对于2008年下半年楼市的判断，可以总结为：楼市观望气氛有可能持续加强，奥运后不可能出现大的转折；楼市回暖难度在增大，土地制度的财富转移效应与购买力下降是根本问题；下半年国内外宏观经济的不确定性是确定的，政府调控方向也更加难以预测。
　　自2007年第4季度以来，中国房地产市场进入了浓厚的观望气氛中：成交量锐减，同时价格上涨幅度显著回落。
　　
　　据国家发改委、国家统计局调查显示，与去年同期相比，2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，涨幅比上季度低1.8个百分点。国家统计局近期公布的信息也显示，6月份国房景气指数为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。这是该指数连续第7个月回落。
　　
　　高房价让百姓的钱流向国库
　　房地产市场是一种典型的“需求主导型”市场，改革开放30年的国民财富积累，在房地产业领域得到巨大的能量释放。但是，仔细分析一下相关数据，我们发现这种畸型发展的房地产业并不具有可持续性。首先从房地产供应来看，过去30多年的发展，中国住房总量实现了飞跃，人均住房面积大大提高，到目前已超过27平方米，住房压力大大缓解，但仍不能满足老百姓不断提高的住房要求。
　　自2004年以来，住宅竣工销售面积比一直低于1.0，这就意味着住宅的供应跟不上需求。正是这种供不应求的巨大矛盾，使得我国近年来房价收入比自2003年以来连年攀升，因为这种供不应求的局面，老百姓将过去30多年的积蓄全部搭了进去。“房在天上飞，我在地上追”成了中国房地产市场近年来的真实写照。
　　如此高的房价产生了巨大的财富转移效应，占据房价比重的30%-40%的货币支付力，通过地价形式流向了国库，由此造成了国民财富向国库的转移，其背后是城市居民可支配财富的缩水。尤其是从05年第3季度以来，全国主要城市综合地价增长率迅速提升，其年增长率由1%增长到2007年的14%，2007年的土地出让金高达11000多亿元人民币，国民财富转移速度令人瞠目结舌！
　　
　　楼市回暖的可能性较小
　　事实上，中国房地产市场向下运行的方向不仅从需求层面反映出来，也从供给层面得到了反映。房地产开发投资量自1998年以来持续攀升，其占社会总固定资产投资的比重由8%攀升至2007年的19%，这一比重已经处于国民经济发展的高位。同时也可以看到，房地产开发投资的增速自2004年以后已经开始放缓，因此导致了2004年以来房价止不住地陡升，宏观调控收效并不明显。
　　由于需求因素的变化，房地产开发投资速度也开始放缓。从房地产业类型上来看，除了办公楼的投资还在增加之外，住宅投资增速明显放缓，而商业营业用房投资则不升反降。这些数据都反映了房地产业发展进入了一个向下运行的区间。
　　同时，结合上半年来股市上超过15万亿元人民币的市值蒸发，中国城市居民的住房购买力也大大下降。由此决定了中国房地产市场回暖的可能性较小。
　　
　　观望是周期性调整的前兆
　　到目前为止，许多人仍把观望当作一个插曲，认为是房产调控政策下的一个短期反应。其实不然，从楼市发展的10年历程来看，目前的观望是房地产进入周期性调整的前兆。
　　自1998年中国城市住房体制改革以来，中国房地产市场已经成为一个在制度性方面存在根本缺陷的不完全市场。这是因为城乡的二元体制造就了中国的城市居民只能选择城市房产，也就是说，在中国谈房地产市场，只能是城市房地产市场。这些年来，城市化的发展速度既高于人口的增长率，也高于工业化发展速度，这种快速的城市化背后是由高速发展的房地产市场来支撑的。
　　与往年大为不同的是，从供求来判断房地产市场趋势的方法已经失灵。正如前面所讲，中国房地产市场是一个需求主导型市场。自2007年房地产市场出现转折以来，影响居民购买力的诸多因素都在变化，其中最重要的是物价上涨。如今从紧的金融政策、美国次贷危机的蔓延、全球经济的下滑、油价粮价高涨、中国经济结构性矛盾等等因素都在影响着中国经济的全局面，而且这些影响因素仍在进行深刻变化，发展方向难测，这些都加剧了房地产市场上的观望气氛。
　　(许艳清 整理)