万平方米，不单单围湖建房，更把社区大面积水系与外在城市水脉相互连接构成完整活水循环体系，沿湖造设以场面和气势著称的欧洲皇家园林，结合精心布置的栈桥、步道、小品、景观组团、亲水平台等等互动设施，把湖与人、与生态、与生活、与城市巧妙构建，形成水环境、绿环境、居环境的和谐统一。以经典ARTDECO与湖交相辉映。恰当的距离感，保持着观湖的最好效果，围湖而建，枝状组团布局，从每个角度都能观赏湖的美景。修建人工湖投入大，后期维护成本高，对物业管理要求高。中国人对山水有特殊的感情，山不能造，引水容易些，从前的楼盘不论大小都会社区内修建一个人工湖，后来因为社区人工湖常常发生一些意外，后期维护不当演变成蚊虫滋生的污染源，大家也不热衷于此了。
明天华城之前的项目已经入住，较之前期推出的产品，悦湖沿用之前定位但品质有提升，三期推出90-98平方米2房 142平方米3房 163平方米4房目前只剩3房。开盘当天2房房源就已售完，许多购房者没有买到心仪的房子。在该区域总价150万元的房子最受欢迎。
区域房价还有上升空间
周康板块区域优势明显，在售项目较多，16号线即将开通带动板块价格上升，周康板块共有20个新建商品房项目在售，实际销售均价为20000元/平方米。自南汇并入大浦东区域以来，周康板块成为大浦东的中心区域，也是原南汇距离市区最近的板块，再加上板块内购房需求不断增加，致周康板块房地产市场持续回暖，房价也逐渐上涨，如今，板块内均价直逼2万元大关，降价楼盘持续减少，平均折扣幅度也有所萎缩；目前，板块内的康桥工业园作为市区首批9个市级开发区之一，吸引了众多国内外高新技术企业入驻，而与浦东新区合并之后，这一区域的产业发展还将有进一步的加速；加上开发时间较早，周边配套已非常成熟，如小上海商城、秀沿路步行街都具有相当规模，还有尚德试验学校、英国国际学校、申花足球学校等教育配套设施。
此外周康板块还是南汇别墅开发最早最成熟的区域，如康桥半岛别墅、罗山绿洲别墅、绿宝园等；板块在售项目较多，新房房源相对充足，在近几年发展过程中，周康居住区一手房市场表现得相当活跃，板块内大盘云集，早期的绿洲康城、康桥半岛、中邦城市园、东方晶华园等大盘。目前板块内以小高层公寓房为主，并有部分别墅项目，产品较为丰富，能满足各个层次购房者的需求，公寓类产品以2房和3房为主，2房面积为90-130平方米，三房面积为110-140平方米；别墅类产品以双拼别墅为主，面积在200-400平方米，售价约30000元/平方米； 轨道交通16号线贯穿整个板块，预计于今年年底正式通车，随着板块内交通的不断发展和配套设施的不断完善，价格应该还有上升空间。
这三个楼盘当属御沁园品质最高，销售情况最好，无论是房屋的品质还是社区环境的设计都高出同区域其它楼盘。周浦整体的环境氛围还不太好，但御沁园从走入社区的马路开始就营造出一种高档社区的仪式感，如同走进另外一个世界。这是高端楼盘惯用手法，如同浦东的星河湾、唐镇的绿城玉兰花园，也许周边环境并不太理想，但开发商可以自己打造尊贵的感觉。
在周浦同一个区域有三个新建楼盘在售，御沁园、明天华城、中金海棠湾三个楼盘高层公寓房价格相关无几，都以刚需为主，户型面积相当，品质就成为其比拼的利器。
周浦成为开发热土
南汇辙区之后周浦成为浦东的正中心，周浦万达商业广场的建成开业更让周浦成为浦东南部区域的商业中心。历史上周浦就被称为小上海，如何得名现在已不得而知，但这足以证明周浦的繁华非今日才有。万达商业广场没来之前，周浦小上海商业广场，是周浦最大的商业设施，虽不算高档但也非常热闹，各种业态一应俱全，小城镇的生活悠闲而自在。
