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摘要：农村集体资金、资产、资源（简称“三资”）是农村发展的经济基础，是农民最关心的核心问题，直接涉及到农民的切身利益，事关农村经济发展和社会稳定，是党在农村工作的一项重要内容。本文就麻栗坡县农村集体“三资”管理的现状，就现行的管理方式，取得成效进行了分析，并就改县“三资”监管存在的问题及其原因进行了探讨。
关键词： 农村三资 管理 探讨
加强民主理财民主监督不仅是建设社会主义新农村的客观要求，同时也是加强农村基层党风廉政建设、构建和谐社会的现实需要。为此，该县始终把农村财务管理作为一项重要工作来抓，认真贯彻落实中央和省、州有关农村集体资产与财务管理的规定，结合该县实际，创造性地开展工作。在县委、政府重视支持下，借助农村基层党风廉政建设的促动力，以加强农村财务管理为依托，采取切实有效措施，有力地促进了农村“三资”管理工作。
1、 基本情况
麻栗坡县共辖11个乡镇93个村民委员会和9个社区，1946个村（居）民小组；2013年末有农村户数60273户，农业人口242436人；耕地面积282225亩，人均耕地面积1.16亩；2013年实现农村经济总收入128335万元，农民人均纯收入5330元，人均有粮381公斤。目前，全县有11个乡镇2035个村组的资金账目委托乡镇代管，纳入代管资金总额为995.58万元。一方面摸清了家底，实现资产资源保值增值。另一方面是群众真正当家作主，民主管理落到实处。再次是还村干部清白，促农村社会和谐发展。自开展村级会计委托代理服务以来，村级财务机构数从代理前的93个，减少到11个；财务人员从2021个，减少到33个；代管资金总额从73.5万元，增加到995.58万元。再无农村财务问题上访事件发生。通过村情简报，及时将村组的财务向群众进行公开，密切了干群关系。对实行会计委托代理有90%的干部群众对反映较好，还有10%的群众持有怀疑态度，坐以观望。所以在今后的工作中要建立健全并严格执行相关制度，做到100%群众满意、放心。
二、现行的管理方式和取得成效
农村集体“三资”监管，历来是农村工作的重点、难点和农民群众普遍关注的问题。农村集体资金是指村组集体所有的货币资金，包括现金和银行存款；农村集体资产是指村组集体投资兴建的房屋、建筑物、机器、设备等固定资产，水利、交通、文化、教育等基础公益设施以及农业资产、材料物资、债权等其它资产；农村集体资源是指法律法规规定，属于集体所有的土地、林地、山岭、草地、荒地、滩涂、水面等自然资源。资金管理主要是依托“村级会计委托代理”服务中心，严格收入支出审核把关，随时掌握全乡（镇）各村的代管资金数额。资产管理主要通过建立资产台帐，详细登记每一项资产的数量、价值和管理使用情况，对资产的使用情况进行监管，规范资产、资源管理，做到账账相符，对资产进行盘点，做到账实相符，并将资产、资源使用情况定期向村民公开，确保资产保值增值。资源管理主要实现了对可利用资源登记造册，建档立案，逐项登记，对资源管理实施全程监督，便于随时查询。据了解，在推行农村“三资”委托代理之前，各村由于集体“三资”管理不规范，制度缺失、监督不力，公开不完全，资金开支随意性大，导致村级财务失去有效监管，集体资产资源的经营管理得不到有效监督，农民有所不满，极大地影响农村经济发展和社会的和谐稳定。至此，该县在实行村级会计代理服务制度、加强集体资产和资金管理的基础上，制定《麻栗坡县人民政府关于加强农村集体“三资”监管工作的意见》，采取有力措施，推进农村集体“三资”管理的制度化、规范化建设，提高农村民主管理水平，促进农村经济持续健康发展、社会和谐稳定。
一是健全监管机构。各乡镇（街道）成立农村集体“三资”监管领导小组，下设“农村集体资产管理办公室”和“村级会计委托代理服务中心”，履行农村集体“三资”监管职责。
