自2014年以来,由于政府经济结构转型、去杠杆、盘活存量的政策导向,使得资产证券化业务得到了飞速的发展,发行的规模不断增加,产品种类也不断丰富,但是商业房地产抵押贷款证券化的进程相对来说却比较缓慢。而商业房地产抵押资产证券化对于调整地产企业融资结构、拓宽企业融资渠道、盘活库存、深化供给侧改革、为实体经济输入新鲜血液有着重要的意义,因此积极探索商业房地产抵押贷款证券化的产品结构和交易模式,能够为商业房地产抵押资产证券化业务在我国的健康发展提供宝贵的参考借鉴价值。本文从商业房地产抵押贷款证券化的相关理论出发,通过金茂凯晨案例对资产证券化在商业地产上的运用进行了剖析。该案例的独特性在于,它是国内第一单交易所挂牌上市的CMBS,同时也是国内少有的引入第三方资产服务机构、采用双SPV结构的资产证券化产品。通过对案例的参与主体、基础资产、增信、风控、SPV等方面进行详尽分析,不仅挖掘了案例中一些值得参考借鉴的亮点,也发现了一些值得注意的问题和风险。最后本文对案例进行了全面的评价,得出CMBS的主要优点在于:盘活存量资产,对接商业地产行业的巨额资金需求;CMBS产品分级定价,具备成本和风控的优势;拓宽融资渠道,缩短资金循环的周期。也存在着一些不足之处:CMBS底层资产的租金收入不稳定;针对CMBS的法律法规及配套市场体系仍需补充;CMBS融资暂时难以在中小型商业地产公司中广泛运用。针对这些问题,结合案例中CMBS的一些结构设计创新,本文尝试性地提出了一下几点建议:鼓励第三方服务商及专业投资机构的进入;尝试性地引入双SPV的产品创新结构;积极推进CMBS脱离主体信用;严控底层基础资产质量;统一评估标准,强化市场准入;加强披露体系建设,增强市场的透明度;逐步形成行业协会,推进投资者教育,凝聚行业共识。