周浦万达商业广场是万达继成功经营五角场之后，进入上海的第二个项目。万达的进驻为周浦注入了时尚的元素，让周浦人也拥有了现代化生活方式。万达广场提供一站式的服务，购物、餐饮、娱乐、电影，万达对于周浦区域的影响勿庸置疑。自从万达开业围绕在它周边的项目无论是商业还是住宅价格纷纷上涨，周浦已经不是周浦人的周浦，随着众多开发商的进驻，新建楼盘吸引了许多外区域购房者，未来的周浦更加多元化，更具现代都市的气质。城市化的发展让上海的边界快速扩展，上海周边老城镇无一幸免，都将走上被城市化的道路。如此好还是不好只有留给时间来评判。
另外周浦还拥有二条轨道交通线，还都未开通。这也是其受购房者关注的一大因素。轨道交通18号线，即原来的轻轨L5线，起讫点为场北路-航头。走向全长44.3公里，共设30站，走向大致为自场北路起，经长临路、长江西路、长江南路、何家湾路、国权北路、国权路、江浦路、民生路、白杨路、御青路、康沈路、沪南公路至航头。从杨浦经花木、三林、周浦到航头。大约在2020年通车，这个有点遥远。
轨道交通16号线，即原11号线南段，北起龙阳路站，经罗山路、周康镇、航头镇、新场镇、宣桥镇、惠南新城至滴水湖站，全长约59公里。从龙阳路到临港新城最快只需30分钟，这也是工作在浦东张江、金桥的购房者选择在周浦置业的重要原因。轨道交通16号线基本已经完工，预计年底将通车。
三盘周边生活配套成熟
遗憾的是周浦的这三个项目距离轨道站点都超过3公里，步行去地铁站至少要30分钟以上的时间，不太现实。还是要通过公交接驳，如此一来时间成本增加，如果社区内开通短途接驳车出行就会很方便。三个楼盘距离万达商业广场大约15分钟的路程，万达是它们最大的商业配套。
这三个楼盘周边有许多动迁房，被称为四高小区，“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”叫“四高”小区，现在已经很少有人知道这个名词。也有人说四高小区就是小区空置率高，群租比率高，失窃率高，低收入群体比率高。可能有失偏颇，不过也反映了一种现状。区域内动迁房数量众多，因而房屋租金难以提高，如果靠租金赚取回报率不现实。
楼盘周边区域内有重点中学——周浦中学、长宁国际学校等多所学府，教育资源充足。在医疗方面有上海第九人民医院、周浦医院等多家医院和卫生所方便就近看病。
御沁园与中金海棠湾社区都以联排别墅为主，明天华城以公寓房为主。
大品牌御沁园
御沁园为和记黄埔地产在周浦打造的大型住宅社区，整个御沁园总建筑面积约35万平方米，规划为联体别墅、豪华会所及幼稚园、商业综合楼。整个项目环绕天然水系和人工景观河，涓涓流水与园林景致自然相融。泛公园的景观设计，47%的超高绿地率，让生活回归自然，项目建筑密度为22.78%，容积率1.33，其中别墅区容积率仅为0.84。社区内建有两个共占地约5000平方米的主题花园以及6000平方米商业综合楼。御沁园公寓物业管理费为2.8元/月/平方米，别墅的物业管理费为3.5元/平方米/月。从物业管理费可以看出该物业的品质。
项目内将建约2500平方米的豪华会所，设施一应俱全，包括室内泳池、多功能厅、健身房、乒乓球室、桌球室及儿童游乐室等。御沁园一期约有178栋三层连地下室联体御墅，错层设计，建筑面积168-240平方米不等。户户朝南，阳光地下室，超大双露台设计，采光通风尤佳更为舒适。目前小户型都已售完，只剩约200平方米的大平层，单价大约为16000元/平方米，总价约350万元。