二是明确监管范围。把村集体经济组织全体成员所有的集体资产纳入监管范围，村级行政区域内各种基础设施、公用事业项目在普查并确定权属基础上登记备案，建立“三资”增减变动监管机制。
三是实行民主管理。村一级成立村民理财小组和村务监督小组等监管机构，负责协助做好“三资”日常管理和监督工作，确保各项制度落实到位。
四是严格监管程序。实行“三资”集体决策制度、预算制度、审核制度、变动备案制度，重大事项必须经村民代表会议通过，严格执行支出预算和审核程序，规范入账。
五是健全监管机制。逐步建立健全村集体资产产权界定和登记、资产台账管理、资产评估、资产处置、监督管理等制度，加强检查，实现农村集体资产、资源保值增值。
六是严格监督监管，建立长效机制。发挥纪委监察的监督。利用各种会议进行政策宣传，利用工作检查，进行重点监督，发挥业务主管部门的监督。主要是以农经站进行监督，对“三资”管理进行定期与不定期的检查，发现问题，及时纠正，充分发挥审计监督的职能。
三、“三资”监管存在的问题及其原因分析
总体看来，农村“三资”涉及面广、项目多，既有现金的，又有实物财产的，还有资源性质的；既有可移动的，又有不动的；既有国家支农资金、各项补偿补助款，又有集体收入，还有筹资、捐资等。农村“三资”具有复杂性、多样性特点，管理难度大。虽说农村集体资金的管理，通过多年来对农村财务管理方式方法的不断探索、改进和完善，使农村财务管理状况得到明显改善，涉及农村集体资金财务管理问题的群体性上访案件明显减少，农民群众对农村集体资金财务管理状况满意度显著提高。但在农村集体资产、资源管理方面仍旧存在诸多问题：
（一）农村集体资产管理从登记造册、建章立制到核算管理、流转处置等各环节都存在明显的遗漏与缺失。农村集体所有的资产，除了生产性固定资产和流动资产以外，自从土改以来经过合作化、人民公社化、家庭联产承包责任制等各阶段调整变动，各村的土地（包括林地、水面、耕地、各项建筑用地、荒滩荒地等）、公益性生产生活设施设备、生物资产基本没有登记造册，更没有列入帐内核算管理，绝大部分的村组对此都是一笔糊涂账。 （二）农村集体资产、资源权属不明。现在农村集体所拥有的资产资源，无论是来自于土改时期依法没收归公的，还是在集体化时期收益分配积累和全体社员的劳动积累购建形成的资产资源，长期来均未经系统的权属确认登记，也没有建立日常管理台帐反映增减变动情况。特别是在创建农村供销合作社、农村信用合作社、农村民办公助中小学校、社办企事业（包括工厂、农场、林场、合作医疗站、卫生所、水电站所等）过程中，无偿占用农村集体资产资源和社员投工投劳，至今已被有关部门和当地乡镇政府拍卖或登记为国有资产。这种与民争利的不轨行为既加剧了农村集体资产资源权属的混乱，更恶化了经济社会环境，甚至挑起了民众与政府的对立情绪。
（三）农村集体资产、资源保护不力。自从农村实施以家庭承包联产责任制为核心内容的改革开放以来，从上到下都在强调要确保农村集体资产资源的安全完整、保值增值和有效开发利用，要确保农村集体经济的不断壮大与发展。可是，农村集体资产资源由谁来保护、怎么保护、保护不力该由谁来负责等等问题无法可依。这个问题不仅是农村集体资产资源管理法规缺位，而且在现行的各级政府职能机关设置中没有专门的农村集体资产资源管理机构。就职能行使而言，现有的国土资源、农业、林业、水利部门都有各自相应的农村集体资产资源管理职责，就是没有也不可能形成农村资产资源有效管理与保护的综合职能，各部门都不负保护责任，出了问题最后吃亏的往往还是老百姓。
四、对策建议
针对上述存在问题，要做好新时期农村集体“三资”管理工作，必须立足于改革、发展和稳定的大局，在党的十七大会议精神指导下，围绕在农村全面建设小康社会这个目标，在借鉴外地成功经验的基础上，结合麻栗坡县实际，以适应农村经济发展需要为出发点，积极探寻农村集体“三资”管理的治本之策。在当前和今后一断时期，建议农村“三资”管理工作从以下几方面入手：
