不动产投资信托基金（REITs）是不动产投资领域具有复杂结构、先进形态的工具之一,作为成熟完善的金融产品已在全球资本市场上有了60多年历史。我国从实体企业、投资者、金融业多角度结合理论政策,充分认识到发展REITs可以强化资本市场服务于实体经济、盘活存量不动产、丰富资本市场投资工具类型、优化资本市场结构。REITs有助于收紧控制实体经济高杠杆、提高基础设施不动产运营及管理能力、分散债务系统性风险,并对构建国内循环、优化资产配置有着重要作用,是贯彻落实党中央重大战略部署不可或缺的金融工具。我国从2008年年底开始推行REITs试点,2020年8月7日,中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》,首次对C-REITs的基本制度和运作架构给出了较为明确的规定。2021年6月21日,我国首批基础设施公募REITs产品在上海证券交易所及深圳证券交易所挂牌上市,是我国公募REITs由零到一的一大突破,标志着中国公募REITs市场正式建立,金融市场中又增添新一类金融工具。底层资产类别符合《通知》文件中强调的重点聚焦交通设施、市政工程、污染治理项目,优先补短板行业,REITs在我国的发展从商业性质更偏向于公共服务基础设施。我国REITs市场的起步是结合实际国情的一种创新,从基础设施领域为起点切入发展不同于其他多数国家和地区,是我国特色经济发展路线所引领和决定的。推动我国REITs市场长远且高质量的发展仍然道阻且长,涉及的税制和税务问题目前仍未解决。按照我国现存税收体系来看,公募REITs目前存在环节复杂且不确定性高,同一纳税政策或纳税事项容易造成征管不统一、处理方式产生分歧等问题。本文旨在从REITs产品设立到上市交易全过程进行税制适用梳理,发现现行政策所存问题,借鉴拥有成熟REITs的国际市场相关制度及方法,针对性的为完善我国REITs税收配套政策提出建议,并结合首批公募产品案例,利用数据支撑体现政策完善效果,在解决目前我国公募REITs税制缺失及税收困境的问题中做出贡献。基础设施REITs各个环节都涉及到纳税问题,纳税成本对于项目发起人和投资者等相关利益主体都十分重要,可以说解决了税收问题即可很大程度上控制融资成本并保证投资回报,为REITs的顺利发行打下坚实根基。从国际经验来看,良好且创新的税收政策对REITs的发展起着至关重要的推动及激励作用。美国、日本、新加坡及印度等多个具有代表性的REITs市场都配套有特定优惠税率、税收减免等政策,税收优惠对于发展REITs市场意义重大。本文将重点从降低税负及简化征税结构两方面对完善配套税收政策提出建议。本文运用案例研究法,首先对REITs的基本理论及发展现状进行展开,为后续研究打下基础;其次对我国已发行的基础设施领域公募REITs产品交易架构和适用税收政策进行分析;再通过对普洛斯REIT案例的涉税情况进行税负测算,得出目前我国REITs的税收问题;本文对美日新印等拥有较成熟REITs市场的国家进行架构及税收政策经验借鉴,最后为完善我国基础设施领域公募REITs税收政策提出建议。针对问题一:征税实体规定不明确,本文给出的建议是:明确征税实体,避免重复征税。突出REITs导管性和穿透性特征,简化征税层次,符合实质课税原则。建议明确SPV、专项计划及公募基金不具有纳税实体身份,一是保证投资者权益,分红所得避免在项目公司、SPV、专项计划和基金层面被多次重复征税,二是遵从实质课税原则,避免非盈利目的构建导管性框架如产品设立阶段可对原始权益人在股权换购环节不予征税。建议明确REITs层面拥有增值税开票资格的主体仅有项目公司,管理费用增值税专用发票可以直接向项目公司开具,降低项目公司的增值税税负。针对问题二:总体税负水平较高,本文给出的建议是:制定税收优惠政策,降低税收成本。具体表现为在产品成立阶段,建议将现有的土地增值税、增值税、印花税,契税等税种的税收优惠政策明确适用于REITs并扩大适用纳税主体范围;持有运营阶段,建议针对基础设施领域底层资产给予相应增值税运营优惠,产品架构层面的项目公司、专项计划和印花税等免税,仅在投资者层面就分红征税。针对问题三:缺少配套税收规范文件,本文给出的建议是:完善税收政策,加强税收监管。建议《指引》等涉及REITs基本要素规定的文件继续修改完善,并在现有税法的基础上依据实务经验在各税种征收办法中补充修改适用REITs的条款,待试点较为成熟时,出台REITs配套税收规则体系。税收征管方面,建议税务部门设立惩罚性税收,促使REITs进行自我主动监督。