香港和记黄埔善长开发高端房地产项目，以御翠园品牌最为知名，其中位于浦东花木的御翠园，是现在已经绝迹的独栋别墅，单价约90000元/平方米。
与御翠园相比御沁园就相当贫民化，公寓的价格18000元/平方米，别墅的价格约30000元/平方米，用售楼小姐的话来讲：这个价格能买到李嘉诚的房子，太划算了。可能是销售情况太好了，销售小姐的态度是相当的傲慢，一副爱买不买的腔调，样板房也不让看，只说没有，可以看模型。感觉如今的市场又回到了求大于供的局面，买房子又要找关系排队摇号了。
香港开发商真是会精打细算节约每一分钱，其它楼盘终归都要建个体面的售楼处，门面工程首先要做好。御沁园连售楼处都没有建，它的售楼处是在一栋联排别墅内，很隐蔽，之后这里还会被卖掉，香港人的精明体现的淋漓尽致。
让人有点吃惊的是香港和记黄埔居然做毛坏房，这与它的知名度不相匹配，在香港应该已经没有毛坯房了，在上海中高端的楼盘几乎全是装修房，这也算是和黄入乡随俗吧！它周边的另外两个盘也同样是毛坯房。如今装修房已经成为一种趋势，也是发展的必然，虽然装修房会出现质量问题，开发商的诚信遭到质疑，但装修房的优势还是很明显。虽然毛坯房给了业主更多的选择但如今装修材料不断上涨，装修公司良莠不齐，装修质量同样难以保障，业主是费财费力费时，终于装修好了入住了邻居陆续又开始装修了，至少有两年时间生活不得安生。装修噪音、甲醛气味时时侵扰，令人烦不胜烦。 别墅社区中金海棠湾
中金海棠湾位于浦东新区周浦镇镇中心的东南部，北至周祝公路，西至周东路，东至周园路，南至规划红线。小区总建筑面积约46万平方米，一期总建筑面积约237124.33平方米。中金海棠湾项目主推两房、三房户型，现均价18000元/平方米。整个小区预计分三期开发，主要包含别墅、合院、精装公寓等业态，社区以联排别墅为主。
一期主推1、2、4号楼，现主推户型有72m2的1房2厅1卫、98m22房2厅1卫、140m23房2厅2卫户型适合刚需改善型客户。目前小区同时正在开发别墅，别墅外观基本已经成型，预计2014年可开盘销售。二期与三期目前待定，会根据客户的需求进行改善加推。待小区三期全开发完后会把售楼处装修成会所，可以让业主不出小区即可享受到游泳馆、羽毛球等一系列娱乐设置。因别墅区与住宅区都在建设中，从售楼处出来只有一条路可通往搭建的样板间。住宅紧邻别墅区，都在同一小区，绿化率上要比普通住宅偏高。建筑工地所在建楼盘已经成型，可以看到大致的轮廓和内部的一些大概户型，别墅与住宅开发商分两家公司建筑，如此品质应该是有所差别的。许多人喜欢选择别墅社区内的公寓房，虽然买不起别墅但可以享受与别墅同等的社区服务，同等环境，也算是一种安慰。如果社区把公寓与别墅分成两个小区，公寓房的优势就不明显了。
该楼盘高层公寓为2梯4户设计，中间两户为小面积2房边套为大面积3房。中间户型厨房与卫生间通过通风井采光通风，在居住的舒适度方面肯定会受影响。现在很少看到这种设计，许多刚需盘可以做到一梯一户，电梯入户，相比之下，该盘的品质不太高。另外同一楼层两户距离太近开门就是隔壁住户，公摊面积相对较小，但私密性不够，容易互相打扰，隔壁开关门的声音，清晰可见。