（一）加强培训，提高素质。村级干部是党在农村各项方针、政策的具体执行者，其素质和管理状况如何，事关农村基层组织战斗力、凝聚力和创造力的发挥，事关村级“三资”管理工作的质量和效率。一要健全教育培训机制。要把提升村干部素质作为村级“三资”管理的重要环节来抓，针对当前村干部存在的突出问题，每年固定一定时间，对村干部特别是对村级领导班子进行集中专题培训，当前重点要加强法律法规规章的教育，提高他们的政策水平和依法办事能力，增强抓好“三资”管理工作的本领。在培训方式上，要坚持贴近实际，采取集中办班、上大课、外出参观以及正反两方面的警示教育等灵活多样的形式，有计划、分层次地抓好村干部教育培训，切实增强教育培训的针对性和实效性。二要健全选拔任用机制。要紧紧围绕抓好村级班子建设这一核心，选好干部，配强班子，尤其是选好配强村级“一把手”。要采取“选、请、派”等方式，从致富带头户、各类农业技术能手、复退军人、企业骨干中选拔政治素质好、文化层次高、能力比较强的人担任村干部，积极建立“农村优秀青年人才库”，切实加强农村后备干部队伍建设，为强化村级“三资”管理工作提供组织保障。三要健全目标管理机制。要坚持分类指导、目标考核的原则，对经济强村、中间村和后进村干部分别制定相应的岗位目标，并对每位村干部的岗位目标责任，尽可能地进行量化分解，划分出村干部的考核等级，确定对村干部的奖惩标准，真正做到以绩定酬，解决好村干部“干与不干一个样、干多干少一个样”的问题，以激发他们抓好“三资”管理的活力。
（二）加强监管，净化环境。实施有效的监督约束，是加强村级“三资”管理工作的重要环节。要进一步完善村务公开、民主理财、集体资产和资源、工程项目、债权债务等管理制度，对村集体资产、资源的承包和承包合同的签订，必须推行公开招标制和村民代表会议决议制。要进一步完善党员议事会、村民代表会、民主理财组织等民主管理制度，明确工作程序，健全工作制度，确保这些组织真正发挥监督作用。要充分发挥会计监督作用，代理会计要严格把好村级收支原始凭证入账前的审核监督关，对不符合规定或手续不齐全的票据，要坚决退回补办。同时，要定期对出纳员的库存现金实行盘点核实，发现问题要及时提出整改意见。要重点围绕村级财务收支、土地征用补偿费、村级重大项目建设审计和村干部经济责任审计、离任审计、信访问题专项审计等，扎实推进村级集体财务轮审工作。对经审计发现有违反规定的，要限期整改纠正，并通报批评；情节严重的，要对村级干部给予相应的党纪政纪处分。要充分利用现代先进的网络技术优势，加快推进财务计算机监管网络建设，为村级财务实时监督、动态监督创造良好的工作条件。做到有章可寻，制度约束。要提高各级各有关部门对加强农村“三资”管理主要性的认识和工作的重视，加强有关职能部门的密切配合，重点是纳入加强农村基层党风廉政建设的重要内容，在建立健全农村“三资”管理各项制度的基础上，与纪检、监察、财政、村务公开等职能部门联合下发一个“关于违反农村“三资”管理实行责任追究的办法”，加大监督检查和查处的力度，严格制度管理，开展村务公开，给予工作保障，对于发现的问题必须严肃查处。
（三）加强考核，规范执行。加强考核检查是提高村级“三资”管理水平的有效措施。要加大对村级“三资”管理工作的考核力度，切实落实农经和审计岗位职责，健全并强化农经和审计干部考核制度，把村级“三资”管理等业务工作实绩列入干部年度考核内容，以切实增强农经和审计干部履行职责的能力。同时，要组织有关部门，对村财务公开、民主理财、货币资金管理、合同管理、票据管理和工程项目管理等制度执行情况，每年开展1至2次的监督检查。对在检查中发现的问题，采取有效措施加以整改落实，以确保各项管理制度真正落到实处。县级“三资”管理工作领导小组要对村级“三资”管理工作实行单独考核制度，一年分二次进行考核，年终根据当年度二次考核情况进行综合评定。
（四）积极创造条件，争取各方面的支持，特别是上级财政部门和各级各部门的关心和经费支持，才能使该县的农村集体“三资”管理工作长期、有效、健康地可持续开展。
参考文献：
[1]辛雅娟.浅析如何加强农村集体资金资产资源的管理[J].科技与企业；2013（11）
