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房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度,相对于现房销售,属于期房性质。这项制度进入我国后,对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是,房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多,笔者就这一问题阐述自己粗浅的看法,希望引起有关方面的关注。
一、商品房预售纠纷产生的主要原因:
(一) 市场准入门槛偏低,监管国度不足,一些不具备条件的企业甚至个人通过挂靠、承包等方式,取得了房地产开发经营的资格,而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理,这也是房地产开发过程中问题的纠纷较多的不可忽视的因素。
(二)故意隐瞒相关资质。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定,而在现实生活中,除了因房地产管理部门审核不严,出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明,但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外,还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾,明明未取得商品房预售许可证明,却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权,却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件,却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
(三)房屋质量低劣。质量是一切商品或者服务的灵魂,尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知,由于商品房价值较高,是人们生活中不可或缺的必需品,买受人往往倾其所有甚至举债购买,因此,购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是,少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益,将开发成本降至不能保证质量的地步,铤而走险,野蛮施工,以次充好,坑害老百姓的利益。
(四)逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来,导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现,司法实践中发现,因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
二、关于商品房预收纠纷的法律适用
(一)标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例,常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书,已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押,购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;已付清房款但没有交付的,购买者可以要求开发商提供担保;既未付清房款也未交付的,购买方在享有知情权的基础上,与开发商协商解决。权利证书的取得,我国法律已有规定,不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等,笔者认为应加大质量保障的立法,确保购买者的利益。房屋缩水,司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋,司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。但该规定,过于规范,不利于操作,仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外,笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的,法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金,因为在购房过程中,购房方一般处于弱势地位,合同中一般对此违约没有约定,有时该类造成的损失难以计算,致使该类违约出现后,无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的,购房者可以要求解除合同和赔偿损失,如开发商在出售某一栋房屋时,对购房方说,该房前面建一层门面房,某甲因看中该房前面视野好,于是购买二层商品房一套,后来,该开发商为赚取更多利润,将一层门面房改为二层,此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
(二)对商品房预收欺诈行为的处理。在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。
我国《合同法》第113条第2款规定:经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款,学理上又称惩罚性赔偿,是借鉴英美法等国家立法,从利益分配上补偿受害消费者,惩罚欺诈经营者,从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义,是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿的五种情形;《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中,如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述,使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵,对该部分的质量瑕疵应如何处理?现主要有二种观点:第一种观点认为,若出卖人存在主观恶意,有欺诈行为,因《解释》没有涉及,也只能依照《解释》第13条处理。第二种观点认为,若不是出卖人的主观故意,或纯属违约行为,就应按照《解释》第13条的规定处理;若出卖人的该行为被认定为欺诈,就应适用惩罚性赔偿。因为商品房买卖反欺诈,双倍索赔是利器。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围,象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理,就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说,全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力,既然《消法》已对欺诈的概念作出界定,在《消法》还没有进行修改的情况下,如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿,人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此,将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围,并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围,这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护,也有利于有效制裁和遏制欺诈,促进社会诚信制度的确立。
(三)交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素,有的因建房资金不到位,有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为,从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
总而言之,消费者权益关系到社会每个人的合法权益,保护消费者权益是符合时代要求的,体现了“以人为本”的精神,国家通过逐步完善相关的法律法规,对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益,消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。
一、商品房预售纠纷产生的主要原因:
(一) 市场准入门槛偏低,监管国度不足,一些不具备条件的企业甚至个人通过挂靠、承包等方式,取得了房地产开发经营的资格,而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理,这也是房地产开发过程中问题的纠纷较多的不可忽视的因素。
(二)故意隐瞒相关资质。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定,而在现实生活中,除了因房地产管理部门审核不严,出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明,但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外,还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾,明明未取得商品房预售许可证明,却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权,却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件,却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
(三)房屋质量低劣。质量是一切商品或者服务的灵魂,尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知,由于商品房价值较高,是人们生活中不可或缺的必需品,买受人往往倾其所有甚至举债购买,因此,购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是,少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益,将开发成本降至不能保证质量的地步,铤而走险,野蛮施工,以次充好,坑害老百姓的利益。
(四)逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来,导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现,司法实践中发现,因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
二、关于商品房预收纠纷的法律适用
(一)标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例,常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书,已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押,购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;已付清房款但没有交付的,购买者可以要求开发商提供担保;既未付清房款也未交付的,购买方在享有知情权的基础上,与开发商协商解决。权利证书的取得,我国法律已有规定,不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等,笔者认为应加大质量保障的立法,确保购买者的利益。房屋缩水,司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋,司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。但该规定,过于规范,不利于操作,仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外,笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的,法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金,因为在购房过程中,购房方一般处于弱势地位,合同中一般对此违约没有约定,有时该类造成的损失难以计算,致使该类违约出现后,无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的,购房者可以要求解除合同和赔偿损失,如开发商在出售某一栋房屋时,对购房方说,该房前面建一层门面房,某甲因看中该房前面视野好,于是购买二层商品房一套,后来,该开发商为赚取更多利润,将一层门面房改为二层,此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
(二)对商品房预收欺诈行为的处理。在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。
我国《合同法》第113条第2款规定:经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款,学理上又称惩罚性赔偿,是借鉴英美法等国家立法,从利益分配上补偿受害消费者,惩罚欺诈经营者,从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义,是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿的五种情形;《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中,如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述,使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵,对该部分的质量瑕疵应如何处理?现主要有二种观点:第一种观点认为,若出卖人存在主观恶意,有欺诈行为,因《解释》没有涉及,也只能依照《解释》第13条处理。第二种观点认为,若不是出卖人的主观故意,或纯属违约行为,就应按照《解释》第13条的规定处理;若出卖人的该行为被认定为欺诈,就应适用惩罚性赔偿。因为商品房买卖反欺诈,双倍索赔是利器。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围,象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理,就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说,全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力,既然《消法》已对欺诈的概念作出界定,在《消法》还没有进行修改的情况下,如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿,人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此,将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围,并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围,这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护,也有利于有效制裁和遏制欺诈,促进社会诚信制度的确立。
(三)交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素,有的因建房资金不到位,有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为,从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
总而言之,消费者权益关系到社会每个人的合法权益,保护消费者权益是符合时代要求的,体现了“以人为本”的精神,国家通过逐步完善相关的法律法规,对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益,消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。