小区附近就是座公墓，其实也应该没什么问题，但在意风水的购房者可能会有所顾忌。小区的北面及东面都有高压线，北面的已经要拆掉，据销售讲东面的也会拆。希望能尽快拆掉。在远郊区域总会出现这些不利的因素，也正因为此价格也相对便宜，就看你如何选择。
人工景观房明天华城悦湖
明天华城占地面积约16.7万平方米，总建筑面积30万平方米。均价在18000元/平方米，与之前的价格相比略有上涨，涨幅不大。提到明天华城不得不说它的人工湖，明天华城悦湖中央水域面积多达上万平方米，不单单围湖建房，更把社区大面积水系与外在城市水脉相互连接构成完整活水循环体系，沿湖造设以场面和气势著称的欧洲皇家园林，结合精心布置的栈桥、步道、小品、景观组团、亲水平台等等互动设施，把湖与人、与生态、与生活、与城市巧妙构建，形成水环境、绿环境、居环境的和谐统一。以经典ARTDECO与湖交相辉映。恰当的距离感，保持着观湖的最好效果，围湖而建，枝状组团布局，从每个角度都能观赏湖的美景。修建人工湖投入大，后期维护成本高，对物业管理要求高。中国人对山水有特殊的感情，山不能造，引水容易些，从前的楼盘不论大小都会社区内修建一个人工湖，后来因为社区人工湖常常发生一些意外，后期维护不当演变成蚊虫滋生的污染源，大家也不热衷于此了。
明天华城之前的项目已经入住，较之前期推出的产品，悦湖沿用之前定位但品质有提升，三期推出90-98平方米2房 142平方米3房 163平方米4房目前只剩3房。开盘当天2房房源就已售完，许多购房者没有买到心仪的房子。在该区域总价150万元的房子最受欢迎。
区域房价还有上升空间
周康板块区域优势明显，在售项目较多，16号线即将开通带动板块价格上升，周康板块共有20个新建商品房项目在售，实际销售均价为20000元/平方米。自南汇并入大浦东区域以来，周康板块成为大浦东的中心区域，也是原南汇距离市区最近的板块，再加上板块内购房需求不断增加，致周康板块房地产市场持续回暖，房价也逐渐上涨，如今，板块内均价直逼2万元大关，降价楼盘持续减少，平均折扣幅度也有所萎缩；目前，板块内的康桥工业园作为市区首批9个市级开发区之一，吸引了众多国内外高新技术企业入驻，而与浦东新区合并之后，这一区域的产业发展还将有进一步的加速；加上开发时间较早，周边配套已非常成熟，如小上海商城、秀沿路步行街都具有相当规模，还有尚德试验学校、英国国际学校、申花足球学校等教育配套设施。
此外周康板块还是南汇别墅开发最早最成熟的区域，如康桥半岛别墅、罗山绿洲别墅、绿宝园等；板块在售项目较多，新房房源相对充足，在近几年发展过程中，周康居住区一手房市场表现得相当活跃，板块内大盘云集，早期的绿洲康城、康桥半岛、中邦城市园、东方晶华园等大盘。目前板块内以小高层公寓房为主，并有部分别墅项目，产品较为丰富，能满足各个层次购房者的需求，公寓类产品以2房和3房为主，2房面积为90-130平方米，三房面积为110-140平方米；别墅类产品以双拼别墅为主，面积在200-400平方米，售价约30000元/平方米； 轨道交通16号线贯穿整个板块，预计于今年年底正式通车，随着板块内交通的不断发展和配套设施的不断完善，价格应该还有上升空间。
这三个楼盘当属御沁园品质最高，销售情况最好，无论是房屋的品质还是社区环境的设计都高出同区域其它楼盘。周浦整体的环境氛围还不太好，但御沁园从走入社区的马路开始就营造出一种高档社区的仪式感，如同走进另外一个世界。这是高端楼盘惯用手法，如同浦东的星河湾、唐镇的绿城玉兰花园，也许周边环境并不太理想，但开发商可以自己打造尊贵的感觉。