[2]李春香.农村“三资”管理的现状及对策[J].中国集体经济；2014（25）
[3]陈贤千.浅谈农村集体“三资”管理工作中存在的问题及对策[J]. 现代经济：现代物业中旬刊；2013（12）
关键词： 农村三资 管理 探讨
加强民主理财民主监督不仅是建设社会主义新农村的客观要求，同时也是加强农村基层党风廉政建设、构建和谐社会的现实需要。为此，该县始终把农村财务管理作为一项重要工作来抓，认真贯彻落实中央和省、州有关农村集体资产与财务管理的规定，结合该县实际，创造性地开展工作。在县委、政府重视支持下，借助农村基层党风廉政建设的促动力，以加强农村财务管理为依托，采取切实有效措施，有力地促进了农村“三资”管理工作。
1、 基本情况
麻栗坡县共辖11个乡镇93个村民委员会和9个社区，1946个村（居）民小组；2013年末有农村户数60273户，农业人口242436人；耕地面积282225亩，人均耕地面积1.16亩；2013年实现农村经济总收入128335万元，农民人均纯收入5330元，人均有粮381公斤。目前，全县有11个乡镇2035个村组的资金账目委托乡镇代管，纳入代管资金总额为995.58万元。一方面摸清了家底，实现资产资源保值增值。另一方面是群众真正当家作主，民主管理落到实处。再次是还村干部清白，促农村社会和谐发展。自开展村级会计委托代理服务以来，村级财务机构数从代理前的93个，减少到11个；财务人员从2021个，减少到33个；代管资金总额从73.5万元，增加到995.58万元。再无农村财务问题上访事件发生。通过村情简报，及时将村组的财务向群众进行公开，密切了干群关系。对实行会计委托代理有90%的干部群众对反映较好，还有10%的群众持有怀疑态度，坐以观望。所以在今后的工作中要建立健全并严格执行相关制度，做到100%群众满意、放心。
二、现行的管理方式和取得成效
农村集体“三资”监管，历来是农村工作的重点、难点和农民群众普遍关注的问题。农村集体资金是指村组集体所有的货币资金，包括现金和银行存款；农村集体资产是指村组集体投资兴建的房屋、建筑物、机器、设备等固定资产，水利、交通、文化、教育等基础公益设施以及农业资产、材料物资、债权等其它资产；农村集体资源是指法律法规规定，属于集体所有的土地、林地、山岭、草地、荒地、滩涂、水面等自然资源。资金管理主要是依托“村级会计委托代理”服务中心，严格收入支出审核把关，随时掌握全乡（镇）各村的代管资金数额。资产管理主要通过建立资产台帐，详细登记每一项资产的数量、价值和管理使用情况，对资产的使用情况进行监管，规范资产、资源管理，做到账账相符，对资产进行盘点，做到账实相符，并将资产、资源使用情况定期向村民公开，确保资产保值增值。资源管理主要实现了对可利用资源登记造册，建档立案，逐项登记，对资源管理实施全程监督，便于随时查询。据了解，在推行农村“三资”委托代理之前，各村由于集体“三资”管理不规范，制度缺失、监督不力，公开不完全，资金开支随意性大，导致村级财务失去有效监管，集体资产资源的经营管理得不到有效监督，农民有所不满，极大地影响农村经济发展和社会的和谐稳定。至此，该县在实行村级会计代理服务制度、加强集体资产和资金管理的基础上，制定《麻栗坡县人民政府关于加强农村集体“三资”监管工作的意见》，采取有力措施，推进农村集体“三资”管理的制度化、规范化建设，提高农村民主管理水平，促进农村经济持续健康发展、社会和谐稳定。
一是健全监管机构。各乡镇（街道）成立农村集体“三资”监管领导小组，下设“农村集体资产管理办公室”和“村级会计委托代理服务中心”，履行农村集体“三资”监管职责。
二是明确监管范围。把村集体经济组织全体成员所有的集体资产纳入监管范围，村级行政区域内各种基础设施、公用事业项目在普查并确定权属基础上登记备案，建立“三资”增减变动监管机制。
三是实行民主管理。村一级成立村民理财小组和村务监督小组等监管机构，负责协助做好“三资”日常管理和监督工作，确保各项制度落实到位。
四是严格监管程序。实行“三资”集体决策制度、预算制度、审核制度、变动备案制度，重大事项必须经村民代表会议通过，严格执行支出预算和审核程序，规范入账。
五是健全监管机制。逐步建立健全村集体资产产权界定和登记、资产台账管理、资产评估、资产处置、监督管理等制度，加强检查，实现农村集体资产、资源保值增值。
六是严格监督监管，建立长效机制。发挥纪委监察的监督。利用各种会议进行政策宣传，利用工作检查，进行重点监督，发挥业务主管部门的监督。主要是以农经站进行监督，对“三资”管理进行定期与不定期的检查，发现问题，及时纠正，充分发挥审计监督的职能。
三、“三资”监管存在的问题及其原因分析
总体看来，农村“三资”涉及面广、项目多，既有现金的，又有实物财产的，还有资源性质的；既有可移动的，又有不动的；既有国家支农资金、各项补偿补助款，又有集体收入，还有筹资、捐资等。农村“三资”具有复杂性、多样性特点，管理难度大。虽说农村集体资金的管理，通过多年来对农村财务管理方式方法的不断探索、改进和完善，使农村财务管理状况得到明显改善，涉及农村集体资金财务管理问题的群体性上访案件明显减少，农民群众对农村集体资金财务管理状况满意度显著提高。但在农村集体资产、资源管理方面仍旧存在诸多问题：
（一）农村集体资产管理从登记造册、建章立制到核算管理、流转处置等各环节都存在明显的遗漏与缺失。农村集体所有的资产，除了生产性固定资产和流动资产以外，自从土改以来经过合作化、人民公社化、家庭联产承包责任制等各阶段调整变动，各村的土地（包括林地、水面、耕地、各项建筑用地、荒滩荒地等）、公益性生产生活设施设备、生物资产基本没有登记造册，更没有列入帐内核算管理，绝大部分的村组对此都是一笔糊涂账。 （二）农村集体资产、资源权属不明。现在农村集体所拥有的资产资源，无论是来自于土改时期依法没收归公的，还是在集体化时期收益分配积累和全体社员的劳动积累购建形成的资产资源，长期来均未经系统的权属确认登记，也没有建立日常管理台帐反映增减变动情况。特别是在创建农村供销合作社、农村信用合作社、农村民办公助中小学校、社办企事业（包括工厂、农场、林场、合作医疗站、卫生所、水电站所等）过程中，无偿占用农村集体资产资源和社员投工投劳，至今已被有关部门和当地乡镇政府拍卖或登记为国有资产。这种与民争利的不轨行为既加剧了农村集体资产资源权属的混乱，更恶化了经济社会环境，甚至挑起了民众与政府的对立情绪。
（三）农村集体资产、资源保护不力。自从农村实施以家庭承包联产责任制为核心内容的改革开放以来，从上到下都在强调要确保农村集体资产资源的安全完整、保值增值和有效开发利用，要确保农村集体经济的不断壮大与发展。可是，农村集体资产资源由谁来保护、怎么保护、保护不力该由谁来负责等等问题无法可依。这个问题不仅是农村集体资产资源管理法规缺位，而且在现行的各级政府职能机关设置中没有专门的农村集体资产资源管理机构。就职能行使而言，现有的国土资源、农业、林业、水利部门都有各自相应的农村集体资产资源管理职责，就是没有也不可能形成农村资产资源有效管理与保护的综合职能，各部门都不负保护责任，出了问题最后吃亏的往往还是老百姓。
四、对策建议
针对上述存在问题，要做好新时期农村集体“三资”管理工作，必须立足于改革、发展和稳定的大局，在党的十七大会议精神指导下，围绕在农村全面建设小康社会这个目标，在借鉴外地成功经验的基础上，结合麻栗坡县实际，以适应农村经济发展需要为出发点，积极探寻农村集体“三资”管理的治本之策。在当前和今后一断时期，建议农村“三资”管理工作从以下几方面入手：
（一）加强培训，提高素质。村级干部是党在农村各项方针、政策的具体执行者，其素质和管理状况如何，事关农村基层组织战斗力、凝聚力和创造力的发挥，事关村级“三资”管理工作的质量和效率。一要健全教育培训机制。要把提升村干部素质作为村级“三资”管理的重要环节来抓，针对当前村干部存在的突出问题，每年固定一定时间，对村干部特别是对村级领导班子进行集中专题培训，当前重点要加强法律法规规章的教育，提高他们的政策水平和依法办事能力，增强抓好“三资”管理工作的本领。在培训方式上，要坚持贴近实际，采取集中办班、上大课、外出参观以及正反两方面的警示教育等灵活多样的形式，有计划、分层次地抓好村干部教育培训，切实增强教育培训的针对性和实效性。二要健全选拔任用机制。要紧紧围绕抓好村级班子建设这一核心，选好干部，配强班子，尤其是选好配强村级“一把手”。要采取“选、请、派”等方式，从致富带头户、各类农业技术能手、复退军人、企业骨干中选拔政治素质好、文化层次高、能力比较强的人担任村干部，积极建立“农村优秀青年人才库”，切实加强农村后备干部队伍建设，为强化村级“三资”管理工作提供组织保障。三要健全目标管理机制。要坚持分类指导、目标考核的原则，对经济强村、中间村和后进村干部分别制定相应的岗位目标，并对每位村干部的岗位目标责任，尽可能地进行量化分解，划分出村干部的考核等级，确定对村干部的奖惩标准，真正做到以绩定酬，解决好村干部“干与不干一个样、干多干少一个样”的问题，以激发他们抓好“三资”管理的活力。
（二）加强监管，净化环境。实施有效的监督约束，是加强村级“三资”管理工作的重要环节。要进一步完善村务公开、民主理财、集体资产和资源、工程项目、债权债务等管理制度，对村集体资产、资源的承包和承包合同的签订，必须推行公开招标制和村民代表会议决议制。要进一步完善党员议事会、村民代表会、民主理财组织等民主管理制度，明确工作程序，健全工作制度，确保这些组织真正发挥监督作用。要充分发挥会计监督作用，代理会计要严格把好村级收支原始凭证入账前的审核监督关，对不符合规定或手续不齐全的票据，要坚决退回补办。同时，要定期对出纳员的库存现金实行盘点核实，发现问题要及时提出整改意见。要重点围绕村级财务收支、土地征用补偿费、村级重大项目建设审计和村干部经济责任审计、离任审计、信访问题专项审计等，扎实推进村级集体财务轮审工作。对经审计发现有违反规定的，要限期整改纠正，并通报批评；情节严重的，要对村级干部给予相应的党纪政纪处分。要充分利用现代先进的网络技术优势，加快推进财务计算机监管网络建设，为村级财务实时监督、动态监督创造良好的工作条件。做到有章可寻，制度约束。要提高各级各有关部门对加强农村“三资”管理主要性的认识和工作的重视，加强有关职能部门的密切配合，重点是纳入加强农村基层党风廉政建设的重要内容，在建立健全农村“三资”管理各项制度的基础上，与纪检、监察、财政、村务公开等职能部门联合下发一个“关于违反农村“三资”管理实行责任追究的办法”，加大监督检查和查处的力度，严格制度管理，开展村务公开，给予工作保障，对于发现的问题必须严肃查处。
（三）加强考核，规范执行。加强考核检查是提高村级“三资”管理水平的有效措施。要加大对村级“三资”管理工作的考核力度，切实落实农经和审计岗位职责，健全并强化农经和审计干部考核制度，把村级“三资”管理等业务工作实绩列入干部年度考核内容，以切实增强农经和审计干部履行职责的能力。同时，要组织有关部门，对村财务公开、民主理财、货币资金管理、合同管理、票据管理和工程项目管理等制度执行情况，每年开展1至2次的监督检查。对在检查中发现的问题，采取有效措施加以整改落实，以确保各项管理制度真正落到实处。县级“三资”管理工作领导小组要对村级“三资”管理工作实行单独考核制度，一年分二次进行考核，年终根据当年度二次考核情况进行综合评定。
（四）积极创造条件，争取各方面的支持，特别是上级财政部门和各级各部门的关心和经费支持，才能使该县的农村集体“三资”管理工作长期、有效、健康地可持续开展。
参考文献：
[1]辛雅娟.浅析如何加强农村集体资金资产资源的管理[J].科技与企业；2013（11）
[2]李春香.农村“三资”管理的现状及对策[J].中国集体经济；2014（25）
[3]陈贤千.浅谈农村集体“三资”管理工作中存在的问题及对策[J]. 现代经济：现代物业中旬刊；2013（12）